n. 1007 / 2022 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Cuneo
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale Ordinario di Cuneo – Sezione Civile – in composizione monocratica e nella persona del Giudice dott.ssa Giusy Ciampa ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di I° Grado iscritta al n. 1007 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2022 avente ad oggetto: risoluzione del contratto per inadempimento e risarcimento del danno
TRA
(c.f. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(c.f. , entrambi rappresentati e difesi, come da procura in atti, C.F._2 dall'Avv. ALESSIO SPALMA (c.f. ; n. fax 06.3217662; C.F._3
indirizzo PEC ), presso il quale hanno eletto Email_1
domicilio in Roma, Via Cola di Rienzo n. 149;
ATTORI
E
(c.f. ), rappresentato e difeso, Controparte_1 C.F._4 come da procura in atti, dall'Avv. GIULIO BROVIA (c.f. , n. C.F._5
telefax 0171/1630697; indirizzo PEC ), presso Email_2
il quale ha eletto domicilio in Cuneo, Corso Garibaldi n. 5;
CONVENUTO
1

NONCHÉ
(c.f. ), nata a [...] il Controparte_2 C.F._6
13.9.1985, residente in [...], scala B – Int. 3;
CONVENUTA CONTUMACE
CONCLUSIONI
Le parti costituite hanno concluso come da note di trattazione scritta depositate in vista dell'udienza del 10.10.2024. In particolare:
- per gli attori:
“che sia dichiarata cessata la materia del contendere limitatamente a
[...]
con compensazione delle spese di lite;
CP_1
che il giudizio prosegua esclusivamente nei confronti di per sentir Controparte_2
accogliere le seguenti conclusioni:
“1. in via principale, dichiarare, con sentenza costitutiva, la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 7 maggio 2018 tra gli odierni attori ed , per grave inadempimento di quest'ultima; Controparte_2


2. per l'effetto, condannare la SI.ra , pro quota, al risarcimento in Controparte_2
favore degli odierni attori di tutti i danni patrimoniali subiti in conseguenza dell'inadempimento della convenuta, quantificati nella misura di Euro 6.244,92 in virtù dei titoli come meglio specificati nelle premesse del presente atto, o nella diversa maggiore o minore misura che sarà ritenuta equa e/o di giustizia;



3. in via subordinata, dichiarare la legittimità del recesso esercitato ex art. 1385 cod. civ. dagli odierni attori e, per l'effetto, condannare la SI al Controparte_2 pagamento della somma di Euro 5.000,00, pari all'importo della caparra confirmatoria, gravante pro quota sulla medesima, ai sensi dell'art. 1385, 2 comma, cod. civ.;


4. in ogni caso, con vittoria di spese, diritti ed onorari””.
- per il convenuto costituito ( : “Voglia questo Ill.mo Tribunale: Controparte_1
Dichiarare l'estinzione del processo nei confronti del convenuto SI.
[...]
o, in alternativa, dichiarare cessata la materia del contendere tra i CP_1
SIg.ri e ed il SI. Parte_1 Parte_2 Controparte_1
In ogni caso con integrale compensazione delle spese di lite”.
2 RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Si richiamano gli atti delle parti ed i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo e ciò in ossequio al disposto contenuto al n. 4 dell'art. 132
c.p.c., così come inciso dall'art. 45, comma 17, Legge 18.6.2009, n. 69.
Premessa
Con atto di citazione ritualmente notificato, e Parte_1 Parte_2
hanno adito il presente Tribunale al fine di ottenere, previo accertamento del grave inadempimento di e di agli obblighi assunti a Controparte_1 Controparte_2
fronte dell'accettazione della proposta d'acquisto dell'immobile sito in Pianfei (CN)
Via Torino n. 1/A formulata dagli odierni attori, la condanna dei predetti convenuti, in solido tra loro, al risarcimento dei danni patrimoniali subiti in conseguenza di detto inadempimento, quantificati in Euro 12.489,84 ovvero, in subordine, la condanna dei convenuti al pagamento della somma di Euro 10.000,00, pari all'importo della caparra confirmatoria versata ai sensi dell'art. 1385 co. 2 c.c.; il tutto con vittoria di spese. In particolare, a supporto delle proprie pretese, gli attori hanno allegato che:
- in data 7.5.2018 hanno formulato proposta irrevocabile di acquisto dell'immobile in Pianfei, Via Torino n. 1/A, di proprietà dei sig.ri e , CP_1 CP_2
proposta accettata in pari data dagli odierni convenuti;

- contestualmente alla sottoscrizione della predetta proposta, i promissari acquirenti hanno corrisposto, a titolo di caparra confirmatoria, l'importo di Euro 10.000,00 mediante l'emissione di due assegni di Euro 5.000,00 ciascuno;

- la stipula del contratto definitivo di compravendita era stata concordemente fissata in data 14.9.2018;
- i promissari acquirenti, dopo aver conseguito il finanziamento del prezzo di acquisto dell'immobile presso la e in vista dell'imminente stipula del CP_3
contratto definitivo di compravendita, hanno sostenuto spese per complessivi
Euro 12.489,84 (meglio specificate a pag. 2 dell'atto di citazione), oltre a procedere alla disdetta anticipata del contratto di locazione ad uso abitativo dell'unità immobiliare condotta in locazione;

- in data 5.11.2018 i promittenti alienanti, dopo aver chiesto di differire al
26.10.2018 la data di perfezionamento della compravendita, hanno restituito – er
3 il tramite dell'Agente immobiliare, l'importo di Euro 10.000,00, precedentemente corrisposto degli attori a titolo di caparra confirmatoria, manifestando quindi l'intenzione di non procedere con la stipula del contratto definitivo, senza addurre alcuna giustificazione;

- l'esperimento della procedura di negoziazione assistita ha avuto esito negativo.
Nonostante regolare notifica, i convenuti non si sono tempestivamente costituiti e, pertanto, all'udienza del 9.3.2023, ne è stata dichiarata la contumacia.
Nelle more del giudizio, come allegato dalla difesa attorea già alla prima udienza e meglio documentato con atto depositato in data 12.10.2022, è intervenuta tra gli attori ed il convenuto scrittura transattiva comportante la definizione Controparte_1
parziale della lite nei confronti di quest'ultimo. In particolare, con detto atto gli attori hanno dichiarato “ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 306 cpc di rinunciare agli atti del giudizio (R.G. 1007/2022) promosso da ed Parte_2 Parte_1
solo nei confronti del convenuto , specificando,
[...] Controparte_1
altresì, in sede di comparsa conclusionale che l'accordo con il convenuto CP_1 prevede la “compensazione integrale delle spese di lite” (cfr. pag. 2).
Il convenuto si è quindi costituito con comparsa del 12.3.2024 Controparte_1
dichiarando di accettare la rinuncia agli atti del giudizio nei suoi confronti e chiedendo, pertanto, dichiararsi l'estinzione del processo o, in alternativa, dichiarare cessata la materia del contendere, con compensazione integrale delle spese di lite.
Rigettate le istanze di prova orale formulate dagli attori, all'udienza del 10.10.2024, sulla base delle conclusioni rassegnate dalle parti, la causa è stata assunta in decisione, previa concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Estinzione parziale del giudizio tra gli attori ed il convenuto Controparte_1

1. Preliminarmente, in rito, va dato atto che gli attori ed il convenuto
[...]
hanno formulato rispettivamente, per il tramite dei rispettivi difensori CP_1
muniti dei necessari poteri, dichiarazione di rinuncia agli atti (parziale) ed accettazione di detta rinuncia.
Occorre, pertanto, dichiarare l'estinzione del giudizio per rinuncia agli atti del giudizio ai sensi dell'art. 306 c.p.c., limitatamente al rapporto processuale
4 intercorrente tra gli attori ( e ed il convenuto Parte_1 Parte_2
senza necessità di disporre alcunché in ordine alle spese di lite, Controparte_1
stante il separato accordo intervenuto fra le parti medesime in tal senso (art. 306, co.
4, c.p.c.).

2. Ne consegue che il giudizio prosegue nei confronti della convenuta CP_2
, rispetto alla quale persiste l'interesse degli attori alla pronuncia
[...]
giurisdizionale sul merito delle pretese azionate.
Sotto tale profilo, va precisato che per quanto il contratto transattivo non sia stato prodotto in atti, dal tenore delle (scarne) allegazioni delle parti costituite circa il relativo contenuto, deve ritenersi che esso abbia ad oggetto la sola quota del condebitore transigente e non l'intera pretesa risarcitoria.
Merito

3. Tanto premesso, nel merito l'azione residua (come meglio riformulata dagli attori in sede di precisazione delle conclusioni), limitata alla posizione della convenuta contumace, è fondata e va accolta nei termini che Controparte_2
seguono.
Occorre, anzitutto, evidenziare che gli attori hanno pienamente assolto al proprio onere probatorio in ordine alla formulata richiesta di risoluzione negoziale.
4. È noto, infatti, che in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione – in base al combinato disposto degli artt. 1218 e 2697 c.c., coordinato con l'art. 115
c.p.c. e col principio di vicinanza della prova – il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (ex multis: Cass. civ. Sez. Un. n. 13533/2001).
Con l'ulteriore precisazione che, in caso di contumacia, alla stessa non può riconnettersi la mancata contestazione dei fatti allegati dall'attore, dal momento che la non negazione non può presumersi per il solo fatto del non essersi la parte costituita in giudizio (Cass. civ., n. 14372/2023), né questa incide sulla ripartizione dell'onere della prova tra le parti (Cass. civ., n. 10947/2003).
5 5. Ebbene, nel caso di specie, l'esistenza del rapporto negoziale trova specifico riscontro per tabulas nella scrittura privata del 7.5.2018 prodotta sub all. 1, con la quale gli attori avevano formulato proposta irrevocabile di acquisto dell'immobile sito in Pianfei (CN), Via Torino 1/A, proposta che accettata e sottoscritta in pari data dagli odierni convenuti.

6. La scrittura in questione prevedeva la corresponsione della somma di Euro
10.000,00 a titolo di “caparra confirmatoria” (v. condizione sub n. 3, lett. a).
Sotto tale ultimo profilo è opportuno precisare che qualora le parti, con riferimento al versamento di una somma di denaro effettuato al momento della conclusione del contratto, abbiano adoperato la locuzione “caparra confirmatoria”, la dazione della somma deve ritenersi avvenuta a tale titolo in consonanza con l'elemento interpretativo letterale fornito dalla specifica qualificazione contrattuale, potendo la ricerca della comune volontà delle stesse essere diversamente consentita soltanto in presenza di altri elementi interpretativi, quali circostanze e situazioni all'uopo utilizzabili di segno diverso, che evidenzino l'uso improprio di una tale espressione, la non aderenza di essa a situazioni oggettive, la superfetazione della medesima, e quindi la sua inidoneità a manifestare, in modo chiaro e sufficientemente preciso, la comune intenzione dei contraenti (cfr. Cass. civ. n. 9478/1991).
L'espresso riferimento all'istituto della caparra confirmatoria e l'assenza di elementi che possano avvalorare una diversa interpretazione della clausola negoziale in esame consentono di confermare la natura del versamento.
Tanto precisato, gli attori hanno documentato di aver provveduto al pagamento della somma complessiva di Euro 10.000,00 in favore dei convenuti mediante l'emissione di due assegni bancari non trasferibili di Euro 5.000,00 ciascuno, l'uno intestato a e l'altro a (v. all. 3). Controparte_1 Controparte_2
Detto importo risulta essere stato già restituito dai convenuti agli attori prima dell'instaurazione del giudizio.

7. I sig.ri e quindi, hanno chiesto, in via principale, di Pt_1 Pt_2
dichiarare la risoluzione del preliminare per inadempimento dei convenuti e, per l'effetto, condannare questi ultimi al risarcimento dei danni subiti quale conseguenza immediata e diretta della mancata stipula del contratto definitivo di compravendita,
6 quantificati in complessivi Euro 12.489,84 (cfr. pag. 2 dell'atto di citazione e relativi allegati), optando solo in via subordinata per il diverso rimedio del recesso con diritto alla restituzione del doppio della caparra.
Detta scelta processuale è del tutto legittima.

7.1. Com'è noto, infatti, la domanda di risoluzione del contratto ex artt. 1453 e
1455 c.c. e quella di accertamento dell'esercizio legittimo del recesso da parte dell'acquirente ex art. 1385 c.c. – sebbene entrambe volte allo scioglimento del vincolo contrattuale a seguito di inadempimento colpevole e grave, cioè imputabile e di non scarsa importanza, la prima avente natura costitutiva e la seconda di accertamento – sono tra loro strutturalmente e funzionalmente incompatibili (Cass. civ., n. 8343/2017; Cass. civ., n. 24337/2015; Cass. civ. Sez. Un., n. 553/2009).
Pertanto, in caso di pattuizione di caparra confirmatoria, la parte non inadempiente può anche non esercitare il recesso, e chiedere la risoluzione del contratto e l'integrale risarcimento del danno sofferto in base alle regole generali (art. 1385, comma 3, c.c.), e cioè sul presupposto di un inadempimento imputabile e di non scarsa importanza.

7.2. Qualora, anziché recedere dal contratto, la parte non inadempiente si avvalga dei rimedi ordinari della richiesta di adempimento ovvero di risoluzione del negozio, la restituzione della caparra è ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale, come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione, giacché in tale ipotesi essa perde la suindicata funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria all'importo convenzionalmente stabilito in contratto, e la parte che allega di aver subito il danno, oltre che alla restituzione di quanto prestato in relazione o in esecuzione del contratto, ha diritto anche al risarcimento dell'integrale danno subito, se e nei limiti in cui riesce a provarne l'esistenza e l'ammontare in base alla disciplina generale di cui agli artt.
1453 ss. c.c.
Ne consegue che ben può pertanto il diritto alla caparra essere fatto valere anche nella domanda di risoluzione, laddove però il diritto al risarcimento del danno rimane regolato dalle norme generali, onde il pregiudizio subito dovrà, in tal caso, essere
7 provato nell'an e nel quantum, giacché la caparra conserva solo la funzione di garanzia dell'obbligazione risarcitoria (cfr. Cass. civ. n. 28753/2013).

8. Tanto premesso, gli attori hanno specificamente allegato l'inadempimento dei convenuti, consistente nell'ingiustificato rifiuto di procedere alla stipula del contratto definitivo di compravendita (desunto dalla restituzione della somma conseguita a titolo di caparra confirmatoria), condotta che – in assenza di elementi giustificativi di segno contrario, che sarebbe stato onere dei convenuti indicare e provare – certamente integra gli estremi del grave inadempimento rispetto all'obbligo, negozialmente assunto, di prestare il consenso al trasferimento della proprietà immobiliare derivante dalla stipula del contratto preliminare di compravendita, con ciò frustrando il buon esito dell'operazione negoziale e, in definitiva, l'assolvimento della complessiva funzione economico-sociale (o economico-individuale) del contratto stipulato tra le parti.
Il contratto deve, pertanto, ritenersi risolto per inadempimento ai sensi dell'art. 1453
c.c., posto che i convenuti non hanno fornito alcuna prova del proprio esatto adempimento ovvero di un qualunque fatto estintivo, impeditivo o modificativo della pretesa creditoria fatta valere nella presente sede.

9. Rispetto alla domanda risarcitoria formulata in via principale, tuttavia, gli attori hanno solo parzialmente assolto al proprio onere probatorio, posto che rispetto alle spese allegate come sostenute a causa del preliminare (spese di registrazione, perizia, spese di istruttoria ed anticipazione per atti di compravendita e di mutuo non stipulati) o comunque in virtù della ragionevole aspettativa maturata circa il buon esito dell'affare (acquisto di mobilio, temporalmente coerente con l'imminente stipula del definitivo), risultano documenti esborsi unicamente per il minore importo complessivo di Euro 10.015,34 (docc. 4-11).
In particolare, non risulta prova in atti del pagamento di Euro 250,00 per spese di registrazione né vi è copia delle marche da bollo di Euro 16,00 cadauna (v. doc. 4) mentre, per quanto concerne l'ordine del letto matrimoniale e della cabina armadio su misura di cui al doc. 7, gli esborsi documentati ammontano (non già ad Euro 1.410,00 ma) alla minor somma di Euro 1.110,00 e la fattura n. 306 (non già 309) del

7.11.2018 di cui al doc. 9 risulta emessa per la somma di Euro 2.700,00 (anziché per
8 Euro 4.592,50), esborso che – entro tali limiti – può ritenersi sufficientemente provato dalla documentazione allegata.
10. Ne deriva che – tenuto conto dell'avvenuta circoscrizione della pretesa alla metà di quanto originariamente richiesto, a fronte dell'accordo intercorso con il sig.
e del pagamento da quest'ultimo eseguito nelle more del giudizio – Controparte_1
la convenuta contumace, , dev'essere condannata al pagamento, in Controparte_2 favore degli attori, dell'importo di Euro 5.007,67, pari alla metà dei danni subiti dagli attori in conseguenza della mancata stipula del contratto definitivo di compravendita immobiliare.
11. Trattandosi di debito di valore, nella determinazione non può non tenersi conto della incidenza della svalutazione monetaria, il cui calcolo, con la conseguente sua aggiunta all'entità dei danni determinata con riferimento ai valori della moneta al tempo dell'evento dannoso, costituisce una semplice modalità della liquidazione
(Cass. civ. n. 21802/2006; Cass. civ. n.37103/2022).
Devono, quindi, ulteriormente essere corrisposti a parte attrice gli interessi al tasso legale calcolati: inizialmente sull'importo risultante dalla “devalutazione” al momento dell'inadempimento (identificabile, in assenza di ulteriori elementi, nella data di restituzione della caparra del 5.11.2018) della somma testé liquidata all'attualità e, poi, anno per anno, sul valore della somma via via rivalutata anno per anno fino alla data di pubblicazione della presente sentenza, utilizzando come parametro l'indice ISTAT delle variazioni dei prezzi al consumo per le famiglie di impiegati ed operai (cosiddetto indice “FOI” pubblicato in Gazzetta Ufficiale ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 81), con divieto di anatocismo (Cass. civ. Sez. Un. sent. n. 1712 del 17.2.1995).
Nulla può riconoscersi a titolo di interessi sulla somma così ottenuta, in difetto di espressa domanda.
Spese
Con riferimento alla posizione di , le spese del giudizio seguono la Controparte_2
soccombenza e si liquidano come da dispositivo, ai sensi del D.M. 55/2014, applicando i valori minimi dello scaglione di riferimento, tenuto conto del valore della causa e dell'attività processuale concretamente svolta.
9

P.Q.M.


Il Tribunale di Cuneo, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:

1. dichiara l'estinzione del giudizio ex art. 306 c.p.c. limitatamente al rapporto processuale tra e (attori) ed il convenuto Parte_1 Parte_2
con compensazione integrale delle spese di lite;
Controparte_1

2. dichiara risolto, ai sensi dell'art. 1453 c.c., il contratto stipulato con scrittura privata datata 7.5.2018 e, per l'effetto, in parziale accoglimento della domanda risarcitoria, condanna al pagamento, in favore di Controparte_2 Parte_1
e di della somma di Euro 5.007,67, oltre interessi al
[...] Parte_2 tasso legale inizialmente calcolati sull'importo corrispondente a quello risultante dalla “devalutazione” di tale somma al 5.11.2018 e, poi, anno per anno, sul valore della somma via via rivalutata fino alla data di pubblicazione della presente sentenza;

3. condanna al pagamento, per le causali di cui in motivazione ed in Controparte_2
favore di e di delle spese di lite, che si Parte_1 Parte_2
liquidano ex D.M. 55/2014 in Euro 264,00 per esborsi ed Euro 2.540,00 per compensi professionali, oltre al rimborso delle spese forfettarie nella misura del
15% sui compensi, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Cuneo il 28.4.2025
Il Giudice
Dott.ssa Giusy Ciampa
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