Procedimento RG 3408 / 2024
Tribunale Ordinario di Salerno
Prima Sezione Civile
IL GOP Dott.ssa Loredana Palcera, nella causa civile iscritta al RG n. 3408/2024,
Promossa da : (C.F. ) rapp.to e difeso dall'avv. Domenico Parte_1 C.F._1
Fasano ed elett.te dom.to come in atti,
Attore/Intimante
Nei confronti di : (CF : ), rapp.ta e difesa dall'avv. Controparte_1 C.F._2
Francesco Marraffa ed elett.te dom.to come in atti,
Convenuta/Intimata
Avente ad oggetto : Sfratto per morosità,
Conclusioni: come in atti,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Con contestuale citazione per la convalida, l'instante intimava sfratto per morosità a CP_1
in relazione all'immobile sito in Vietri sul Mare/fraz. Raito, alla via Celestino Guariglia
[...]
n. 6, a questa concesso in locazione per uso abitativo in virtù di contratto registrato in data 02.11.2020 al canone mensile di € 500,00; riferendo una morosità pari ad € 1.500,00 per mancato pagamento dei canoni di gennaio, febbraio, marzo 2024, chiedeva convalidarsi lo sfratto ed emettersi ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 cpc in caso di opposizione. Con propria comparsa si costituiva l'intimata che si opponeva alla convalida in ragione della presenza, nell'immobile locato, di importanti fenomeni di allagamento manifestatisi a più riprese nel
2023 fino al gennaio 2024, “…dovuti a fuoriuscita di acqua dal piatto doccia e dal water…” che non avevano consentito, di fatto, il pacifico uso della res; precisava che a seguito delle segnalazioni al locatore circa le problematiche riscontrate e del sopralluogo da questi effettuato, esse parti avevano concordato che la conduttrice avrebbe provveduto agli interventi necessari a sue spese mentre il locatore avrebbe detratto i canoni di locazione dovuti, fino alla concorrenza di € 10.000,00, riconoscendo anche il ristoro per i danni subiti dagli arredi di proprietà della locataria.
Successivamente, mutato il rito, non concessa ordinanza provvisoria di rilascio, rimesse le parti in mediazione, ammessa la prova orale articolata in atti dalle parti, nei limiti indicati nella relativa ordinanza istruttoria e rigettata la richiesta di CTU avanzata in atti dalla parte convenuta, la causa veniva decisa alla udienza del 15.07.2025 sulle conclusioni rassegnate in atti.
Deve ritenersi pacifico l'inadempimento della conduttrice alla obbligazione economica derivante dal contratto di locazione in essere tra le parti.
Preme osservare sul punto, che in tema di inadempimento del conduttore, nelle locazioni di immobili ad uso abitativo, la disposizione applicabile si rinviene nell'art 5 della L. n. 392/78, secondo cui “…il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 del codice civile” : la norma stabilisce dunque in modo tassativo il presupposto dell'inadempimento contrattuale, effettuando in via automatica la valutazione dell'importanza dell'inadempimento nei contratti ad uso abitativo - rimessa discrezionalmente al giudice per le locazioni ad uso diverso -, di tal che, quanto al pagamento del canone, la valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, è legalmente predeterminata mediante la previsione di un parametro ancorato (artt. 5 e 55 della legge) a due elementi: l'uno, di ordine quantitativo, afferente il mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone e l'altro, di ordine temporale, relativo al ritardo consentito e tollerato (cfr. sul punto Cassazione del 21.6.2017 n. 15348).
Gli artt. 5 e 55 di cui alla L. n. 392/78, più che determinare l'inapplicabilità dell'art. 1455 cc, offrono dunque un criterio - predisposto dal legislatore - relativo alla valutazione della gravità dell'inadempimento, atteso che, tale ultima disposizione, espressamente richiamata dall'art. 5 L. n.
392/78, è norma a carattere generale recante il principio secondo cui "il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra"; facendo applicazione di tale principio, pertanto, ciò che determina la risoluzione del contratto non è ogni tipo di inadempimento, ma solo quello che sia grave o di non scarsa importanza per la controparte, in relazione all'interesse che ella tragga dal rapporto.
Circa un asserito inadempimento del locatore all'obbligo di mantenere la res locata in stato da servire all'uso convenuto, ex art. 1575 n. 2 cc, giova ribadire che, in tema di vizi conseguenti alla stipula di un contratto di locazione, sia esso di natura abitativa che di natura commerciale, nell'ipotesi in cui il conduttore permanga nell'uso e/o godimento dell'immobile, è tenuto a versare al locatore il corrispettivo di tale godimento anche quando tali vizi siano imputabili all'inadempimento di questi agli obblighi di manutenzione previsti dalla legge a suo carico, potendosi legittimare una sospensione del pagamento ex art. 1460 cc secondo il principio inadimplendi non est adimplendum solo nell'ipotesi in cui detti vizi determinino la totale impossibilità all'uso della res locata e costringano il conduttore a lasciare l'immobile, costituendo altrimenti fatto arbitrario e illegittimo del conduttore che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di una unilaterale ragion fattasi del conduttore, ciò configurando inadempimento colpevole all'obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato e all'obbligazione principale da esso derivata (Cass. civ., Sez. III, 13/07/2005, n.14739), atteso che il pagamento del canone di locazione rappresenta la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal versare il corrispettivo o di determinare unilateralmente il canone nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
Ciò premesso, deve osservarsi come nel caso di specie la conduttrice non abbia affatto contestato la sussistenza della morosità, avendo piuttosto eccepito l'inadempimento del locatore agli obblighi di legge per non avere garantito il pacifico godimento della res locata, avendo altresì dedotto la sussistenza di un asserito accordo in virtù del quale il locatore si sarebbe impegnato a detrarre l'importo dei canoni dovuti dal costo economico degli interventi ad effettuarsi a cura della conduttrice, fino alla concorrenza di € 10.000,00.
Sotto il primo profilo va rilevato che dall'istruttoria espletata non è emersa alcuna responsabilità del locatore nei fatti contestati, risultando piuttosto come lo stesso si sia prontamente attivato al fine di risolvere le problematiche segnalate;
ed invero i testi di parte attrice hanno confermato di avere effettuato, tra il mese di giugno/luglio 2023 - su richiesta del locatore -, il sopralluogo presso l'immobile locato, dove, su precisa indicazione della stessa conduttrice e presente anche il locatore, veniva ispezionato unicamente il bagno dove si rinveniva la presenza di “…un po' di acqua che fuoriusciva dalla piletta del piatto doccia…” (teste ); precisavano inoltre di avere Testimone_1 ispezionato la parte terminale della conduttura proveniente dall'immobile, otturata per la presenza di diverso materiale e di avere provveduto alla sostituzione del pozzetto e dei tubi di raccordo con la fogna principale.
Per converso, alcuna valenza probatoria ai fini di una diversa ricostruzione dei fatti, può essere attribuita alle dichiarazioni rese dalla teste di parte convenuta, risultando le stesse del tutto generiche in relazione alla collocazione temporale degli accadimenti e dunque poco circostanziate in ordine all'insorgenza degli asseriti fenomeni, tenuto conto in ogni caso, che gli stessi risultano dedotti solo in esito alla proposizione della domanda di sfratto e mai segnalati precedentemente, pur avendo la conduttrice rappresentato che nel mese di gennaio 2024 si verificava “…l'ennesimo fenomeno di allagamento…” (cfr. pag. 2 comparsa di costituzione).
Ugualmente privi di riscontro probatorio sono poi risultati tanto l'asserito accordo intervenuto tra le parti circa la detrazione delle somme dovute dalla conduttrice a titolo di canone di locazione dai costi da questa sostenuti per interventi all'immobile, quanto i danni lamentati al mobilio e alle suppellettili di proprietà.
Circa eventuali patti che abbiano contenuto diverso o aggiuntivo rispetto a quello fissato nel contratto, Co la ha avuto modo di precisare che “Nel concetto di patti aggiunti o contrari al contenuto del documento contrattuale, in relazione ai quali opera il divieto di ammissione della prova testimoniale di cui all'art. 2722 c.c., non rientrano quelle pattuizioni il cui contenuto od oggetto non risulti in alcun modo previsto dal contratto e che non possono, perciò, ritenersi comprese nel negozio consacrato nell'atto scritto, ma che non siano in contrasto con la volontà contrattuale precisamente e compiutamente espressa, così che la prova testimoniale deve ritenersi ammissibile quando essa non miri ad ampliare, modificare o alterare la disciplina obiettiva prevista nel contratto stipulato per iscritto ma abbia ad oggetto elementi di mera integrazione e chiarificazione del contenuto della volontà negoziale…” (cfr.
Cassazione civile, Sez. II ordinanza n. 1742 del 20 gennaio 2022).
Il divieto di avvalersi dello strumento sancito dall'art. 2722 cc concerne dunque esclusivamente gli accordi diretti a modificare - ampliandolo o restringendolo - il contenuto di un determinato negozio documentalmente consacrato, individuandosi la ratio della norma, nel principio secondo cui, laddove le parti abbiano stipulato un contratto in forma scritta, è inverosimile che esse non abbiano formalizzato per iscritto anche eventuali patti aggiunti o contrari al documento che consacra l'accordo.
Circa gli asseriti danni ai mobili e alle suppellettili di proprietà, oggetto della domanda riconvenzionale, deve rimarcarsi il mancato assolvimento dell'onere probatorio facente capo alla parte richiedente secondo i principi di cui all'art. 2697 cc, non superabile con una mera richiesta di consulenza di ufficio avente carattere esclusivamente esplorativo. Per giurisprudenza consolidata è noto, infatti, che “la consulenza tecnica non costituisce un mezzo di prova, ma un mezzo di controllo dei fatti costituenti la prova, che deve essere data alle parti a sostegno delle rispettive posizioni giuridiche, di modo che la consulenza non è rimessa alla disponibilità delle parti medesime ma al potere discrezionale del giudice di merito, il quale esattamente decide di escluderla ogni qual volta si avveda che la richiesta della parte tende
a supplire con la consulenza la deficienza della prova o a compiere un'indagine esplorativa alla ricerca di elementi, fatti
o circostanze non provate” (Cass. 9 novembre 1981, n. 5914; cfr. anche , Cass. 12 febbraio 1982, n. 888;
Cass. 26 agosto 1985 n. 4533; Cass. 15 settembre 1986 n. 5607; Cass. 17 ottobre 1988 n. 5645).
A fronte della prova del titolo posto a base della domanda, rappresentato dal contratto di locazione sottoscritto ed accettato dalla conduttrice in ogni sua parte e non superato né modificato da alcun diverso o contrario accordo consacrato in un documento, la persistenza della morosità per i canoni dedotti in domanda, configura inadempimento colpevole all'obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato e all'obbligazione principale da esso derivata (Cass. civ., Sez.
III, 13/07/2005, n.14739), rappresentando il pagamento del canone di locazione la principale e fondamentale obbligazione del conduttore incidente sull'intera economia del contratto, di tal che non può non ritenersi che tale circostanza abbia dato luogo ad un rilevante squilibrio nel sinallagma contrattuale determinante la risoluzione del rapporto (cfr. Cass. SS. UU. 23 ottobre 1984 n. 5384;
Cass. 16 luglio 2002 n. 10271; Cass. 3 dicembre 2002 n. 17161; Cass. 28 luglio 2004 n. 14234) ex art. 1455 cc secondo il parametro offerto dall'art. 5 L. 292/78 (cfr. Cass. civ. SS. UU. 28 dicembre
1990 n. 12210).
Consegue l'accoglimento della domanda, con declaratoria di risoluzione del contratto di locazione in essere tra le parti e condanna dell'intimata al pagamento dei canoni scaduti e a scadere fino al rilascio, rigettandosi, per converso la domanda riconvenzionale avanzata dalla conduttrice.
Spese liquidate come in dispositivo.

PQM

Il GOP definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da (C.F. Parte_1
) nei confronti di (CF : ), ogni C.F._1 Controparte_1 C.F._2 altra deduzione o eccezione disattesa e/ assorbita, così provvede:
- Accoglie la domanda e per lo effetto dichiara risolto il contratto di locazione registrato in data
02.11.2020, relativo all'immobile sito in Vietri sul Mare/fraz. Raito, alla via Celestino Guariglia n.
6 catastalmente identificato come in atti per grave inadempimento della conduttrice CP_1
disponendone il rilascio per data non anteriore al 08.09.2025;
[...] - Rigetta la domanda riconvenzionale avanzata dalla conduttrice , per quanto Controparte_1 in parte motiva;

- Condanna la conduttrice al pagamento dei canoni scaduti, oltre interessi Controparte_1 dalle singole scadenze, nonché di quelli a scadere fino al rilascio;

- Condanna parte convenuta, al pagamento delle spese di giudizio che si liquidano, con attribuzione al difensore di parte attrice, in complessivi € 1.364,86 comprensivi di esborsi per € 86,86 oltre
15% spese generali sul compenso, IVA e CpA.
Così deciso in Salerno, lì 15.07.2025.
IL GOP
Dott.ssa Loredana Palcera