REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Quarta Sezione Civile, in persona del giudice dott.ssa
Alessandra Tedesco, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 5176 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno 2023 vertente
TRA
, rappresentato e difeso, in virtù di mandato in atti, dagli avv.ti Osvaldo Bellocchio Parte_1
e Dario Bellocchio, presso i quali elettivamente domicilia in Caserta via San Nicola Parco Rosa;

RICORRENTE
E
in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa, in virtù di Controparte_1 mandato in atti, dall'avv. Fabrizio Cerbo, presso il cui studio elettivamente domicilia in Santa Maria
Capua Vetere alla via A. De Gasperi n. 33;
RESISTENTE
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato - premesso che con contratto Parte_1 decorrente dall'1.7.2021 al 30.6.2026 ha concesso in locazione alla società un Controparte_1
terreno sito in Santa Maria Capua Vetere, al Corso Aldo Moro, Trav. Privata, Parco delle Rose, con destinazione di parcheggio di automezzi, e che la conduttrice non ha corrisposto regolarmente il canone di locazione dal mese di giugno 2022 - ha intimato alla conduttrice lo sfratto per morosità e ne ha chiesto la convalida.
Si è costituita la conduttrice, opponendosi alla convalida dello sfratto ed eccependo l'inadempimento del locatore agli obblighi di manutenzione e conservazione della cosa locata. 1 La conduttrice ha, inoltre, proposto domanda riconvenzionale di condanna del locatore all'esecuzione della manutenzione straordinaria necessaria per l'utilizzo del bene locato e al risarcimento dei danni subiti a casa della non corretta manutenzione dello stesso.
Con provvedimento del 12.07.23 non è stato convalidato lo sfratto, è stato concesso il provvisorio rilascio del bene ed è stato disposto il mutamento del rito fissando l'udienza del 22.1.24 ai sensi dell'art. 420 c.p.c., con termine sino a venti giorni prima per l'intimante e fino a dieci giorni prima per l'intimato per il deposito di memorie integrative.
Nelle memorie integrative le parti hanno insistito nelle loro domande e difese.
La causa meramente documentale è stata rinviata all'udienza del 17.02.2025 per la decisione ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
Va innanzitutto affermata la procedibilità della domanda avendo le parti esperito con esito negativo il tentativo di mediazione, come da verbale del 05.10.2023, prodotto in atti.
Nel merito la domanda di risoluzione per grave inadempimento del contratto di locazione merita accoglimento, mentre vanno risulta infondata la domanda riconvenzionale proposta dalla conduttrice, per le ragioni che seguono.
Va rilevato che la Suprema Corte, se in un primo momento aveva manifestato un orientamento altalenante circa l'estensibilità o meno alle locazioni non abitative della valutazione ex lege della gravità dell'inadempimento secondo i parametri temporali ed oggettivi contemplati nella disposizione di cui all'art. 5, si è ormai definitivamente consolidata nel senso di ritenere non applicabile alle locazioni ad uso diverso la norma de qua (cfr. Cassazione civile, sez. III,
20/01/2017, n. 1428; Cassazione civile, sez. III, 10/11/2016, n. 22905; Cassazione civile, sez. VI,
23/06/2011, n.13887; Cassazione civile, sez. III, 14/11/2006, n. 24207; Cassazione civile, sez. III,
12/04/2006, n. 8628; Cassazione civile, sez. III, 17/03/2006, n. 5902; Cassazione SU n.12210/90;
Cassazione n.10239/2000), rafforzando così l'orientamento esteriorizzato dalla pressoché costante giurisprudenza di merito, avallata dalla quasi uniforme elaborazione dottrinale sul tema. La
Suprema Corte, nelle sue decisioni, ha avuto il pregio di aver posto in risalto l'autonomia normativa delle due tipologie locatizie per cui, in linea generale, a fronte di un trattamento giuridico più favorevole per il conduttore nelle locazioni ad uso diverso, che si concreta nella maggiore durata del rapporto, nella rinnovazione obbligatoria, nel diritto di prelazione, nel diritto di riscatto ecc., si è ritenuto che potesse trovare giustificazione una più rigorosa disciplina dell'inadempimento. Del resto la stessa Corte Costituzionale, più volte chiamata a pronunciarsi circa presunte doglianze di
2 incostituzionalità, inerenti ad una supposta disparità di trattamento tra i due modelli di disciplina dei predetti contratti locatizi, ha ribadito che la regolamentazione differenziata tra le locazioni ad uso abitativo e quelle ad uso diverso, non viola il principio di eguaglianza trattandosi di situazioni non omogenee che ben possono essere disciplinate in modo differente dal legislatore (Corte Cost.
n.11/1981; Corte Cost. n.252/83; Corte cost. n.116/1987). Per le locazioni non abitative la valutazione della importanza dell'inadempimento del conduttore resta, quindi, affidata ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c.c., salva la facoltà del giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui alla l. n. 392 del 1978, art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto (cfr.
Cassazione civile, sez. VI, 23/06/2011, n. 13887; Cassazione civile, sez. III, 20/01/2017, n. 1428).
Va, altresì, rilevato che “il giudizio sulla risolubilità per inadempimento di un contratto di locazione, ai sensi dell'art.1455 c.c., non involge soltanto l'elemento oggettivo della mancata prestazione nel quadro dell'economia generale del negozio, ma anche gli aspetti soggettivi, costituiti principalmente dal comportamento della parte inadempiente, dall'importanza assunta per il locatore della mancata corresponsione dei canoni e dall'entità del turbamento causato all'equilibrio del rapporto sinallagmatico” (cfr. Cass.3156/91).
Ciò detto, nel caso di specie, il locatore ha provato il titolo della sua pretesa, depositando il contratto di locazione, ed ha allegato l'inadempimento della società conduttrice Controparte_1
per non aver corrisposto il canone di locazione dal mese di giugno del 2022.
La conduttrice non ha contestato la morosità ma ha eccepito l'inadempimento del locatore agli obblighi di manutenzione del bene locato, precisando che lo stato dell'immobile in questione non ne ha consentito un utilizzo per la finalità indicata in contratto, a causa, in particolare, del cedimento strutturale del muro di confine con il e di voragini al suolo formatesi nell'area Controparte_2
parcheggio.
Sebbene il cedimento del muro in questione è confermato dai rilievi fotografici e dal verbale di ispezione della Polizia Municipale, prodotti in atti, oltre a non essere contestato dal locatore, esso ha determinato al più una inutilizzabilità solo parziale del bene locato, non tale da giustificare la sospensione integrale del pagamento del canone di locazione.
Inoltre, le cause di tale cedimento non risultano dimostrate nel presente giudizio, nel senso che non vi è prova che il cedimento del muro di contenimento in questione sia riconducibile a difetto di manutenzione da parte del proprietario dell'immobile locato.
3 Tra l'altro non vengono forniti dalla conduttrice specifici elementi per determinare con precisione l'area non utilizzabile come parcheggio del bene locato.
Pertanto, in considerazione della gravità dell'inadempimento del conduttore che, pur utilizzando quantomeno parzialmente il bene locato, ha omesso di corrispondere totalmente il canone di locazione dal mese di giugno del 2022, il contratto in questione va risolto per colpa della conduttrice.
Non è necessario fissare una data per il rilascio, essendo l'immobile già stato rilasciato a seguito del rilascio ordinato con il provvedimento di mutamento del rito.
Per quanto riguarda la domanda di condanna del conduttore al pagamento dei canoni di locazione dal mese di giugno 2022 al rilascio, va rilevato che entrambe le parti danno atto del rilascio dell'immobile ma senza indicare la data precisa del rilascio.
Tuttavia, dalla memoria integrativa depositata nel mese di gennaio del 2024 il locatore ha dedotto che l'immobile non era stato ancora rilasciato.
L'unico dato certo è, quindi, che l'immobile era ancora occupato dalla conduttrice fino al mese di gennaio del 2024.
Pertanto, la conduttrice va condannata al pagamento della somma di € 12.000,00 per i canoni di locazione dal mese di giugno del 2022 al mese di gennaio del 2024.
Sul punto occorre precisare che il conduttore non ha chiesto una eventuale riduzione del canone di locazione per la inutilizzabilità parziale del bene locato.
Passando ora alla valutazione della fondatezza della domanda riconvenzionale della società
[...]
va osservato quanto segue. CP_1
La conduttrice, come già rilevato, non ha idoneamente dimostrato le carenze manutentive imputate al locatore né l'inutilizzabile totale del bene locato.
L'unico elemento certo è il cedimento del muro di contenimento con il confinante, ma CP_2
non vi è prova delle cause di tale cedimento né risulta che il cedimento abbia determinato una rilevante inutilizzabilità dell'immobile locato.
Inoltre, in base all'art 4 del contratto di locazione oggetto di causa sono a carico della società conduttrice i lavori per “adeguare, risistemare, apportare migliore…e tutto ciò che si renda
4 necessario all'adeguamento alla normativa vigente per l'esercizio dell'attività di parcheggio, su tutta l'area data in locazione”.
I danni lamentati dalla conduttrice, infine, non risultano sufficientemente provati.
Invero, la conduttrice non ha dedotto alcun elemento specifico e non ha prodotto alcuna documentazione idonea a dimostrare la riduzione dei ricavi degli anni 2022 e 2023 e la loro riconducibilità alla mancata messa in sicurezza dell'immobile locato, essendosi limitata a produrre una relazione di stima del minor guadagno che sarebbe scaturito dal minor utilizzo dell'immobile locato, la quale, in assenza del deposito delle relative scritture contabili, è priva di qualsivoglia valore probatorio.
Alcun elemento avrebbe aggiunto sul punto la prova orale articolata dalla conduttrice, in quanto avrebbe consentito unicamente di confermare l'inutilizzabilità della zona ove è avvenuto il cedimento del muro ma nulla sui danni effettivi e cioè sulla incidenza sui ricavi della conduttrice rispetto ad un utilizzo totale.
Infine, la società conduttrice ha si documentato di aver sostenuto spese per la pulizia e la bonifica del bene locato, ma, come detto, l'art. 4 del contratto di locazione per cui è causa prevede che i lavori per adeguare e sistemare l'area locata e, nello specifico, per l'abbattimento e lo smaltimento di un casolare sito sul terreno locato, sono a carico della conduttrice.
Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e pertanto vanno poste a carico della resistente. Esse vengono liquidate come da dispositivo che segue, in applicazione dei parametri dettati dal D.M. 55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022, sotto la cui vigenza si è esaurita l'attività processuale e difensiva. In particolare, i compensi si ispirano ai valori medi dello scaglione di riferimento, concretamente rapportati alla natura e complessità delle questioni trattate e all'attività processuale e difensiva espletata.


P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Quarta Sezione Civile, definitivamente pronunciando sulle domande in epigrafe così provvede:
1) risolve per grave inadempimento della conduttrice il contratto di locazione avente ad oggetto il terreno sito in Santa Maria Capua Vetere al Corso Aldo Moro, Trav. Privata, Parco delle
Rose, meglio identificato in atti;

5 2) condanna la conduttrice al pagamento in favore del ricorrente della somma Parte_1 di € 12.000,00, oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo;

3) rigetta le domande riconvenzionali proposte dalla resistente;

4) condanna la resistente al pagamento in favore del ricorrente delle spese di lite, liquidate in complessivi € 3.000,00 oltre IVA, CPA ed accessori nella misura di legge, con attribuzione agli avv.ti Osvaldo Bellocchio e Dario Bellocchio dichiaratisi anticipatari.
Così deciso in Santa Maria Capua Vetere, il 17.2.2025
Il Giudice,
dott.ssa Alessandra Tedesco
6