REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI TIVOLI nella persona del Giudice Dott. Francesco Maria Ciaralli ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 5189 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021, posta in decisione con ordinanza del 7.1.2025, con assegnazione dei termini ex art. 190 cod. proc. civ., vertente
TRA
e , con l'avv. Loreto Antonello Chiola Parte_1 CP_1
ATTORI
E
e , con l'avv. Tommaso Pugliese Controparte_2 Controparte_3
CONVENUTI

Oggetto: proprietà
Conclusioni: come da note di trattazione scritta in atti
FATTO E SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Con atto di citazione, e hanno convenuto in Parte_1 CP_1
giudizio, dinanzi all'intestato Tribunale, e Controparte_2 Controparte_3
deducendo: di essere proprietari dell'appezzamento di terreno sito in agro di
Zagarolo, località Prato Nuovo, distinto in Catasto Terreni al foglio 48, particella
1 n. 260, di are 18,20; che il diritto dominicale è stato da loro acquistato a titolo originario, per intervenuta usucapione ventennale, dichiarata dalla Pretura circondariale di Roma, Sezione distaccata di Palestrina, con sentenza n. 294/1990 del 22 dicembre 1990, pubblicata in data 29 dicembre 1990, trascritta presso la conservatoria dei registri immobiliari di Roma 2 in data 10 gennaio 1991, al registro generale n. 2439 e registro particolare n. 2032; che gli attori hanno sempre agito quali unici e indiscussi proprietari del fondo per cui è causa;
che “nel novembre
2020 gli odierni attori sono venuti a conoscenza del fatto – per cui hanno peraltro sporto immediata denuncia presso gli Uffici della Stazione dei Carabinieri di Zagarolo (doc. n.5) – che la SInora con contratto del 12 ottobre 2020, a rogito Notaio Controparte_3 Persona_1
Rep.n.74518, Racc. n.27035 (doc. n.6), dichiarando “fraudolentemente” di essere
[...]
proprietaria del terreno meglio descritto in precedenza per intervenuta usucapione ultraventennale
(NON accertata giudizialmente), aveva venduto tale terreno alla figlia, SInora Controparte_2
la quale, allo stato, lo occupa ancora indebitamente”; che, invece, esclusivi proprietari del bene oggetto della menzionata compravendita sono gli odierni attori.

2. e hanno dunque definitivamente articolato le Parte_1 CP_1
seguenti domande: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, per le ragioni tutte di cui in narrativa: - accertare e dichiarare, qualora se ne ravvisasse la necessità, che i SInori
e sono gli unici ed esclusivi proprietari dell'appezzamento di Parte_1 CP_1
terreno sito in agro di Zagarolo, località Prato Nuovo, distinto in Catasto al foglio 48, particella
n. 260 della superficie complessiva di are 18,20 e, conseguentemente, dichiarare la nullità / invalidità e/o inefficacia del contratto di compravendita stipulato tra la SInora Controparte_3
e la SInora in data 12 ottobre 2020, a rogito Notaio Controparte_2 Persona_1
Rep.n.74518, Racc. n.27035, avente ad oggetto il richiamato appezzamento di
[...]
terreno di piena ed esclusiva proprietà degli attori;
- conseguentemente, ordinare alla signora
l'immediato rilascio in favore degli attori del terreno in questione;
- Controparte_2
condannare le convenute al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi che saranno comprovati
2 in corso di causa o che, eventualmente, potranno essere valutati equitativamente dal Tribunale adito. Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio.”.

3. Si sono costituite in giudizio e deducendo: che Controparte_2 Controparte_3
il terreno per cui è causa è stato acquisito da per possesso Controparte_3
ultraventennale, principiato nel 1984, indisturbato anche da parte degli odierni attori;
che l'acquisto del fondo da parte di è avvenuto in buona Controparte_2
fede.

4. Le convenute hanno dunque rassegnato le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo
l'Ill.mo Tribunale di Tivoli, adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione:

1. Rigettare tutte le domanda di parte attrice, in virtù del possesso pubblico, ultraventennale, pacifico, ininterrotto ed esclusivo, da parte della SI.ra , del terreno in agro di Zagarolo, località Prato Controparte_3
Nuovo, distinto in Catasto al foglio 48, particella n.260, della superficie complessiva di are
18,20, trasferito dalla medesima alla sig.ra , con atto di compravendita del Controparte_2
12.10.2020 a rogito notaio Rep. 74518, Racc. 27035. Vittoria di spese, Persona_1
competenze ed onorari di giudizio oltre accessori di legge.”.

5. Con ordinanza del 7.1.2025 la causa è stata trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini perentori ordinari per conclusionali e repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. È necessario, in primo luogo, attendere alla qualificazione giuridica delle domande svolte da parte attrice, la quale ha chiesto di accertare e dichiarare,
“qualora se ne ravvisasse la necessità”, la proprietà del fondo per cui è causa in capo a e e, “conseguentemente”, di dichiarare “la nullità/ Parte_1 CP_1
invalidità e/o inefficacia” del contratto di compravendita stipulato tra Controparte_3
e in data 12 ottobre 2020, a ministero di Controparte_2 Persona_1
notaio in Velletri, rep. n. 74518, racc. n. 27035, nonché di ordinare a
[...]
“l'immediato rilascio in favore degli attori del terreno in questione” e di CP_2
condannare le convenute al risarcimento “di tutti i danni subiti e subendi che saranno
3 comprovati in corso di causa o che, eventualmente, potranno essere valutati equitativamente dal
Tribunale adito”.

1.1. Ebbene, la domanda, con cui gli attori hanno chiesto di accertare e dichiarare di essere “unici ed esclusivi proprietari dell'appezzamento di terreno sito in agro di Zagarolo, località Prato Nuovo, distinto in Catasto al foglio 48, particella n. 260 della superficie complessiva di are 18,20”, deve essere qualificata come domanda di rivendicazione, per tale conclusione deponendo altresì la proposizione della domanda recuperatoria nei confronti del soggetto dotato della “facultas restituendi” con riguardo al bene per cui è causa.

1.2. Come noto, difatti, l'azione di rivendicazione di cui all'art. 948 cod. civ. presuppone un conflitto tra titoli, determinato dal convenuto che nega la proprietà dell'attore contrapponendo al titolo da lui vantato il suo possesso della cosa
(“possideo quia possideo”) ovvero un proprio diverso ed incompatibile diritto di acquisto.

1.3. Quanto all'onere probatorio, l'azione di rivendicazione esige che l'attore provi il proprio diritto di proprietà risalendo sino all'acquisto a titolo originario attraverso i propri danti causa, o dimostrando il compimento dell'usucapione in suo favore, mentre il convenuto può limitarsi a formulare l'eccezione "possideo quia possideo", senza onere di prova (ex multis, Cass. 18 settembre 2014, n. 19653).

1.4. In particolare, la giurisprudenza di legittimità ha affermato che “Nell'azione di rivendicazione incombe sull'attore l'onere di provare l'esistenza dell'asserito dominio sulla cosa rivendicata, risalendo, anche attraverso i propri danti causa, fino ad un acquisto a titolo originario, ovvero dimostrando il compimento dell'usucapione a suo favore, mentre nessun onere probatorio grava sul convenuto, il quale può trincerarsi dietro il "possideo quia possideo" o anche affermare di essere proprietario della cosa medesima, senza che quest'ultima affermazione possa tornare a suo pregiudizio, non implicando di per sé rinuncia alla posizione vantaggiosa derivantegli dal possesso e non esonerando l'attore dalla prova a suo carico” (Cass. 13 aprile
1987, n. 3669).
4 1.5. Ancora, la Corte di cassazione ha recentemente osservato che “Occorre innanzitutto chiarire come l'azione di rivendicazione, al pari di quella di accertamento della proprietà, esercitata da chi non è nel possesso del bene, in quanto diretta al conseguimento di una pronuncia giudiziale utilizzabile per ottenere la consegna della cosa da parte di chi la possiede o la detiene (vedi Cass., Sez. 2, 3/8/2022, n. 24050; Cass., Sez. 2, 9/6/2000, n. 7894; Cass.,
Sez. 2, 27/4/1982, n. 2621; si veda anche Cass. n. 1481/1973), diverga, sotto il profilo probatorio, dall'azione di accertamento esercitata da chi è nel possesso del bene, che tende non già alla modifica di uno stato di fatto, ma soltanto all'eliminazione di uno stato di incertezza circa la legittimità del potere di fatto sulla cosa di cui l'attore è già investito, attraverso la dichiarazione che esso risponde esattamente allo stato di diritto (Cass., Sez. 2, 9/6/2000, n. 7894; Cass.,
Sez. 2, 27/4/1982, n. 2621; Cass., Sez. 2, 29/3/1976, n. 1122; Cass., Sez. 2,
5/5/1973, n. 1182; Cass., Sez. 2, 9/10/1972, n. 2957). Mentre in quest'ultimo caso
l'attore è, infatti, soggetto a un minore onere probatorio, in quanto è tenuto ad allegare e provare esclusivamente il proprio titolo di acquisto, ma non anche i vari trasferimenti della proprietà sino alla copertura del tempo sufficiente ad usucapire (Cass., Sez. 2, 9/6/2000, n. 7894; Cass.,
Sez. 2, 4/12/1997, n. 12300; Cass., Sez. 2, 27/4/1982, n. 2621), con l'azione di rivendicazione ex art. 948 cod. civ. e con quella di accertamento in assenza di possesso, quand'anche non accompagnate dalla domanda di rilascio (in questi termini Cass., Sez. 2,
7/4/1987, n. 3340), è imposto, viceversa, all'attore di fornire la c.d. probatio diabolica della titolarità del proprio diritto -che costituisce un onere da assolvere ogniqualvolta sia proposta un'azione fondata sul diritto di proprietà tutelato erga omnes -, dimostrando il titolo di acquisto proprio e dei suoi danti causa fino ad un acquisto a titolo originario ovvero il compimento dell'usucapione (Cass., Sez. 2, 3/8/2022, n. 24050, cit.; Cass., Sez. 2, 19/1/2022, n.
1569; Cass., Sez. 2, 10/9/2018, n. 21940; Cass. n. 1210/2017; Cass., Sez. 2,
21/2/1994, n. 1650; Cass., Sez. 2, 13/8/1985, n. 4430; Cass., Sez. 2, 2/2/1976, n.
330; Cass., Sez. 2, 13/3/1972, n. 732). L'assolvimento di tale rigoroso onere probatorio può avvenire con qualsiasi mezzo, non necessariamente documentale, ma anche mediante un consulente tecnico (purché, in tal caso, il convincimento del giudice si ponga come conseguenza univoca e
5 necessaria dei fatti emersi dall'indagine tecnica) o mediante le risultanze dei registri catastali, le quali, pur non valendo a dimostrare con precisione la proprietà di un immobile, sono tuttavia utilizzabili dal giudice di merito come indizi suscettibili di convincimento, se presi in considerazione con rigore logico di ragionamento e convalidati da altri elementi di causa (Cass.,
Sez. 2, 14/4/1976, n. 1314; vedi anche Cass., Sez. 2, 3/8/2022, n. 24050, cit., Cass.,
Sez. 2, 9/6/2000, n. 7894; Cass., Sez. 2, 21/2/1994, n. 1650; Cass., Sez. 2,
24/6/1971, n. 2000). Il suddetto rigore dell'onere probatorio, peraltro, non può che stabilirsi in relazione alla peculiarità di ogni singola controversia, sicché il criterio di massima secondo cui
l'attore deve fornire la prova rigorosa della sua proprietà e dei suoi danti causa fino a coprire il periodo necessario per l'usucapione, può subire opportuni temperamenti secondo la linea difensiva adottata dal convenuto (Cass., Sez. 6 - 2, 19/1/2022, n. 1569), non nel senso che la mancata dimostrazione dell'usucapione da parte di quest'ultimo esoneri l'attore in rivendicazione dall'onere di provare il proprio diritto, ma nel senso che detto onere resta attenuato allorché il convenuto, nell'opporre l'usucapione, abbia riconosciuto, seppure implicitamente, o comunque non abbia specificamente contestato, l'appartenenza del bene al rivendicante o ad uno dei suoi danti causa all'epoca in cui assume di avere iniziato a possedere, ma non anche quando questi si limiti a dedurre un acquisto per usucapione il cui dies a quo sia successivo al titolo del rivendicante o di uno dei suoi danti causa, disgiunta dal riconoscimento o dalla mancata contestazione della precedente appartenenza, non comportando questo alcuna attenuazione del rigore probatorio a carico dell'attore, che a maggior ragione rimane invariato qualora il convenuto si dichiari proprietario per usucapione in forza di un possesso remoto rispetto ai titoli vantati dall'attore
(Cass., Sez. 2, 3/8/2022, n. 24050; Cass., Sez. 2, 19/10/2021, n. 28865).” (cfr. Cass. civ., sez. II, 20/02/2025, n. 4537).

2. Ebbene, nel caso di specie si è dispiegato un conflitto tra titoli, atteso che parte convenuta nega la proprietà degli attori, contrapponendo l'avvenuto acquisto del diritto di proprietà per usucapione ultraventennale da parte di Controparte_3

3. L'azione di rivendicazione proposta dagli attori deve essere accolta.
6 3.1. e hanno dimostrato di aver acquistato a titolo Parte_1 CP_1
originario il fondo per cui è causa per usucapione ventennale, come accertato con la sentenza n. 290/1990 della Pretura circondariale di Roma, sezione distaccata di
Palestrina, che a tale titolo ha dichiarato la piena ed esclusiva proprietà in capo agli attori del fondo oggetto del presente giudizio, sentenza il cui passaggio in giudicato non è contestato e che è stata trascritta presso la conservatoria dei registri immobiliari di Roma 2 in data 10 gennaio 1991, al registro generale n. 2439 e registro particolare n. 2032.

4. A fronte di tale acquisto a titolo originario, accertato alla stregua del predetto titolo giudiziale, parte convenuta, che non ha proposto in via riconvenzionale domanda di usucapione né ordinaria né abbreviata, non ha allegato elementi idonei a infirmare l'efficacia probatoria delle produzioni attoree in ordine alla domanda di rivendicazione.

4.1. Tale non è, d'altro canto, l'allegazione di aver posseduto “ad Controparte_3
usucapionem” il fondo a decorrere dal 1984, periodo dunque ampiamente coincidente con l'accertamento reso dall'Autorità giudiziaria giusta sentenza n.
294/1990, resa nel procedimento allibrato al n. 132790/90 R.G., che ha invece accertato il compiuto possesso ultraventennale degli odierni attori, ricomprendente quindi anche lo “spatium temporis” decorrente dal 1984 in cui Controparte_3
afferma di aver posseduto il bene.

4.2. Per quanto concerne il periodo successivo all'emissione della menzionata sentenza, parte attrice ha dimostrato d'aver compiuto atti tali da comprovare la persistenza dell'esercizio del diritto dominicale sul bene, quali la presentazione di comunicazione di inizio lavori di attività edilizia libera, depositata presso il
Comune di Zagarolo in data 9.10.2010, avente significativamente per oggetto l'apposizione di recinzione afferente al fondo per cui è causa, per mezzo dell'opera di impresa la cui fattura n. 5 del 3.8.2011 è stata del pari prodotta in atti.
7 4.3. D'altronde, le allegazioni di parte convenuta, a fronte del richiamato compendio probatorio suffragante quelle attoree, sono sfornite del deposito di concludente documentazione a supporto e della formulazione di rilevanti e ammissibili istanze di prova costituenda.

4.4. Deve essere dunque dichiarata la proprietà di e Parte_2 CP_1
del fondo sito in agro di Zagarolo, località Prato Nuovo, distinto in catasto
[...]
terreni al foglio 48, particella n. 260, di are 18,20.

5. Per quanto concerne la domanda con cui gli attori hanno chiesto di dichiarare
“la nullità/ invalidità e/o inefficacia” del contratto di compravendita stipulato tra
[...]
e in data 12 ottobre 2020, a ministero di CP_3 Controparte_2 [...]
notaio in Velletri, rep. n. 74518, racc. n. 27035, il Tribunale Persona_1
osserva quanto segue.
5.1. È noto come la Corte di cassazione, con orientamento da lungo tempo consolidato, abbia affermato che “Non è nullo il contratto di compravendita con cui viene trasferito il diritto di proprietà di un immobile sul quale il venditore abbia esercitato il possesso per un tempo sufficiente al compimento dell'usucapione, ancorché l'acquisto della proprietà da parte sua non sia stato giudizialmente accertato in contraddittorio con il precedente proprietario.”
(Cass. civ., Sez. 2, sentenza n. 2485 del 05/02/2007, Rv. 596957 - 01).

5.2. Ciò posto, nel caso di specie, la vendita del bene immobile per cui è causa da parte di dello stesso non proprietaria, a non Controparte_3 Controparte_2
delinea l'ipotesi di contratto nullo o totalmente improduttivo di effetti giuridici, sibbene la diversa ipotesi risolventesi quoad effectum nella vendita di cosa altrui di cui all'art. 1478 cod. civ., atteso che, al momento della conclusione del contratto, il bene che ne ha formato oggetto non era di proprietà del venditore, fattispecie produttiva degli effetti previsti dalla legge dispiegantesi nella relazione tra i paciscenti.

5.3. Detto contratto, beninteso, non è opponibile agli odierni attori, proprietari del bene, né suscettibile sul piano pubblicitario di recar loro indiretto nocumento,
8 attesa peraltro la trascrivibilità della sentenza che, in accoglimento della domanda di rivendicazione, ne accerta il diritto di proprietà, sibbene produttivo di effetti obbligatori tra le parti, non potendosene predicare la radicale nullità né la generica
“invalidità e/o inefficacia” dedotta dagli attori.

6. Deve essere, in ragione dell'accertamento del diritto di proprietà del fondo per cui è causa in capo a e , in accoglimento della Parte_1 CP_1
domanda di rivendicazione dagli stessi spiegata, ordinato il rilascio del bene in loro favore a che dello stesso risulta allo stato avere la materiale Controparte_2
disponibilità in ragione del contratto di compravendita, inopponibile agli odierni attori, sopra menzionato.

7. Per quanto concerne la domanda volta alla condanna delle convenute “al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi che saranno comprovati in corso di causa o che, eventualmente, potranno essere valutati equitativamente dal Tribunale adito”, il Tribunale osserva che detta domanda, generica già in via di prospettazione, è altresì del tutto sfornita di prova, anche con riguardo agli elementi sulla cui base parametrare il danno conseguente alla mancata disponibilità del bene, così come alla delineazione temporale di sua produzione, non potendo, beninteso, l'invocata valutazione equitativa dell'Autorità giudiziaria surrogare la carenza della necessaria attività allegatoria e asseverativa ad opera della parte che agisce.

8. Le spese del giudizio, in considerazione della soccombenza reciproca delle parti, sono tra loro integralmente compensate.
P . Q . M .
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa e respinta, così provvede:
1. - accerta la proprietà di e del fondo sito in agro Parte_1 CP_1
di Zagarolo, località Prato Nuovo, distinto in catasto terreni al foglio 48, particella n. 260, di are 18,20;
9 2. - condanna al rilascio in favore di e Controparte_2 Parte_1 CP_1
del predetto fondo;

[...]
3. - respinge ogni altra domanda;

4. - compensa tra le parti le spese del giudizio.
Manda alla cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Così deciso in data 23 luglio 2025
Il Giudice
Dott. Francesco Maria Ciaralli
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