N. R.G. 4654/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
Sezione QUARTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Antonella Cozzi ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4654/2023 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. MUSCOLO Parte_1 C.F._1
GIUSEPPE MARIA elettivamente domiciliato in VIA ROMA, 10/8 16121 GENOVA presso il difensore avv. MUSCOLO GIUSEPPE MARIA
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio Controparte_1 C.F._2 dell'avv. BROGNA FERNANDO, elettivamente domiciliato in VIA VILLA VELLA, 2 81043 CAPUA presso il difensore avv. BROGNA FERNANDO
CONVENUTA
CONCLUSIONI
Per l'attore:
Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis, preso atto della volontà manifestata dall'attore di adempiere alla propria obbligazione di pagamento del prezzo promesso per l'acquisto e dell'offerta formalizzata con l'atto introduttivo del presente giudizio, previo se ritenuto necessario licenziamento di consulenza tecnica d'ufficio al fine di accertare e verificare se l'immobile promesso in vendita presenti la regolarità edilizia ed urbanistica e la conformità catastale:

1. emettere sentenza ai sensi e per gli effetti dell'art. 2932 c.c. che trasferisca, franca e libera da qualsiasi peso e/o gravame ed in regola con ogni disposizione di legge, a favore del signor Pt_2
nato a [...] il [...], residente in [...], codice
[...] fiscale la proprietà dell'appartamento con annessa cucina in Milano Via C.F._1
Cialdini 35 al NCEU di Milano, foglio 70, particella 55, subalterno 9, z.c. 3, categoria A/4, classe 5, consistenza 3,5 vani, superficie totale mq. 78, rendita Euro 451,90;

2. dedurre dal prezzo di vendita l'importo che risulterà dovuto alla data di emissione della sentenza per l'estinzione del mutuo contratto dalla sig.ra con TE EI CH di SI disponendo CP_1 che tale importo sia versato dal sig. ; Pt_2
pagina 1 di 15 3. ordinare al competente conservatore EI RR.II., ad avvenuto saldo del mutuo, la cancellazione dell'ipoteca iscritta sull'immobile di cui al punto 1 delle presenti conclusioni, ipoteca iscritta il 22/5/2008, presentazione n. 212, registro generale 30367 e registro particolare n. 6626;

4. dichiarare tenuta e condannare la convenuta al risarcimento Controparte_1 del danno conseguito al sig. a seguito dell'inadempimento della convenuta stessa, nella misura Pt_2 pari ad ogni mensilità di canone di locazione (mensilità pari ad € 400,00 sino al 4/12/2024 ed € 500,00 dal 4/12/2024) che il sig. pagherà sino alla data di passaggio in giudicato della sentenza Pt_2 conclusiva del presente giudizio o altra eventualmente diversa risultante in corso di causa, eventualmente compensando l'ammontare del danno con il prezzo di acquisto dovuto dal sig. ; Pt_2

5. Vinte le spese ed i compensi del giudizio, compresa la fase di mediazione obbligatoria con spese generali 15% ed accessori di legge.
Per la convenuta:
Voglia dichiarare l'inammissibilità della domanda attorea, non sussistendo i presupposti di cui all'art. 2932 c.c., per i motivi di cui in narrativa, ed emettere ogni consequenziale provvedimento e, nel merito,
Voglia rigettare la richiesta di risarcimento danni poiché infondata sia in fatto che in diritto, nonché
Voglia rigettare, ad ogni modo, la domanda attorea poiché infondata sia in fatto che in diritto ed emettere ogni provvedimento di giustizia, il tutto con vittoria di spese, diritti ed onorari, come per legge, con attribuzione al sottoscritto procuratore antistatario.
Motivazione
ha convenuto (d'ora in poi sig.ra Parte_1 Controparte_2
al fine di ottenere il trasferimento coattivo, ex art. 2932 c.c., della proprietà CP_1 dell'immobile – corredato da cucina - sito in via Cialdini 35 (NCEU Milano, foglio 70, particella 55, sub. 9, z.c. 3, categoria A/4, classe 5, consistenza 3,5 vani, superficie totale mq. 78, rendita euro
451,90), oggetto del contratto preliminare di compravendita concluso con la parte convenuta, in tesi, rimasto inadempiuto.
In particolare, secondo la ricostruzione attorea, in data 6.9.2022, il sig. , per il tramite Pt_1 dell'agenzia immobiliare Trilogy srl, aveva avanzato alla sig.ra la proposta di concludere CP_1 un contratto preliminare avente ad oggetto l'immobile citato, con contestuale dazione di un assegno dell'importo di euro 5.000,00, destinato ad essere incassato dalla controparte negoziale nell'ipotesi di accettazione della proposta formulata.
Quest'ultima prevedeva che il pagamento del prezzo – pari ad euro 120.000,00 – sarebbe avvenuto in due tranches e cioè, nella misura di euro 10.000,00 entro il 15.11.22, al momento dell'eventuale scrittura integrativa tesa ad aggiungere elementi ulteriori del negozio, non disciplinati nel contratto già concluso con l'accettazione della proposta e, nella misura del residuo, cioè euro 110.000,00, all'atto della conclusione del contratto definitivo da stipularsi entro il 31.12.22.
La proposta negoziale avanzata in data 6.9.2022 era stata accettata in data 15.9.2022 dalla sig. che, per l'effetto, aveva ritirato l'assegno di euro 5.000,00 depositato presso l'agenzia CP_1
immobiliare Trilogy. pagina 2 di 15 Conseguentemente, il sig. aveva convenuto, presso la stessa agenzia immobiliare, la consegna Pt_1 dell'ulteriore importo di euro 10.000,00 in favore della promittente venditrice – odierna convenuta – che tuttavia era stata rifiutato.
L'odierno attore, con raccomandata del 27.12.2022, aveva quindi invitato la sig. a recarsi CP_1
presso la Filiale di Credit Agricole al fine di stipulare il contratto definitivo, per il tramite del notaio
La convenuta, tuttavia, con distinte e-mail del 22.12.2022 (doc.n.5 delle produzioni Persona_1
attoree) e PEC del 28.12.2022 (doc.n.6 delle produzioni attoree), entrambe a firma dell'avv. Fernando
Brogna, aveva comunicato di non dare esito al suddetto invito per la stipula dell'atto di compravendita, in quanto impossibilitata alla sua conclusione. La sig.ra infatti, non essendo riuscita ad CP_1
ottenere il mutuo richiesto per l'acquisto di un altro immobile, aveva dichiarato di non poter adempiere a quanto concordato con l'accettazione della proposta avanzata dal sig. in relazione Pt_1 all'appartamento sito in via Cialdini 35, essendo quest'ultimo l'unico immobile di sua proprietà, destinato, come tale, ad uso abitativo. La dichiarazione in questione era stata corredata dall'offerta della convenuta di restituire una somma pari al doppio della “caparra” ricevuta.
Alla luce di ciò, il sig. ha agito in giudizio, chiedendo, previa offerta del prezzo di acquisto Pt_1 pattuito, l'emissione di una sentenza che tenesse luogo degli effetti del contratto preliminare di compravendita rimasto inadempiuto e la condanna della convenuta al risarcimento del danno;
a riguardo, secondo la ricostruzione attorea, il risarcimento avrebbe dovuto corrispondere ai canoni locatizi versati per l'effetto del contratto di locazione – avente ad oggetto altro immobile – che l'attore si era trovato costretto a prolungare, a fronte dell'inadempimento imputato alla convenuta del contratto preliminare con questa concluso.
La convenuta, regolarmente costituitasi con comparsa di costituzione e risposta, ha svolto le seguenti difese:
- innanzitutto, ha contestato la qualificazione del contratto concluso con controparte come preliminare, osservando che in realtà trattavasi di un mero accordo a contenuto preparatorio;

- ha poi rilevato la nullità del negozio medesimo, recando quest'ultimo il nominativo errato della sig.ra CP_1
- ancora, ha richiesto il rigetto della domanda risarcitoria, stante la tempestiva comunicazione, da parte della convenuta, dell'impossibilità di stipulare l'atto di compravendita, nonché l'offerta di restituire il doppio della “caparra” ricevuta;

- ancora, ha contestato la circostanza fattuale secondo cui l'attore avrebbe consegnato all'agenzia
Trilogy un assegno dell'importo di euro 12.200,00 a titolo di provvigione, non essendo stata offerta prova dell'avvenuto incasso dell'assegno; pagina 3 di 15 - ancora, ha rilevato la mancata offerta formale – ad opera dell'attore – della prestazione su di lui gravante in forza del preteso contratto azionato in giudizio, ovvero la corresponsione della somma di euro 120.000,00 a titolo di prezzo;

- da ultimo, ha rilevato la tardiva attivazione della procedura di mediazione, essendo stato il primo incontro fissato in data successiva (17.2.23) rispetto a quella in cui era stato notificato l'atto introduttivo del presente giudizio (25.1.23).
Con la prima memoria ex art. 183 co. 4 c.p.c., la difesa attorea ha contestato le deduzioni avversarie e ha aggiunto di aver saputo successivamente alla notifica dell'atto di citazione, che l'immobile promesso in vendita fosse gravato da ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di un contratto di mutuo stipulato dall'odierna convenuta con la Banca del TE EI CH di SI;
conseguentemente, oltre a ribadire le precedenti conclusioni, ha domandato altresì di dedurre dal prezzo di vendita l'importo dovuto - alla data di emissione della sentenza - per l'estinzione del mutuo concluso dalla sig.ra con TE EI CH di SI, nonché di ordinare al competente CP_1
conservatore EI RR.II., ad avvenuto saldo del mutuo, la cancellazione dell'ipoteca iscritta sull'immobile sito in Via Cialdino 35 (ipoteca iscritta il 22/5/2008, presentazione n. 212, registro generale 30367 e registro particolare n. 6626).
Con la I memoria ex art. 183 co.4 c.p.c., la convenuta ha contestato la tardività dell'invito rivoltole dall'attore di presentarsi per la conclusione del contratto definitivo (sebbene, infatti, la data all'uopo fissata fosse quella del 31.12.22, l'invito è stato presentato per la diversa data del 20.1.23), il pagamento dell'assegno di euro 12.200,00 a titolo di provvigione e, relativamente alla richiesta di risarcimento del danno, l'erronea determinazione del quantum debeatur da parte dell'attore: la sig.ra in particolare, ha rilevato la mancanza di prova dell'intervenuta tempestiva disdetta del CP_1
suddetto negozio di locazione - già in vigore prima della conclusione dell'asserito contratto preliminare.
Con la II memoria ex art. 183 co. 4 c.p.c., la difesa attorea ha prodotto documentazione attestante l'ubicazione del posto di lavoro del sig. e la distanza dello stesso, rispettivamente, dalla sua Pt_1 attuale residenza e dall'immobile oggetto del contratto preliminare in tesi rimasto inadempiuto. Con riferimento alla domanda risarcitoria, l'attore ha poi soggiunto che, ove il trasferimento dell'immobile non fosse avvenuto entro il 31.12.23, egli sarebbe decaduto dalle agevolazioni – a lui spettanti – previste dal decreto “Sostegni bis” in favore degli infra-trentaseienni con ISEE inferiore ad euro
40.000,00. In proposito, è stata prodotta, con la medesima memoria, documentazione attestante la sussistenza EI predetti requisiti, nonché – sempre con riguardo alla pretesa risarcitoria – la lista EI movimenti bancari da cui risultava la corresponsione EI canoni locatizi dal 1.1.23 all'attualità.
pagina 4 di 15 Con la II memoria ex art. 183 co. 4 c.p.c., la convenuta insistendo nelle difese già svolte, ha chiesto al
Giudice l'ordine di esibizione – nei confronti di Trilogy S.r.l. - della fattura N. 100, emessa per il pagamento delle commissioni di agenzia, nonché i files “.eml” di inoltro della stessa sullo SDI, mentre
- nei confronti dell'attore - la prova dell'incasso dell'assegno di € 12.200,00 che il sig. Pt_1
sosteneva di aver emesso nei confronti della società di intermediazione mobiliare Trilogy S.r.l.
Con la III memoria ex art. 183 co. 4 c.p.c., la convenuta ha eccepito l'irrilevanza della documentazione prodotta da controparte relativamente alla distanza intercorrente tra il posto di lavoro del sig. Pt_1
e l'immobile, rispettivamente, di attuale residenza e oggetto del presente giudizio e ha rilevato la tardività delle deduzioni relative alla perdita EI benefici fiscali di cui l'attore avrebbe potuto fruire ove il trasferimento fosse avvenuto entro il 31.12.23.
Con ordinanza del 30.11.23 non sono state ammesse le istanze istruttorie in quanto non necessarie per la decisione.
Alla medesima udienza, il Giudice ha rilevato officiosamente la mancata produzione, da parte dell'attore, della documentazione relativa alla proprietà e alla regolarità edilizia/urbanistica e catastale dell'immobile; nel procedere in tal senso, il Tribunale si è conformato all'orientamento giurisprudenziale costante secondo cui, essendo dette indicazioni di conformità parificabili a condizioni dell'azione ex art. 2932 c.c., da un lato, la relativa allegazione e documentazione è sottratta alle preclusioni istruttorie e, dall'altro, la relativa mancata allegazione ad opera delle parti è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio (Cass. Ordinanza n.16068 del 14/06/2019; Sentenza n.20526 del 29/09/2020).
In esecuzione della predetta ordinanza, parte attrice, in data 9 maggio 2024, ha depositato l'atto di acquisto dell'immobile da parte della convenuta, la perizia eseguita sulla carta, la copia della piantina catastale e la visura storica dell'immobile.
Con ordinanza del 16 maggio 2024, il Giudice, vista la documentazione prodotta e ritenuto non necessario disporre CTU ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni, disponendo procedersi ex art. 127 ter c.p.c.
Le parti hanno quindi precisato le conclusioni come in epigrafe e la causa è stata trattenuta in decisione, con i termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
La domanda attorea merita di essere accolta per le seguenti ragioni.

1. Infondatezza dell'eccezione di improcedibilità svolta dalla convenuta
In via preliminare, deve rilevarsi l'infondatezza dell'eccezione di improcedibilità della domanda attorea svolta dalla convenuta per l'asserita inosservanza dell'obbligo di mediazione ad opera di controparte: secondo la difesa della sig. la circostanza che l'invito a presentarsi per partecipare al CP_1
pagina 5 di 15 procedimento di mediazione sarebbe intervenuto successivamente alla data in cui è stato notificato l'atto introduttivo del presente giudizio renderebbe la domanda azionata dal sig. Pt_1
improcedibile.
Il rilievo non merita condivisione per due ordini di ragioni: anzitutto, ai sensi dell'art. 5 co. 1 bis del
D.l. 28/2010, l'esperimento della mediazione è previsto come condizione di procedibilità della successiva azione giudiziale unicamente ove quest'ultima abbia ad oggetto, tra le altre materie, i diritti reali.
Nel caso di specie – in cui è dedotto l'inadempimento di un contratto preliminare di compravendita e dunque azionato il relativo rimedio in forma specifica, ovvero l'esecuzione ex art. 2932 c.c. dell'obbligo di trasferire il bene oggetto del negozio – viene in rilievo un rapporto meramente obbligatorio, come tale estraneo al novero delle materie soggette al procedimento di mediazione obbligatoria di cui all'art. 5 co. 1 bis D.l. 28/2010 (Trib. Roma, sent. nr. 4028/2019).
In ogni caso, anche a voler ritenere il procedimento di mediazione quale condizione di procedibilità della domanda ex art. 2932 c.c. – circostanza questa da escludere ex art. 5 co. 1 bis D.l.28/2010 - deve comunque rilevarsi il soddisfacimento, da parte dell'attore, della condizione de qua. La circostanza, infatti, che l'invito rivolto alla convenuta per la partecipazione all'incontro di mediazione sia stato fissato successivamente alla notifica dell'atto di citazione – ovvero in data 17.2.23 - a nulla rileva: ben avrebbero potuto infatti le parti, nelle more del termine previsto per la costituzione in giudizio del convenuto, pervenire ad una soluzione conciliativa e, per l'effetto, rinunciare all'azione instaurata.
L'eccezione di improcedibilità della domanda va pertanto rigettata.

2. Qualificazione giuridica del contratto
Tanto chiarito in via preliminare, occorre a questo punto esaminare il thema decidendum concernente la qualificazione giuridica del negozio azionato in giudizio da parte attrice.
Come accennato, mentre quest'ultima ritiene che si tratti di un contratto preliminare, la convenuta ne sostiene invece la natura di accordo meramente preparatorio, ovvero di contratto preliminare di preliminare.
Ebbene, ponendosi un problema di classificazione negoziale, al fine di dirimerlo occorre necessariamente dare applicazione ai criteri interpretativi di cui agli artt. 1362 c.c. e ss. (Cass., ord., 12 marzo 2024, n. 6444).
Prima di procedere in tal senso, appare tuttavia logicamente pregiudiziale chiarire la validità ed efficacia del negozio azionato e, per l'effetto dichiarare l'infondatezza dell'eccezione di nullità proposta in relazione ad esso, sia pure in via gradata, dalla parte convenuta.
pagina 6 di 15 La circostanza, infatti, che l'accordo raggiunto tra le parti non rechi la corretta indicazione EI dati anagrafici della convenuta, indicando – in luogo del suo nome per esteso – solo ” non vale CP_1
ad inficiarne la validità né tantomeno a determinarne la nullità, considerata l'agevole determinabilità della parte negoziale.
D'altra parte, non può non rilevarsi come la stessa convenuta, nell'accettare la proposta a lei destinata, abbia apposto, come sottoscrizione in calce all'atto, proprio il nome “ ”, senza peraltro CP_1
disconoscere la paternità del documento durante il giudizio.
Tanto chiarito in ordine alla validità ed efficacia del contratto in esame, occorre procedere alla sua corretta qualificazione.
In proposito, l'accordo in analisi deve essere inteso alla stregua di un contratto preliminare e ciò in virtù di una pluralità di indici ermeneutici.
In primo luogo, il tenore letterale della pattuizione.
Quest'ultima, infatti, reca tutti gli elementi costitutivi di un contratto preliminare di compravendita immobiliare e cioè: (i) le parti, da intendersi come correttamente identificate considerato che non v'è stato disconoscimento da parte della convenuta della sottoscrizione da lei stessa apposta all'accettazione della proposta negoziale;
(ii) l'oggetto, ovvero il bene immobile sito in Via Cialdini 35, corredato dall'indicazione degli estremi catastali e dunque precisamente identificato;
(iii) il prezzo di acquisto, determinato in maniera specifica anche avuto riguardo alle condizioni di pagamento;
(iv) da ultimo, il termine entro cui concludere il contratto definitivo.
Il fatto che il negozio oggetto del contendere rechi tutti gli elementi costitutivi di un contratto preliminare vale ad escludere la sua qualificazione alla stregua di pre-preliminare, proprio alla luce della definizione giuridica che la giurisprudenza di legittimità ha dato di tale ultimo accordo preparatorio e, soprattutto, delle condizioni che si sono ritenute necessarie perché esso possa ritenersi valido ed efficace.
In proposito, infatti, sovvertendo l'originario orientamento che considerava il contratto pre-preliminare nullo in quanto privo di causa, i giudici di legittimità ne hanno successivamente ammesso la cittadinanza nel nostro ordinamento, a patto che sia “configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondato su una differenziazione EI contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare” (Cass., sez. un., 6 marzo 2015, n. 4628).
Ebbene, se la condizione di validità ed efficacia del contratto pre-preliminare è la differenziazione di contenuti rispetto al contratto preliminare, non si vede come, qualificando il negozio oggetto del giudizio alla stregua di accordo meramente preparatorio – cioè, appunto, di pre-preliminare – esso pagina 7 di 15 possa considerarsi valido ed efficace;
infatti, essendo completo di tutti gli elementi costitutivi del contratto preliminare, esso non potrebbe in alcun modo differenziarsi da quest'ultimo, profilandosi pertanto, inevitabilmente, come nullo.
Dunque, coerentemente a quanto previsto dall'art. 1367 c.c., secondo cui il contratto deve essere interpretato nel senso in cui possa avere qualche effetto, il negozio oggetto del contendere non può che essere qualificato alla stregua di contratto preliminare.
Tale ultima qualificazione, parimenti, è suggerita dalla comune intenzione delle parti desumibile dal loro comportamento, anche successivo alla conclusione del negozio.
La circostanza, infatti, che la convenuta, con mail e pec – rispettivamente – del 22.12.2022 (doc.n.5 delle produzioni attoree) e del 28.12.2022 (doc.n.6 delle produzioni attoree) abbia dichiarato espressamente di non poter dare seguito all'accordo concluso con il sig. - e dunque di Pt_1
stipulare il contratto definitivo - per l'effetto del mancato ottenimento di un mutuo teso a consentire l'acquisto di altro immobile, vale come implicito riconoscimento sia del vincolo negoziale esistente sia del suo inadempimento.
A riprova di quanto affermato, basti considerare la stessa offerta, da parte della sig. di CP_1 corrispondere all'odierno attore il doppio della “caparra” ricevuta.
Ora, sebbene la somma di euro 5000,00 percepita dalla convenuta al momento dell'accettazione della proposta non possa essere considerata alla stregua di caparra confirmatoria – necessitandosi all'uopo un'espressa qualificazione delle parti in tal senso o, quanto meno, la relativa comune intenzione di intendere la somma corrisposta a titolo di caparra, desumibile dal regolamento contrattuale divisato
(Cass., 7 luglio 2004, n. 12472) – non può negarsi che l'offerta avanzata di restituirne il doppio presupponga implicitamente il riconoscimento, da parte della convenuta, del vincolo contrattuale esistente con il sig. e del relativo inadempimento. Pt_1
Né tantomeno, a sostegno della tesi della convenuta, può invocarsi quanto previsto dall'accordo oggetto del presente giudizio, alla clausola di cui all'art.

6-c): la circostanza, infatti, che le parti avessero previsto la possibilità, solo eventuale, di redigere una scrittura integrativa tesa ad aggiungere all'accordo già concluso elementi ulteriori da questo non disciplinati, a nulla rileva ai fini della classificazione del negozio.
D'altra parte, se effettivamente fosse vera la tesi sostenuta dalla convenuta, ovvero che il contratto in oggetto sia da intendere alla stregua di pre-preliminare – come tale idoneo a vincolare le parti alla conclusione di un successivo contratto preliminare - allora non si comprende la ragione per cui i contraenti avrebbero previsto la stipulazione del successivo contratto preliminare come solo
“eventuale”.
pagina 8 di 15 Più ragionevolmente, l'inserimento della clausola di cui all'art. 6 c) si spiega alla luce dell'esigenza delle parti di scadenzare il pagamento del prezzo, la cui corresponsione alla promittente venditrice è stata articolata in due tranches, la prima di euro 10.000,00 entro il 15.11.22 e la seconda di euro
110.000,00 all'atto della stipulazione del contratto definitivo.
Parimenti irrilevante ai fini della qualificazione del negozio alla stregua di pre-preliminare è la mancata indicazione – ad opera delle parti – del notaio rogante;
tale indicazione, infatti, non rappresenta un elemento costitutivo del tipo contrattuale di cui all'art. 1351 c.c., pertanto la relativa determinazione in un momento successivo alla conclusione del negozio non preclude affatto la sua qualificazione alla stregua di contratto preliminare.
Del pari irrilevante ai fini della classificazione del contratto come accordo meramente preparatorio è
l'asserita dazione - da parte dell'attore - di una somma modesta alla convenuta, “a titolo di caparra”.
Ebbene, tale dato fattuale non è affatto indicativo della comune volontà delle parti, sia perché queste sono libere di determinarsi come credono nella quantificazione delle somme da corrispondere sia perché, in ogni caso, il denaro attribuito dall'attore alla convenuta al momento dell'accettazione della proposta non può considerarsi, come accennato, alla stregua di caparra confirmatoria, ma va piuttosto valutato come un acconto sul quantum complessivamente dovuto a titolo di corrispettivo.
Da ultimo, non riveste alcun apprezzabile rilievo ai fini della qualificazione del negozio in oggetto come pre-preliminare, l'asserito mancato pagamento all'agenzia immobiliare Trilogy, da parte dell'attore, della somma di euro 12.220 a titolo di provvigione per l'attività di mediazione espletata.
A riguardo, fermo restando che il sig. ha provato documentalmente l'incasso dell'assegno Pt_1 versato all'agenzia immobiliare, deve evidenziarsi la totale irrilevanza della circostanza fattuale de qua ai fini della classificazione del contratto intervenuto tra le parti. La provvigione spettante al mediatore costituisce, infatti, il corrispettivo di un'obbligazione da questi assunta nell'ambito di un rapporto negoziale diverso ed ulteriore rispetto a quello che egli contribuisce – con la sua attività mediatrice – a costituire. Di talché, il fatto che la provvigione sia stata o meno corrisposta al mediatore costituisce un evento del tutto neutro rispetto all'oggetto del contendere.

3. L'ammissibilità dell'azione ex art. 2932 c.c.
Una volta qualificato il negozio azionato in giudizio dall'attore come contratto preliminare, occorre esaminare la sussistenza EI presupposti previsti dalla legge ai fini dell'adozione di una sentenza ex art. 2932 c.c. che tenga luogo degli effetti del contratto definitivo mai concluso dalle parti in causa.
Innanzitutto, l'inadempimento all'obbligazione assunta con la conclusione del contratto di cui all'art. 1351 c.c.
pagina 9 di 15 Come accennato, quest'ultimo può senz'altro dirsi sussistente alla luce di quanto esposto in narrativa dalla parte attrice, ovvero il fatto che – dopo aver accettato la proposta negoziale ed incamerato la somma di euro 5000,00 – la convenuta si sia rifiutata dapprima di accettare il pagamento della successiva tranche di corrispettivo (pari ad euro 10.000,00) e poi di presentarsi all'appuntamento fissato per la stipulazione del contratto definitivo in data 20.1.23.
In proposito, evidentemente, a nulla rileva la motivazione addotta dalla convenuta a sostegno del proprio comportamento, ovvero il mancato ottenimento di un mutuo per l'acquisto di altro immobile;
non essendo stata dedotta in una clausola condizionale accessoria al contratto preliminare concluso, tale circostanza fattuale non assume alcuna rilevanza giuridica, profilandosi come mero motivo personale.
Parimenti, ai fini dell'accertamento dell'inadempimento negoziale da parte della convenuta, non riveste alcun apprezzabile rilievo l'asserita tardività - rispetto alla data originariamente concordata - con cui l'attore ha invitato la sig.ra a presentarsi per la conclusione del contratto definitivo. CP_1
Come da giurisprudenza costante infatti, “in materia di interpretazione del contratto, va osservato che il termine previsto nel contratto preliminare per la stipula del definitivo deve considerarsi normalmente di carattere non essenziale, a prescindere dalle espressioni di stile utilizzate, a meno che non emergano elementi, ravvisabili nel contenuto della pattuizione stessa o nel comportamento delle parti antecedente o successivo alla stipula (art 1362 co II c.c.), da cui emerga che le parti hanno inteso attribuire al rispetto del termine valore determinante del consenso, elevando pertanto il tempo di esecuzione del contratto a causa concreta dello stesso” (Tribunale di Nola, Sez. I, 2 agosto 2023, n.
2248).
Nel caso di specie, mancando elementi da cui desumere in via interpretativa il carattere essenziale del termine previsto per la conclusione del definitivo, deve escludersi che il suo superamento valga a determinare la risoluzione di diritto del contratto preliminare in esame che, pertanto, deve ritenersi pienamente efficace e oggetto di inadempimento da parte della convenuta.
Ulteriore presupposto per l'adozione della sentenza di cui all'art. 2932 c.c., oltre alla non espressa esclusione di detto rimedio dal titolo, è, da un lato, che l'attore abbia correttamente eseguito la prestazione in capo a lui gravante e, dall'altro, che l'attuazione della tutela in forma specifica di cui all'art. 2932 c.c. sia “possibile”.
Sotto il primo profilo, la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che il presupposto citato possa dirsi soddisfatto allorquando l'attore abbia formulato in giudizio l'offerta della prestazione dovuta, personalmente o per mezzo del suo procuratore, prima della pronuncia della sentenza ed in funzione di questa, ovvero - come nel caso che ci occupa – abbia manifestato la volontà di corrispondere il residuo prezzo di vendita all'interno dell'atto di citazione (Cass., 23 dicembre 2010, n. 26011).
pagina 10 di 15 Sotto il secondo profilo, la giurisprudenza, interpretando il requisito della “possibilità” di attivazione del rimedio ex art. 2932 c.c. nel senso di “possibilità giuridica”, lo ha inteso come limite all'operare del giudice, che non potrà pronunciare una sentenza di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre, dando luogo ad un effetto che sarebbe stato precluso all'autonomia negoziale delle parti.
In questo senso, si sono ritenute condizioni dell'azione ex art. 2932 c.c. – il cui difetto è pertanto rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado – sia la titolarità in capo al promittente venditore del bene oggetto di trasferimento coattivo, sia la sua regolarità edilizia, urbanistica e catastale (Cass. Ordinanza
n.16068 del 14/06/2019; Sentenza n.20526 del 29/09/2020).
Proprio prestando adesione all'orientamento giurisprudenziale indicato, il Giudice, all'udienza del
30.11.23 ha rilevato officiosamente il difetto delle condizioni dell'azione predette, richiedendo all'attore produzioni documentali che ne attestassero la sussistenza.
Ebbene, con riguardo alla titolarità del bene in capo alla convenuta, è stato prodotto l'atto di compravendita con il quale quest'ultima aveva acquistato l'immobile a titolo derivativo (cfr. nota di deposito del 9.5.24).
Relativamente, invece, alla regolarità edilizia/urbanistica e catastale dell'immobile, oltre ad essere stata all'uopo prodotta dall'attore documentazione attestante la sussistenza di tale condizione (cfr. nota di deposito del 9.5.24), deve rilevarsi che già nel contratto preliminare di compravendita oggetto del presente giudizio, alla clausola nr. 3, la promittente venditrice, odierna convenuta, aveva dichiarato la conformità dell'immobile alle normative urbanistiche vigenti, dovendosi pertanto ritenere assolta la condizione dell'azione in oggetto.
Parimenti, recando il contratto preliminare di compravendita in esame la dichiarazione espressa della promittente venditrice - odierna convenuta - in ordine alla conformità dell'immobile alla situazione catastale, possono ritenersi sussistenti le condizioni dell'azione per l'adozione di una sentenza costitutiva che tenga luogo degli effetti del contratto definitivo di compravendita immobiliare, ai sensi dell'art. 2932 c.c.
Conseguentemente, con il passaggio in giudicato della sentenza de qua, si consoliderà l'effetto traslativo della proprietà dell'immobile sito in via Cialdini 35 in capo all'odierno attore, con la precisazione però che il suddetto trasferimento potrà avere luogo solo subordinatamente a che il sig.
corrisponda in favore dell'odierna convenuta il corrispettivo pattuito per l'acquisto Pt_1 dell'appartamento.
A riguardo, merita di trovare accoglimento la domanda attorea di scorporare dalla somma di denaro dovuta alla convenuta a titolo di prezzo quanto necessario all'estinzione del contratto di mutuo ipotecario concluso dalla sig.ra con TE EI CH di SI (doc. n.12 allegato alla CP_1
pagina 11 di 15 prima memoria ex art. 183 co. 4 c.p.c.) e garantito dalla concessione di ipoteca sull'immobile oggetto del presente processo.
Tale operazione di “scorporo” non costituisce affatto una deroga al principio di simmetria tra il contratto preliminare destinato ad essere eseguito in forma specifica e la sentenza che, ex art. 2932 c.c., attua tale tutela, atteso che il contratto preliminare azionato in giudizio, all'art. 4 lett. c), obbligava la promittente venditrice, odierna convenuta, a trasferire l'immobile in oggetto “libero da oneri, pesi, trascrizioni pregiudizievoli, liti in corso, pignoramenti ed iscrizioni ipotecarie”.
Alla luce di ciò, sottrarre al corrispettivo dovuto dal promissario acquirente - odierno attore - quanto necessario ad estinguere il credito ipotecario vantato dalla banca e, per l'effetto, cancellare l'iscrizione ipotecaria gravante sull'immobile, consente di realizzare proprio l'effetto divisato dalle parti nel contratto preliminare rimasto inadempiuto, ovvero quello di trasferire un bene libero da pesi.
Da quanto detto, subordinatamente all'estinzione del credito ipotecario vantato da TE EI CH di
SI nei confronti della sig. ra in ragione del contratto di mutuo stipulato in data 15 CP_1 maggio 2008 (doc. n.12 allegato alla prima memoria ex art. 183 co. 4 c.p.c.), ai sensi dell'art. 2885 c.c., si ordina al Conservatore EI RR.II. Milano 1 la cancellazione dell'ipoteca di cui alla seguente nota di iscrizione: ipoteca iscritta il 22/5/2008, presentazione n. 212, registro generale 30367 e registro particolare n. 6626.
Considerato infatti che, una volta soddisfatto il proprio credito ipotecario, il creditore ha l'obbligo di prestare il proprio consenso alla cancellazione dell'ipoteca – a meno di non voler incorrere in responsabilità contrattuale (Cass. civ., Sez. III, 20/06/2013, n. 15435) – l'ordine di cancellazione condizionato in esame pare rispondente al principio di economicità EI mezzi giuridici.

4. Il risarcimento del danno
Da ultimo, devesi procedere alla liquidazione del danno subito dall'odierno attore per l'effetto dell'inadempimento contrattuale oggetto di accertamento.
A riguardo, occorre subito chiarire l'inammissibilità della domanda risarcitoria dedotta dal sig.
nella II memoria ex art. 183 co. 4 c.p.c. – ovvero quella relativa all'asserita perdita EI Pt_1 benefici fiscali di cui l'attore avrebbe beneficiato ove il trasferimento dell'immobile fosse avvenuto entro il 31.12.23.
Sebbene, infatti, la parte attrice abbia dato prova della sussistenza EI presupposti di legge per poter fruire delle misure previste dal decreto “Sostegni bis”, la relativa domanda risarcitoria è stata proposta tardivamente, essendo la seconda memoria ex art. 183 co. 4 c.p.c. finalizzata unicamente a “replicare alle domande o eccezioni nuove o modificate dall'altra parte, [..] proporre eccezioni che sono
pagina 12 di 15 conseguenza delle domande e delle eccezioni medesime e [al] l'indicazione EI mezzi di prova e produzioni documentali”.
Parimenti irrilevanti ai fini della determinazione del danno risarcibile sono le allegazioni e prove prodotte dalla parte attrice relativamente alla distanza tra l'ubicazione del suo posto di lavoro e, rispettivamente, l'immobile oggetto del presente giudizio e l'immobile attualmente abitato dal sig.
. Non essendosi tale evidenza tradotta in alcuna doglianza specifica o circostanziata da parte Pt_1 dell'attore, essa non riveste infatti alcun apprezzabile rilievo giuridico.
Merita invece accoglimento la domanda di risarcimento del danno patrimoniale quantificato nella misura EI canoni che il sig. ha dovuto versare, per l'effetto dell'inadempimento contrattuale Pt_1
della convenuta, al fine di godere di altro immobile preso in locazione.
A riguardo occorre tuttavia rilevare che il contratto di locazione concluso dall'odierno attore era già pendente anteriormente alla verificazione della vicenda negoziale che ci occupa e, segnatamente, a far data dal 5.12.2016.
Ebbene, dalla lettura del contratto, e in particolare dalla clausola di cui all'art. 3, emerge chiaramente che, in mancanza di disdetta intervenuta entro sei mesi dalla scadenza del negozio – prevista per il
4.12.2020 - il contratto si sarebbe rinnovato automaticamente per un ulteriore quadriennio.
Ora, considerato che la parte attrice non ha dato prova dell'intervenuta tempestiva disdetta del contratto di locazione in questione, quest'ultimo – a prescindere dall'inadempimento imputato all'odierna convenuta – avrebbe comunque prodotto effetti e, quindi obbligato l'odierno attore alla corresponsione EI canoni locatizi, sino alla data del 4.12.2024.
Da quanto detto consegue che il danno patrimoniale subito dal sig. in ragione Pt_1 dell'inadempimento negoziale della sig.ra dev'essere quantificato nella misura CP_1
corrispondente ai canoni locatizi versati dall'attore a far data dal 5.12.2024 sino al passaggio in giudicato della presente sentenza.
In proposito, occorre tuttavia precisare che i canoni locatizi ai quali deve essere rapportata la quantificazione del danno patrimoniale subito dall'odierno attore corrispondono ad euro 400 mensili, e non alla diversa e maggiore somma di euro 500.
Sebbene, infatti, il sig. abbia dimostrato l'intervenuta rinegoziazione del contratto di Pt_1
locazione pendente e il conseguente aumento ad euro 500 del canone locatizio originariamente previsto
(euro 400) (cfr. note di deposito del 22.11.2024), deve rilevarsi la tardività delle produzioni documentali attestanti tale circostanza fattuale e dunque la relativa inammissibilità.
pagina 13 di 15 Ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e coerentemente al principio di soccombenza, si condanna l'odierna convenuta – sig. - al rimborso delle spese processuali come da Controparte_1
dispositivo.
A riguardo, la quantificazione è stata operata tenuto conto EI valori medi per quel che concerne la fase di studio ed introduttiva e EI valori minimi per quel che concerne la fase istruttoria e decisoria.
Considerata la natura documentale della causa, infatti, non è stata svolta alcuna istruttoria e, conseguentemente, nella fase decisoria le parti si sono limitate a richiamare le deduzioni già svolte nel corso del processo.
Le spese della mediazione vanno escluse in quanto non necessarie, non vertendo la causa in una ipotesi di mediazione obbligatoria, come suesposto.
La trascrizione della presente sentenza deve essere eseguita ai sensi dell'art. 2643 n. 14 c.c. senza necessità di alcun ordine o autorizzazione del Giudice.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente decidendo, disattesa o assorbita ogni altra domanda, così provvede:
1) ai sensi dell'art. 2932 c.c., trasferisce all'attore la proprietà dell'immobile Parte_1
corredato da cucina sito in Milano, in via Cialdini 35, identificato catastalmente come segue:
NCEU Milano, foglio 70, particella 55, sub. 9, z.c. 3, categoria A/4, classe 5, consistenza 3,5 vani, superficie totale mq. 78, rendita euro 451,90;
2) Subordina l'effetto traslativo al pagamento del prezzo complessivo di € 120.000,00, detratto quanto necessario all'estinzione del contratto di mutuo ipotecario concluso tra
[...]
e l'istituto creditizio TE EI CH di SI in Controparte_1
data 15 maggio 2008;
3) Ai sensi dell'art. 2885 c.c., ordina al conservatore di 1 la cancellazione CP_3 dell'ipoteca di cui alla seguente nota di iscrizione “Registro Generale nr. 30367, Registro
Particolare nr. 6626, Presentazione nr. 212 del 22/05/2008”, subordinatamente all'estinzione del credito ipotecario vantato da TE EI CH di SI nei confronti di
[...]
in ragione del contratto di mutuo ipotecario con questa stipulato Controparte_1
in data 15 maggio 2008;
4) Condanna al risarcimento del danno in Controparte_1
favore di , che liquida in euro 400 mensili a far data dal 5.12.2024 fino al Parte_1
passaggio in giudicato della presente sentenza;

5) condanna al rifusione delle spese processuali Controparte_1
pagina 14 di 15 in favore di che liquida in € 9.142,00 per compenso, € 786,90 per spese Parte_1
anticipate, oltre 15 % per spese forfetarie, c.p.a. e i.v.a..
Milano, 10 febbraio 2025
Il Giudice dott. Antonella Cozzi
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