REPUBBLICA ITALIANA
In Nome del Popolo Italiano
Il Tribunale Civile di Tivoli
In composizione monocratica in persona del giudice designato G.O.T. dott.
Fabrizio Pagniello a seguito dell'udienza di discussione dell' 11/12/2024 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa di primo grado iscritta al n.4031 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023
TRA
in persona del l.r.p.t. rappresentata e difesa dagli Avv.ti Valerio Parte_1
Zimatore e Carvelli Luigi giusta delega in atti – RICORRENTE
E
- RESISTENTE CONTUMACE Controparte_1
OGGETTO : RICORSO EX ART. 447 BIS C.P.C.
CONCLUSIONI : Vedi verbale
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 447 c.p.c. notificato unitamente al pedissequo decreto di fissazione di udienza, la in persona del l.r.p.t. deducendo Parte_1
l'indebita occupazione del proprio immobile sito in Sacrofano (RM), Via
Monte Cardinale n. 1 evocava in giudizio dinanzi Controparte_1
l'intestato Tribunale per ivi sentirlo condannare all'immediato rilascio, con condanna al pagamento della somma di Euro 4.000,00 mensili a titolo di indennità di occupazione dal 01.10.2022 fino al rilascio, oltre le spese di lite.
A sostegno della domanda, deduceva di avere immesso il resistente nella detenzione dell'immobile a seguito di contratto di locazione intercorso con la MRM Immobiliare LLC con sede a Miami (Stati Uniti) di cui il si CP_1
era dichiarato legale rappresentante e che, in violazione delle basilari regole di buona fede e correttezza, si era rifiutato di registrare il contratto di locazione, adempimento che comunque risultava impossibile non risultando in esso indicati i necessari dati societari quali sede italiana, codice fiscale e certificato camerale della conduttrice, omettendo altresì il versamento del canone di locazione e/o di altra indennità in favore della società proprietaria del cespite.
Tanto premesso, insisteva per l'accoglimento delle suindicate conclusioni con vittoria di spese.
Regolarmente incardinatosi il contraddittorio, nessuno si costituiva per il resistente.
Pertanto, ammesse le prove ed esaurita l'istruttoria, la causa è stata decisa all'udienza del 12.12.2024 mediante lettura del dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In via del tutto preliminare ed assorbente deve essere dichiarata la nullità del contratto di locazione stipulato a far data dal 01.10.2022 per omessa registrazione.
Come noto, ai sensi della legge 30 dicembre 2004, n. 311 (legge finanziaria per il 2005) art. 1 comma 346 “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
Poiché del requisito della registrazione del contratto inter partes non è stata offerta alcuna prova non può che statuirsi in conformità con la precitata disposizione normativa, dichiarando la nullità della locazione inter partes.
Logica conseguenza della suddetta statuizione è l'emissione dell'ordine di rilascio nei confronti del soggetto occupante l'immobile, ordine che tuttavia, non può dirigersi contro la società conduttrice MRM Immobiliare LLC. posto che di siffatto ente mancano i necessari dati identificativi, quali sede legale in Italia e codice fiscale che, pure, avrebbero dovuto essere ben noti al suo legale rappresentante e che tuttavia non risulta averli forniti alla locatrice, omettendo altresì di provvedere alla registrazione del contratto quale adempimento su di egli gravante ai sensi dell'art. 16 del contratto.
Nel corso istruttorio sono state ammesse le prove orali articolate dalla ricorrente ed il teste escusso, Sig. all'udienza del Testimone_1
20.06.2024 ha confermato integralmente il capitolato attoreo, dichiarando che il con la propria famiglia vive nell'immobile di cui è causa CP_1
(“confermo la circostanza, si tratta dei miei vicini di casa), che oltre all'interno dell'abitazione sono presenti cani di grossa taglia ( “vero quanto mi si legge;
li vedo spesso e sono molto grandi”) e che l'unico nominativo che compare sul citofono è quello della sig.ra . Parte_2
Alla luce di quanto precede, avuto altresì riguardo al certificato di residenza del resistente presso l'immobile locato prodotto in atti, può agevolmente concludersi nel senso che quella da Egli posta in essere è stata con ogni probabilità una strategia finalizzata ad ostacolare le iniziative della proprietà di rientrare in possesso della villa, visto e considerato che nulla risulta essere stato versato alla ricorrente a titolo di canone e/o altra indennità nel corso di oltre quattro anni di detenzione.
Considerata pertanto la natura fruttifera del bene ed il danno in re ipsa derivante dalla mancata disponibilità del bene per un cosi lungo arco temporale, si stima equo condannare parte resistente al pagamento della somma di Euro 35.000,00 equitativamente determinata.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Giudice del Tribunale di Tivoli, disattesa ogni diversa azione, eccezione, difesa ed istanza, definitivamente decidendo sulla causa in epigrafe così provvede:
1) Accerta e dichiara la nullità del contratto di locazione intercorso tra
[...]
e MRM Immobiliare LLC a far data dal 01.10.2022, per omessa Pt_1
registrazione; 2) Accerta e dichiara l'occupazione senza titolo dell'immobile di cui è causa da parte di Controparte_1
3) Ordina a il rilascio, senza dilazione, dell'immobile sito Controparte_1
in Sacrofano (RM), località Monte Cardinale, 1, in catasto dei fabbricati del predetto Comune al foglio 10, part. 448, sub 3, cat.C/6; foglio 10, part.448, sub 4, cat. C/6; foglio 10, part. 449, sub. 1 e 501 graffati, cat. A/8 e foglio
10, part. 453, cat. F1; nel Catasto Terreni del Comune di Sacrofano: foglio
10, part. 426, qualità uliveto;
foglio 10, part. 364, qualità ente urbano;
foglio
10, part. 390, qualità ente urbano;

4) Condanna parte resistente al pagamento, in favore della ricorrente, della somma di Euro 35.000,00 equitativamente determinata a titolo risarcitorio, oltre interessi legali dalla domanda.
5) Condanna altresì parte resistente al pagamento delle spese di lite che liquida in Euro 590,00 per esborsi ed Euro 2.100,00 per onorari, oltre iva, cpa e rimborso generale.
Motivazione gg 90
Tivoli, 11 dicembre 2024
Il Giudice O.P.