N. R.G. 22435/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
Ottava Sezione Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 22435/2024 tra
Parte_1
Parte_2
ATTORI
e
Controparte_1
CONVENUTO
Oggi 9 aprile 2025 ad ore 15,45 innanzi al dott. Marco Ciccarelli, sono comparsi:
Per e l'avv. PENSI ROSSELLO VALENTINA e l'avv. PENSI Parte_1 Parte_2
ROSSELLO GIUSEPPE. Sono presenti personalmente gli attori.
Per è personalmente presente la stessa, non assistita da legale.
Il Giudice dichiara la contumacia di . Controparte_1
La sig.ra spontaneamente dichiara di avere interesse a che la cessazione del Controparte_1
contratto sia accertata con sentenza;
chiede che sia concesso un termine di rilascio il più lungo possibile.
Il sig. , liberamente interrogato, dichiara di non opporsi alla concessione di un termine Parte_1
di rilascio lungo, pur confermando l'esigenza di vendere l'immobile, già rappresentata alla conduttrice con la disdetta.
Invita parte attrice a precisare le conclusioni. pagina 1 di 6 Il procuratore di parte attrice conclude come da atto di intimazione di sfratto.
Il procuratore di parte attrice chiede di essere autorizzato a non presenziare alla lettura del provvedimento.
Il giudice autorizza e si ritira in camera di consiglio.
Successivamente il Giudice dà lettura della sentenza che si allega al presente verbale per farne parte integrante.
Il Giudice
Marco Ciccarelli
pagina 2 di 6 N. R.G. 22435/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
Ottava Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Marco Ciccarelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 22435/2024 promossa da:
(C.F. e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, rappresentati dagli Avv.ti PENSI ROSSELLO VALENTINA e PENSI GIUSEPPE in C.F._2
forza di procura allegata all'atto di intimazione di sfratto
ATTORI contro
(C.F. ) Controparte_1 C.F._3
CONVENUTO CONTUMACE
Oggetto: diniego di rinnovo alla prima scadenza contrattuale.

MOTIVI DELLA DECISIONE
e hanno intimato a Parte_1 Parte_2 Controparte_1
sfratto per finita locazione dall'immobile sito in Torino, via Usseglio n. 15 concesso in locazione con contratto stipulato il 1.02.2020, decorrente da pari data, con prima scadenza al 31.01.2024. I locatori hanno dedotto di voler vendere l'immobile.
Il giudice, rilevato che la fattispecie è riconducibile alla previsione dell'art. 3, L. n. 431/98 e che la domanda doveva essere proposta nelle forme previste dall'art. 447 bis c.p.c., ha ordinato il pagina 3 di 6 mutamento del rito ex art. 426 c.p.c.
La convenuta (che non è comparsa neppure all'incontro del 28.01.2025 davanti al mediatore, come risulta dal verbale depositato in data 31.03.2024) non si è costituita in giudizio, ma è personalmente comparsa all'udienza del 9.4.25.
*
1. Deve osservarsi, in primo luogo, che, pur essendo la presente controversia stata introdotta con intimazione di sfratto, con ciò contravvenendo alla disposizione di cui all'art. 3, comma 4, l.
431/1998 - secondo il quale per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'art. 30 l. 392/1978, che prevede che il locatore, una volta inviata la comunicazione di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza, possa convenire in giudizio il conduttore osservando le norme di cui all'art. 447 bis c.p.c. - a seguito del mutamento del rito tale irregolarità deve ritenersi sanata, essendo la fase a cognizione piena che segue il mutamento del rito del tutto equiparabile al procedimento di cui all'art. 447 bis c.p.c., specie con riferimento alle garanzie difensive e al tipo di cognizione.
2. La contumacia della conduttrice, non comparsa neppure in mediazione, impedisce di assumere il provvedimento di cui all'art. 30 comma 4° l. 392/78 (ordinanza di rilascio) e impone di verificare la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 3 comma 1° l. 431/98.
3. Secondo la giurisprudenza della Suprema Corte “In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto, ai sensi dell'art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica "ex ante" della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nell'ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore” (Cass. 936/2013). Il menzionato principio è stato enunciato dalla Corte di legittimità sulla scorta della giurisprudenza antecedente, formatasi con riferimento all'analoga disposizione di cui all'art. 29 l. 392/1978, al fine di consentire la verifica preventiva della serietà dell'intento dichiarato ed il controllo successivo circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso pagina 4 di 6 indicato, non essendo sufficiente l'indicazione cumulativa di una pluralità di destinazioni dell'immobile, stante l'inammissibilità di un cambiamento successivo.
4. Nel caso di specie il diniego di rinnovo è stato comunicato al conduttore con raccomandata
(doc. 3); esso è motivato in quanto i locatori intendono vendere l'immobile. Si tratta di una comunicazione che permette di ricondurre univocamente il diniego alla previsione di cui alla lettera g) della citata norma;
e che consente al conduttore di verificare, ex post, l'effettiva destinazione a tale uso. Si rileva che la raccomandata è stata inviata il 26.07.2023 e ricevuta dalla conduttrice in data
31.07.2023 (doc. 3) e quindi 6 mesi prima della prima scadenza.
La domanda degli attori va quindi accolta e va accertato che il contratto di locazione stipulato fra le parti l'1.02.2020 e registrato il 29.02.2020, avente ad oggetto l'immobile sito in Torino, via
Usseglio n. 15, si è risolto alla prima scadenza del 31.01.2024. La conduttrice va pertanto condannata al rilascio dell'immobile, libero da persone e cose.
Tenuto conto dell'esigenza manifestata dalla conduttrice all'udienza del 9.4.25 e della disponibilità in tal senso manifestata dai locatori, si fissa per il rilascio la data del 30.9.25.
5. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vanno poste interamente a carico di
[...]
. Esse sono liquidate come segue, sulla base dei parametri di cui alla Tabella A allegata al CP_1
D.M. Giustizia n. 37/2018 (come da ultimo aggiornata da D.M. 147/2022), tenendo conto della minima complessità della controversia, della contumacia della convenuta e delle questioni trattate, del pregio dell'attività difensiva, rapportato anche alle tecniche di redazione degli atti difensivi:
• fase di studio € 213
• fase introduttiva € 213
• fase decisoria € 426
E dunque in totale € 852, oltre € 90 per spese vive;
spese generali, IVA e CPA come per legge.



P.Q.M.


Il Tribunale di Torino, definitivamente pronunciando sulla domanda come sopra proposta, così provvede:
pagina 5 di 6 accerta e dichiara che il contratto di locazione stipulato fra le parti in data 1.02.2020 e registrato il
29.02.2020, avente ad oggetto l'immobile sito in Torino, via Usseglio n. 15, si è risolto alla prima scadenza del 31.01.2024; e, per l'effetto, condanna al rilascio di tale immobile, libero da persone e cose, fissando all'uopo il Controparte_1
termine del 30.09.2025; condanna all'integrale rimborso delle spese del giudizio in favore di parte attrice, Controparte_1
liquidandole in € 852, oltre € 90 per spese vive;
spese generali, IVA e CPA come per legge.
Il Giudice
Marco Ciccarelli
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