N. R.G. 1466/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Messina
GOP1 - Prima Sez. Civile Bis
R.G. 1466/2025
Il Giudice Onorario, dott. Salvatore Irullo, in funzione di Giudice Unico, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1466/2025 R.G., posta in decisione, all'udienza del 09.102.2025 e promossa tra nato a [...]ò (ME) il 08.12.1951 – C.F.: Parte_1
e nata a [...] il [...] – C.F.: C.F._1 CP_1
, rappresentati e difesi dall'avv. ANASTASI RAFFAELLA C.F._2
- Attrice –
CONTRO
(c.f. Controparte_2
), in persona del legale rappresentante pro-tempore, P.IVA_1
- Convenuto contumace–
Oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso
CONCLUSIONI: come da verbale d'udienza.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Atto di citazione con intimazione di sfratto per morosità, e Parte_1 CP_1
[
quali proprietari di un immobile sito in Comune di Furci Siculo – via IV Novembre n. 80/8
[...]
in data 01 Aprile 2024 e registrato presso l'Agenzia Parte_2 delle Entrate di Messina in data 13 maggio 2024 al n. 2815 – serie 3T, alla CP_2 [...]
in persona del legale rappresentante pro-tempore Controparte_2 [...]
, rappresentando che la Società conduttrice si era resa morosa nel pagamento dei canoni di CP_2
pagina1 di 6 locazione relativamente alle mensilità di novembre e dicembre 2024 e gennaio 2025 per un ammontare complessivo di Euro 1.560,00, intimavano sfratto per morosità alla conduttrice, chiedendo la convalida dell'intimazione di sfratto, l'emissione in caso di opposizione, di ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile e l'emissione di ingiunzione di pagamento per i canoni non corrisposti nei confronti dell'intimata.
All'udienza di convalida del 27/02/2025 il procuratore di parte intimante dichiarava che parte intimata aveva sanato la morosità fino al mese di febbraio 2025 dopo la notifica dell'intimazione di sfratto all'intimato. Insisteva per la convalida dell'intimazione di sfratto per morosità e l'emissione di provvedimento di rilascio dell'immobile, trattandosi di locazione ad uso commerciale.
Con ordinanza del 14.4.2025, “Ritenuto che manca, allo stato, il presupposto per la convalida previsto dall'art. 663, 2 comma, c.p.c. che prevede: “Se lo sfratto è stato intimato per mancato pagamento del canone, la convalida è subordinata all'attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore che la morosità persiste. In tale caso il giudice può ordinare al locatore di prestare una cauzione” e, pertanto, l'inesistenza della morosità al momento dell'udienza di convalida impone la chiusura della procedura speciale a cognizione sommaria e il passaggio alla fase ordinaria a cognizione piena, previo mutamento del rito, in forza del disposto dell'art. 667 c.p.c., al fine di accertare se la domanda di rilascio, comunque contenuta nell'istanza di intimazione sia o meno fondata.”, il Giudice non convalidava lo sfratto per morosità, non concedeva l'ordinanza provvisoria di rilascio e disponeva il mutamento del rito da sommario a speciale locatizio,
Mutato il rito, parte ricorrente dava prova dell'esperimento del tentativo di mediazione con esito negativo, mentre parte resistente restava contumace.
Solo parte ricorrente depositava memoria integrativa, chiedendo:” 1)-Ritenere e dichiarare che la morosità della , in persona del legale Controparte_2 rappresentante pro-tempore , nella misura meglio indicata in premessa, persiste;
2)- Controparte_2 conseguentemente, ritenere e dichiarare risoluto il contratto di locazione intercorso tra le parti stante il grave inadempimento del conduttore;
3)-Ordinare l'immediato rilascio dell'immobile oggetto del presente giudizio;
4)- Condannare la Controparte_2
in persona del legale rappresentante pro-tempore al pagamento dei canoni ad
[...] Controparte_2 oggi inevasi che ammontano ad €. 2.600,00, oltre agli ulteriori importi relativi ai canoni a scadere fino all'esecuzione del provvedimento di rilascio da maggiorarsi per interessi legali e svalutazione monetaria fino al soddisfo ed oltre ancora a quella relativa alle spese di registrazione del contratto;

5)-Valutare, anche ai fini della condanna alle spese, il comportamento tenuto dalla controparte in sede dii mediazione.”.
All'udienza del 09.10.2025, la causa era posta in decisione.
pagina2 di 6 La domanda di parte ricorrente di ritenere e dichiarare risoluto il contratto di locazione intercorso tra le parti stante il grave inadempimento del conduttore e ordinare l'immediato rilascio dell'immobile oggetto del presente giudizio è fondata e deve essere accolta.
Ritenuta l'ammissibilità dell'intimazione di sfratto per morosità va osservato che essa rappresenta l'esercizio, in forme speciali, di un'azione costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento, congiuntamente ad un'azione di condanna del conduttore al rilascio dell'immobile ed al pagamento dei canoni ed oneri non corrisposti.
Ne deriva che la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore
è implicitamente contenuta e, quindi, tacitamente proposta con l'istanza di convalida dello sfratto, con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria, susseguito alla trasformazione dell'originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione;
così come nella domanda di convalida di sfratto per morosità ed in quella conseguente di risoluzione del rapporto di locazione per inadempimento del conduttore deve ritenersi implicita l'istanza di rilascio dell'immobile oggetto del contratto, pertanto, come detto la domanda – volta ad ottenere l'accertamento dell'inadempimento del locatario ed una pronuncia sulla risoluzione e sulla condanna al pagamento dei canoni scaduti e da scadere – è meritevole di accoglimento.
In termini generali appare opportuno premettere che in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione.
Eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione).
Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento (v. cfr., ex multis, Cass. Civ., Sez. Un., 30.10.2001 n.13533).
pagina3 di 6 Va, altresì, osservato che alle locazioni di immobili ad uso abitativo è applicabile l'art. 5 della L. n.
392/78, secondo cui il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista costituisce motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c.. Detta norma stabilisce in modo tassativo il presupposto dell'inadempimento contrattuale, effettuando in via automatica la valutazione dell'importanza dell'inadempimento nei contratti ad uso abitativo (mentre negli immobili ad uso diverso è il giudice a dover determinare, con valutazione discrezionale, la gravità dell'inadempimento): infatti, a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio del 1978 n. 392, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente, mediante la previsione di un parametro ancorato (artt. 5 e 55 della legge) a due elementi: l'uno, di ordine quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro, di ordine temporale, relativo al ritardo consentito e tollerato (fermo restando – come subito si dirà - ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, costituito dalla imputabilità della mora debendi al dolo o alla colpa del debitore).
Poiché, tuttavia, nel caso in esame, si verte in materia di locazione di immobile ad uso diverso, la questione all'esame di questo giudice va risolta attraverso l'applicazione, non del citato art. 5, bensì dei criteri generali che presiedono alla disciplina dei contratti in tema di risoluzione per inadempimento e, in particolare, dell'art. 1455 c.c. che richiede, ai fini della pronuncia risolutoria, un inadempimento di non scarsa importanza di una delle parti, avuto riguardo all'interesse dell'altra. Ne deriva che, in caso di morosità per mancato pagamento del canone, non può reputarsi automaticamente sussistente la gravità sol perché l'inadempimento incide su una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto, dovendosi invece accertare la gravità in concreto, cioè l'idoneità della mora a sconvolgere l'intera economia del rapporto e a sopprimere l'interesse del locatore alla prosecuzione del medesimo. Secondo la giurisprudenza, infatti, la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento (che nel giudizio di risoluzione del contratto con prestazioni corrispettive deve essere verificata anche di ufficio, trattandosi di elemento costitutivo della domanda) va operata alla stregua di un duplice criterio, applicandosi, in primo luogo, un parametro oggettivo, attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in modo apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto, sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma negoziale;
completandosi, poi, l'indagine mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti che possano, in relazione alle pagina4 di 6 particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata.
Spettando al Giudice il giudizio sulla gravità e sulla colpevolezza dell'inadempimento del conduttore, nella fattispecie, ritiene il Tribunale che l'inadempimento sia notevolmente grave, stante il mancato pagamento del canone di locazione di novembre e dicembre 2024 e gennaio 2025 per un ammontare complessivo di Euro 1.560,00, sebbene corrisposto dopo la notifica dell'atto di intimazione di sfratto per morosità e successivamente, il mancato pagamento dei canoni di locazione a decorrere da marzo
2025, come dichiarato da parte ricorrente in memoria integrativa.
Alla stregua delle considerazioni che precedono, escluso che l'inadempimento possa essere stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa non imputabile al debitore, dev'essere accolta la domanda attorea e dichiarata la risoluzione del contratto di locazione immobiliare de quo agitur.
A siffatta pronuncia segue la condanna del conduttore alla immediata restituzione, in favore del locatore, dell'immobile locato, libero da persone e sgombro da cose ex art 56 della legge n. 392/78.
Va, poi, in questa sede adottata pronuncia sull'originaria domanda di ingiunzione, laddove all'esito del disposto mutamento del rito, la richiesta di emissione di decreto ingiuntivo si è trasformata in domanda condanna della in Controparte_2 persona del legale rappresentante pro-tempore al pagamento dei canoni non Controparte_2 corrisposti che ammontavano – alla data del deposito della memoria integrativa del 10 luglio 2025 - ad €. 2.600,00, oltre agli ulteriori importi relativi ai canoni a scadere fino all'esecuzione del provvedimento di rilascio da maggiorarsi per interessi legali e svalutazione monetaria fino al soddisfo ed oltre ancora a quella relativa alle spese di registrazione del contratto;

Non essendo dimostrato il versamento dei detti canoni di locazione, il conduttore va condannato a pagare la somma capitale e gli oneri, gli interessi nella misura legale sui canoni scaduti ed a scadere come da dispositivo.
Non si ravvisano “gravi ed eccezionali ragioni” per compensare, parzialmente o per intero, le spese tra le parti, così come previsto dall'art. 92 c.p.c., nel testo aggiornato con le modifiche introdotte dalla
Legge n. 69/2009.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e, in mancanza di specifica nota-spese, sono liquidate d'ufficio come da dispositivo, applicati i valori minimi.

P.Q.M.


Il Tribunale di Messina, sezione prima civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande come proposte in narrativa, ogni contraria domanda, eccezione, deduzione disattesa così decide:
pagina5 di 6 1) accoglie, per le ragioni di cui in motivazione, la domanda e per l'effetto:
1a) dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso avente ad oggetto l'immobile sito in Comune di Furci Siculo – via IV Novembre n. 80/82, concesso in locazione da
[...]
nato a [...]ò (ME) il 08.12.1951 – C.F.: e Parte_1 C.F._1 CP_1 nata a [...] il [...] – C.F.: con contratto stipulato
[...] C.F._2 in data 01 Aprile 2024 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Messina in data 13 maggio 2024 al n. 2815 – serie 3T, alla di in CP_2 Controparte_2 persona del legale rappresentante pro-tempore ; Controparte_2
1b) condanna la convenuta conduttrice all'immediato rilascio, in favore della parte locatrice attrice, dell'immobile indicato nel capo che precede, libero e vuoto di persone e cose;

1c) condanna Controparte_2
(c.f. ) al pagamento, in favore di nato a [...]ò P.IVA_1 Parte_1
(ME) il 08.12.1951 – C.F.: e nata a [...] il C.F._1 CP_1
09.02.1967 – C.F.: della somma di euro 3640,00 per canoni di locazione non C.F._2 corrisposti da marzo 2025 oltre ai canoni a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile locato per cui è giudizio, oltre interessi moratori al saggio legale dalle singole scadenze al soddisfo;

2) condanna la parte resistente alla rifusione delle spese processuali sostenute dalla parte ricorrente che liquida, d'ufficio, in euro 1.293,00 per compensi professionali, oltre euro 76,00 + euro 125,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario spese generali al 15%, oltre c.p.a. ed i.v.a. se dovuta come per legge.
Il Giudice
Dott. Salvatore Irullo
In caso di diffusione della presente sentenza si omettano le generalità e gli altri identificativi delle parti.
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