N. R.G. 2512/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MODENA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. RA NE ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2512/2021 promossa da:
c.f. rappresentata e difesa dagli Avv.ti Parte_1 C.F._1
LL LU e EN US, giusta procura in atti;

ATTRICE
Contro
c.f. , rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._2 dall'AVV.FERRARA SIMONE, giusta procura in atti;

CONVENUTO
OGGETTO: sentenza ex art. 2932 c.c.
MOTIVAZIONE

1. ha convenuto in giudizio dinanzi al Tribunale di DE Parte_1 [...] formulando le seguenti richieste: CP_1
A. “in via principale, previo accertamento (i) della somma già corrisposta quale acconto sul prezzo della vendita pari ad Euro 43.013,95 nonché (ii) del credito risarcitorio pari ad
Euro 150.000,00 ovvero della maggiore o minor somma che sarà riconosciuta nel corso del procedimento, vantati dalla Sig.ra nei confronti del convenuto, Parte_1 trasferire in favore della Sig.ra nata a [...] il [...] e Parte_1 residente a [...]1, C.F. , ai danni C.F._3 pagina 1 di 17 del Sig. nato a [...] il [...], C.F. , Controparte_1 C.F._2 residente in [...], CAP 6702 (Claro), la nuda proprietà dell'Immobile posto in Comune di DE alla Strada Morane n. 625/1 e precisamente composto da:
- villa con annessa area cortiliva esclusiva, sviluppantesi sue tre livelli (piano terra, primo e secondo) comprendente:
a) appartamento posto al piano terra, composto di ingresso, soggiorno pranzo, cucina, due camere, tre bagni, ripostiglio, disimpegno e portico;

b) appartamento avente accesso autonomo, sviluppantesi su due livelli (piani primo e secondo) collegati a mezzo di scala interna, composto di ingresso, soggiorno, pranzo, altra sala da pranzo, cucina, due camere con bagno, altra camera, due bagni, stanza lavori domestici, ripostiglio, tre disimpegni, al piano primo, e quattro locali sottotetto, al piano secondo;
c) locale ad uso garage con lavanderia, posto al piano terra. L'immobile confina nel complesso:
- con area cortiliva comune a tutti i subb. del mappale 238;
- con ragioni eredi;
- con pista ciclabile;
Persona_1
- con ragioni o aventi causa. L'immobile è censito nel Catasto Fabbricati Persona_2 di DE, al Foglio 222, con i seguenti dati (complessivamente, l' ”Immobile”) : a) p.lla
237, sub. 8, Strada Morane n. 625, P.T ., z.c. 3, cat. A/8, cl. 4, vani 6,5, sup. cat. mq.
166, Rendita Euro 1.074,23; b) p.lla 237, sub. 12, Strada Morane n. 625, P. 1 -2, z.c. 3, cat. A/8, cl. 4, vani 11,5, sup. cat. mq. 303, Rendita Euro 1.900,56 ; c) p.lla 237, sub. 1
0, Strada M orane n. 625, P.T., z.c. 3, cat. C/6, cl. 8, mq. 32, sup. cat. mq. 42, Rendita
Euro 110,73; nonché in virtù dell'elaborato planimetrico prot. n. M00050873 del
10/5/2013 - p.lla 237, sub. 5, Strada M orane, P.T ., corte comune a tutte le u. CP_2
i. del mappale 237; - p.lla 237, sub. 7, Strada M orane, P.T ., B.C.N.C., centrale termica e atrio d'ingresso al P.T., vano scala comuni ai subb. 8 e 12 del mappale 237; e per la residua porzione della corte esclusiva Catasto Terreni: - p.lla 543, sem. irr. arb., cl. 2, superficie ha. 00.15.25, R.D. Euro 16,07, R.A. Euro 17,33. come risulta dall'atto di provenienza (successione di apertasi il 21/3/2002 (den. n. 389 voi. Persona_3
262 tr.tta il 4/9/2004 al n. 18642) alla quale in forza di legge sono stati chiamati, quali pagina 2 di 17 unici eredi, la moglie ed i figli , , e Controparte_3 CP_4 CP_5 Per_2 Controparte_1
In tale successione sono cadute, tra l'altro, la quota di comproprietà di 1/2 (un mezzo) dell'immobile già p.lla 237/2, da cui derivano il sub. 1 0 e parte del sub. 12, e la piena proprietà degli altri immobili nonché atto ricevuto in data 20/12/2005 rep. n.
72252/9537 dal Dott. , Notaio in DE), condizionando il pagamento del Persona_4 corrispettivo pari ad Euro 820.000,00 detratta la somma pari ad Euro 193.013,95 ovvero la maggiore o minor somma che sarà accertata nel corso del procedimento, alla previa liberazione dell'immobile da ipoteche, pegni e vincoli pregiudizievoli ed ordinando al
Conservatore dei Registri Immobiliari di effettuare le trascrizioni di rito”;
B. “in via subordinata , previo accertamento (i) della somma già corrisposta quale acconto sul prezzo della vendita pari ad Euro 43.013,95 ovvero della maggiore o minor somma che sarà riconosciuta nel corso del procedimento, vantati dalla Sig.ra Pt_1 nei confronti del convenuto, trasferire in favore della Sig.ra
[...] Parte_1 nata a [...] il [...] e residente a [...] in Strada Morane n.
625/1 , C.F. ai danni del Sig. nato a [...] il C.F._3 Controparte_1
09 aprile 1968, C.F. , residente in [...]
12, CAP 6702 (Claro), la nuda proprietà dell'Immobile posto in Comune di DE alla
Strada Morane n. 625/1 e precisamente composto da: - villa con annessa area cortiliva esclusiva, sviluppantesi sue tre livelli (piano terra, primo e secondo) comprendente: a) appartamento posto al piano terra, composto di ingresso, soggiorno pranzo, cucina, due camere, tre bagni, ripostiglio, disimpegno e portico;
b) appartamento avente accesso autonomo, sviluppantesi su due livelli (piani primo e secondo) collegati a mezzo di scala interna, composto di ingresso, soggiorno, pranzo, altra sala da pranzo, cucina, due camere con bagno, altra camera, due bagni, stanza lavori domestici, ripostiglio, tre disimpegni, al piano primo, e quattro locali sottotetto, al piano secondo;
c) locale ad uso garage con lavanderia, posto al piano terra. L'immobile confina nel complesso: - con area cortiliva comune a tutti i subb. del mappale 238; - con ragioni eredi;
- Persona_1 con pista ciclabile;
- con ragioni o aventi causa. L'immobile è censito nel Persona_2
Catasto Fabbricati di DE, al Foglio 222, con i seguenti dati (complessivamente, l'
”Immobile”) : a) p.lla 237, sub. 8, Strada Morane n. 625, P.T ., z.c. 3, cat. A/8, cl. 4, vani 6,5, sup. cat. mq. 166, Rendita Euro 1.074,23; b) p.lla 237, sub. 12, Strada Morane
n. 625, P. 1 -2, z.c. 3, cat. A/8, cl. 4, vani 11,5, sup. cat. mq. 303, Rendita Euro pagina 3 di 17 1.900,56 ; c) p.lla 237, sub. 1 0, Strada M orane n. 625, P.T., z.c. 3, cat. C/6, cl. 8, mq.
32, sup. cat. mq. 42, Rendita Euro 110,73; nonché in virtù dell'elaborato planimetrico prot. n. M00050873 del 10/5/2013 - p.lla 237, sub. 5, Strada M orane, P.T ., CP_2 corte comune a tutte le u. i. del mappale 237; - p.lla 237, sub. 7, Strada M orane, P.T .,
B.C.N.C., centrale termica e atrio d'ingresso al P.T., vano scala comuni ai subb. 8 e 12 del mappale 237; e per la residua porzione della corte esclusiva Catasto Terreni: - p.lla
543, sem. irr. arb., cl. 2, superficie ha. 00.15.25, R.D. Euro 16,07, R.A. Euro 17,33. come risulta dall'atto di provenienza (successione di apertasi il Persona_3
21/3/2002 (den. n. 389 voi. 262 tr.tta il 4/9/2004 al n. 18642) alla quale in forza di legge sono stati chiamati, quali unici eredi, la moglie ed i figli , Controparte_3 CP_4
, e In tale successione sono cadute, tra l'altro, la CP_5 Per_2 Controparte_1 quota di comproprietà di 1/2 (un mezzo) dell'immobile già p.lla 237/2, da cui derivano il sub. 10 e parte del sub. 12, e la piena proprietà degli altri immobili nonché atto ricevuto in data 20/12/2005 rep. n. 72252/9537 dal Dott. , Notaio in DE), Persona_4 condizionando il pagamento del corrispettivo pari ad Euro 820.000,00 detratta la somma pari ad Euro 43.013,95 ovvero la maggiore o minor somma che sarà accertata nel corso del procedimento, alla previa liberazione dell'immobile da ipoteche, pegni e vincoli pregiudizievoli ed ordinando al Conservatore dei Registri Immobiliari di effettuare le trascrizioni di rito”;
C. “in via ulteriormente gradata/subordinata previo accertamento (i) della somma già corrisposta quale acconto sul prezzo della vendita pari ad Euro 43.013,95 nonché (ii) del credito risarcitorio pari ad Euro 150.000,00 ovvero della maggiore o minor somma che sarà riconosciuta nel corso del procedimento, vantati dalla Sig.ra nei Parte_1 confronti del convenuto, trasferire in favore della Sig.ra nata a [...]
UO (MO) il 2 giugno 1971 e residente a [...] alla Via GR GN n.
180/01, C.F. ai danni del Sig. nato a [...]_1
DE il 09 aprile 1968, C.F. , residente in [...], CAP 6702 (Claro), la nuda proprietà dell'Immobile posto in Comune di
DE alla Strada Morane n. 625/1 e precisamente composto da: - villa con annessa area cortiliva esclusiva, sviluppantesi sue tre livelli (piano terra, primo e secondo) comprendente: a) appartamento posto al piano terra, composto di ingresso, soggiorno pranzo, cucina, due camere, tre bagni, ripostiglio, disimpegno e portico;
b) appartamento pagina 4 di 17 avente accesso autonomo, sviluppantesi su due livelli (piani primo e secondo) collegati a mezzo di scala interna, composto di ingresso, soggiorno, pranzo, altra sala da pranzo, cucina, due camere con bagno, altra camera, due bagni, stanza lavori domestici, ripostiglio, tre disimpegni, al piano primo, e quattro locali sottotetto, al piano secondo;
c) locale ad uso garage con lavanderia, posto al piano terra. L'immobile confina nel complesso: - con area cortiliva comune a tutti i subb. del mappale 238; - con ragioni eredi;
- con pista ciclabile;
- con ragioni o aventi causa. Persona_1 Persona_2
L'immobile è censito nel Catasto Fabbricati di DE, al Foglio 222, con i seguenti dati
(complessivamente, l'”Immobile”): a) p.lla 237, sub. 8, Strada Morane n. 625, P.T., z.c.
3, cat. A/8, cl. 4, vani 6,5, sup. cat. mq. 166, Rendita Euro 1.074,23; b) p.lla 237, sub.
12, Strada Morane n. 625, P. 1-2, z.c. 3, cat. A/8, cl. 4, vani 11,5, sup. cat. mq. 303,
Rendita Euro 1.900,56; c) p.lla 237, sub. 10, Strada Morane n. 625, P.T., z.c. 3, cat. C/6, cl. 8, mq. 32, sup. cat. mq. 42, Rendita Euro 110,73; nonché in virtù dell'elaborato planimetrico prot. n. M00050873 del 10/5/2013 - p.lla 237, sub. 5, Strada Morane, P.T.,
corte comune a tutte le u. i. del mappale 237; - p.lla 237, sub. 7, Strada CP_2
Morane, P.T., B.C.N.C., centrale termica e atrio d'ingresso al P.T., vano scala comuni ai subb. 8 e 12 del mappale 237; e per la residua porzione della corte esclusiva Catasto
Terreni: - p.lla 543, sem. irr. arb., cl. 2, superficie ha. 00.15.25, R.D. Euro 16,07, R.A.
Euro 17,33. come risulta dall'atto di provenienza (successione di Persona_3 apertasi il 21/3/2002 (den. n. 389 voi. 262 tr.tta il 4/9/2004 al n. 18642) alla quale in forza di legge sono stati chiamati, quali unici eredi, la moglie ed i figli Controparte_3
, , e In tale successione sono cadute, tra l'altro, la CP_4 CP_5 Per_2 Controparte_1 quota di comproprietà di 1/2 (un mezzo) dell'immobile già p.lla 237/2, da cui derivano il sub. 10 e parte del sub. 12, e la piena proprietà degli altri immobili nonché atto ricevuto in data 20/12/2005 rep. n. 72252/9537 dal Dott. , Notaio in DE), Persona_4 condizionando il pagamento del corrispettivo pari ad Euro 820.000,00, alla previa liberazione dell'immobile da ipoteche, pegni e vincoli pregiudizievoli ed ordinando al
Conservatore dei Registri Immobiliari di effettuare le conseguenti trascrizioni di rito”;
D. in via ulteriormente subordinata/gradata trasferire in favore della Sig.ra Pt_1
nata a [...] il [...] e residente a [...] in Strada
[...] morane n. 625/1, C.F. , ai danni del Sig. nato a [...]F._3 Controparte_1
DE il 09 aprile 1968, C.F. , residente in [...], alla C.F._2
pagina 5 di 17 via A Cotra, 12, CAP 6702 (Claro), la nuda proprietà dell'Immobile posto in Comune di
DE alla Strada Morane n. 625/1 e precisamente composto da: - villa con annessa area cortiliva esclusiva, sviluppantesi sue tre livelli (piano terra, primo e secondo) comprendente: a) appartamento posto al piano terra, composto di ingresso, soggiorno pranzo, cucina, due camere, tre bagni, ripostiglio, disimpegno e portico;
b) appartamento avente accesso autonomo, sviluppantesi su due livelli (piani primo e secondo) collegati a mezzo di scala interna, composto di ingresso, soggiorno, pranzo, altra sala da pranzo, cucina, due camere con bagno, altra camera, due bagni, stanza lavori domestici, ripostiglio, tre disimpegni, al piano primo, e quattro locali sottotetto, al piano secondo;
c) locale ad uso garage con lavanderia, posto al piano terra. L'immobile confina nel complesso: - con area cortiliva comune a tutti i subb. del mappale 238; - con ragioni eredi;
- con pista ciclabile;
- con ragioni o aventi causa. Persona_1 Persona_2
L'immobile è censito nel Catasto Fabbricati di DE, al Foglio 222, con i seguenti dati
(complessivamente, l'Immobile”) : a) p.lla 237, sub. 8, Strada Morane n. 625, P.T., z.c.
3, cat. A/8, cl. 4, vani 6,5, sup. cat. mq. 166, Rendita Euro 1.074,23; b) p.lla 237, sub.
12, Strada Morane n. 625, P. 1 -2, z.c. 3, cat. A/8, cl. 4, vani 11,5, sup. cat. mq. 303,
Rendita Euro 1.900,56 ; c) p.lla 237, sub. 1 0, Strada M orane n. 625, P.T., z.c. 3, cat.
C/6, cl. 8, mq. 32, sup. cat. mq. 42, Rendita Euro 110,73; nonché in virtù dell'elaborato planimetrico prot. n. M00050873 del 10/5/2013 - p.lla 237, sub. 5, Strada M orane, P.T.,
corte comune a tutte le u. i. del mappale 237; - p.lla 237, sub. 7, Strada M CP_2 orane, P.T., B.C.N.C., centrale termica e atrio d'ingresso al P.T., vano scala comuni ai subb. 8 e 12 del mappale 237; e per la residua porzione della corte esclusiva Catasto
Terreni: - p.lla 543, sem. irr. arb., cl. 2, superficie ha. 00.15.25, R.D. Euro 16,07, R.A.
Euro 17,33. come risulta dall'atto di provenienza (successione di Persona_3 apertasi il 21/3/2002 (den. n. 389 voi. 262 tr.tta il 4/9/2004 al n. 18642) alla quale in forza di legge sono stati chiamati, quali unici eredi, la moglie ed i figli Controparte_3
, , e In tale successione sono cadute, tra l'altro, la CP_4 CP_5 Per_2 Controparte_1 quota di comproprietà di 1/2 (un mezzo) dell'immobile già p.lla 237/2, da cui derivano il sub. 10 e parte del sub. 12, e la piena proprietà degli altri immobili nonché atto ricevuto in data 20/12/2005 rep. n. 72252/9537 dal Dott. , Notaio in DE), Persona_4 condizionando il pagamento del corrispettivo pari ad Euro 820.000,00 alla previa liberazione dell'immobile dalle ipoteche pregiudizievoli precedenti la data di trascrizione pagina 6 di 17 ed ordinando al Conservatore dei Registri Immobiliari di effettuare le trascrizioni di rito;

E. in via ulteriormente subordinata/gradata trasferire in favore della Sig.ra Pt_1
nata a [...] il [...] e residente a [...] alla Via
[...]
GR GN n. 180/01, c.f. , ai danni del Sig. CodiceFiscale_4 [...] nato a [...] il [...], C.F. , residente in [...]C.F._2
Bellinzona (CH), alla via A Cotra, 12, CAP 6702 (Claro), la nuda proprietà dell'Immobile posto in Comune di DE alla Strada Morane n. 625/1 e precisamente composto da: - villa con annessa area cortiliva esclusiva, sviluppantesi sue tre livelli (piano terra, primo e secondo) comprendente: a) appartamento posto al piano terra, composto di ingresso, soggiorno pranzo, cucina, due camere, tre bagni, ripostiglio, disimpegno e portico;
b) appartamento avente accesso autonomo, sviluppantesi su due livelli (piani primo e secondo) collegati a mezzo di scala interna, composto di ingresso, soggiorno, pranzo, altra sala da pranzo, cucina, due camere con bagno, altra camera, due bagni, stanza lavori domestici, ripostiglio, tre disimpegni, al piano primo, e quattro locali sottotetto, al piano secondo;
c) locale ad uso garage con lavanderia, posto al piano terra. L'immobile confina nel complesso: - con area cortiliva comune a tutti i subb. del mappale 238; - con ragioni eredi;
- con pista ciclabile;
- con ragioni o aventi Persona_1 Persona_2 causa. L'immobile è censito nel Catasto Fabbricati di DE, al Foglio 222, con i seguenti dati (complessivamente, l'”Immobile”) : a) p.lla 237, sub. 8, Strada Morane n.
625, P.T ., z.c. 3, cat. A/8, cl. 4, vani 6,5, sup. cat. mq. 166, Rendita Euro 1.074,23; b)
p.lla 237, sub. 12, Strada Morane n. 625, P. 1 -2, z.c. 3, cat. A/8, cl. 4, vani 11,5, sup. cat. mq. 303, Rendita Euro 1.900,56 ; c) p.lla 237, sub. 1 0, Strada M orane n. 625, P.T.,
z.c. 3, cat. C/6, cl. 8, mq. 32, sup. cat. mq. 42, Rendita Euro 110,73; nonché in virtù dell'elaborato planimetrico prot. n. M00050873 del 10/5/2013 - p.lla 237, sub. 5, Strada
M orane, P.T ., corte comune a tutte le u. i. del mappale 237; - p.lla 237, sub. CP_2
7, Strada M orane, P.T ., B.C.N.C., centrale termica e atrio d'ingresso al P.T., vano scala comuni ai subb. 8 e 12 del mappale 237; e per la residua porzione della corte esclusiva
Catasto Terreni: - p.lla 543, sem. irr. arb., cl. 2, superficie ha. 00.15.25, R.D. Euro
16,07, R.A. Euro 17,33. come risulta dall'atto di provenienza (successione di Persona_3
apertasi il 21/3/2002 (den. n. 389 voi. 262 tr.tta il 4/9/2004 al n. 18642) alla
[...] quale in forza di legge sono stati chiamati, quali unici eredi, la moglie ed i Controparte_3 figli , , e In tale successione sono cadute, tra CP_4 CP_5 Per_2 Controparte_1
pagina 7 di 17 l'altro, la quota di comproprietà di 1/2 (un mezzo) dell'immobile già p.lla 237/2, da cui derivano il sub. 10 e parte del sub. 12, e la piena proprietà degli altri immobili nonché atto ricevuto in data 20/12/2005 rep. n. 72252/9537 dal Dott. , Notaio in Persona_4
DE), previa liberazione dell'immobile da ogni vincolo e pregiudizievole successiva la data di trascrizione ed ordinando al Conservatore dei Registri Immobiliari di effettuare le trascrizioni di rito;

Con vittoria di spese, competenze ed onorari, rimborso forfettario, cpa, iva”.

2. Parte convenuta si è costituita in giudizio e ha chiesto di rigettare la domanda attorea poiché infondata in fatto e in diritto, con vittoria di spese e onorari.

3. Nelle more del procedimento le parti hanno rappresentato di aver raggiunto un accordo ed hanno depositato delle conclusioni congiunte.
Con provvedimento dell'undici luglio 2024 il giudice istruttore pro tempore ha precisato quanto segue: “Considerato tuttavia che al venir meno delle ragioni di contrasto tra le parti consegue sentenza di cessazione della materia del contendere, mentre l'ordinamento non prevede la facoltà per le parti di determinare il contenuto della sentenza (tranne che nel caso dei procedimenti di separazione e divorzio, per i quali è prevista una disciplina specifica ed eccezionale); ritenuto peraltro che il trasferimento del bene richiede una serie di dati e allegati documentali assenti nel caso di specie, con conseguente rischio di nullità della pronuncia e rifiuto del Conservatore di trascrivere, di talchè è senz'altro opportuno che le parti procedano a concludere il rogito di vendita davanti a Pubblico Ufficiale a ciò deputato (Notaio); ritenuto dunque di invitare le parti a procedere in tal modo, rinunciando poi alla presente controversia anche eventualmente con le modalità di cui all'art. 309 c.p.c.”.
Il procedimento è stato quindi rinviato all'udienza del 24 ottobre 2024.
Con provvedimento del 9 dicembre 2024, non avendo le parti accolto l'invito di formalizzare il trasferimento immobiliare richiesto dinanzi ad un notaio, è stato nominato un notaio quale ausiliario d'ufficio, al fine di valutare la sussistenza dei requisiti per procedere a tale trasferimento.

4. In data 7.2.2025 è stata quindi depositata relazione notarile ventennale da parte del notaio incaricato.
pagina 8 di 17 Con note scritte conclusive, depositate in vista dell'udienza del 9.6.2025, le parti hanno insistito per l'accoglimento delle già precisate conclusioni congiunte, debitamente sottoscritte, chiedendo l'emissione della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.
In particolare, le parti hanno formulato le seguenti conclusioni:
“A. in via principale, previo accertamento (i) della somma già corrisposta da computarsi in conto prezzo pari ad Euro 415.131,00 nonché (ii) del credito risarcitorio pari ad Euro
150.000,00, vantati dalla Sig.ra nei confronti del convenuto, nonché (iii) Parte_1 dell'importo del debito ipotecario gravante l'immobile accollato in capo all'attore pari ad euro 230.790,76 trasferire in favore della Sig.ra nata a [...]_1 il 2 giugno 1971 e residente a [...]1, C.F.
ai danni del Sig. nato a [...] il 09 aprile C.F._3 Controparte_1
1968, C.F. , residente in [...], CAP C.F._2
6702 (Claro), la nuda proprietà dell'Immobile posto in Comune di DE alla Strada
Morane n. 625/1 e precisamente composto da: - villa con annessa area cortiliva esclusiva, sviluppantesi sue tre livelli (piano terra, primo e secondo) comprendente: a) appartamento posto al piano terra, composto di ingresso, soggiorno pranzo, cucina, due camere, tre bagni, ripostiglio, disimpegno e portico;
b) appartamento avente accesso autonomo, sviluppantesi su due livelli (piani primo e secondo) collegati a mezzo di scala interna, composto di ingresso, soggiorno, pranzo, altra sala da pranzo, cucina, due camere con bagno, altra camera, due bagni, stanza lavori domestici, ripostiglio, tre disimpegni, al piano primo, e quattro locali sottotetto, al piano secondo;
c) locale ad uso garage con lavanderia, posto al piano terra. L'immobile confina nel complesso: - con area cortiliva comune a tutti i subb. del mappale 238; - con ragioni eredi;
- Persona_1 con pista ciclabile;
- con ragioni o aventi causa. L'immobile è censito nel Persona_2
Catasto Fabbricati di DE, al Foglio 222, con i seguenti dati (complessivamente,
l'”Immobile”): a) p.lla 237, sub. 8, Strada Morane n. 625, P.T., z.c. 3, cat. A/8, cl. 4, vani 6,5, sup. cat. mq. 166, Rendita Euro 1.074,23; b) p.lla 237, sub. 12, Strada Morane
n. 625, P. 1-2, z.c. 3, cat. A/8, cl. 4, vani 11,5, sup. cat. mq. 303, Rendita Euro
1.900,56; c) p.lla 237, sub. 10, Strada Morane n. 625, P.T., z.c. 3, cat. C/6, cl. 8, mq.
32, sup. cat. mq. 42, Rendita Euro 110,73; nonché in virtù dell'elaborato planimetrico prot. n. M00050873del 10/5/2013 - p.lla 237, sub. 5, Strada Morane, P.T., CP_2 corte comune a tutte le u. i. del mappale 237; - p.lla 237, sub. 7, Strada Morane, P.T., pagina 9 di 17 centrale termica e atrio d'ingresso al P.T., vano scala comuni ai subb. 8 e 12 CP_2 del mappale 237; e per la residua porzione della corte esclusiva Catasto Terreni: - p.lla
543, sem. irr. arb., cl. 2, superficie ha. 00.15.25, R.D. Euro 16,07, R.A. Euro 17,33. come risulta dall'atto di provenienza (successione di apertasi il Persona_3
21/3/2002 (den. n. 389 voi. 262 tr.tta il 4/9/2004 al n. 18642) alla quale in forza di legge sono stati chiamati, quali unici eredi, la moglie ed i figli , Controparte_3 CP_4
, e In tale successione sono cadute, tra l'altro, la CP_5 Per_2 Controparte_1 quota di comproprietà di 1/2 (un mezzo) dell'immobile già p.lla 237/2, da cui derivano il sub. 10 e parte del sub. 12, e la piena proprietà degli altri immobili nonché atto ricevuto in data 20/12/2005 rep. n. 72252/9537 dal Dott. , Notaio in DE), Persona_4 condizionando il pagamento del corrispettivo pari ad Euro 820.000,00 detratta la somma pari ad euro 795.921,76 ordinando al Conservatore dei Registri Immobiliari di effettuare le trascrizioni di rito. Con compensazione di spese, competenze ed onorari, rimborso forfettario, cpa, iva.

5. Ciò premesso depone per la fondatezza, e per il conseguente accoglimento della domanda congiunta delle parti, l'esito positivo della verifica giudiziale circa la sussistenza, nel caso di specie, dei presupposti che permettono di accedere alla tutela di cui all'art. 2932 c.c. ottenendo una sentenza di valore costitutivo che esprime gli effetti del contratto non concluso, rappresentati:
- dalla conclusione di un contratto preliminare valido ed efficace;

- dall'inadempimento dell'obbligo pattiziamente assunto, di contrarre, in conformità ai principi generali che reggono l'esecuzione in forma specifica, senza peraltro che sia necessaria la preventiva messa in mora della parte renitente;

- dalla possibilità giuridica e materiale, di realizzare, con l'emissione della sentenza ai sensi dell'art. 2932 c.c. lo stesso assetto di interessi di cui al definitivo (in conformità all'orientamento consolidato della giurisprudenza secondo cui “la sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo, con la conseguenza che, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell'art. 2932 c.c. la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso deve necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi pagina 10 di 17 assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche” (Cfr. Corte di Cass. n. 18050/2012), dovendosi necessariamente constatare, nel caso in cui l'inadempimento dedotto si sia concretizzato nella mancata stipula di un contratto definitivo di compravendita avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un bene immobile, la presenza, al momento della decisione, degli elementi che ne consentono l'identificazione catastale, in applicazione della L n. 52 del
1985 art. 29 comma 1-bis, non potendo la pronuncia ex art. 2932 c.c. “realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale” (Cfr. Corte di Cass. n. 18195/2020);
- dalla mancata esclusione dell'esperibilità del rimedio, la quale, per essere efficace, deve risultare expressis verbis o comunque da un'univoca volontà delle parti, emergente in modo chiaro dal titolo;

- nonché, per i contratti ad effetti traslativi, quali quello in esame, l'esecuzione, l'offerta o, in alternativa, l'inesigibilità della prestazione da parte del richiedente la tutela in forma specifica.
Invero, nel caso di specie, risulta pacifica e comunque provata documentalmente l'avvenuta stipula tra le parti del contratto preliminare di compravendita in data 18 aprile
2018 trascritto in pari data (doc. n.2 di parte attrice), avente ad oggetto: “la nuda proprietà dell'Immobile posto in Comune di DE alla Strada Morane n. 625/1 e precisamente composto da:
- villa con annessa area cortiliva esclusiva, sviluppantesi sue tre livelli (piano terra, primo e secondo) comprendente:
a) appartamento posto al piano terra, composto di ingresso, soggiorno pranzo, cucina, due camere, tre bagni, ripostiglio, disimpegno e portico;

b) appartamento avente accesso autonomo, sviluppantesi su due livelli (piani primo e secondo) collegati a mezzo di scala interna, composto di ingresso, soggiorno, pranzo, altra sala da pranzo, cucina, due camere con bagno, altra camera, due bagni, stanza lavori domestici, ripostiglio, tre disimpegni, al piano primo, e quattro locali sottotetto, al piano secondo;
c) locale ad uso garage con lavanderia, posto al piano terra. L'immobile confina nel complesso:
pagina 11 di 17 - con area cortiliva comune a tutti i subb. del mappale 238;
- con ragioni eredi;
- con pista ciclabile;
Persona_1
- con ragioni o aventi causa. L'immobile è censito nel Catasto Fabbricati Persona_2 di DE, al Foglio 222, con i seguenti dati (complessivamente, l'Immobile”) : a) p.lla
237, sub. 8, Strada Morane n. 625, P.T ., z.c. 3, cat. A/8, cl. 4, vani 6,5, sup. cat. mq.
166, Rendita Euro 1.074,23; b) p.lla 237, sub. 12, Strada Morane n. 625, P. 1 -2, z.c. 3, cat. A/8, cl. 4, vani 11,5, sup. cat. mq. 303, Rendita Euro 1.900,56 ; c) p.lla 237, sub. 1
0, Strada M orane n. 625, P.T., z.c. 3, cat. C/6, cl. 8, mq. 32, sup. cat. mq. 42, Rendita
Euro 110,73; nonché in virtù dell'elaborato planimetrico prot. n. M00050873 del
10/5/2013 - p.lla 237, sub. 5, Strada M orane, P.T ., corte comune a tutte le u. CP_2
i. del mappale 237; - p.lla 237, sub. 7, Strada M orane, P.T ., B.C.N.C., centrale termica e atrio d'ingresso al P.T., vano scala comuni ai subb. 8 e 12 del mappale 237; e per la residua porzione della corte esclusiva Catasto Terreni: - p.lla 543, sem. irr. arb., cl. 2, superficie ha. 00.15.25, R.D. Euro 16,07, R.A. Euro 17,33”.
Il prezzo della compravendita è stato definito in complessivi euro 820.000,00 da versare entro il 30 aprile 2023 con facoltà per la parte acquirente di accollarsi il mutuo gravante sull'immobile (all'art. 7 del preliminare). Invero in base all'art. 7 la parte promittente venditrice ha garantito l'immobile promesso in vendita, il diritto che lo concerne e la libertà dello stesso da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, fatta eccezione per la formalità gravante i subalterni 12 e 10 della p.lla 237 innanzi descritta: - ipoteca iscritta il 13/12/2012 al n. 3861 a favore della " Controparte_6
" a garanzia della restituzione del mutuo fondiario concesso
[...] dall'indicato istituto con atto ricevuto dal Notaio Dott. in DE in data Persona_4
15/11/2012 rep. n. 83618/14757 (reg.to il 13/12/2012 al n. 15520).
In data 15 dicembre 2018 le parti hanno poi formalizzato in una scrittura privata l'intesa già precedentemente raggiunta di posticipare il termine per la sottoscrizione del rogito al
10 aprile 2021 contestualmente convenendo (i) che la promissaria acquirente avrebbe versato in acconto prezzo le somme maturande da tale data per il contratto di mutuo fondiario intestato al Sig. garantito dall'ipoteca iscritta il 13/12/2012 Controparte_1 al n. 3861 a favore della " Controparte_6
" e che il Sig. riconosceva, in caso di ritardo
[...] Controparte_1
pagina 12 di 17 nell'adempiere al contratto preliminare entro il nuovo termine del 10 aprile 2021, una penale a titolo di risarcimento danni omnicomprensiva pari ad Euro 150.000,00 in favore della Sig.ra da detrarre sul residuo prezzo della compravendita (Cfr. Parte_1
Doc. 4 di parte attrice).
Dal contratto in esame poi, non emerge alcuna manifestazione di volontà nel senso dell'esclusione dell'esperibilità del predetto rimedio costitutivo, invocato dall'attrice e all'applicazione del quale il convenuto ha aderito, e la concessione del mutuo non è prevista quale condizione di efficacia del contratto bensì come mera modalità di pagamento del prezzo residuo di vendita.
Le parti hanno poi subordinato l'efficacia del contratto definitivo di compravendita alla condizione risolutiva rappresentata all'art. 2 dai seguenti pagamenti: “Pagamento da parte di la società Parte_2 Parte_3 con sede in Palagano Mo alla via Marconi numero 4 B del prezzo della cessione di azioni di cui all'atto a ministero notaio di Mirandola Mo rep. numero 57822693 Persona_5 del 02/02/2018 registrato a Carpi il 7 Febbraio 2018 al numero 960 entro il 3 agosto
2018 mancata assoggettamento l'indicata società F0073 Parte_3
9053167 a fallimento, ovvero la mancata introduzione da parte della stessa di procedura di concordato preventivo ex articolo 160 e seguenti invece è legge fallimentare anche con riserve ex articolo 161 quarto comma F entro il 3 Febbraio 2019”.
La parte attrice ha rappresentato che le condizioni risolutive a cui le parti avevano inteso subordinare l'efficacia del contratto definitivo di cui all'art. 2 non si sono verificate nei termini convenuti.
Devono, quindi, considerarsi quali circostanze pacifiche in quanto non contestate, con le conseguenze di cui all' art. 115 c.p.c.:
- l'effettivo esborso nelle more del giudizio da parte dell'attrice della somma pari a €
415.131,00;
- la circostanza che l'attrice si sia accollata il mutuo ipotecario gravante sull'immobile per euro 230.790,76;
- il mancato adempimento dell'obbligo di contrarre assunto dalle parti.
Inoltre, risultano accertati dalla relazione notarile in atti: la conformità degli intestatari pagina 13 di 17 catastali con le risultanze dei registri immobiliari;
invero in tale relazione è inoltre possibile leggere: i beni sopra descritti risultano di piena ed esclusiva proprietà-
, nata a [...] nel Frignano (MO) il 24 luglio 1934, codice fiscale Controparte_3 [...]
quanto all'usufrutto generale vitalizio;
- nato C.F._5 Controparte_1
a DE il 9 aprile 1968, codice fiscale , quanto alla nuda CodiceFiscale_6 proprietà. Io sottoscritto confermo che nel ventennio gli atti di trasferimento sottoindicati risultano tutti debitamente trascritti ai sensi dell'art. 2650 c.c. (continuità delle trascrizioni). Io sottoscritto confermo inoltre che l'intestazione catastale è conforme alle suddette risultanze dei Registri Immobiliari.
Sussiste, infine, anche il presupposto dell'offerta, ad opera della parte attrice, dell'esecuzione della prestazione di pagamento del residuo prezzo della compravendita pari a euro 24.078,24, (derivante dal seguente calcolo: 820.000,00 detratta la somma pari ad euro 795.921,76 ottenuta sommando la somma di euro 415.131,00 con la somma di euro 230.790,76 (afferente al mutuo gravante sulla parte) con la somma di euro 150.000,00 dovuta dal promissario venditore quale penale per il mancato adempimento) sufficiente ai fini dell'accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica ex art 2932 c.c., posto che nel contratto preliminare di compravendita le parti hanno espressamente previsto che il versamento del prezzo o del residuo dello stesso dovesse avvenire in un frangente successivo alla stipula del preliminare (in termini Cfr.
Corte di Cassazione n. 27342/2018). Invero l'effetto traslativo della sentenza deve essere subordinato al pagamento del predetto prezzo residuo in ossequio al condivisibile indirizzo della giurisprudenza di legittimità che ha “ripetutamente riconosciuto che l'effetto traslativo può essere lato sensu condizionato all'adempimento di una prestazione
(ad esempio il saldo del prezzo, ma lo stesso vale per la prestazione sostitutiva dell'accollo del mutuo fondiario gravante sull'immobile trasferendo), che però, pur fatto oggetto di una condizione impropria, dal momento che non si tratta di un evento futuro ed incerto estraneo alle parti, ma dell'adempimento della prestazione ad opera di una delle parti stesse del contratto, non perde la sua natura di prestazione essenziale della compravendita [...] L'utilizzo nella sentenza ex art. 2932 c.c. del “condizionamento” sospensivo dell'effetto traslativo all'esecuzione di una prestazione, che il contratto preliminare ha posto a carico di una delle parti e che in origine doveva avvenire al momento della conclusione dell'atto di compravendita, sostituito dalla sentenza pagina 14 di 17 costitutiva che deve comunque rispettare il programma negoziale pattuito, sta quindi solo ad indicare che l'effetto traslativo si produrrà allorché la prestazione “condizionante” sarà eseguita, in modo da garantire l'equilibrio tra le prestazioni proprio dei contratti sinallagmatici come la compravendita immobiliare, ma non snatura tale prestazione e non comporta, anche perché non prevista nel preliminare coattivamente eseguito,
l'automatica produzione ai sensi dell' art. 1353 c.c. dell'efficacia, o dell'inefficacia della sentenza sostitutiva del contratto definitivo non concluso alla scadenza del termine entro il quale tale prestazione dev'essere eseguita dalla parte obbligata, che è un semplice termine di adempimento prima del quale non c'é inadempimento, volto a supplire al fatto che il trasferimento non avviene convenzionalmente, né può essere contestuale al passaggio in giudicato della sentenza ex art. 2932 c.c. in quanto una delle prestazioni essenziali, quella di saldo del prezzo (alla quale come detto è assimilabile l'accollo del mutuo fondiario gravante sull'immobile trasferendo), non è ancora stata compiutamente eseguita, e non un termine di pendenza della condizione” (cfr. Cass. n. 12851/2023,
Cass n. 10827/2001; Cass. n. 8164/2023; Cass. 6945/2023; conforme in relazione alla questione della necessità di subordinare l'effetto traslativo alla corresponsione effettiva del prezzo residuo Corte di Cass n. 8113/2015 secondo cui “il pagamento del prezzo (o della parte residua) va imposto dal giudice quale condizione per il verificarsi del richiesto effetto traslativo della proprietà del bene derivante dalla sentenza medesima”).

4. In punto di spese di lite, il Tribunale prende atto della richiesta congiunta di integrale compensazione avanzata dalle parti e decide in conformità.

P.Q.M.


Il Tribunale di DE, in persona del Giudice Unico Dr.ssa RA NE, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione assorbita e/o disattesa, dispone nel seguente modo:
1) letto l'art. 2932 c.c. e preso atto della domanda congiunta delle parti, DISPONE il trasferimento da nato a [...] il 09 aprile in favore di Controparte_1 Pt_1
nata a [...] il [...], della piena ed esclusiva proprietà
[...] della seguente immobile posto in Comune di DE alla Strada Morane n. 625/1
e precisamente composto da: - villa con annessa area cortiliva esclusiva, sviluppantesi sue tre livelli (piano terra, primo e secondo) comprendente: a)
pagina 15 di 17 appartamento posto al piano terra, composto di ingresso, soggiorno pranzo, cucina, due camere, tre bagni, ripostiglio, disimpegno e portico;
b) appartamento avente accesso autonomo, sviluppantesi su due livelli (piani primo e secondo) collegati a mezzo di scala interna, composto di ingresso, soggiorno, pranzo, altra sala da pranzo, cucina, due camere con bagno, altra camera, due bagni, stanza lavori domestici, ripostiglio, tre disimpegni, al piano primo, e quattro locali sottotetto, al piano secondo;
c) locale ad uso garage con lavanderia, posto al piano terra. (L'immobile confina nel complesso: - con area cortiliva comune a tutti i subb. del mappale 238; - con ragioni eredi;
- con pista ciclabile;
- Persona_1 con ragioni o aventi causa. L'immobile è censito nel Catasto Persona_2
Fabbricati di DE, al Foglio 222, con i seguenti dati (complessivamente,
l'”Immobile”): p.lla 237, sub. 8, Strada Morane n. 625, P.T., z.c. 3, cat. A/8, cl. 4, vani 6,5, sup. cat. mq. 166, Rendita Euro 1.074,23; b) p.lla 237, sub. 12, Strada
Morane n. 625, P. 1-2, z.c. 3, cat. A/8, cl. 4, vani 11,5, sup. cat. mq. 303, Rendita
Euro 1.900,56; c) p.lla 237, sub. 10, Strada Morane n. 625, P.T., z.c. 3, cat. C/6, cl. 8, mq. 32, sup. cat. mq. 42, Rendita Euro 110,73; nonché in virtù dell'elaborato planimetrico prot. n. M00050873 del 10/5/2013 - p.lla 237, sub. 5, Strada Morane,
P.T., corte comune a tutte le u. i. del mappale 237; - p.lla 237, sub. 7, CP_2
Strada Morane, P.T., B.C.N.C., centrale termica e atrio d'ingresso al P.T., vano scala comuni ai subb. 8 e 12 del mappale 237; e per la residua porzione della corte esclusiva Catasto Terreni: - p.lla 543, sem. irr. arb., cl. 2, superficie ha.
00.15.25, R.D. Euro 16,07, R.A. Euro 17,33. come risulta dall'atto di provenienza
(successione di apertasi il 21/3/2002 (den. n. 389 voi. 262 tr.tta Persona_3 il 4/9/2004 al n. 18642) alla quale in forza di legge sono stati chiamati, quali unici eredi, la moglie ed i figli , , e Controparte_3 CP_4 CP_5 Per_2 [...]
In tale successione sono cadute, tra l'altro, la quota di comproprietà di CP_1
1/2 (un mezzo) dell'immobile già p.lla 237/2, da cui derivano il sub. 10 e parte del sub. 12, e la piena proprietà degli altri immobili nonché atto ricevuto in data
20/12/2005 rep. n. 72252/9537 dal Dott. , Notaio in DE); Persona_4
2) SUBORDINA l'effetto traslativo della presente sentenza al versamento da parte dell'attrice nei confronti del convenuto del prezzo residuo pari a euro 24.078,24;
3) ORDINA alla competente Agenzia del Territorio la trascrizione della presente pagina 16 di 17 pronuncia a favore di parte attrice e contro parte convenuta, con esonero da responsabilità.
4) COMPENSA le spese di lite tra le parti.
Così deciso in DE in data 17.10.2025
Il Giudice
RA NE
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