REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TRANI
AREA 5 - CONT/DIRITTI-REALI/LOCAZ/COND.
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Silvia Sammarco, all'esito dell'udienza del 10 aprile 2025, lette le note di trattazione scritta depositate dalle parti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
a seguito di trattazione scritta, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., nella causa civile di I
Grado iscritta al n. r.g. 5953/2018 promossa da:
), rappresentato e difeso, in virtù Parte_1 C.F._1 di mandato in atti, dall'avv. Gioacchino Simone Grassi, presso il cui studio in ZZ alla via Mazzini n. 27 è elettivamente domiciliato
ATTORE contro
), rappresentata e difesa, in virtù Controparte_1 C.F._2
di mandato in atti, dagli avvocati Francesco e Nicola Monaco, presso il cui studio in
Bari alla via Putignani n. 7 è elettivamente domiciliata
CONVENUTA
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note di trattazione scritta in atti.
Coincisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
pagina 1 di 10 Con atto di citazione notificato il 7 novembre 2018, conveniva Parte_1
in giudizio premettendo che: Controparte_1
- di professione coltivatore diretto, era proprietario del fondo rustico sito in agro di
ZZ alla contrada “San Domenico”, censito in catasto terreni alla partita 240801, foglio 18, particella 126, ha 4.44.96, in virtù di atto pubblico a rogito del Notaio del 23 settembre 1996 rep. n. 2750, racc. n. 926, registrato a Bari il 10 Persona_1
ottobre 1996 al n. 11003/V;
- detto fondo rustico confinava con il bene immobile sito in ZZ alla contrada
“Villafranca” e, precisamente, con l'appezzamento di terreno in catasto terreni al foglio 19 particella 6 con annesso attiguo fabbricato rurale in catasto fabbricati al foglio 19 particella 5 sub. 1;
- con atto a ministero del Notaio del 29 novembre 2017 il Persona_2
cennato bene immobile (fondo e fabbricato) nonché la quota di comproprietà di ½ di altro fabbricato rurale in Catasto al foglio 19 particella 3 sub. 1 erano stati venduti a da;
Controparte_1 Controparte_2
- la detta vendita era avvenuta senza che si fosse tenuto conto del possesso da parte dell'attore dei requisiti soggettivi e oggettivi per l'esercizio della prelazione agraria;

- invero, alcuna comunicazione preventiva era stata inviata all'attore da parte di
; Controparte_2
- l'acquirente, odierna convenuta, nel corso della corrispondenza epistolare intrattenuta con l'attore aveva evidenziato che era già insediata sul fondo oggetto di causa in virtù di regolare contratto di affitto del 10 maggio 2017;
- ai fini dell'esercizio del riscatto agrario, formulava, quindi, offerta reale dello stesso prezzo, pari a € 75.000,00, e delle stesse condizioni stabilite nel cennato contratto di compravendita.
Concludeva, pertanto, chiedendo che fosse dichiarato validamente esercitato il diritto di riscatto relativo ai seguenti beni immobili siti in agro di ZZ alla contrada pagina 2 di 10 “Villafranca”: appezzamento di terreno in catasto terreni al foglio 19 particella 6 con annesso attiguo fabbricato rurale in catasto fabbricati al foglio 19 particella 5 sub. 1; nonché la quota di comproprietà di ½ di altro fabbricato rurale in Catasto al foglio 19 particella 3 sub. 1.
Con comparsa di costituzione e risposta, depositata il 5 marzo 2019, si costituiva in giudizio la quale evidenziava che: Controparte_1
- non sussistevano i presupposti per ritenere fondata la domanda proposta dall'attore;
- in particolare, richiamando la disposizione di cui all'art. 7 comma II della legge n.
817/1971, evidenziava che il diritto di prelazione del proprietario confinante non sorgeva se sul fondo oggetto di vendita risultavano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti;

- nel caso di specie, era stabilmente insediata sul fondo oggetto di causa in virtù di contratto di affitto del 10 maggio 2017;
- il suo insediamento era stabile e non precario ed era accompagnato dallo svolgimento effettivo della coltivazione diretta;

- a sostegno del proprio status di coltivatrice diretta, allegava, depositando i relativi documenti, l'iscrizione nei registri Inps dal 20 febbraio 2017, la comunicazione unica per l'impresa agricola del 20 febbraio 2017, la visura attestante la regolare iscrizione nella sezione speciale della CCIIA, il fascicolo aziendale e la certificazione Iva;

- il non possedeva i requisiti oggettivi per l'esercizio della prelazione agraria Pt_1
né aveva chiesto di provarli;
inoltre, risultava in atti che aveva venduto nel biennio precedente un fondo agricolo, di fatto violando la disposizione di cui all'art. 8 legge n.
590/1965.
Concludeva, quindi, chiedendo, il rigetto delle domande attoree.
Concessi i termini di cui all'art. 183, comma VI c.p.c., nella memoria n. 1 l'attore, precisando la propria domanda, chiedeva che venisse accertata la natura simulata del contratto di affitto stipulato da e Controparte_2 Controparte_1
pagina 3 di 10 La causa veniva istruita con l'interrogatorio formale della convenuta e con l'audizione dei testimoni.
Con ordinanza depositata il 21 marzo 2024 veniva formulata proposta conciliativa che veniva accettata dalla sola parte convenuta.
Il giudizio veniva, quindi, rinviato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 10 aprile 2025, la cui trattazione veniva disposta secondo le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c.
Depositate le note conclusive e le note di trattazione scritta, ai sensi dell'art. 127 ter
c.p.c., introdotto dall'art. 3, comma 10, lett. b), del d.lgs. 10 ottobre 2022 n. 149, la causa è stata decisa con deposito, fuori udienza, del presente provvedimento.
La domanda proposta da è infondata e non merita, pertanto, Parte_1
accoglimento.
Il diritto di prelazione agraria costituisce una delle ipotesi di prelazione legale con efficacia reale, dal momento che il titolare del diritto di prelazione pretermesso può esercitare il diritto potestativo di riscatto del fondo nei confronti dell'acquirente.
Tale diritto trova il suo fondamento normativo nel combinato disposto degli artt. 8 e
31 L. n. 590 del 1965 e 7 L. n. 817 del 1971 che prevede che il coltivatore diretto proprietario di un fondo confinante con quello offerto in vendita, e ceduto a terzi, che intenda esercitare il diritto di riscatto, è tenuto a fornire la prova dei seguenti elementi:
1) la propria qualità di coltivatore diretto;
2) la coltivazione del proprio fondo da almeno due anni;
3) la materiale contiguità fra il proprio fondo e quello oggetto della domanda di riscatto;
4) la destinazione agricola di tale fondo;
5) il fatto che su quest'ultimo non fossero insediati al momento della vendita (non preceduta da offerta in prelazione) mezzadri, affittuari o coloni coltivatori diretti;
6) la mancata alienazione nel biennio precedente di fondi rustici;
7) il fatto, infine, che il fondo oggetto della domanda, unitamente agli altri già coltivati in proprietà non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa sua o della sua famiglia.
pagina 4 di 10 Il valido esercizio del diritto di riscatto è condizionato alla permanente sussistenza dei requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge, con riferimento sia al momento della conclusione della compravendita del fondo tra proprietario e terzo, sia al momento in cui avviene la ricezione, da parte del retrattato, della dichiarazione di riscatto da parte del retraente: la prova cumulativa della sussistenza dei detti requisiti deve essere fornita da colui che agisce per far valere il diritto di prelazione, secondo il principio generale di cui all'art. 2697 c.c. (si confronti, sul punto, Cass. n. 12893/2012:
“il coltivatore del fondo confinante che, allegando la violazione del suo diritto di prelazione di cui alla legge 26 maggio 1965 n. 590, intenda esercitare il retratto, ha
l'onere di provare il possesso di tutti i requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla suddetta legge, ivi compreso quello relativo al possesso di una adeguata forza lavoro in grado di coltivare non solo la superficie oggetto della domanda di prelazione, ma
l'intera superficie risultante dalla sommatoria del fondo posseduto e di quello retrattato”).
In relazione alla qualifica di coltivatore diretto, l'art. 31 della Legge n. 590/1965 stabilisce che, per l'applicazione delle norme sulla prelazione agraria, “sono considerati coltivatori diretti coloro che direttamente ed abitualmente si dedicano alla coltivazione dei fondi e all'allevamento e al governo del bestiame, sempreché la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo e per
l'allevamento ed il governo del bestiame”. Tuttavia, pur non essendo richiesto che la coltivazione costituisca la principale fonte di reddito del soggetto, è necessario che essa sia “abituale”, ossia consistente nel normale e usuale, stabile e continuativo svolgimento di lavori agricoli prevalentemente col lavoro proprio o dei componenti della propria famiglia, sì da ricavarne un reddito, ancorché secondario (cfr. Cass. n.
2019/2011; Cass. n. 1106/2007).
pagina 5 di 10 Nel caso di specie, l'esito dell'istruttoria svolta non ha permesso di accertare il possesso, da parte dell'attore di tutte le condizioni richieste dalla Parte_1
legge per l'esercizio del diritto di prelazione e, precisamente, dall'art. 8 della L.
n.590/1965 e dall'art. 7 della L. n. 817/1971.
Per un verso, l'attore ha, infatti, provato, attraverso l'escussione dei testimoni, la propria qualità di coltivatore diretto, la coltivazione del proprio fondo da almeno due anni, la materiale contiguità fra il proprio fondo e quello oggetto della domanda di riscatto, la destinazione agricola di tale fondo e la mancata alienazione nel biennio precedente di fondi rustici (si confrontino, le dichiarazioni rese da nel Tes_1 corso dell'udienza del 13 ottobre 2022 “ è imprenditore agricolo Parte_1 professionale;
preciso che il ha un'azienda florovivaistica ed una serie di Pt_1 fondi coltivati ad uliveto […] confermo che il coltiva, a far data dal 1996, Pt_1
anche personalmente, il fondo rustico sito in agro di ZZ alla C.da San Domenico in catasto terreni del Comune di ZZ alla partita 240081 fg. 18 part.lla 126 […] il detto fondo è tutt'ora coltivato dal […] il fondo rustico sito in agro di Pt_1
ZZ alla C.da San Domenico confina materialmente con il fondo rustico oggetto di giudizio;
[…] il Sig. dispone di più di 19 dipendenti presso la sua Parte_1
; tanto posso dire per averli personalmente visti ogni volta che mi Parte_2 sono recato nell'azienda del ” nonché le dichiarazioni rese nella medesima Pt_1 udienza da “ è imprenditore agricolo Testimone_2 Parte_1
professionale [...]coltiva, a far data dal 1996, anche personalmente, il fondo rustico sito in agro di ZZ alla C.da San Domenico in catasto terreni del Comune di
ZZ alla partita 240081 fg. 18 part.lla 126 [… ] il fondo rustico sito in agro di
ZZ alla C.da San Domenico confina materialmente con il fondo rustico oggetto di giudizio […] dispone di 19 dipendenti presso la sua Azienda Parte_1
Agricola e, se mal non ricordo, anche di più […] è proprietario di Parte_1
ventuno fondi rustici facenti parte della propria azienda agricola […] la maggior
pagina 6 di 10 parte dei fondi rustici di proprietà del sono a coltivazione uliveto. Preciso, Pt_1 ulteriormente, che è proprietario di un'azienda florovivaistica presente Pt_1
sulla strada provinciale ZZ-Giovinazzo”).
L'attore ha altresì, compiutamente provato che la vendita del fondo sito in agro di
Bitonto del 27 settembre 2016, in realtà, sebbene avvenuta nel biennio precedente alla vendita oggetto di contestazione odierna, è stata effettuata per ragioni funzionali di ricomposizione fondiaria, avendo il in data 31 ottobre 2018, acquistato, con Pt_1
il ricavato della vendita del 2016, altro fondo rustico contiguo a quello già di sua proprietà sito in ZZ (si confrontino, sul punto, le dichiarazioni rese da Tes_1
nel corso dell'udienza del 13 ottobre 2022 “ provvedeva a
[...] Parte_1
vendere il proprio fondo rustico sito in agro di Bitonto, con atto pubblico del
27/09/2016 Rep. n. 1477 Racc. n. 1332 a ministero del Notaio di Biase di Tes_2
Bitonto, nell' intento di acquisire liquidità per comprare il fondo rustico della Sig.ra
[…] avrebbe acquistato con gli introiti della vendita CP_2 Parte_1 del proprio fondo rustico sito in agro di Bitonto, il fondo rustico della ). CP_2
Per altro verso, l'attore non ha provato la ricorrenza degli ulteriori requisiti, ovvero il mancato insediamento sul fondo oggetto di riscatto al momento della vendita di mezzadri, affittuari o coloni coltivatori diretti e il fatto che il fondo oggetto della domanda, unitamente agli altri già coltivati in proprietà non superasse il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa sua o della sua famiglia.
Orbene, l'attore ha dedotto che il contratto di affitto stipulato da e Controparte_2
il 30 maggio 2017 sarebbe stato, in realtà, simulato in quanto le Controparte_1
parti non avrebbero inteso stipulare alcun contratto.
Il contratto di affitto, secondo la ricostruzione offerta dall'attore, sarebbe stato fittiziamente stipulato, al fine di precostituire le condizioni per impedire al Pt_1
l'esercizio del diritto di prelazione.
pagina 7 di 10 All'esito dell'istruttoria orale svolta in corso di causa non sono, invero, emersi elementi univoci, tali da far ritenere che il detto contratto di affitto sia affetto da simulazione assoluta, dissimulante la reale volontà delle parti di non sottoscrivere alcun accordo.
Al contrario, il contenuto delle dichiarazioni rese da e da Tes_1 Testimone_2
ha confermato la volontà di e del di lei marito di stipulare un Controparte_1
contratto di affitto avente ad oggetto il detto fondo (si confrontino le dichiarazioni rese nel corso dell'udienza del 16 novembre 2023 in cui i testimoni non hanno affermato che il contratto di affitto nella realtà celava la volontà delle parti di non stipulare alcun contratto, ma hanno dichiarato di aver appreso che il marito della aveva CP_1
intenzione di far iscrivere la moglie negli elenchi dei coltivatori diretti proprio al fine di consentirle di stipulare il contratto di affitto).
L'istruttoria orale avrebbe, quindi, dovuto consentire al di dimostrare che Pt_1
e in realtà, avevano stipulato il contratto di affitto Controparte_2 Controparte_1
al solo scopo di creare una situazione giuridica apparente nei confronti dei terzi, non volendo la produzione tra di loro degli effetti di alcun negozio giuridico.
Né può ritenersi che la stipula del detto contratto in data 10 maggio 2017 (ovvero sei mesi prima della stipula del contratto di compravendita) possa avere rilevanza nel giudizio complessivo di simulazione assoluta.
Non è, infatti, necessario che l'insediamento abbia una durata minima, da rapportarsi al biennio previsto per il riconoscimento del diritto di prelazione in favore di tali soggetti, ma è sufficiente che abbia una natura non precaria e sia contrassegnato dalla coltivazione diretta del fondo in forza di uno dei titoli giustificativi menzionati dalla norma.
Nel caso in esame, le parti hanno pattuito nel detto contratto una durata di 5 anni
(2017-2022), con la conseguenza che la durata programmata del contratto al momento pagina 8 di 10 del raggiungimento dell'accordo costituisce indice sintomatico della volontà delle parti di conferire stabilità e continuità al rapporto in essere.
L'attore non ha, altresì, provato, né tantomeno allegato, che il fondo oggetto della domanda, unitamente agli altri già coltivati in proprietà, non supera il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa sua o della sua famiglia (requisito, quest'ultimo, finalizzato ad evitare l'accumulazione della proprietà e garantire una equa distribuzione delle risorse agricole).
Sul punto, è d'uopo, infatti, richiamare il condivisibile orientamento espresso dalla
Corte di cassazione (si confronti, tra le tante, Sez. 3, ordinanza n. 30741 del
26/11/2019) secondo cui “i requisiti indicati dall'art. 8 della l. n. 590 del 1965 perché possa trovare accoglimento una domanda di riscatto agrario costituiscono condizioni dell'azione e devono essere accertati dal giudice d'ufficio. Il giudice d'appello ha detto potere solo se la questione non sia stata espressamente esaminata dal giudice di primo grado, mentre nel caso in cui tale esame sia avvenuto è onere della parte soccombente proporre specifici motivi d'appello, onde evitare la formazione del giudicato”.
Né, a tal proposto, può essere condivisa l'argomentazione a difesa sostenuta dall'attore in ordine ad una omessa contestazione, da parte della convenuta, dell'esistenza del detto requisito.
Il principio di non contestazione non può, infatti, valere per i fatti non propri, non comuni alle parti e non ricadenti sotto la percezione di colui nei confronti del quale l'allegazione del requisito deve essere operata (nel caso di specie, la convenuta).
Costituiva, dunque, onere specifico del quello di allegare e provare la Pt_1 ricorrenza di ciascuno dei requisiti che era nella sua diretta percezione per l'esercizio del riscatto agrario e non anche della di contestare, anche genericamente, tale CP_1
fatto.
pagina 9 di 10 A ciò si aggiunga l'ulteriore e dirimente considerazione per cui a fronte di una totale non allegazione di un fatto da parte dell'attore non può specularmente corrispondere un onere del convenuto di colmare tale vuoto probatorio, causato dallo stesso attore.
Alla luce delle superiori considerazioni, appare evidente che non Parte_1 ha assolto all'onere probatorio posto a suo carico, volto alla prova dell'esistenza di tutti i presupposti oggettivi e soggettivi funzionali all'esercizio della prelazione agraria in relazione al fondo compravenduto, ragion per cui la domanda proposta dal medesimo non può trovare accoglimento.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno poste a carico di Parte_1
e liquidate in favore di in € 5. 077,00 per compensi (applicate le Controparte_1
tariffe medie in ragione della complessità delle questioni oggetto di domanda e dell'attività processuale svolta ex D.M. 55/2014 così come modificato dal D.M.
147/2022 dello scaglione di valore compreso tra € 52.001,00 ed € 260.000,00), oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CAP.


P.Q.M.

il Tribunale di Trani, definitivamente pronunciando nel giudizio R.G. n. 5953/2018 sulla domanda proposta da nei confronti di Parte_1 Controparte_1
con atto di citazione notificato il 7 novembre 2018, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1) rigetta la domanda proposta da Parte_1
2) condanna al pagamento delle spese di lite in favore di Parte_1 [...] che si liquidano in € 5.077,00 per compensi, oltre rimborso forfettario al CP_1
15%, IVA e CAP.
Sentenza resa all'esito di udienza svolta secondo le modalità di cui all'art. 127 ter
c.p.c.
Si comunichi.
Trani, 18 aprile 2025 Il Giudice dott.ssa Silvia Sammarco
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