N. R.G. 4630/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
03 Terza sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Daniela Bonacchi ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado ISCRITTO al n. 4630/2019 R.G.
UT , nato ad [...] il [...], rappresentato e difeso dagli Avv. Salvatore Parte_1 Bianchini e Francesca Barbolini come da mandato in calce all'atto di citazione ed elettivamente domiciliato presso il loro studio in Firenze, Viale Redi, 25
ATTORE contro
, nata a [...], il [...], rappresentata e difesa dall'Avv. Controparte_1
Massimiliano Tesi come da mandato allegato in atti ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in
Prato, Via Valentini, 8/a
(C.F. ), residente in [...]a Signa (FI) Corte del Controparte_2 C.F._1 Baroni n. 7, rappresentato e difeso dall'Avv. Giulia Latini (C.F. ) e dall'Avv. C.F._2
Eleonora Tanzini (C.F. ) ed elettivamente domiciliato presso il loro studio in C.F._3
Signa, Via Roma n. 145, come da procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta (PEC
– - Fax 0553980860) Email_1 Email_2
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Per parte attrice: “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale di Firenze, ogni contraria deduzione, istanza ed eccezione reietta e disattesa, per le ragioni ed i titoli di cui in atti, dichiarata preliminarmente
l'inammissibilità della riconvenzionale avanzata dal convenuto per i motivi già svolti Controparte_2 nella memoria ex art. 183-6° comma n 3 cpc, nel merito, accertata la non conformità urbansitico- edilizia dell'immobile sito in in Lastra a Signa (Fi), via Pucci n. 28, venduto dai Signori
[...]
e , al Sig. , in data 22 giugno 2017, con atto a rogito CP_2 Controparte_1 Parte_2 del Notaio dichiarare la risoluzione del contratto di compravendita medesimo, con condanna Per_1 dei venditori alla restituzione del prezzo di compravendita, pari ad euro 130.000,00, ed al risarcimento dei danni patiti dall'attore, per le causali ed i titoli di cui in premessa, quantificati in euro 45.612,13, e così la complessiva somma di euro 175.612,13 (centosettantacinquemilaseicentododici/13), ovvero in quella diversa somma, maggiore o minore, che è risultata provata a seguito dell'istruttoria espletata. Il
pagina 1 di 5 tutto oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dì dell'atto di compravendita al saldo effettivo. Con vittoria di spese e compensi di lite.”.
Per la convenuta “Voglia L'Il.mo Tribunale di Firenze adito ogni contraria Controparte_1 richiesta ed eccezione respinta: IN VIA PRELIMINARE: accertarsi e dichiararsi l'intervenuta decadenza e/o prescrizione dell'azione proposta da parte attrice, e conseguentemente rigettare le proposte domande di risoluzione del contratto e conseguente restituzione del prezzo e di risarcimento del danno;
NEL MERITO: respingere le domande avanzate da parte attrice poiché infondate in fatto ed in diritto e non provate, per le causali tutte di cui in narrativa;
In ogni caso con vittoria di compensi professionali, rimborso forfettario, esborsi. Con riserva di ogni ulteriore mezzo istruttorio e con salvezza di ogni altro diritto anche alla luce del comportamento processuale della controparte.”
Per il convenuto “Voglia l'IIl.mo Tribunale di Firenze, ogni contraria richiesta ed Controparte_2 eccezione respinta: - In via preliminare, accertare e dichiarare la nullità della notifica del 01.04.2019 nei confronti del Sig. e per l'effetto revocare la dichiarazione di contumacia Controparte_2 dell'odierno comparente, con ogni consequenziale pronuncia;
Sempre in via preliminare, dichiarare l'intervenuta decadenza e/o prescrizione dell'azione proposta da parte attrice e per l'effetto rigettare tutte le domande proposte;
- Nel merito, rigettare le domande di parte attrice per i motivi esposti in narrativa e comunque perché infondate in fatto e in diritto. - In subordine, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda di parte attrice, quale conseguenza della risoluzione del contratto di compravendita, condannare il Sig. alla restituzione dell'immobile e porre in Parte_2 compensazione - con quanto sarà eventualmente dovuto dai convenuti - le somme a titolo di indennità di occupazione dell'immobile dovute dal Sig. quantificabili in Euro 500,00 mensili dal Pt_2
22/06/2017 al rilascio. Con vittoria di compensi e spese.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Il sig. ha convenuto in giudizio la sig.ra chiedendo accertarsi la Parte_2 Controparte_1 non conformità urbanistico-edilizia dell'immobile sito in Lastra a Signa (FI), via Pucci, 28, vendutogli dai signori e in data 22.6.2017, e dichiararsi la risoluzione del Controparte_2 Controparte_1 contratto di compravendita, con condanna dei venditori alla restituzione del prezzo, pari ad Euro 130.000,00, ed al risarcimento dei danni sofferti dall'attore, per Euro 45.612,13, o la diversa di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla data dell'atto di compravendita al saldo effettivo.
A fondamento della domanda ha allegato: di aver acquistato in data 22.6.2017, con atto a rogito Notaio
l'immobile sito in Lastra a Signa (FI), via Pucci, 28, dai signori e Per_1 Controparte_2 CP_1
per l'importo di Euro 130.000,00; che il 21.11.2017 aveva incaricato tecnico di sua fiducia di
[...] verificare la corrispondenza dell'immobile a quanto gli era stato contrattualmente garantito, ed erano emerse le seguenti irregolarità: 1) due soppalchi realizzati non a norma del vigente Regolamento comunale;
2) la presenza, al di sopra del controsoffitto, di un palco morto non risultato graficizzato in alcun elaborato autorizzativo;
3) la difformità catastale della porta di accesso al soggiorno;
4) presenza di un controsoffitto in cartongesso di altezza difforme rispetto a quella descritta negli elaborati;
la presenza di ulteriori vizi e difetti, quali quello relativo all'impianto elettrico, che rendevano l'immobile difforme da quanto dichiarato in atto di compravendita;
di aver denunciato tali vizi con raccomandata a.r. del 23.11.2017 e di aver ricevuto riscontro in data 9.2.2018 dalla sola la quale, Controparte_1 tramite il proprio legale, respingeva ogni addebito;
di aver introdotto procedimento ex art. 696 bis c.p.c. al fine di far accertare l'effettiva entità dei vizi e difetti, che aveva condotto all'accertamento della non corrispondenza fra la planimetria catastale allegata all'atto di compravendita e lo stato dei luoghi, nonchè fra quest'ultimo e la planimetria presentata in occasione dell'ultima pratica edilizia depositata in data 20.10.2007 per l'Attestazione di Conformità in Sanatoria n. 43.
pagina 2 di 5 Si è costituita in giudizio la sig.ra la quale ha eccepito: che, nel corso dei Controparte_1 sopralluoghi preliminari all'atto di compravendita, l'attore, assistito dall'agenzia immobiliare “Studio Lastra a Signa s.a.s di CA LE & C”, aveva constatato lo stato dell'immobile e che gli elementi di cui l'attore si duole, ben riconoscibili, erano stati oggetto di trattativa e di analisi ad opera delle parti e dei rispettivi tecnici, tant'è che, in ragione della loro presenza, il prezzo fu determinato in Euro 130.000,00; che , all'esito dell'ATP, era emerso che, nonostante la presenza di irregolarità, peraltro sanabili, l'immobile era commerciabile e idoneo all'uso cui era destinato;
la tardività delle contestazioni avanzate dall'attore, in quanto proposte dopo ben tre mesi dalla stipula dell'atto di compravendita e dalla consegna dell'immobile.
Ha concluso per il rigetto della domanda.
Si è costituito in giudizio il sig. il quale ha eccepito: che nel corso dei sopralluoghi Controparte_2 effettuati prima del rogito notarile, alla presenza dell'agente immobiliare incaricato da parte attrice nonché del tecnico dei venditori OM. , il Sig. DI aveva avuto più volte modo di Parte_3 visionare attentamente l'immobile e di prendere conoscenza di tutte le sue caratteristiche;
che, infatti, durante le trattative, era stato debitamente considerato lo stato - anche edilizio - dell'appartamento ed in particolare si era tenuto conto della presenza di tre soppalchi, del controsoffitto e di un impianto sanitrit, in ragione dei quali le parti avevano convenuto il prezzo dell'immobile in Euro 130.000,00; che, in ogni caso, tra gli allegati dell'atto di compravendita, era presente e debitamente sottoscritta dalle parti la planimetria catastale dell'appartamento, nella quale è chiaramente evidenziata la presenza di un solo soppalco, quando, invece, nel corso delle visite, il compratore aveva avuto modo di constatare la presenza di tre soppalchi;
che, dagli esiti dell'ATP, era emersa la piena commerciabilità dell'immobile e l'idoneità dello stesso all'uso a cui era destinato;
la tardività della denuncia dei vizi operata dall'attore.
Ha concluso per il rigetto delle domande e, in subordine, in ipotesi di accoglimento della domanda di parte attrice, quale conseguenza della risoluzione del contratto di compravendita, condannare il Sig. alla restituzione dell'immobile e porre in compensazione - con quanto sarà Parte_2 eventualmente dovuto dai convenuti - le somme a titolo di indennità di occupazione dell'immobile dovute dal Sig. DI, quantificabili in Euro 500,00 mensili dal 22/06/2017 al rilascio.
La causa è stata istruita con le produzioni documentali delle parti, con l'acquisizione del procedimento di ATP e con l'assunzione di prove testimoniali.
Ai fini della delibazione della presente controversia, occorre prendere le mosse dagli esiti dell'accertamento eseguito in sede di ATP, acquisita al giudizio in corso, le cui conclusioni devono senz'altro condividersi in quanto ben argomentate dal punto di vista tecnico, supportate dalla documentazione in atti, esaurienti nelle risposte alle osservazioni dei CTP, immuni da vizi logici.
Nello specifico, in ottemperanza all'incarico conferitogli, il CTU ha accertato: 1) che non vi è corrispondenza tra la planimetria catastale allegata all'atto di compravendita e lo stato dei luoghi perché non sono raffigurati i soppalchi presenti nel soggiorno e nella camera da letto, né il palco morto presente nell'ingresso; 2) i due soppalchi non sono sanabili e vanno demoliti, mentre il palco morto è sanabile sotto il profilo urbanistico;
3) la traslazione di circa 60 cm della porta di accesso dall'ingresso al soggiorno è sanabile;
stesso discorso per la nuova porta di comunicazione tra il bagno e il soggiorno;
4) non vi è corrispondenza tra la planimetria catastale allegata all'atto di compravendita e lo stato dei luoghi perchè non è raffigurata la controsoffittatura eseguita nella cucina-pranzo, che, tuttavia, è sanabile;
5) è assente la Dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico, situazione comunque regolarizzabile. In definitiva, pertanto, gli abusi non sanabili, sottoposti a demolizione, sono i due soppalchi presenti nel soggiorno e nella camera da letto, mentre, tutte le altre irregolarità accertate sono risultate sanabili.
pagina 3 di 5 Deve ritenersi applicabile, alla fattispecie, il disposto di cui all'art. 1489 c.c., in quanto i vizi rilevati non integrano difetti strutturali dell'immobile nella sua unitarietà (riconducibili ai vizi della cosa venduta), ma trattasi di opere difformi che incidono sulla regolarità dell'immobile, idonee a limitarne il libero godimento, integrando, pertanto, un onere non apparente dell'immobile oggetto di compravendita.
Accertata la sussistenza di vizi dell'immobile nel senso sopra indicato, consistenti nella presenza di abusi due dei quali non sanabili, parte acquirente ha azionato, in questa sede, la garanzia che il venditore deve prestare per i vizi della cosa venduta, chiedendo, a norma degli art. 1490 e 1492 c.c., la risoluzione del contratto, la restituzione del prezzo ed il risarcimento del danno. Conseguentemente, deve ritenersi infondata l'eccezione di decadenza dalla garanzia per vizi sollevata dalla convenuta
CP_1
Dall'assunzione delle prove testimoniali è emerso, quantomeno dalla testimonianza dell'agente immobiliare LE CA, che, in sede di sopralluogo preliminare e antecedente alla compravendita dell'immobile, cui ha partecipato il sig. unitamente al venditore ed all'agente Pt_2 immobiliare medesimo, l'attore era stato informato che i due soppalchi presenti nella camera da letto e nel soggiorno erano abusivi e che manifestò l'interesse a mantenere lo stato di fatto del bene Pt_2
(circostanza confermata anche dalla ex fidanzata di la teste la quale, però, ha dichiarato Pt_2 Tes_1 che non era emersa la circostanza della natura abusiva dei due soppalchi); inoltre, il teste ha dichiarato che era intervenuto un accordo fra parte venditrice e parte acquirente al fine di non menzionare la presenza dei due soppalchi nella relazione tecnica da allegare all'atto di compravendita.
Al contrario, il teste , redattore della relazione tecnica allegata all'atto di compravendita, ha Pt_3 riferito di essere stato informato, in sede di sopralluogo preliminare al quale era presente anche l'attore, del fatto che i due soppalchi erano abusivi, in quanto elementi strutturali e non di arredo, e di aver informato il venditore che tali abusi non erano sanabili, senza però fornire la medesima CP_2 informazione al sig. Ha precisato, poi, di aver mantenuto lo stato di fatto nella relazione Pt_2 tecnica su esplicita richiesta dei venditori, i quali gli dissero che vi era accordo con il compratore in tal senso.
Dalle prove testimoniali sopra descritte è, in definitiva, emerso che fu informato, in occasione Pt_2 del sopralluogo preliminare alla vendita dell'immobile, che i due soppalchi ivi presenti erano abusivi
(le testimonianza dei testi e CA devono ritenersi attendibili in quanto provenienti da Pt_3 soggetti terzi, non interessati alla vicenda per cui è causa, mentre non altrettanto può dirsi con riferimento alle dichiarazioni della teste ex fidanzata dell'attore e, quindi, a lui legata, almeno in Tes_1 passato e all'epoca dei fatti, da una relazione sentimentale, avendo, comunque, reso dichiarazione in contrasto con quella rilasciata da due operatori qualificati e sicuramente indifferenti.
Nonostante la presenza dei suddetti vizi e la loro conoscenza da parte dell'acquirente già prima della compravendita (non, però, circa la loro non sanabilità), nel contratto di compravendita la parte venditrice ha espressamente dichiarato e garantito la conformità dei dati catastali e della planimetria catastale del bene allo stato di fatto sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale e, quindi, la perfetta conformità dell'immobile.
In ogni caso, deve ritenersi che la conoscenza piena e consapevole del vizio da parte dell'acquirente sia intervenuta solamente a seguito delle verifiche tecniche dallo stesso fatte eseguire e, successivamente, dall'espletamento del procedimento di ATP, che ha confermato la non sanabilità quantomeno dei due soppalchi.
Inoltre, le dichiarazioni rese dalla parte venditrice nell'atto di compravendita escludono che, nonostante la conoscenza della natura abusiva dei soppalchi, il compratore abbia inteso rinunciare alla garanzia ex art. 1489 o 1490 c.c., in quanto idonee ad esonerare l'acquirente dall'onere di svolgere indagini pagina 4 di 5 tecniche di approfondimento, operando in suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con conseguente responsabilità della parte venditrice.
In accoglimento della domanda attorea, deve, pertanto, dichiararsi la risoluzione del contratto di compravendita stipulato fra le parti con atto a rogito Notaio in data 22.6.2017 e, per l'effetto, Per_1 condannare i convenuti alla restituzione, in favore dell'attore, del prezzo corrisposto nella misura di
Euro 130.000,00, nonché condannarsi l'attore alla restituzione dell'immobile in favore dei convenuti.
I convenuti devono, altresì, essere condannati a rimborsare all'attore le spese da questi legittimamente sopportate per la compravendita, quantificate nella misura di Euro 3.200,00, pari all'importo delle due fatture emessa dal Notaio relative alle prestazioni dallo stesso rese per la stipula dell'atto di mutuo e dell'atto di compravendita (v. fatture nn. 486 e 487 del 22.6.2017). Non si ritiene dovuto, invece, il rimborso del costo del finanziamento stipulato dal sig. (per Euro 28.000,00), acceso mediante Pt_2 cessione del quinto sul suo stipendio, in quanto non risulta provata la sua riferibilità all'acquisto degli arredi per l'immobile di cui è causa.
Deve, infine, dichiararsi inammissibile la domanda, proposta in via subordinata dal convenuto di porre in compensazione le somme dallo stesso dovute con quanto dovuto Controparte_2 dall'attore a titolo di indennità di occupazione dell'immobile, non essendo stata proposta, nei termini, specifica domanda riconvenzionale in tal senso.
Le spese di lite, liquidate come da dispositivo, e di CTU in sede di ATP, già liquidate, seguono la soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: ACCOGLIE la domanda e, per l'effetto, DICHIARA la risoluzione del contratto di compravendita stipulato fra le parti con atto a rogito Notaio in data 22.6.2017 e, per l'effetto, CONDANNA i Per_1 convenuti alla restituzione, in favore dell'attore, del prezzo dallo stesso corrisposto nella misura di
Euro 130.000,00, nonché a rimborsare all'attore la somma di Euro 3.200,00 per le causali di cui in motivazione, oltre interessi dal dovuto al saldo;
CONDANNA l'attore alla restituzione dell'immobile, sito in Lastra a Signa (FI), Via Pucci, 28, oggetto della compravendita, in favore dei convenuti;

DICHIARA inammissibile la domanda del convenuto Controparte_2
CONDANNA altresì le parti convenute, in solido fra loro, a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, che si liquidano in € 14.103,00 per compensi ed in Euro 810,45 per esborsi, oltre i.v.a., c.p.a. e 15,00 % per spese generali.
PONE in via definitiva a carico esclusivo delle parti convenute, in solido fra loro, le spese della CTU in sede di ATP, già liquidate.
Firenze, 3 gennaio 2025
Il Giudice
dott. Daniela Bonacchi
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