TRIBUNALE DI LATINA
Sezione Seconda Civile
Verbale di udienza

R.G. n. 2358/2021
All'udienza del 13.05.2025, davanti al giudice dott.ssa Valentina
Giasi, è comparso per parte ricorrente l'avv. Vincenzo Schettino e per parte resistente l'avv. Bruno Bernardini in sostituzione dell'avv. Carboni.
I difensori svolgono discussione orale e si riportano agli scritti difensivi ed alle note finali.
Il Giudice sentita breve discussione, si ritira in camera di consiglio.
All'esito della camera di consiglio il Giudice decide come da separato provvedimento.
Il Giudice dott.ssa Valentina Giasi

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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI LATINA
Sezione Seconda Civile
in persona del giudice dott.ssa Valentina Giasi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al numero 2358 del Registro Generale Affari Contenziosi dell'anno 2021, promossa

DA
, (C.F. , rappresentato Parte_1 C.F._1 e difeso dall'Avv. Vincenzo Schettino, come da procura in atti;

-parte ricorrente-

CONTRO
(P.I. , in persona Controparte_1 P.IVA_1 del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'Avv. Silvestro Carboni, come da procura in atti;

-parte resistente con domanda riconvenzionale-

FATTO E DIRITTO Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. adiva l'intestato Parte_1
Tribunale, rappresentando di aver concluso in data 01.11.1998, quale conduttore, un contratto di locazione per uso commerciale avente ad oggetto un immobile sito in Latina, Piazzale Prampolini n.45, con scadenza il 31.10.2016. Deduceva di aver avuto l'uso dell'immobile sino al 31.08.2017, corrispondendo l'indennità di occupazione, in ragione della necessità di trovare altro immobile ove svolgere l'attività commerciale e che, in data 24.11.2017, le parti redigevano verbale di consegna delle chiavi dell'immobile locato. Chiedeva il pagamento dell'indennità di perdita dell'avviamento commerciale, rassegnando le seguenti conclusioni: “ Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis: Nel merito: Accertare e dichiarare il diritto del ricorrente al pagamento, da parte del resistente, dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale di cui all'art. 34 della L. n. 392/78 e, per tale effetto,
2 Condannare il resistente al pagamento dell'importo, a tale titolo dovuto, pari ad € 5.887,65, corrispondente a n. 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, già detratta la somma di € 1.177,18, pari a n. 3 mensilità a parziale compensazione del predetto credito vantato. Con vittoria di spese e compensi professionali da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore che se ne dichiara antistatario.”
ritualmente costituita in giudizio così Controparte_1 concludeva: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, e per i motivi sopra esposti ed argomentati - rigettare le domande del ricorrente, perché infondate in fatto e in diritto e comunque perché non provate;
- In via di riconvenzionale: a) accertato e dichiarato l'inadempimento del ricorrente all'obbligo di restituzione dell'immobile locato alla scadenza del contratto (31.10.2016), condannare al Parte_1 pagamento, in favore della resistente - Controparte_1 dell'importo di euro 2.400,00 per il rimborso del doppio della caparra che la società resistente ha dovuto corrispondere al sig.
per il mancato rispetto degli accordi pattuiti Controparte_2 con la scrittura privata dell'11.04.2017; - di un ulteriore importo per l'occupazione sine titulo del relativa ai mesi di Pt_1 settembre, ottobre e novembre 2017, quantificabile in euro 1.800,00 o in quella di giustizia determinata dal Sig. Giudice;
- di un ulteriore importo a titolo di risarcimento danno per il ritardato rilascio dell'immobile per 13 mesi e per la perdita dell'opportunità di riaffittare lo stesso a condizioni più vantaggiose, da determinarsi anche in via equitativa da parte dell'Ill.mo Sig. Giudice. - in via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi che anche al ricorrente fosse riconosciuto un importo in proprio favore per la domanda avanzata, disporre tra le parti la compensazione dei rispettivi crediti/debiti. Con vittoria di spese e compensi professionali come per legge, da distrarsi in favore dello scrivente procuratore dichiaratosi antistatario.”
Conclusa l'istruttoria mediante produzione documentale e prova testi, all'udienza del 13.05.2025, la causa è decisa mediante sentenza pronunciata ai sensi dell'art. 429, 1 c., c.p.c., mediante deposito del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.

La domanda di parte ricorrente è fondata.
ha chiesto la condanna della società locataria al Parte_1 pagamento dell'indennità di avviamento dovuta per la cessazione del contratto di locazione commerciale avente ad oggetto l'immobile sito in Latina, Piazzale Prampolini n.45, con scadenza il 31.10.2016, avuto in uso sino al 31.08.2017, come da accordo con il resistente.
costituendosi nel presente giudizio, con Controparte_1
3 comportamento rilevate ex art. 115 c.p.c., ha confermato il contratto di locazione, l'avvenuta cessazione e la sussistenza dell'accordo verbale diretto alla permanenza del conduttore nell'immobile per il tempo necessario a reperire altro locale commerciale, deducendo che avrebbe rinunciato Pt_1 all'indennità di avviamento. Si osserva che il diritto alla prestazione indennitaria ex art. 34 L. n.
392/78 sorge quando il rapporto contrattuale è cessato ed assolve alla duplice funzione di compensare il conduttore della perdita dell'avviamento e di distribuire equitativamente l'incremento del valore locativo derivante dall'esercizio dell'attività commerciale (Cass. Sez. 5, Sentenza n. 23515 del 27/10/2020).
Tale indennità è dovuta al conduttore uscente indipendentemente da qualsiasi accertamento circa la relativa perdita ed il danno concretamente derivante dal rilascio. Essa quindi spetta anche se il conduttore continui ad esercitare la medesima attività in altro locale dello stesso immobile (cfr. Cass. Sez. 3 -
, Sentenza n. 11770 del 12/05/2017). L'indennità di avviamento, come riconosciuto da giurisprudenza condivisa da questo Tribunale, può essere oggetto di rinuncia solo qualora sia stata pattuita successivamente alla scadenza del contratto di locazione. Infatti, l'art. 79 l. n. 392 del 1978, che sancisce la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto di locazione o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello legale, ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge stessa, mira ad evitare che al momento della stipula del contratto le parti eludano in qualsiasi modo le norme imperative poste dalla legge sul cosiddetto equo canone, aggravando in particolare la posizione del conduttore. Essa, tuttavia, impedisce che al momento della cessazione del rapporto le parti giungano ad una transazione in ordine ai rispettivi diritti ed in particolare alla rinunzia da parte del conduttore, dopo la cessazione del rapporto, all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale. La disposizione di cui di cui all'art. 34 della stessa legge "a fortiori" conduce ad avvalersi della facoltà di impedire che l'esecuzione si compia senza la corresponsione (o l'offerta nella misura dovuta) della detta indennità. (Cass, Sez. 6 -
3, Ordinanza n. 12405 del 24/06/2020).
Invero, l'art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392 non impedisce al conduttore di rinunciare all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, purché ciò avvenga successivamente alla conclusione del contratto, quando può escludersi che il conduttore si trovi in una posizione di difficoltà alla cui tutela la richiamata disciplina è preordinata (Cass. Sez. 3 -
, Sentenza n. 15373 del 13/06/2018). Tanto premesso, nel caso in esame va rilevato che l'indennità di
4 avviamento risulta dovuta a prescindere dall'indagine sulla perdita e sul danno subito dal conduttore per effetto del rilascio dell'immobile e, dunque, dalla circostanza che abbia proseguito la propria attività commerciale in locali adiacenti o vicini rispetto all'immobile per cui è causa, come dedotto da parte resistente. Ciò che rileva è la sussistenza di una rinuncia del conduttore all'indennità stessa, formulata dopo la cessazione del contratto. Dall'esame delle emergenze istruttorie ritiene il Tribunale che non è stata raggiunta la prova della rinuncia dell'indennità di avviamento.
Parte ricorrente ha prodotto in giudizio la richiesta di pagamento dell'indennità indirizzata alla società resistente, datata 13.09.2017, non formalmente contestata.
Solo nel presente giudizio parte resistente ha dedotto l'esistenza di una rinuncia all'indennità di avviamento da parte del conduttore. Tuttavia, non vi è prova scritta in merito al dedotto accordo per la rinuncia a tale indennità. Neppure le ulteriori emergenze istruttorie sono sufficienti a fornire la prova della rinuncia all'indennità di avviamento. In particolare, le circostanze riferite dai testi escussi non possono essere ritenute attendibili, circa la prova della rinuncia.
Infatti, le dichiarazioni rese dal teste sono Testimone_1 generiche, prive del carattere di precisione e concordanza e caratterizzate da contraddittorietà intrinseca. Il teste, prima riferisce che in un unico incontro, avvenuto a luglio 2017, avrebbe preso accordi con il ricorrente per la permanenza nel locale, dietro versamento dell'indennità di occupazione e contestuale rinuncia all'indennità di avviamento. Riferisce poi di aver avuto altri incontri con il Pt_1 Si osserva che le circostanze rese risultano contrastanti anche con gli altri elementi di prova raccolti;
in particolare, sono contrastanti con il contenuto della lettera di sollecito al rilascio dell'immobile, datata 05.06.2017, con la quale la società resistente, oltre a sollecitare la liberazione dell'immobile, chiedeva pagamento
“dell'attuale indennità di occupazione entro le medesime scadenza e modalità del precedente contratto di locazione”, richiamando quindi un precedente accordo tra le parti. Anche le dichiarazioni rese dell'altro teste, , non Testimone_2 possono essere ritenute attendibili, perché generiche e caratterizzate da interesse mediato, atteso che la teste ha confermato che all'epoca dell'accordo rivestiva la carica di rappresentante legale della società resistente. Ad ogni modo non c'è alcuna prova dell'accordo di rinuncia dell'avviamento. Ne consegue che, in assenza di una prova dell'effettiva rinuncia del conduttore all'indennità di avviamento, questa risulta dovuta. La tesi del ricorrente in merito alla determinazione del quantum dovuto è corretta. È possibile infatti applicare i principi espressi in
5 materia dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui “In tema di IVA, l'indennità da perdita dell'avviamento commerciale spettante al conduttore dell'immobile alla cessazione del rapporto locativo a norma dell'art. 34 della l. n. 392 del 1978 è esclusa dal computo della base imponibile, ai sensi dell'art. 15 del d.P.R. n. 633 del 1972, non essendo per essa ravvisabile il "nesso diretto" richiesto dalla giurisprudenza unionale, tra prestazione (del conduttore) e corrispettivo (del locatore), atteso che l'obbligazione di corrispondere tale indennità non si colloca sul piano del sinallagma contrattuale perché sorge quando il rapporto è già cessato e assolve, quale obbligazione "ex lege" attinente allo scioglimento del contratto, la duplice funzione, da un lato, di compensare il conduttore della perdita dell'avviamento, dall'altro, di distribuire equitativamente alcune delle esternalità positive rimaste in capo al locatore - in termini di incremento del valore locatizio ricollegabile all'avviamento indotto dall'attività imprenditoriale svolta dal conduttore - su chi ha concorso a incrementarle, ripristinando, così, l'equilibrio degli effetti dello scioglimento contrattuale.” (Cass. Sez. 5 - , Sentenza n. 29180 del 12/11/2019; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 13345 del 07/06/2006).
Considerato che nel caso di specie l'indennità di avviamento può essere riconosciuta nella misura di 18 mensilità, secondo il criterio ex lege previsto, e che quale unità di misura occorre scegliere il canone di locazione senza il calcolo dell'iva, si ritiene che parte locatrice debba essere condannata a versare in favore del ricorrente a titolo di indennità ex art. 34 della l. n. 392 del 1978 l'importo complessivo di € 7.065,18 (€ 392,51 per 18 mesi). Va rilevato, altresì, che parte ricorrente chiede la condanna del resistente al pagamento dell'indennità nella misura di € 5.887,65, ovvero dell'importo risultante dalla somma complessivamente dovuta decurtata delle tre mensilità, relative all'indennità di occupazione per il periodo da settembre 2017 a novembre 2017. È presente in atti il verbale di consegna delle chiavi, non contestato tra le parti, che riconosce essere dovute e non consegnate al locatore.
Effettuata la dovuta compensazione, deve Controparte_1 essere condannata al pagamento in favore del ricorrente della somma di € 5.887,65, importo risultante dalla somma complessivamente dovuta, detratte n. 3 mensilità pari a € 1.177,18, oltre interessi legali dal rilascio al saldo.
La domanda riconvenzionale di parte resistente va accolta nei limiti di seguito indicati.
ha chiesto in riconvenzionale, previo Controparte_1 accertamento dell'inadempimento del resistente alla restituzione dell'immobile, il pagamento della somma di € 2.400,00 derivante
6 dal doppio della caparra corrisposta per effetto della risoluzione della scrittura privata di locazione dell'immobile in favore di un terzo promissario conduttore, dell'indennità di occupazione di tre mesi ( settembre-novembre 2017). È inoltre richiesto il risarcimento del danno derivante dalla perdita dell'opportunità di locare l'immobile a condizioni più vantaggiose.
Va in primo luogo osservato che incontestata è la domanda di pagamento dell'indennità di occupazione per il periodo settembre- novembre 2017, il cui importo risulta essere stato già decurtato in compensazione sulle somme dovute a titolo di indennità di avviamento, in favore di parte ricorrente.
Devono viceversa essere rigettate le ulteriori domande. Dalle risultanze istruttorie è emerso in modo incontrovertibile l'esistenza di un accordo tra le parti con il quale il ricorrente era stato autorizzato a rimanere nell'immobile locato fino al reperimento di altro immobile.
Va segnalato sul punto che, qualora il conduttore mantenga, dopo la risoluzione del contratto, la detenzione del bene col consenso del locatore, sulla base di un accordo volto a differire la data del rilascio dietro corrispettivo, l'indennità di occupazione va ragguagliata a quest'ultimo, che continua ad essere dovuto anche in caso di ulteriore detenzione del bene oltre il periodo convenuto.
Resta salva la possibilità, per il locatore, di provare il maggior danno, con rigorosa dimostrazione che la ritardata restituzione dell'immobile ha concretamente pregiudicato la possibilità di locare il bene a terzi per un canone superiore all'ultimo corrispettivo convenuto con il conduttore inadempiente, non essendo sufficiente la mera prova del diverso e maggior valore locativo di mercato. (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 15899 del 11/07/2014).
In ordine al danno, si intende aderire al più recente orientamento della Suprema Corte, secondo cui “Nel caso di occupazione illegittima di un immobile il danno subito dal proprietario non può ritenersi sussistente "in re ipsa", atteso che tale concetto giunge ad identificare il danno con l'evento dannoso ed a configurare un vero
e proprio danno punitivo, ponendosi così in contrasto sia con l'insegnamento delle Sezioni Unite della S.C. (sent. n. 26972 del
2008) secondo il quale quel che rileva ai fini risarcitori è il danno- conseguenza, che deve essere allegato e provato, sia con l'ulteriore e più recente intervento nomofilattico (sent. n. 16601 del 2017) che ha riconosciuto la compatibilità del danno punitivo con
l'ordinamento solo nel caso di espressa sua previsione normativa, in applicazione dell'art. 23 Cost. Ne consegue che il danno da occupazione "sine titulo", in quanto particolarmente evidente, può essere agevolmente dimostrato sulla base di presunzioni semplici,
7 ma un alleggerimento dell'onere probatorio di tale natura non può includere anche l'esonero dalla allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto” (Cass. Sez. 3 - , Sentenza n. 13071 del 25/05/2018). Più in particolare, il maggior danno “deve essere concretamente provato dal locatore, richiedendosi la specifica prova dell'esistenza del danno medesimo, in rapporto alle condizioni dell'immobile, alla sua ubicazione e alle possibilità di nuova sua utilizzazione, nonché all'esistenza di soggetti seriamente disposti ad assicurarsene il godimento dietro corrispettivo, dalle quali emerga il verificarsi di un'effettiva lesione del patrimonio (v. ex multis Cass. n. 18946 del 2019, cit.; Cass. 12/12/2008, n. 29202; 16/09/2008, n. 23720).” (Cass. Sez. 3 -
, Sentenza n. 27287 del 07/10/2021). È pertanto onere del proprietario provare di aver subito un'effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto locare l'immobile ovvero per aver perso l'occasione di venderlo a prezzo conveniente o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, con valutazione rimessa al giudice del merito, che può al riguardo avvalersi di presunzioni, sulla base però di elementi indiziari allegati dallo stesso danneggiato, diversi dalla mera mancata disponibilità o godimento del bene. Nel caso di specie parte resistente ha formulato la domanda producendo una scrittura privata, datata 11.04.2017, con la quale avrebbe promesso in locazione l'immobile per cui è causa in favore di un soggetto terzo, a far data dal 01.07.2017, ad un corrispettivo mensile di € 600,00, nonché la successiva risoluzione del preliminare di locazione, datata 28.06.2017, con la quale avrebbe risolto il precedente contratto in ragione della mancata liberazione dell'immobile promesso in locazione, da parte dell'attuale ricorrente. Entrambe le scritture, pur se munite di sottoscrizione e data, non sono registrate;
non vi è dunque certezza in ordine alla data e all'effettiva sottoscrizione. Inoltre, nella scrittura di promessa di locazione parte promissaria conduttrice avrebbe versato contestualmente una caparra di € 1.200,00, di cui non vi è prova in atti, a fronte della quale parte resistente asseritamente deduce di averla restituita per un importo corrispondente al doppio, per effetto della risoluzione della scrittura, senza fornire adeguata prova.
Va rilevato, infine, che parte resistente, contestualmente, produce nota datata 05.06.2017, nella quale oltre a sollecitare la liberazione dell'immobile, chiede il pagamento “dell'attuale indennità di occupazione entro le medesime scadenza e modalità del precedente contratto di locazione”, facendo intendere la sussistenza di un accordo tra le parti, dunque, precedente alla data asseritamente indicata nei propri scritti del luglio 2017.
Valutati gli esiti istruttori, non può ritenersi provato il maggior
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danno asseritamente subito da parte resistente, in ragione della prova dell'accordo intercorso tra le parti circa la permanenza del conduttore dell'immobile sino alla data di reperimento di altro locale commerciale, della certezza del pagamento dell'indennità di occupazione dell'immobile in luogo del canone di locazione per tutto il periodo di uso dello stesso e dell'incertezza in ordine all'effettiva proposta di locazione dell'immobile in favore di un soggetto terzo.
Non risulta dovuto l'importo asseritamente richiesto da parte resistente a titolo di restituzione del doppio della caparra che deduce di aver versato, in favore del promissario conduttore, contestualmente alla stipula della scrittura privata di risoluzione della promessa di locazione, in ragione dell'assenza di prova in ordine all'effettivo versamento.
Le spese di lite del presente giudizio devono essere integralmente compensate tra le parti, in ragione della domanda, del riconoscimento di parte ricorrente della debenza dell'indennità di occupazione in favore di parte resistente e della reciproca parziale soccombenza (in applicazione sul punto dei principi espressi da
Cass. Sez. 3, Sentenza n. 3438 del 22/02/2016).


P.Q.M.

disattesa ogni diversa istanza, eccezione o deduzione;

accoglie la domanda del ricorrente e, per l'effetto, condanna
[...]
al pagamento in favore del ricorrente a titolo di Controparte_1 indennità ex art. 34 della l. n. 392 del 1978 di € 5.887,65, oltre interessi legali dal rilascio al saldo, a titolo di indennità di occupazione;
rigetta le ulteriori domande;
compensa le spese di lite. Latina, 13.05.2025
Il Giudice dott.ssa Valentina Giasi
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