n. 10003/2021 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Napoli Nord
II SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, in persona del dott. Antonio
Caradonna, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 10003/2021, avente ad oggetto:
Vendita di cose immobili, riservata in decisione all'udienza del 23.9.2024 (con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.), promossa da:
, (CF: ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(CF: rapp. e difeso dall'avv.to Ilaria Lentini
[...] C.F._2
Graziano (CF: ), elettivamente domiciliati in Indirizzo C.F._3
Telematico, presso lo studio del predetto difensore.
PARTE ATTRICE
CONTRO
(CF: ) rapp. e difeso Controparte_1 C.F._4
dall'avv.to Felice Pettorino (CF: ), elettivamente domiciliato in C.F._5
Via V. Marone, 6 Ischia, presso lo studio del predetto difensore.
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PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI
Come in atti.
Ai sensi degli artt. 132 secondo comma n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c. la motivazione della sentenza consiste nella succinta esposizione dei fatti rilevanti della causa e delle ragioni giuridiche della decisione, anche con riferimento a precedenti conformi.
A norma dell'art. 16 bis, comma 9 octies del D.L. 18 ottobre 2012, n. 179, convertito, con modificazioni, dalla L. 17 dicembre 2012, n. 221 (comma aggiunto dall'art. 19, comma 1, lett. a), n. 2 ter) del D.L. 27 giugno 2015, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 6 agosto 2015, n. 132), la presente sentenza viene redatta in maniera sintetica, tenendo conto delle indicazioni contenute nel decreto n. 136 in data 14.9.2016 del Primo Presidente della Corte di Cassazione, e delle considerazioni contenute nella Circolare del CSM (adottata il 5.7.2017) di cui alla nota 6.7.2017 Prot.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 18.9.2021 e Parte_1 Pt_1 Parte_2
convenivano in giudizio chiedendo accertarsi e dichiararsi
[...] Controparte_1
l'evizione parziale avente ad oggetto parte dell'abitazione posta al primo piano della consistenza di vani 2 della superficie catastale di mq. 75 riportato nel Catasto
Fabbricati del Comune di Giugliano in Campania al foglio 91 particella 335 sub 5
vico Topo n.5 piano 1 categoria A/4 classe 4 vani 2 superficie catastale mq. 75 RC
.88.83 e per l'effetto ridurre il prezzo della compravendita con atto per Notar
pagina 2 di 8 rep. N. 6706 racc. n.5195 del 8.10.2020, con condanna del Persona_1
convenuto alla restituzione della differenza di prezzo pari ad euro 26.305.00, infine condannare l' al risarcimento dei danni patrimoniali e non subiti e Controparte_1
subendi dagli attori quantificati preventivamente in euro 10.000.00 nonché dei danni derivanti dalla rinvenuta esigenza di dover completamente modificare il progetto originario dell'immobile strutturato su una superfice di 310 mq e che invece risulta essere pari a mq.178 che si quantificano in euro 5.000.00 o nella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia.
Si costituiva parte convenuta la quale contestava in fatto ed in diritto l'avversa domanda di cui ne chiedeva il rigetto, spiegando altresì domanda riconvenzionale alla luce del fatto che il prezzo dell'immobile era di gran lunga maggiore rispetto a quello per cui era stato alienato. Ciò stante, chiedeva condannarsi gli attori all'integrazione del prezzo di vendita dell'immobile, pari ad euro 57.000,00.
Ciò posto in fatto, vanno rigettate sia la domanda principale degli attori che la riconvenzionale spiegata dal convenuto.
L'art. 6 del contratto di vendita tra le parti, rogato dal notaio Persona_1
rep. N. 6706 racc. n. 5195 del 8.10.2020, contiene la dichiarazione fidefacente degli acquirenti della conoscenza dei luoghi e dei titoli a base dell'acquisto dell'immobile de quo da parte del convenuto . Con essa e Controparte_2 Parte_1 Pt_2
affermavano di conoscere lo stato dei luoghi, anche a mezzo presa visione dei grafici allegati alla documentazione catastale, per cui ogni doglianza successiva non può pagina 3 di 8 trovare accoglimento;
peraltro il richiamato atto di vendita era stato preceduto da altro contratto preliminare, rogato dal notaio ben 8 mesi prima, e Persona_2
cioè in data 25.2.2020 dell'8.10.2020, contenente tutti gli elementi successivamente trascritti nell'atto definitivo per notaio circostanza che induce a ritenere la Per_1
piena conoscenza e presa d'atto dello stato degradato in cui versava il compendio acquistato, da parte degli attori.
La mancata conoscenza dei luoghi, tra cui quella relativa alla situazione del vano identificato nella particella sub 5 occupata da terzi, non può essere invocata dagli attori a garanzia dell'acquisto, atteso che, seppur non avendo ancora avuto il possesso legale con l'atto 25.2.2020, lo stato dell'immobile imponeva -ictu oculi- di approfondire ogni aspetto delle dichiarazioni rese dal venditore senza attendere il trasferimento definitivo, avviando un'ispezione integrale dei luoghi, fatto avvenuto incomprensibilmente solo dopo il rogito dell'8.10.2020.
Non possono, pertanto, essere ritenute fondate le contestazioni addotte da parte degli attori ai fini della invocata garanzia, atteso che, come visto, tutti i motivi di doglianza sollevati in domanda esistevano già alla data di sottoscrizione del preliminare.
In tema di compravendita, la garanzia per vizi (artt. 1490 e ss. c.c.) attiene ad ipotesi in cui la mancata corrispondenza tra quanto convenuto e quanto effettivamente acquistato non riguarda lo ius proprietatis, bensì l'oggettiva natura del bene compravenduto (Cass. civ. n. 21927/2017). Nel caso di specie, gli attori erano a pagina 4 di 8 perfetta conoscenza dello stato del compendio immobiliare ad acquistarsi e, poi,
effettivamente acquistato;
a tal proposito risulta del tutto esauriente la risposta del
CTU al quesito circa la natura e lo stato d'uso dell'immobile al momento del preliminare e per esso la data del 25.2.2020. L'arch. affermava infatti che: Per_3
“L'intero compendio immobiliare versa in condizioni di inagibilità assoluta
risultando privo di qualsiasi requisito minimo di abitabilità. Una porzione del solaio
al primo piano, relativa al subalterno 5 è crollata….L'inagibilità dell'immobile viene
comprovata non solo dalla documentazione formale, come la perizia di parte redatta
dal consulente tecnico degli attori e la successiva comparsa costituzionale dei
convenuti che ne confermano le precarie condizioni, ma anche da un'analisi
oggettiva dello stato dei luoghi.”; e concludeva che “considerando le gravi carenze
strutturali e l'assenza totale dei requisiti minimi di abitabilità è ragionevole
presumere che tali condizioni fossero già presenti al 25 febbraio 2020”, con ciò
attestando che gli attori, sin dal momento del primo accesso sullo stato dei luoghi,
avevano già trovato l'immobile in condizioni del tutto degradate.
In tema di inadempimento del contratto di compravendita, è sufficiente che il compratore alleghi l'inesatto adempimento, ovvero denunci la presenza di vizi che rendano la cosa inidonea all'uso al quale è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, mentre è a carico del venditore, quale debitore di un'obbligazione di risultato ed in forza del principio della riferibilità o vicinanza della prova, l'onere di dimostrare, anche attraverso presunzioni, di aver consegnato una pagina 5 di 8 cosa conforme alle caratteristiche del tipo ordinariamente prodotto, ovvero la regolarità del processo di fabbricazione o di realizzazione del bene;
ne consegue che,
solo ove detta prova sia stata fornita, spetta al compratore di dimostrare l'esistenza di un vizio o di un difetto intrinseco della cosa ascrivibile al venditore (Cass. civ. n.
9651/2016).
Nel caso di specie, dunque, alcuna garanzia possono invocare gli attori, atteso che, a determinare l'acquisto erano state proprio le condizioni dell'immobile la cui conseguente riduzione del prezzo, rendeva conveniente l'intera operazione.
A tal proposito, le conclusioni cui giunge il Ctu nella sua relazione circa la quantificazione del prezzo di vendita dell'immobile, nello stato in cui esso si trovava al momento del preliminare, “L'immobile oggetto di perizia è un fabbricato su due
livelli con annessa area di corte, caratterizzato da precarie condizioni già presenti al
25 febbraio 2020. La superficie lorda, rilevata in loco, compreso le aree accessorie
ammonta a circa 265,78 mq. Il valore di mercato, stabilito alla data del preliminare
e del rogito avvenuto l'8 ottobre 2020, è pari a 89.930,00 euro
(ottantanovenovecentotrenta)”, danno la dimensione della convenienza della transazione a favore degli attori, che traevano vantaggio dalla compravendita,
versando un prezzo di gran lunga minore (oltre il 20%) rispetto al valore effettivo di mercato del bene in questione.
In tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, l'art. 1490, comma 2, c.c.,
secondo cui il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto se il pagina 6 di 8 venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa, presuppone che il venditore abbia raggirato il compratore tacendo consapevolmente i vizi della cosa venduta dei quali era a conoscenza, inducendolo così ad accettare la clausola di esonero dalla garanzia che altrimenti non avrebbe accettato, sicché la norma non si applica ove il venditore sia all'oscuro, anche per sua colpa grave, dell'esistenza dei vizi (Cass. civ. n. 9651/2016).
Alla luce di quanto sopra, gli attori non possono invocare la garanzia richiesta,
non sussistendo i requisiti previsti per legge per intraprendere l'azione oggi intentata a propria tutela. Fatto, quindi, cui consegue il rigetto della domanda da essi spiegata.
In ordine, poi, alla domanda riconvenzionale spiegata dal convenuto, essa è
rimasta del tutto sfornita di prova in ordine ai suoi elementi costitutivi, non essendo stato né provato il presunto stato di bisogno che lo avrebbe indotto ad adottare “lo sconto praticato”, né che le spese effettuate per la mediazione siano state finalizzate alla successiva vendita del bene. Ciò stante, anche la domanda riconvenzionale segue la sorte di quella principale.
Circa le spese di lite, sussistono elementi per dichiarare le stesse interamente compensate tra le parti, nel mentre vengono poste a carico di queste ultime in via solidale le spese di ctu.


P.Q.M.


Il Tribunale,
pagina 7 di 8 definitivamente pronunziando sulla domanda avanzata da e Parte_1
nei confronti di , così provvede: Parte_2 Controparte_1
- Rigetta la domanda di parte attrice
- Rigetta la domanda riconvenzionale di parte convenuta
- Dichiara compensate le spese di lite tra le parti
- Pone a carico delle parti in via solidale le spese di CTU.
Aversa, 8/2/2025
Il Giudice
dott. Antonio Caradonna
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