N. R.G. 1940/2025

TRIBUNALE ORDINARIO di PADOVA SECONDA SEZIONE CIVILE
Oggi 16 dicembre 2025 ad ore 11.00 innanzi al dott. Alberto Stocco sono comparsi: per parte ricorrente l'avv. Nardelotto per parte resistente l'avv. Prete e il sig. LO I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da rispettive memorie integrative. L'avv. Prete chiede di poter produrre documento sopravvenuto dal quale risulta che a Verona i contratti di alloggi residenziali vengono stipulati per la durata di sei più due anni. L'avv. Nardelotto si oppone e in ogni caso ribadisce che la durata è di otto anni anche nel contratto stipulato a Verona (sei più due), sicché la questione è irrilevante. Il giudice ritiene di ammettere il documento in quanto sopravvenuto, riservandosi di valutarne la rilevanza. Dopo breve discussione orale il Giudice si ritira in camera di consiglio. Al termine della camera di consiglio, ad ore 18.57, preso atto che nessuno si è trattenuto per la lettura della sentenza, il Giudice ne dà lettura, come da fogli allegati telematicamente al presente verbale.
Il Giudice Alberto Stocco

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REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI PADOVA SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di AD, in persona del Giudice dott. Alberto Stocco ha pronunciato ex art. 429 comma 1 c.p.c. la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 1940/2025 promossa da: (C.F. , con il patrocinio Parte_1 P.IVA_1 dell'avv. MARZIA NARDELOTTO
RICORRENTE contro
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 C.F._1
LUIGI PRETE RESISTENTE
2 CONCLUSIONI Le parti hanno concluso come da odierna udienza di discussione orale tenutasi ai sensi dell'art. 429
c.p.c.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE Con atto di citazione ritualmente notificato, la società ha intimato a Parte_1 [...]
lo sfratto per finita locazione con CP_1 contestuale rilascio dell'immobile sito in AN
OV (PD), via Marco Polo n. 5 int. 1, di cui l'intimante è proprietaria e concesso in locazione con contratto del 29.9.2016 scaduto il 30.9.2024, previa tempestiva disdetta inviata dalla locatrice.
Si è costituito l'intimato Controparte_1 opponendosi alla richiesta di rilascio dell'immobile e altresì deducendo:
- che in base alla Convenzione per l'attuazione di
Piano particolareggiato sottoscritta tra il Comune di AN OV e Immobiliare AD s.r.l. del 27.7.2012, il ON TO AS, gestito dall'intimante, aveva acquisito dalla società immobiliare la proprietà di alcuni alloggi residenziali fra i quali anche l'unità oggetto di locazione;

- che, in particolare, il ON TO AS aveva l'obbligo di concedere in locazione tali immobili residenziali per un minimo di 8 anni e detti contratti di locazione avrebbero dovuto avere almeno durata di 20 anni, al decorso dei quali i conduttori avrebbero avuto diritto di prelazione sulla vendita dell'alloggio;
- che, in particolare, all'intimato era stato assegnato l'immobile con canone calmierato in forza della deliberazione della Regione TO n. 705/2013, con garanzia che la locazione sarebbe stata a tempo indeterminato nonostante la formale previsione di durata “4+2” e che comunque non vi sarebbe stata disdetta del contratto prima del 2035;
- che, dunque, il contratto di locazione doveva intendersi ancora in essere, sicché la domanda di rilascio dell'immobile poteva essere formulata pagina 3 di 20 dall'intimante solo successivamente al 2035.
Con ordinanza emessa ai sensi dell'art. 665 c.p.c. il 16 aprile 2025 il Giudice ha ordinato a
[...]
il rilascio dell'immobile oggetto di causa CP_1 stante l'assenza di gravi motivi e di eccezioni fondate su prova scritta, disponendo il mutamento del rito e assegnando alle parti termine per l'introduzione del procedimento di mediazione obbligatoria nonché per il deposito di eventuali memorie integrative.
Visto l'esito negativo della mediazione, con memoria integrativa dell'11 luglio 2025 ha Controparte_1 affermato:
- che la locazione oggetto di causa doveva intendersi a tempo indeterminato e comunque con durata non inferiore ai 20 anni, come previsto dal contratto medesimo e dall'art. 4 n. 3 dell'Appendice alla
Convenzione stipulata tra il ON TO AS e il
Comune di AN OV, sussistendo in capo al conduttore le condizioni per l'assegnazione dell'alloggio per tutta la durata della locazione;

- che il contratto di locazione oggetto di causa aveva natura mista pubblica e privata, dato lo scopo di social housing perseguito dal ON TO AS (ossia offrire supporto alle politiche abitative degli enti locali per categorie svantaggiate di utenti), con conseguente applicazione delle disposizioni regionali relative alle misure per l'emergenza abitativa, nonché della previsione circa la durata quantomeno ventennale della locazione a canone agevolato ai sensi dell'art. 2 comma 3 l.
431/1998;
- che, conseguentemente, il contratto di locazione non poteva essere risolto in quanto si era periodicamente rinnovato, sussistendo in capo al conduttore i presupposti per continuare ad usufruire dell'alloggio a condizioni agevolate;

- di non avere inoltre mai avuto contezza della correttezza della misura del canone di locazione pagato, e, in ogni caso, che nella determinazione del canone doveva essere applicata la convenzione territoriale del Comune AN OV in pagina 4 di 20 quanto già vigente all'epoca della stipula del contratto di locazione, anziché quella del Comune di
, con conseguente ricalcolo di quanto CP_2 eventualmente pagato in eccedenza;

- di avere inoltre diritto ad una riduzione del canone di locazione per il mancato godimento dell'alloggio per il mese di ottobre 2016, stante l'assenza di fornitura idrica nonché per la presenza di problemi strutturali di assestamento e di muffa all'interno dell'immobile;
- che la società aveva altresì abusato Parte_1 del proprio potere gestorio del ON, non avendo applicato correttamente le norme imperative previste dalla Appendice alla Convenzione del Comune di
AN OV;

- che erano stati indebitamente imputati dalla proprietà al conduttore una serie di oneri accessori, ricompresi nelle spese condominiali, quali il costo per l'illuminazione delle aree verdi comuni e dei vialetti, nonché il doppio calcolo dell'IVA su tali spese condominiali già ivate, rendendosi dunque necessario l'espletamento di CTU per l'esatta quantificazione delle somme indebitamente imputate;

- che infine le spese di mediazione dovevano essere poste a carico di parte attrice.
Con memoria del 26 settembre 2025, Parte_1
ha insistito per la dichiarazione di risoluzione
[...] del contratto di locazione e per il rigetto delle domande formulate dal convenuto, con condanna di questi ai sensi dell'art. 96 c.p.c., sulla base delle seguenti argomentazioni:
- ha eccepito il difetto di legittimazione sostanziale del convenuto ad invocare le disposizioni della
Convenzione e della relativa appendice, in quanto rispettivamente concluse tra il Comune di AN
OV e l'immobiliare AD e tra quest'ultima e il ON TO AS;

- ha affermato che il termine minimo di 8 anni di locazione previsto dall'art. 2 della Convenzione era riferito al periodo complessivo per il quale il ON TO AS era obbligato a concedere in locazione pagina 5 di 20 gli immobili senza cederli a terzi, non riguardando dunque la durata dei singoli contratti di locazione;

- ha evidenziato, a riprova di ciò, che l'art. 4 dell'Appendice prevedeva l'applicazione delle norme di legge ai singoli schemi contrattuali in relazione a durata, canone e rinnovo delle locazioni, non essendovi alcuna previsione circa una durata ventennale di locazione, a differenza di quanto invocato dal convenuto;

- ha poi contestato le argomentazioni del convenuto in punto di ricalcolo del canone di locazione e di applicazione dell'accordo territoriale del Comune di AN OV, in quanto recepito solo nel
2017 e cioè dopo la stipula della locazione per cui è causa, chiedendo conseguentemente il rigetto della domanda riconvenzionale di accertamento della durata ventennale del contratto di locazione nonché di ricalcolo delle somme indebitamente versate dal conduttore.
A scioglimento della riserva assunta all'udienza del 7 ottobre 2025, il Giudice ha ritenuto la causa matura per la decisione e ha fissato l'odierna udienza di discussione orale ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
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1. La domanda proposta da è fondata. Parte_1
2. Il ha contratto di locazione abitativa agevolata stipulato il 29.9.2016 dalla ricorrente, quale rappresentante del ON comune di investimento immobiliare TO AS, con – Controparte_1 avente ad oggetto l'immobile sito in AN
OV (PD), via Marco Polo n. 5 int. 1 – deve, infatti, ritenersi risolto a far data dal 30.9.2024, in forza della disdetta tempestivamente inviata dalla locatrice al conduttore.
2.1. Il contratto in parola prevede, quanto alla durata, la seguente pattuizione:
pagina 6 di 20 Si tratta, dunque, di contratto stipulato ai sensi dell'art. 2, comma 3 della l. 431/98, con durata di tre anni rinnovabili tacitamente per altri due anni (salva disdetta del locatore da comunicare con preavviso di sei mesi).
2.2. Tale disdetta è stata prodotta dalla ricorrente (doc. 4 del fascicolo di sfratto) e risulta ricevuta dal
LO in data 8 febbraio 2024, dunque nel rispetto del termine semestrale di preavviso.
La circostanza, peraltro, non risulta specificamente contestata dal resistente, il quale, al fine di paralizzare la domanda di risoluzione del contratto di locazione, ha sollevato numerose eccezioni e proposto alcune domande riconvenzionali, che verranno di seguito esaminate, evidenziando sin da ora che le stesse risultano integralmente infondate.
3. Il resistente afferma, in primo luogo, che il contratto di locazione in esame non andrebbe ricondotto allo schema dell'art. 2, comma 3 della l. 431/98, in quanto lo stesso dovrebbe ritenersi in parte regolato dalle condizioni previste nella Convenzione urbanistica per l'attuazione di Piano particolareggiato sottoscritta tra il Comune di AN OV e Immobiliare
AD s.r.l. in data 27.7.2012. In particolare, secondo il resistente, poiché l'immobile oggetto di causa era stato ceduto al ON comune di investimento immobiliare TO AS – gestito dalla
– dalla Immobiliare AD s.r.l. e Parte_1 poiché quest'ultima aveva in precedenza concluso con il
Comune di AN OV una Convenzione per l'attuazione di Piano particolareggiato relativa anche all'immobile in parola, l'odierna ricorrente dovrebbe ritenersi obbligata a rispettare le condizioni previste in detta Convenzione, le quali avrebbero altresì effetto
“conformativo” in relazione alla durata (e ad altri pagina 7 di 20 aspetti) del contratto di locazione concluso dal
LO. Il resistente invoca le seguenti pattuizioni, contenute nel Regolamento per l'assegnazione delle abitazioni del piano particolareggiato (che rappresenta una appendice della Convenzione urbanistica sopra citata):
pagina 8 di 20 Sulla base di tali previsioni il conduttore afferma che il ON TO AS aveva l'obbligo di concedere in locazione gli immobili oggetto del Piano urbanistico particolareggiato per un minimo di 8 anni (art. 2 del
Regolamento citato) e che, alla scadenza, la locatrice non avrebbe potuto comunicare disdetta nel caso in cui permanessero i requisiti dell'assegnazione originaria
(art. 4 del Regolamento citato).
La tesi del LO è di seguito esposta: «Infatti quando è nato il ON TO AS si era stabilito che:
il contratto di locazione non potesse essere inferiore a otto anni (art. 2 del doc. 25);
lo stesso si sarebbe dovuto rinnovare “a tempo indeterminato” – o almeno per vent'anni - come stabiliva il Piano Strategico delle Politiche della
CASA NEL VENETO - allegato alla deliberazione consiliare n. 55 del 10 luglio 2013 (…) alla unica condizione che il conduttore avesse continuato, nel corso della locazione, a conservare i requisiti che, gli avevano permesso di essere aggiudicatario del bando di assegnazione» (così alle pp. 5 e 6 della memoria integrativa).
3.1. Gli assunti del ricorrente sono infondati.
3.2. In primo luogo va osservato che la stessa prospettazione del resistente risulta contraddittoria, in quanto si afferma che i contratti di locazione relativi agli immobili oggetto della Convenzione devono avere «durata minima di otto anni» e, al tempo stesso, si afferma tali contratti devono ritenersi «a tempo indeterminato» o di durata almeno ventennale (cfr. pp.
4 e 5 della memoria integrativa).
In disparte tale considerazione, va in ogni caso evidenziato che l'art. 2 dell'appendice alla
Convenzione urbanistica – Regolamento per la assegnazione delle abitazioni del piano particolareggiato delle zone C2/78-C2/79, nel prevedere che il ON TO AS si impegna a concedere in locazione quota parte degli alloggi residenziali «per una durata non inferiore a otto anni», ha valore pagina 9 di 20 unicamente fra le parti contraenti e non attribuisce diritti ai terzi beneficiari degli alloggi, trattandosi di convenzione stipulata unicamente fra il Comune di
AN AD e la TI AD s.r.l., cui successivamente ha aderito il ON TO
AS acquistando la proprietà degli alloggi residenziali (cfr. art. 1 del Regolamento citato). Si tratta, cioè, di disposizione che obbliga il ON
(nei confronti del Comune) a non cedere a terzi gli immobili se non dopo averli destinati a locazione per almeno otto anni, sì da rispettare la finalità sociale cui mira la Convenzione («soddisfare le esigenze abitative di specifiche categorie di soggetti che non hanno la possibilità di accedere alla proprietà, di sostenere i canoni di locazione i libero mercato, di risultare assegnatari di alloggi di edilizia residenziale pubblica»).
Non si tratta, per contro, di una pattuizione che fissa la durata minima dei singoli contratti di locazione in otto anni, in quanto l'obbligo di concedere in locazione gli alloggi per almeno otto anni, in mancanza di specifiche indicazioni, non può ritenersi riferito al singolo contratto di locazione (e cioè intendersi come obbligo di concludere contratti di locazione con durata di almeno otto anni), bensì all'intero periodo per il quale è imposto al ON di non vendere gli immobili (ossia come obbligo di destinare gli immobili in locazione per almeno otto anni, indipendentemente dalla durata del singolo contratto di locazione, che può essere anche inferiore agli otto anni).
Tale circostanza emerge dalla lettura integrale dell'art. 2 (che il resistente omette di esaminare), di cui si riporta il testo:
pagina 10 di 20 Il richiamo «agli schemi contrattuali» previsti dalla legge 431/1998, ossia alle locazioni a canone concordato, alle locazioni per esigenze transitorie e alle locazioni a studenti universitari, conferma che – in relazione ai singoli contratti di locazione aventi ad oggetto gli immobili acquistati dal ON TO AS – trovano applicazione gli usuali schemi previsti dalla legge in materia di locazioni abitative (escluso quello della locazione a canone libero di cui all'art. 2, comma 1 della l. 431/98).
Lo stesso articolo 4 citato dal resistente conferma tale lettura, nel prevedere che:
pagina 11 di 20 La Convenzione, pertanto, non prevede nuovi “schemi contrattuali” di locazione, ma rimanda a quelli già previsti per legge, fra i quali quello della locazione a canone concordato utilizzato nel caso di specie.
In ordine alla disdetta dei singoli contratti di locazione, la Convenzione inoltre stabilisce che:
La durata dei singoli contratti di locazione, pertanto, è quella stabilita dalla legge 431/98, così come le modalità e le tempistiche di disdetta.
Quanto all'art. 4, comma 3 del Regolamento annesso alla Convenzione – in base al quale «alla sua naturale scadenza non si provvede al rinnovo del contratto nel caso in cui siano venuti meno i requisiti economici per l'accesso o per morosità del Beneficiario» - lungi dal limitare la facoltà di disdetta del contratto da parte del locatore (che rimane quella prevista dalla legge 431/98, come confermato dal successivo comma 4), impone al ON (ancora una volta nei confronti del Comune e non pagina 12 di 20 dei terzi beneficiari, che non sono parte della convenzione) di non rinnovare il contratto ogniqualvolta il beneficiario si sia reso moroso o abbia perso i requisiti per l'assegnazione. In altre parole, si tratta di una previsione che impone al ON di non rinnovare il singolo contratto di locazione ove vengano meno i requisiti che hanno consentito l'assegnazione iniziale dell'immobile ovvero il conduttore sia moroso, non di una disposizione che consente di risolvere il contratto soltanto al ricorrere di tali evenienze e, dunque, vieta di risolverlo in altri casi (come quello della scadenza del termine contrattualmente stabilito).
3.3. Non risulta pertanto condivisibile l'interpretazione offerta dal resistente, in base alla quale, sulla scorta delle previsioni del citato Regolamento, il contratto di locazione per cui è causa dovrebbe ritenersi «a tempo indeterminato che ad ogni scadenza o “si rinnovava di egual periodo” oppure POTEVA ESSERE RISOLTO esclusivamente se erano venuti meno i parametri di riferimento reddituale della famiglia rispetto all'originaria assegnazione».
Tale interpretazione, infatti, si pone in aperto contrasto con il tenore del Regolamento, ed anzi ne stravolge il senso, arrivando a ipotizzare che lo stesso imponga al ON TO AS di concludere contratti di locazione a tempo indeterminato che possono essere risolti unicamente nel caso in cui il conduttore assegnatario perda i requisiti reddituali di cui all'art. 3 del Regolamento.
In tal modo il resistente oblitera completamente il contenuto del Regolamento poc'anzi esaminato - in quanto non dà conto delle previsioni relative alla durata dei contratti di locazione e alle modalità di disdetta chiaramente stabilite dall'art. 4, che rimandando, appunto, alla l. 431/98 – e attribuisce al disposto dell'art. 2 (in base al quale il ON TO AS si impegna a concedere in locazione quota parte degli alloggi residenziali «per una durata non inferiore a otto anni») un'efficacia ultra partes in contrasto con il basilare principio di relatività del contratto, in quanto pagina 13 di 20 pretende di ricavare obblighi a carico del ON ed a favore dei singoli conduttori da un accordo stipulato inter alia, del quale, cioè, i conduttori non sono stati parte.
3.4. Il resistente, inoltre, si dilunga su alcune circostanze che, a suo dire, confermerebbero l'interpretazione del Regolamento offerta in giudizio. In particolare: la nascita e lo scopo di social housing del ON TO AS, la natura di “contratto misto” pubblico-privato dello statuto del ON, il fatto che la legge regionale TO n. 1/2008 all'art. 85 aderisca alla costituzione del ON TO AS per realizzare l'acquisto di immobili da destinare alla locazione per un periodo non inferiore a vent'anni a canone concertato, il carattere “imperativo” di alcune delle previsioni del Regolamento annesso alla Convezione urbanistica, segnatamente quelle relative alla durata dei contratti di locazione e al necessario rinnovo del contratto in caso di permanenza dei requisiti reddituali del conduttore.
In disparte il fatto che l'art. 85 della legge regionale
TO n. 1/2008 non contiene alcun riferimento alla durata ventennale delle locazioni degli immobili acquistati dal ON (in quanto prevede l'adesione alla costituzione di un ON «rivolto alla realizzazione, recupero e/o acquisto di immobili da destinare alla locazione a canone calmierato in favore di soggetti economicamente svantaggiati») e che lo scopo sociale cui il ON mira risulta chiaramente indicato nel
Regolamento annesso alla Convezione urbanistica e rispettato nel caso di specie (avendo la ricorrente destinato l'immobile per cui è causa a locazione residenziale agevolata per la durata di otto anni), ciò che appare dirimente è che la fonte negoziale che regola il rapporto tra le parti in causa è unicamente il contratto di locazione del 29.9.2016, il quale prevede il rinnovo automatico per due anni alla prima scadenza
(salva disdetta) e successivamente per ulteriori due anni, salva anche in questo caso la disdetta, con espresso richiamo all'art. 3 della l. 431/98.
Pertanto, anche a voler interpretare per mera ipotesi il Regolamento annesso alla Convenzione urbanistica nei pagina 14 di 20 termini suggeriti dal resistente (interpretazione che, va ribadito, risulta in aperto contrasto con il tenore letterale del Regolamento stesso), potrebbe al più configurarsi un inadempimento del ON TO AS alla Convenzione in parola, per aver concluso un contratto di locazione che non rispetta le condizioni (relative alla durata e alla disdetta) previamente stabilite con il Comune.
Da tale inadempimento, tuttavia, potrebbe al più derivare un diritto risarcitorio in capo al Controparte_3
e, volendo per ipotesi aderire alla tesi del
[...] resistente, anche in capo al LO, ma giammai potrebbe ritenersi illegittima, e dunque inefficace, la disdetta comunicata dalla ricorrente, atteso che la stessa è perfettamente aderente alle previsioni del contratto di locazione oggetto di causa, queste sì sicuramente vincolanti per le parti.
Di tali considerazioni, del resto, mostra di essere consapevole anche il resistente laddove, al fine di
“aggirare” il chiaro contenuto del contratto di locazione stipulato con la ricorrente, afferma che nel caso di specie dovrebbe ravvisarsi un «abuso del potere gestorio» da parte della ricorrente – la quale avrebbe concluso un contratto di locazione difforme dalle previsioni, per lei vincolanti, del Regolamento e dello Statuto del ON
TO AS – con conseguente annullabilità del contratto di locazione ai sensi dell'art. 1390 c.c.
L'assunto è infondato.
Non vi è infatti alcuna prova della sussistenza di un vizio della volontà di al momento della Parte_1 conclusione del contratto di locazione per cui è causa né di un abuso del potere gestorio da parte di quest'ultima né, ancora, di un conflitto di interessi con il ON
TO AS (fattispecie, peraltro, invocabile solo dal rappresentato ex art. 1394 c.c.), ma anzi emerge come la ricorrente abbia concluso il contratto di locazione de quo in aderenza a quanto previsto dal Regolamento annesso alla Convenzione urbanistica.
3.5. Né può ritenersi che il LO abbia maturato una legittima aspettativa a permanere nell'immobile per altri otto anni, in quanto egli ha confidato senza sua pagina 15 di 20 colpa nel disposto dell'art. 4 del Regolamento citato.
Tale assunto si pone, infatti, ai limiti del temerario, considerato, da un lato, che l'art. 4 del Regolamento, come già visto, non prevede in alcun modo il rinnovo automatico del contratto di locazione per otto anni dopo la scadenza dei primi otto in caso di permanenza dei requisiti reddituali (ma rimanda per la durata e la disdetta alla l. 431/98) e, dall'altro, che il resistente ha concluso con la ricorrente un contratto di locazione che indica in modo perfettamente chiaro e comprensibile la durata del contratto e le condizioni per il rinnovo o meno dello stesso alla scadenza.
4. Sotto altro profilo il resistente afferma che dopo la stipulazione del contratto di locazione egli «non poté occupare lo stesso alloggio perché mancava l'acqua, che fu attivata solo nel mese di novembre 2016, per cui il deducente chiede la restituzione di quanto corrisposto per il mese di ottobre 2016 non avendo potuto occupare l'alloggio».
L'affermazione è del tutto generica e comunque infondata, in quanto da un lato spetta al conduttore di attivarsi per ottenere la fornitura idrica, dall'altro è pacifico, perché non contestato, che il LO dopo la stipulazione del contratto di locazione sia stato immesso nel pieno godimento dell'immobile per cui è causa mediante la consegna delle relative chiavi.
5. Ancora, afferma il resistente che «al contratto di locazione non fu mai allegato il conteggio che la Legge stabilisce per la quantificazione del canone laddove, come nel caso de quo, lo stesso è previsto come “canone concordato”. Quindi il sig. LO non ha mai avuto contezza che quello pagato fosse il canone giusto ma ha sempre saputo che quello era il canone “preteso”».
L'art. 2 del contratto di locazione per cui è causa stabilisce, tuttavia, che:
Tale pattuizione risulta sottoscritta, e dunque pagina 16 di 20 condivisa, dal conduttore, e tanto è sufficiente per ritenere infondata la contestazione del resistente. Peraltro, va osservato che l'art. 2 della l. 431/98 non prescrive che al singolo contratto di locazione sia allegato il «conteggio» per la quantificazione del canone, essendo sufficiente la chiara indicazione dello stesso (com'è nel caso di specie). 6. Né può ritenersi che il resistente abbia mensilmente corrisposto un canone superiore a quello risultante in base all'applicazione dell'Accordo Territoriale del Comune di AN OV. All'epoca della conclusione del contratto (29.9.2016), infatti, tale accordo non risultava ancora in vigore, in quanto lo stesso prevedeva quanto segue:
Poiché l'accordo in parola è stato depositato presso l'Ufficio protocollo del Comune in data 28.4.2017 - come risulta dal timbro apposto sull'Accordo prodotto dal resistente sub doc. 37 – deve ritenersi che solo da tale momento lo stesso potesse spiegare la propria efficacia vincolante. La pretesa del resistente di vedersi applicato un canone inferiore a quello contrattualmente stabilito, e conforme all'Accordo territoriale del Comune di AN OV, è dunque infondata. Parimenti va respinta la domanda volta a ottenere l'applicazione del canone stabilito dagli Accordi territoriali vigenti alla data della stipulazione del contratto di locazione nei comuni limitrofi omogenei di Rubano e Limena, in quanto non vi è prova (né per vero allegazione specifica) dell'ammontare del canone che si sarebbe dovuto applicare né che tale canone fosse inferiore a quello in concreto pattuito nel contratto di locazione per cui è causa, che fa riferimento all'Accordo Territoriale del Comune di . CP_2 La perizia di parte depositata dal resistente, infatti, fa riferimento unicamente al canone applicabile in forza dell'Accordo territoriale del Comune di AN OV, non anche a quello risultante dall'applicazione degli accordi territoriali dei Comuni di Rubano e Limena.
pagina 17 di 20 Il resistente, inoltre, nella propria memoria integrativa (cfr. pp. 22-24) non indica alcun elemento specifico che consenta di stabilire le caratteristiche dell'immobile oggetto di causa ai fini del calcolo del canone di locazione secondo i citati accordi territoriali – quali l'anno di costruzione dell'immobile, la classe energetica, l'esatta individuazione catastale, la presenza di ascensori e impianti vari (riscaldamento, raffreddamento e fotovoltaico), la presenza di spazi comuni, il contesto in cui l'immobile è inserito (vicinanza a scuole, uffici postali, fermate dei trasporti pubblici) - rendendo così la richiesta di c.t.u. sul punto del tutto esplorativa. 7. Del tutto generica, oltre che sfornita di prova, è l'affermazione per cui «l'appartamento pare abbia dei problemi strutturali di assestamento poiché sembra
“scivolare” sulla falda dove è stato costruito. Infatti, lo stesso immobile presenta una notevole quantità di muffa derivante dalle infiltrazioni di risalita acqua che, denunciate al gestore, non sono state mai risanate. Tale fattispecie comporta, nella quantificazione del prezzo dovuto per il corrispettivo, la diminuzione dello stesso a norma degli artt. dal 1571 e ss. c.c.». In ragione della grave carenza in punto di allegazione e prova la domanda di riduzione del corrispettivo va quindi respinta. 8. Il resistente lamenta, inoltre, che la locatrice avrebbe preteso il pagamento di oneri accessori non dovuti, quali quelli relativi alla «luce dei vialetti» limitrofi all'immobile, e il pagamento di spese di riscaldamento eccessive nonché dell'iva sulle spese condominiali. Non vi è alcuna prova, tuttavia, che i “vialetti” che collegano il complesso immobiliare cui si riferisce il LO non siano parti comuni dell'edificio, anzi le foto depositate dalla ricorrente paiono dimostrare il contrario (cfr. doc. 9). La richiesta di c.t.u. sul punto risulta, inoltre, del tutto esplorativa. Quanto alle spese per il riscaldamento, la contestazione risulta del tutto generica, non avendo il resistente allegato in modo specifico (né provato) di aver corrisposto somme superiori a quelle dovute sulla base dei reali consumi. Né è fondata la pretesa di vedersi applicare le spese di riscaldamento che sarebbero maturate se la locatrice avesse attivato i pannelli solari presenti nell'immobile, trattandosi di pretesa che si fonda su assunti del tutto ipotetici.
pagina 18 di 20 Va poi osservato che gli oneri accessori sono soggetti ad IVA in virtù dell'art. 12, d.P.R. 633/1971, il quale prevede l'applicazione dell'imposta anche alle prestazioni accessorie se quella principale è sottoposta a IVA. Pertanto, non si ravvisa alcuna indebita imposizione nel caso di specie. Peraltro, la domanda del resistente risulta generica nella parte in cui omette di indicare specificamente gli importi indebiti versati, limitandosi il LO a ad avanzare istanze istruttorie chiaramente esplorative («è necessario effettuare CTU previa acquisizione ex art. 210 c.p.c. di tutti i documenti e le spese condominiali del periodo locatizio allo scopo di ben precisare quali erano le somme dovute dal conduttore e quelle illecitamente versate, che debbono essere restituite»). 9. Per tutti i motivi esposti le domande ed eccezioni proposte dal resistente vanno respinte, in quanto integralmente infondate. Vanno altresì respinte le istanze istruttorie (prove orali e ordini di esibizione)
– ulteriori rispetto a quelle di cui si è dato atto – in quanto in parte superflue ai fini del decidere e in parte inammissibili perché eccessivamente generiche.
10. Il resistente va condannato al rilascio dell'immobile per cui è causa, libero da persone e cose anche interposte, con integrale conferma dell'ordinanza provvisoria emessa ai sensi dell'art. 665 c.p.c., anche in ordine al termine di rilascio ivi stabilito.
11. Non si ravvisano i presupposti per la condanna ai sensi dell'art. 96 c.p.c. del resistente, il quale va tuttavia condannato al pagamento delle spese di lite secondo il principio di soccombenza. Tali spese vanno liquidate secondo i parametri massimi del d.m. 55/2014 per le fasi di studio e introduttiva – sì da tenere conto anche dell'attività difensiva svolta nel procedimento di sfratto – e secondo i parametri minimi per la fase decisoria, attesa l'assenza di scritti conclusivi (esclusi i compensi per la fase istruttoria, che non vi è stata). Considerato il petitum del giudizio, nonché le numerose questioni di fatto e di diritto sollevate dal resistente, alla causa va attribuito il valore indeterminato a complessità media.

P. Q. M.

Il Giudice, ogni diversa domanda ed eccezione respinta ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, 1) ACCERTA l'intervenuta risoluzione, a far data dal pagina 19 di 20 30.9.2024, del contratto di locazione abitativa avente ad oggetto l'immobile sito in AN OV (PD), via Marco Polo n. 5 int. 1, per disdetta del locatore.
2) CONFERMA, quanto alla data di rilascio dell'immobile di cui al punto 1 del dispositivo, l'ordinanza emessa in data 15 aprile 2025 ai sensi e per gli effetti dell'art. 665 c.p.c.
3) RIGETTA le domande proposte dal resistente.
4) CONDANNA il resistente al rimborso delle spese di lite in favore della ricorrente, che si liquidano in euro 7.105,00 per compensi;
oltre a spese generali pari al quindici per cento dei compensi come liquidati. Infine IVA e Cassa professionale, come per legge. Così deciso in AD, il 16 dicembre 2025. Il Giudice Alberto Stocco
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