REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE in persona del Dott. IA RE, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 4455/2022 di R.G., promossa da
, , nata a [...]_1 C.F._1
(CA) il 27.01.1957, elettivamente domiciliata in Cagliari nella Via Nizza al civico
20, presso lo studio dell'Avv. Matteo Cabras, , che la C.F._2 rappresenta e difende per procura speciale in calce alla comparsa di costituzione di nuovo difensore depositata in data 31.08.2023,
ATTRICE,
CONTRO
C.F. in Controparte_1 P.IVA_1 persona dell'amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in Cagliari nella Via Monti al civico 31, presso lo studio degli Avv.ti Carlo Fanari,
, e RA XÌ, , per procura C.F._3 C.F._4 speciale in calce alla comparsa di costituzione e risposta,
CONVENUTO.
§
CONCLUSIONI DI PARTE ATTRICE
Precisate a verbale d'udienza del 26.05.2025, mediante richiamo a quelle rassegnate in citazione, come di seguito:
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni avversa domanda, eccezione e conclusione: In via principale 1) Accertare e dichiarare che l'assemblea ordinaria del in Cagliari, tenutasi in seconda convocazione in Controparte_2 data 03 ottobre/dicembre 2021 di cui al punto A) dell'espositiva che precede, si è
1 svolta in violazione delle disposizioni di legge, per i motivi di cui al punto A) della superiore espositiva. Conseguentemente, dichiarare l'integrale illegittimità e/o invalidità di tutte le deliberazioni assunte da detta assemblea, per le ragioni di cui all'espositiva che precede, pertanto, dichiararne la nullità, ovvero, annullare dette delibere;
2) Accertare e dichiarare che l'assemblea ordinaria del Controparte_2
in Cagliari, tenutasi in seconda convocazione in data 02.03.2022 di cui
[...] al punto B) dell'espositiva che precede, si è svolta in violazione delle disposizioni di legge, per i motivi di cui al punto B) della superiore espositiva.
Conseguentemente, dichiarare l'integrale illegittimità e/o invalidità di tutte le deliberazioni assunte da detta assemblea, per le ragioni di cui all'espositiva che precede, pertanto, dichiararne la nullità, ovvero, annullare dette delibere;
In ogni caso 3) Con vittoria di spese e compensi professionali relativi al presente procedimento, da liquidarsi in favore dell'Erario, stante l'ammissione della IG.ra al beneficio del patrocinio a spese dello Stato, ivi compresi i compensi per Pt_1
l'obbligatorio procedimento di mediazione di cui al precedente punto C) dell'espositiva.”
CONCLUSIONI DI PARTE CONVENUTA
Precisate a verbale d'udienza del 26.05.2025, mediante richiamo a quelle rassegnate in citazione, come di seguito: “l'Ecc.mo Tribunale voglia: 1) Accertare
i fatti descritti in premessa;
2) Rigettare ogni avversa domanda 3) Con vittoria di spese e onorari di giudizio.”
§
FATTI RILEVANTI DELLA CAUSA ex art. 118 disp. att. c.p.c.
Con rituale atto di citazione, l'attrice ha impugnato, in qualità di condomina assente, le delibere adottate dall'assemblea del convenuto il CP_2
03.12.2021 e 02.03.2022.
Stante la copiosità delle argomentazioni di parte attrice ed al fine di esaminare partitamente ciascuna delle questioni dalla stessa sollevate, si ritiene opportuno riportare letteralmente le censure esposte in citazione avverso le predette delibere, ed analogamente si procederà con riferimento alle allegazioni difensive sviluppate da parte convenuta in comparsa di costituzione e risposta.
2 Sulla delibera del 03.12.2021.
In assunto attoreo:
“Le modalità di svolgimento dell'assemblea, nonché la delibera ivi assunta, presentano gravi irregolarità e vizi di legittimità, tali da determinarne l'invalidità
e dunque la nullità, ovvero, l'annullabilità, in virtù dei seguenti motivi:
a) informativa su requisiti richiesti per l'esercizio dell'attività di amministratore di condominio ex art. 71 bis disp. att. c.c. / altri
Preliminarmente si contesta all'Amm.re il disconoscimento dei diritti del singolo condomino quale mandante, ed il conseguente reiterato rifiuto opposto alla ricorrente di esibire i requisiti di cui all'art. 71 bis disp. Att. c.c. e delle restanti obbligazioni poste in capo all'Amministratore Condominiale ( Iscrizione CCIAA – incompatibilità con altre attività di cui alle Circolari MI.SE. ) da ciò conseguendo potenziale invalidità di tutti gli atti posti in essere dalla stessa e, in particolare, della predetta delibera impugnata.
Mediante l'indicazione dei requisiti personali e professionali e la previsione degli obblighi di formazione e aggiornamento di cui alla riforma del Condominio del
2012 e successiva disciplina regolamentare, il Legislatore ha sicuramente avvalorato la rilevanza sociale dell'attività di amministratore di condominio, quale attività professionale, soggetta peraltro ad iscrizione a CCIAA, caratterizzata da eventuali cause di incompatibilità e richiedente la necessaria e adeguata competenza, richiamando peraltro nelle disposizioni normative e regolamentari l'obbligo da parte dell'amministratore di condominio di indicare, a tutela del consumatore, il possesso della totalità dei requisiti al fine di essere nominato dall'assemblea.
La norma di cui all'art. 71-bis disp. att. c.c., avente carattere imperativo in quanto posta a tutela degli interessi generali della collettività ed in particolare del consumatore-condomino, in quanto tale non può essere derogata neppure in base ad un eventuale accordo intervenuto tra le parti.
L'unica deroga consentita è quella in cui venga nominato amministratore uno tra i condomini dello stabile.
In sostanza in virtù della riforma, la formazione degli amministratori diviene un
3 elemento intrinseco ed essenziale del contratto e, quindi, in sede di conferimento dell'incarico, la garanzia della presenza dei requisiti deve far parte delle condizioni del mandato stesso.
In merito si evidenzia il filone giurisprudenziale discendente dalla decisione del
Tribunale di Padova (v. Trib. Padova, 27 marzo 2017, n. 818) secondo cui il professionista non in regola con l'aggiornamento periodico e/o degli altri requisiti non può essere nominato dall'assemblea, sancendo in termini di nullità la delibera di nomina di un amministratore non in regola con la formazione periodica e/o in difetto di ognuno dei restanti requisiti.
In virtù del predetto orientamento, si ricava facilmente che i condomini non hanno la libertà di contrattare con l'amministratore al di fuori di quanto previsto obbligatoriamente dalla legge (salvo il caso non si tratti di incaricare uno tra i condomini) e non possono conferire l'incarico ad un amministratore privo dei requisiti indicati dalla predetta lett. g) della norma;
d) una delibera adottata in violazione della norma imperativa è nulla e nullo è il mandato conferito.
b) Indeterminatezza e contraddittorietà della comunicazione:
Nell'allegato verbale di cui alla comunicazione del 18/03/2022, vengono indicate due date distinte di svolgimento di Assemblea, rispettivamente del 03 dicembre
2021 e del 03 ottobre 2021, di cui non si aveva contezza. Allo stato non è dato sapere se la comunicazione sia ad personam per la ricorrente al fine di porre tardivo rimedio a precedenti inadempienze.
c) Omessa convocazione
Peraltro, si contesta fin d'ora l'omessa convocazione dell'istante sig.ra
[...]
e l'impossibilità di accertare se siano stati regolarmente convocati Parte_1 tutti gli altri condomini aventi diritto derivante da proprietà e/o comproprietà anche per le mere finalità di verifica del conteggio dei millesimi.
L'articolo 1105, comma 3, c.c – disposto dettato in tema di comunione, ma pacificamente applicabile alla disciplina condominiale – in forza del quale "per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione".
Non solo. Nella fattispecie in questione restano reiterate ed insoddisfatte le istanze volte ad avere contezza dell'esatta consistenza delle “parti comuni” stante anche l'incognita dell'area cortilizia retrostante e l'inclusione nella Tabella Millesimale
4 di proprietà immobiliari distinte dal corpo dello stabile condominiale quali i garage al piano terra riconducibili anche proprietari non residenti nel corpo del fabbricato condominiale.
Per soddisfare il requisito della trasparente conoscibilità informativa, è necessario che i condomini ricevano il medesimo avviso di convocazione che elenchi compiutamente gli argomenti posti in discussione.
L'articolo 1136, comma 6, c.c., poi, prescrive che "l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati". Sul punto, la Cassazione ha precisato che, in caso di omessa convocazione di un condomino, la legittimazione processuale attiva per far valere il vizio di annullabilità della delibera approvata in assenza dell'avente diritto a parteciparvi non spetta a tutti i condòmini, ma soltanto a chi non ha ricevuto l'avviso di convocazione e/o a chi da ciò risulti lesa nel propri interessi.
d) Mancata previsione e predisposizione delle misure di sicurezza sanitaria
Neppure è stata data informazione e garanzia che l'Amministratore nel convocare l'assemblea abbia organizzato e/o approntato tutte le misure di sicurezza sanitaria imposte dall'emergenza pandemica in atto e l'adeguamento alla relativa normativa dei partecipanti. In ogni caso neppure è stato mai comunicato alla parte attrice che ne avrebbe tratto ragioni di esclusione e preclusione alla partecipazione.
Altresì si contesta l'impedita partecipazione in modalità “MISTA” rilevando contestualmente sia l'omessa attività amministrativa volta a raccogliere il consenso anche in fase preliminare all'Assemblea e la sottrazione di tale opzione dall' OdG, così come ripetutamente richiesto dalla ricorrente e, di conseguenza, sottrazione anche dalle determinazioni dell'Assemblea e dal diritto di ognuno;

e) Mancato svolgimento assemblea in prima convocazione. Violazione art. 1136, comma VII, c.c.
La seconda convocazione è condizionata dall'inutile e negativo esperimento della prima;
ciò ha diretta relazione con la negata possibilità di svolgimento dell'Assemblea MISTA e con la legittimità stessa della convocazione in termini di data, di luogo e di orario.
La verifica di tale condizione va necessariamente espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni rese dall' Amministratore.
5 Vi è pertanto la necessità di accertare la regolare convocazione anche della prima assemblea e del relativo Verbale;
l'attuale formulazione dell'art. 1136 c.c., comma
7, dispone espressamente che delle "riunioni" dell'assemblea si rediga processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore.
Vi è dunque l'espressa previsione normativa della necessità di redigere i verbali relativi alla prima e seconda convocazione dell'assemblea.
Non risulta che la prima convocazione dell'assemblea si sia effettivamente svolta ed esprime dubbio che anche la seconda convocazione possa essersi tenuta nei luoghi ed agli orari indicati.
Il verbale prodotto riporta infatti lo svolgimento dell'assemblea tenutasi quindi solo in seconda convocazione;
infatti, in esso nulla viene riportato in ordine alla prima convocazione.
Il verbale prodotto riporta infatti lo svolgimento dell'assemblea tenutasi in seconda convocazione, ma in esso nulla viene riportato in ordine alla prima convocazione.
Non viene cioè rappresentato se l'assemblea si sia tenuta, se siano stati convocati tutti gli aventi diritto, se qualcuno vi sia comparso, ovvero, sia andata completamente deserta, pertanto, non vengono rappresentate le circostanze che abbiano reso necessario il suo svolgimento in seconda convocazione.
Tali circostanze inducono ragionevolmente a pensare che in realtà la convocazione ricevuta per la prima assemblea sia stata del tutto fittizia e perciò tale da inficiare la regolarità dello svolgimento dell'assemblea tenutasi in seconda convocazione;
non è affatto estranea a ciò l'omessa attività di verifica del consenso volto a favorire la più ampia partecipazione possibile attraverso la modalità MISTA.
Per effetto di quanto sopra, la delibera approvata dall'assemblea in seconda convocazione dovrà considerarsi invalida e quindi annullata.
f) Illeggibilità del verbale di assemblea.
In ogni caso si osserva e contesta l'illeggibilità del verbale di assemblea allegato con conseguente nullità della delibera ivi approvata in quanto priva di uno degli elementi essenziali in conformità alla sentenza delle Sezioni Unite del 2005 in virtù della cui massima "sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla
6 morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto", mentre devono essere considerate "annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal Regolamento
Condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto";
g) Omessa trasmissione preventiva della necessaria documentazione oggetto della delibera: diretta relazione col disposto GDPR ed il Registro di Anagrafe
Condominiale.
L'Amministrazione elude le relazioni con sistematicità ed evade da risposte in ordine alla propria gestione e, nello specifico dell'Assemblea impugnata, oltre alla convocazione, omette la necessaria documentazione e l'informativa indispensabile per la preliminare disamina, verifica e controllo formale e sostanziale della delibera da approvarsi oltre che della rendicontazione personale che resta priva di giustificativa.
E' contestato il reiterato disconoscimento e sottrazione da ogni ordine del giorno del disposto GDPR e la sua mancata applicazione, sottraendo i diritti dei condomini contitolari del trattamento dei dati a disporre in merito ed, in particolare, a definire le modalità del trattamento dei propri dati personali e, di conseguenza, a definire le modalità accesso e/o di consultazione e/o di ottenimento di copie informatiche e cartacee;
ciò è posto in diretta relazione con la formazione continua del Registro di Anagrafe Condominiale che rimanda all'onere del condomino di fornitura dei dati personali indispensabili alla gestione condominiale con sottrazione della facoltà dell'Amministratore di ogni diverso trattamento, analoga diretta relazione si sostanzia nel reclamo degli impedimenti frapposti all'esponente ed all' omessa trasmissione preventiva della necessaria documentazione oggetto della delibera (contratto fattibilità - opere oggetto del
7 progetto - verbale assemblea del 12.05.2021) indispensabile per la preliminare disamina, verifica e controllo formale e sostanziale.
Inoltre si contesta l'omessa preventiva ed individuale consultazione ed informativa sulle modalità di adesione a attraverso la cessione del credito o Parte_2 altre modalità con sottrazione del diritto di aver parte nel deliberare nel merito della fruizione dei benefici fiscali attinenti alle parti comuni e/o all'individuazione del cessionario ovvero alla definizione di ogni altro presupposto negoziale con terzi. Necessita evidenziare che per quanto a l'Amministrazione Parte_2
Condominiale non ha facoltà diverse dal rivolgersi ai Condomini al fine di ottenere un “mandato” ad agire in funzione collettiva e per gli interessi comuni, stante la facoltà del singolo ad agire individualmente ed in autonomia.”
§
Il convenuto ha specificamente contestato, in comparsa di CP_2 costituzione e risposta, la fondatezza delle sopra riportate censure attoree, come di seguito,
“Capo a)
Vengono genericamente dedotti motivi di “potenziale invalidità” del tutto inconferenti con la delibera impugnata che non comprendeva tra gli ordini del giorno la nomina dell'amministratore.
In ogni caso non sussiste alcun “reiterato rifiuto opposto alla ricorrente di esibire i requisiti di cui all'art. 71 bis disp. Att. c.c.” che sono indicati ed allegati ai verbali di nomina dell'amministratore (cfr. Verbale di assemblea 02/03/2022).
Il Geom. è perfettamente in regola con gli obblighi di Controparte_3 formazione periodica e non versa in condizioni di incompatibilità con l'attività di amministratore di condominio. Gli amministratori di condominio non hanno l'obbligo di iscrizione alla Camera di Commercio.
Capo b)
La circostanza ex adverso dedotta è del tutto irrilevante.
L'indicazione del 3 ottobre 2021 è chiaramente un errore materiale immediatamente verificabile da chiunque dal semplice esame del verbale che indicata lo svolgimento dell'adunanza il 3 dicembre 2021. Del resto è altamente improbabile che una assemblea convocata nel mese di novembre 2021 si sia tenuta il 3 ottobre del medesimo anno.
8 Capo c)
L'attrice è stata convocata all'assemblea del 2/3 dicembre 2021 a mezzo plico postale racc. ar. n. 15418828203-0 recapitato preso l'indirizzo di residenza della che ne ha rifiutato la consegna. Pt_1
L'avviso di convocazione era stato peraltro trasmesso anche via mail all'indirizzo
Email_1
Il motivo di impugnazione è chiaramente infondato.
Le restanti doglianze circa asserite “insoddisfatte” istanze dell'attrice sull'esatta consistenza delle “parti comuni” non hanno alcuna rilevanza in merito alla validità della delibera assembleare.
In ogni caso si contesta specificamente che eventuali richieste della a tale Pt_1 riguardo siano rimaste prive di riscontro o comunque “insoddisfatte”.
Capo d)
Le informazioni sono contenute nell'avviso di convocazione che la ha Pt_1 rifiutato di ritirare. Peraltro l'assemblea si è svolta all'aperto.
Non esiste alcun obbligo dell'amministratore di convocazione dell'assembla in forma “MISTA”. Si contesta l'esistenza di richieste in tale senso da parte dei condomini.
Capo e)
Il motivo è infondato. La prima convocazione è andata deserta non essendosi presentato nessun condomino.
Non è necessario redigere un verbale qualora all'assemblea in prima convocazione non si sia presentato alcun condomino. Peraltro se l'assemblea si costituisce regolarmente in seconda convocazione, gli adempimenti connessi alla prima rappresentano degli elementi formali la cui assenza non è in grado di inficiare la validità delle decisioni che andranno ad essere assunte. L'omissione nel verbale che l'assemblea si svolge in seconda convocazione essendo la prima andata deserta non inficia la validità dell'assemblea stessa (cfr. Cass. n.
22685/2014). In ogni caso l'amministratore ha provveduto a redigere il verbale attestante la mancanza di condomini in prima convocazione.
Capo f)
Il motivo di impugnazione è obbiettivamente pretestuoso oltre che manifestamente infondato, posto che quanto verbalizzato è perfettamente chiaro e leggibile.
9 Il richiamo giurisprudenziale alla sentenza delle Sezioni Unite del 2005 è totalmente inconferente.
Capo g)
L'amministratore non è obbligato a trasmettere preventivamente la documentazione contabile oggetto dell'assemblea (ciò valga anche per i bilanci oggetto di discussione in sede assembleare così come per ogni altro documento).
Infatti, “Non viola il diritto alla preventiva informazione circa i temi oggetto di discussione in assemblea condominiale la mancata allegazione all'avviso di convocazione dei bilanci da approvare, in quanto ciascun condomino può chiedere in anticipo le copie dei documenti che saranno oggetto di (eventuale) approvazione” (Cass. Civ. n. 21271 del 5 ottobre 2020).
La documentazione afferente la discussione degli argomenti all'ordine del giorno era presente in sede assemblare né risulta che la abbia mai richiesto di Pt_1 esaminare prima dell'assemblea i documenti di cui soltanto in sede di impugnazione lamenta l'omessa (e non dovuta) trasmissione in allegato all'avviso di convocazione che peraltro ha rifiutato di ricevere.
Il verbale 12/5/2021 è stato regolarmente trasmesso all'attrice con i relativi allegati.
Tutte le questioni afferenti il sono state discusse in assemblea e, Parte_2
d'altra parte, non potrebbe essere altrimenti. È invece del tutto irrituale la richiesta “preventiva ed individuale consultazione ed informativa individuale”
Sulla delibera del 02.03.2022.
Parte attrice ha affidato l'impugnazione ai seguenti rilievi:
“a) Verifica in capo all'Amm.re dei requisiti richiesti per l'esercizio dell'attività di “Amministratore di Condominio” ex art. 71 bis disp. att. c.c.
Anche in questo si ribadisce la legittimità della richiesta opposta e si richiama integralmente quanto sopra dedotto nel precedente punto a);
b) Omessa convocazione e omessa trasmissione preventiva della necessaria documentazione oggetto della delibera
Anche in questo caso si richiama integralmente quanto dedotto nei precedenti punto c) e g) in merito alla preclusione della verifica di regolarità formale e sostanziale nella convocazione di tutti i condomini e comproprietari e omessa convocazione dell'istante sig.ra , ciò in relazione diretta con la Parte_1
10 preclusa conoscenza del trattamento riservato al Registro di Anagrafe
Condominiale, con la mancata applicazione GDPR e disconoscimento reiterato del diritto dei condomini contitolari del trattamento dei dati a disporre in merito ed alle modalità di accesso e/o alla consultazione con o senza l'ausilio di device specifici e/o all'ottenimento di copie informatiche e/o cartacee;

c) Mancata previsione e predisposizione delle misure di sicurezza sanitaria
Mancata previsione e predisposizione delle misure di sicurezza sanitaria imposte dall'emergenza pandemica in atto e mancato adeguamento alla relativa disciplina, preclusa partecipazione in modalità “MISTA” con omissione di propria attività amministrativa e sottrazione di tale opzione dall' OdG e dalle determinazioni dell'Assemblea.
d) Omessa correzione ed informativa su tabella millesimale
Omessa correzione per evidenza di errore nella Tabella Millesimale e rifiuto stesso ad acquisire tale evidenza e farne oggetto di OdG stante la facoltà concessa all'Assemblea di procedere a rettifica nei casi di marginalità dell'errore, omessa trasmissione preventiva del Registro di quale documento abbinato alla Pt_3 rendicontazione/Bilancio, obbligatorio per disciplina vigente, pena l'annullabilità della delibera in quanto indispensabile per la disamina, verifica e controllo formale e sostanziale, omesse indicazioni di chiarimento e finalità della documentazione riconducibile a in relazione agli ambiti di Parte_2 competenza condominiale circoscritti alle sole parti comuni che esigono distinzione tecnica ed economica da quanto riconducibile a proprietà privata .
e) Mancato svolgimento e/o indicazione assemblea in prima convocazione
Mancato svolgimento dell'assemblea in prima convocazione (manca il verbale della prima convocazione e nel verbale dell'assemblea non si dà atto del suo mancato svolgimento e delle relative ragioni).
7) Illegibilità del verbale di assemblea.
Si richiama integralmente quanto dedotto nel precedente punto f).
Nel merito di ciascuna delibera:
B1) Si deduce l'invalidità della delibera di cui al punto 1 del predetto o.d.g. per i seguenti motivi:
- Omessa trasmissione preventiva e accesso alla necessaria documentazione oggetto della delibera (Studio preliminare di fattibilità – Progettazione esecutiva e
11 relativo computo estimativo - Verbale assemblea 12.05.2021) e dell' informativa documentale sul cessionario individuato e/o sulla Società o Impresa e General
Contractor certificati con cui stabilire un rapporto negoziale ai fini di tutel, verifica e controllo delle relative garanzie societarie nel presupposto meritevole di accertamento che tali attività siano state professionalmente effettuate.
- Omessa analisi preliminare sulla certificazione energetica rispettivamente allo stato esistente e di quella ottenibile con le eventuali lavorazioni prospettate ai fini del super bonus 110%.
Non è data notizia del calcolo APE ed il computo estimativo evidenzia un importo di 986.106,99 € ingente ed immotivato stante la costanza dei costi della manodopera;
importo che, in misura indistinta e senza alcuna indicazione del
Prezzario di riferimento e/o delle Analisi dei Prezzi , mette insieme opere sulle parti di proprietà privata ed esclusiva ed opere su parti comuni in misura indistinta e di difficile identificabilità per quanto alle singole spettanze: opere per la sostituzione dell'attuale caldaia a gasolio con nuovo Gruppo Termico a Gasolio
a Condensazione, opere complementari ed accessorie per adeguamento della
Centrale Termica e dell'intero impianto, opere di coibentazione dell'involucro esterno del fabbricato ed oneri professionali anch'essi espressi in misura indistinta.
Non è dato aver contezza che le opere corrispondano a sintesi di scelte dei condomini preventivamente interpellati: certamente è esclusa parte attrice dal suo diritto di partecipare alla Manutenzione Straordinaria delle parti comuni e dei benefici fiscali dei quali usufruire.
Peraltro la proprietà della IG.ra è stata strumentalmente tenuta estranea in Pt_1 quanto di categoria catastale A10 benchè coinvolta nella fruibilità Parte_2
seppur limitatamente alle parti comuni, ed è per tale coinvolgimento dei
[...] propri interessi che reclama il difetto dell'impostazione progettuale originaria carente di elaborati grafici e contabili che si estrinseca sull'attribuzione degli oneri economici di intervento manutentivo in capo all'intera compagine condominiale anziché creare i presupposti contabili per la giusta consuntivazione alle rispettive proprietà interessate dai lavori.
E' rimasta sostanzialmente disattesa negli aspetti essenziali anche la proattività relazionale con la quale la ricorrente, constatata l'assenza informativa
12 dell'Amministrazione Condominiale, si è rapportata alla Società dopo CP_4 aver appreso del ruolo di General Contractor solo nella circostanza della
Convocazione Assembleare del 03 Maggio u.s.
B2) Invalidità delle delibere di cui ai punto 2 e 3 del predetto o.d.g., per i seguenti motivi:
- Carenza di facile ed immediata intelleggibilità dei rendiconti nella doppia irrituale suddivisione tra “consuntivo spese ordinarie“ e “consuntivo spese proprietari” che permane priva di risposte e spiegazione.
- Rifiuto di analisi congiunta del dettaglio relativo alla rendicontazione personale anche in relazione al decorso dei termini di prescrizione relativamente ad ogni eventuale credito maturato precedentemente al 01.09.2016 dal condominio nei confronti dell'istante e di cui ai rispettivi rendiconti ivi approvati.
- Omessa produzione e allegazione del Registro di Cassa;
i rendiconti ivi approvati risultano comunque incompleti ed irregolari (neppure è dato comprendere la diversificazione tra bilancio consuntivo e bil cons. spese proprietari), in violazione del disposto di cui all'art. 1130-bis c.c.
- Erroneità delle tabelle millesimali che risulterebbero modificate rispetto a precedenti in uso in assenza di alcuna informativa pervenuta alla ricorrente, con conseguente erroneità dei conteggi e dei riparti ivi approvati.
Peraltro l'evidenza di erroneità delle tabelle millesimali veniva più volte segnalata dall'istante ma tuttavia è rimasta priva di qualsivoglia seguito o verifica da parte dell'Amm.re, che neppure ha mai preso in considerazione le legittime richieste segnalazioni della IG.ra di determinare l'OdG con ciò aggiungendo Pt_1 ulteriore violazione.
In particolare, l'istante lamenta gli effetti della maggiore superficie/cubatura introdotta sul lastrico solare con la nuova proprietà della IG.ra , che Parte_4 avrebbe dovuto pertanto produrre una proporzionale diminuzione nei restanti millesimi ed una revisione stessa della Tabella “D” che, essendo di natura
“convenzionale” esigerebbe maggioranza assoluta e che, pertanto, non avendo ragion d'essere separata, assume anch'essa rilievo millesimale assorbito nella
Tabella A. Inoltre si constata che la totalità dei restanti millesimi ha subito un decremento proporzionale all'aumento delle superfici e il ricalcolo proporzionale del corretto valore millesimale della sig. ha portato ad Parte_1
13 anticipare il calcolo ed a ritenere la quota millesimale della Tabella A pari a
13,735 millesimi: l'Amministrazione ha totalmente ignorato i rilievi attenzionati sottraendo OdG ed ogni commento utile a definire e procedere a rendicontazione giustificata.
- Erroneità dei conteggi elaborati. A mero titolo esemplificativo si riporta che le uscite di Cassa - Spese Condominiali sono pari a 17.513,87 € e non 14.044,39 € come riportato nel Rendiconto della Gestione Ordinaria.
- Incongruenze tra quanto riportato nei rendiconti e risultanze degli estratti conto bancari.
B3) Invalidità della delibera di cui al punto 4 del predetto o.d.g., per i seguenti motivi:
- Omessa esibizione / certificazione di tutti i requisiti di cui alla disposizione di ordine pubblico di cui all'art. 71-bis disp. att. c.c. avente carattere imperativo e inderogabile.
- mancata iscrizione CCIAA e per stessa affermazione inclusa nell' Offerta
Professionale si rilevano incompatibilità con l'esercizio della Professione di
Amministratore Condominiale (v. Circ MI.SE. 24/09/2013-Prot ; P.IVA_2
12/01/2015-Prot. 0002447).
- Sull'offerta professionale proposta si contesta l'applicazione di compensi extra per gli adempimenti fiscali inerenti il condominio, amministrazione ordinaria e straordinaria, già ricompresa all'onorario annuo onnicomprensivo di € 1903,20, in quanto peraltro attività rientrante nell' ordinario svolgimento del mandato di amministratore;
altresì potranno porsi a carico del condomino gli eventuali costi per le copie (eventuali perché oramai vi sono gli strumenti telematici ed informatici) ma non potranno esser previsti oneri/compensi extra dell'amministratore in quanto attività rientrante tra i precipui ed istituzionali compiti dell'incarico conferitogli.
Ed ancora risulta contra legem l'addebito di oneri professionali per ogni supporto professionale ai condomini sia per l'estrazione di copie sia per altre ragioni. Solo ed esclusivamente nel caso di estrazione di copie cartacee è previsto un
“rimborso” delle spese sostenute sulla base di un'offerta economica unitaria che
è anch'essa assente.
14 Inoltre, sono indebitamente e proditoriamente inclusi in accezione separata ulteriori costi di gestione ordinaria che modificano l'offerta netta pari a 1903,20 € incrementando l'ammontare annuo di un importo certo pari a 430 € cui si somma l'altrettanto illegittima offerta variabile da 300 a 500 € + IVA per la certificazione del beneficio fiscale eventualmente conseguente a lavori straordinari .
B4) Invalidità delle delibere di cui ai punti 5 e 6 del predetto o.d.g., per i seguenti motivi:
- inserimento di voci di spesa non certi e ricorrenti: sono infatti imputabili di ripartizione le sole spese ordinarie prevedibili;
il compenso per l'Amministrazione ordinaria (1903,00 €), il costi bancari (285 €); le spese per la pulizia dell'androne
(261,56 €); la Polizza Assicurativa Condominiale (1375,00 €), fermo restando la competenza assembleare in merito ai contratti per forniture.
Invece i predetti bilanci contengono costi per acquisti e servizi per eventualità imprevedibili e/o non deliberate dall'assemblea
- duplicazione dei bilanci “spese ordinarie” e “spese proprietari” e carente intellegibilità dei rendiconti.
- Nel bilancio Preventivo dell'esercizio che si pone a cavallo del 2021 e 2022 vengono inclusi costi e oneri riconducibili ad acquisti e servizi presumibilmente certi e ricorrenti con esclusione di costi per eventualità imprevedibili e/o non deliberate: vengono di fatto confermate le deduzioni contabili - rimaste eluse ed inevase - di cui alla PEC del 24/02/2022 dell'istante per le quali è stato già versato l'intero importo in anticipo sull'annualità in corso.”
§
Il convenuto ha specificamente contestato, parimenti in comparsa di CP_2 costituzione e risposta, la fondatezza delle predette censure attoree, come di seguito:
“Capo a)
Come precedentemente indicato, il Geom. è perfettamente in Controparte_3 regola con gli obblighi di formazione periodica e non versa in condizioni di incompatibilità con l'attività di amministratore di condominio che neppure vengono specificamente indicate nell'avversa domanda.
Gli amministratori di condominio non hanno l'obbligo di iscrizione alla Camera di Commercio.
15 Si contesta specificamente che il Geom. abbia opposto ostacoli o Controparte_5 difficoltà alle (peraltro inesistenti) richieste afferenti la presenza o meno dei requisiti di cui all'art. 71 bis disp. Att. c.c.
Capo b)
Si contesta l'esistenza di qualsivoglia e non meglio precisata “preclusione della verifica di regolarità formale e sostanziale della convocazione di tutti i condomini e comproprietari”.
Nel ricordare che il condomino non è legittimato a contestare l'eventuale omessa e/o tardiva e/o irregolare convocazione di altri condomini, per quanto riguarda la posizione di si contesta l'assoluta inesistenza delle circostanze Parte_1 allegate al Punto B), capo b) dell'atto di citazione.
L'attrice è stata regolarmente convocata all'assemblea mediante avviso di convocazione inviato via pec in data 21/02/2022 all'indirizzo
Email_2
Le ulteriori avverse contestazioni su GDPR e Registro di Anagrafe Condominiale non hanno alcuna pertinenza con la delibera assembleare né con il presente giudizio.
Capo c)
Le informazioni sono contenute nell'avviso di convocazione che la ha Pt_1 ricevuto. Non esiste alcun obbligo dell'amministratore di convocazione dell'assembla in forma “MISTA”. Si contesta l'esistenza di richieste in tale senso da parte dei condomini. L'amministratore non è obbligato a convocare le assemblee in modalità “Mista” né risultano richieste dei condomini un tale senso.
Capo d)
L'amministratore di condominio non può modificare e/o correggere alcuna tabella millesimale in alcuna delle sue parti. Il Registro di Cassa (rectius Registro di
Contabilità) è correttamente allegato ai bilanci trasmessi a tutti i condomini unitamente all'avviso di convocazione.
Capo e)
Il motivo è infondato. La prima convocazione è andata deserta non essendosi presentato nessun condomino. Non è necessario redigere un verbale qualora all'assemblea in prima convocazione non si sia presentato alcun condomino.
Peraltro se l'assemblea si costituisce regolarmente in seconda convocazione, gli
16 adempimenti connessi alla prima rappresentano degli elementi formali la cui assenza non è in grado di inficiare la validità delle decisioni che andranno ad essere assunte. L'omissione nel verbale che l'assemblea si svolge in seconda convocazione essendo la prima andata deserta non inficia la validità dell'assemblea stessa (cfr. Cass. n. 22685/2014). In ogni caso l'amministratore ha provveduto a redigere il verbale attestante la mancanza di condomini in prima convocazione.
Capo 7)
Il verbale è perfettamente leggibile.
****
I motivi di “merito” afferenti l'asserita invalidità della delibera 02/03/2022 vengono indicati da controparte ai capi B1) B2) B3) B4) e si sostanziano nella ripetizione di quanto già dedotto nei precedenti paragrafi dell'atto di citazione.
Valga quanto segue.
Punto B1
- L'amministratore non è obbligato a trasmettere preventivamente la documentazione contabile oggetto dell'assemblea comunque presente al momento dello svolgimento dell'adunanza e verificabile da tutti previa richiesta all'amministratore. La documentazione era a disposizione di tutti condomini.
Si richiama quanto dedotto in riferimento all'avverso Punto A) capo g.
- Le ulteriori questioni attengono al merito delle scelte discrezionali dell'assemblea (es. prezzo appalto, scelta impresa) sottratte al sindacato dell'autorità giudiziaria.
- Non sussiste la dedotta sovrapposizione tra parti comuni e private né rientra tra le attribuzioni assembleari l'inclusione nel superbonus di categorie catastali
(A10) escluse dalla vigente normativa.
Punto B2
- Non esiste alcun problema di intelleggibilità dei bilanci consuntivo e preventivo.
Semplicemente, così come a perfetta conoscenza dell'attrice, l'amministratore redige tutti gli anni oltre al bilancio preventivo contenente le spese generali relative alla gestione ordinaria un ulteriore distinto bilancio denominato
“gestione proprietari” nel quale inserisce le spese per la polizza assicurativa in modo tale che il relativo importo pro quota non sia spalmato nelle rate bimestrali
17 a preventivo ma sia versato separatamente in unica soluzione così da escludere la carenza di fondi in prossimità del rinnovo di polizza annuale.
In modo speculare viene redatto il consuntivo.
- Il motivo di contestazione “Rifiuto di analisi congiunta del dettaglio relativo alla rendicontazione personale….”, oltre che infondato poiché non vi è mai stato alcun rifiuto da parte dell'amministratore, risulta di difficile comprensione risultando altresì generico ed inconcludente. Non è dato comprendere se controparte stia eccependo la prescrizione di suoi debiti. Se così fosse si contesta che gli importi attribuiti alla in sede di riparto si siano estinti per intervenuta prescrizione. Pt_1
- Come precedentemente indicato, il Registro di Cassa (rectius Registro di
Contabilità) è correttamente allegato ai bilanci trasmessi a tutti i condomini unitamente all'avviso di convocazione.
- L'eventuale erroneità delle tabelle millesimali è irrilevante, dovendo le stesse essere applicate siano a quanto non intervenga la loro modifica assembleare o giudiziale. Certamente l'amministratore di condominio non può modificare e/o correggere alcuna tabella millesimale in alcuna delle sue parti.
- I dati riportati a bilancio consuntivo in riferimento alle uscite di cassa sono corretti mentre l'asserita “incongruenza” tra rendiconti ed estratti conto bancari
è del tutto generica non essendo state neppure indicate le voci risultanti incongruenti. Il motivo nel merito è comunque infondato.
Punto B3
- Come precedentemente indicato, il Geom. è perfettamente in Controparte_3 regola con gli obblighi di formazione periodica e non versa in condizioni di incompatibilità con l'attività di amministratore di condominio che neppure vengono specificamente indicate nell'avversa domanda. I dati afferenti la sussistenza dei requisiti sono indicati ed allegati ai verbali di nomina dell'amministratore (cfr. Verbale di assemblea 02/03/2022). Gli amministratori di condominio non hanno l'obbligo di iscrizione alla Camera di Commercio. Il geom. non svolge attività di intermediazione immobiliare e non risulta Controparte_3 iscritto nei relativi ruoli.
- l'offerta professionale dell'amministratore contiene l'indicazione analitica dei compensi e risponde perfettamente ai requisiti normativi e come tale è stata approvata dall'assemblea.
18 Punto B4
I motivi di invalidità dei bilanci preventivi sono del tutto inesistenti.
- l'inserimento prudenziale a preventivo di voci di spesa eventuali è del tutto legittimo.
- non esiste duplicazione di spese per quanto già spiegato in riferimento al punto
B2.
- si contesta che controparte abbia versato somme in anticipo.”
Nei successivi atti di causa, le parti hanno insistito nei rispettivi assunti, fatta salva la declaratoria di sopravvenuta carenza di interesse di cui in appresso.
Non sono, infine, emersi elementi per disporre la riunione del presente procedimento ad altri pendenti inter partes.
§
RAGIONI GIURIDICHE DELLA DECISIONE
Sulla delibera del 03.12.2021.
In comparsa conclusionale, parte attrice ha dato atto di come “nel frattempo sia venuta meno la ragione di impugnazione dell'Assemblea del 03.12.2021”.
Della sopravvenuta carenza di interesse all'impugnazione in parola ha preso atto il convenuto, nelle memorie di replica ex art. 190 c.p.c. CP_2
Da ciò consegue l'inammissibilità della domanda attorea sul punto.
Sulla delibera del 02.03.2022.
In comparsa conclusionale, parte attrice ha parimenti dato atto, con riferimento alla delibera in parola, di come “il punto 1) all'Ordine del Giorno sia venuto meno”. Della sopravvenuta carenza di interesse all'impugnazione in parola ha preso atto il convenuto nelle memorie di replica. CP_2
Da ciò consegue l'inammissibilità della domanda attorea sul punto.
I motivi dell'impugnazione attorea relativi ai restanti punti della delibera in parola sono infondati nel merito, in forza dei seguenti rilievi, che per comodità espositiva si riportano nel medesimo ordine ut supra seguito in citazione:
a) il motivo in esame è del tutto generico ed inconferente, ma comunque parte attrice non ha fornito prova, in violazione di quanto prescritto dall'art. 2697
c.c., del ventilato difetto, in capo all'amministratore di tutti o alcuni CP_3 dei requisiti specificamente indicati dall'art. 71 bis disp. att. c.c.;
19 b) I) parte convenuta ha fornito prova della rituale e tempestiva convocazione assembleare dell'attrice a mezzo p.e.c. del 21.02.2022 (doc. 2), nel rispetto di quanto prescritto dall'art. 66, comma III, disp. att. c.c, ed il fatto è stato riconosciuto nella comparsa conclusionale attorea (pag. 3);
II) per consolidato orientamento della Suprema Corte, “il condomino convocato non è legittimato ad impugnare la delibera per l'omessa convocazione di altri condomini” (ex plurimis Cass. Civ., Sez. II, 31 marzo
2017, n. 8520), ciò che rende insuscettibili di accoglimento i rilievi, peraltro del tutto generici, mossi in tal senso dall'attrice;
III) le contestazioni attoree, relative all'accesso ed alla consultazione della documentazione condominiale, sono del tutto insuscettibili di determinare invalidità riflessa della delibera in parola, sia in quanto prive di riscontro probatorio, in violazione di quanto previsto dall'art. 2697 c.c., sia per l'assoluta genericità che le connota;

c) I) la censura è del tutto generica e sfornita di prova, in violazione di quanto prescritto dall'art. 2697 c.c., ed in ogni caso parte attrice difetta di interesse tutelabile, ex art. 100 c.p.c., a censurare la carenza di misure di sicurezza sanitaria in relazione ad un'assemblea a cui, pur regolarmente convocata, non ha partecipato, senza mai specificamente addurre, quale motivo della propria assenza, alcuna carenza di tutela sanitaria dei partecipanti;

II) nel caso di specie, non era rinvenibile a carico del convenuto CP_2 alcun onere di svolgere l'assemblea mediante collegamento audiovisivo da remoto (per tutti o alcuni dei condomini, modalità c.d. “mista”), fermo restando che in atti non si rinvengono previe richieste in tal senso, dovendosi evidenziare che tale modalità di riunione costituisce una mera facoltà rimessa alle valutazioni della maggioranza dei condomini, giusto quanto previsto dall'art. 66, ultimo comma, disp. att. c.c., nel testo novellato dal D.L. 7 ottobre
2020, n. 125, convertito con modificazioni dalla L. 27 novembre 2020, n. 159;
d) I) la delibera condominiale adottata facendo applicazione di una tabella millesimale in assunto erronea (circostanza rimasta peraltro indimostrata nella specie, in violazione di quanto prescritto dall'art. 2697 c.c.) non può, in ogni caso, essere dichiarata illegittima per effetto di un successivo accertamento di tale erroneità, in forza sia di accertamento giurisdizionale sia di delibera dei
20 condomini ex art. 69 disp. att. c.c., giacché in entrambi i casi si tratterebbe di pronunce aventi natura costitutiva, prive perciò di efficacia retroattiva ed in quanto tali insuscettibili di determinare invalidità delle pregresse ripartizioni di spesa tra i condomini, ai quali deve invece riconoscersi la possibilità di esperire l'azione di indebito arricchimento ex art. 2041 c.c. (Cass Civ., Sez. II,
n. 4844/2017 - n. 23739/2024);
II) per consolidato orientamento della Suprema Corte, l'amministratore non è tenuto ad allegare all'avviso di convocazione assembleare i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, in quanto "L'obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire una partecipazione consapevole alla discussione e alla relativa deliberazione. Non è quindi configurabile un obbligo, per l'amministratore condominiale, di allegare all'avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, non venendo affatto pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente e senza interferire sull'attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione".
(Cass. Civ., Sez. II, ordinanza n. 21271 del 05.10.2020; cfr. Sez. VI-2, ordinanza n. 33038 del 20.12.2018).
e) nel verbale assembleare del 02.03.2022 (doc. 3 attoreo) è chiaramente dato atto dall'amministratore, anche in qualità di segretario verbalizzante, che trattavasi di assemblea in seconda convocazione, informazione da ritenersi sufficiente, atteso che “in tema di assemblea condominiale, la sua seconda convocazione è condizionata dall'inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero ed al valore delle quote. La verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall'amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini, che o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni» (Cass. n. 24139/2009; vedi
21 anche Cass. n. 22685/2014 e prima ancora Cass. n. 3862/1996 e Cass. n.
12008/1998).
In ogni caso, la sopra riportata eccezione di parte convenuta, per cui “la prima convocazione è andata deserta non essendosi presentato alcun condomino” è rimasta priva di specifica contestazione di parte attrice, ex art. 115, comma I,
c.p.c., né, comunque, sussiste prova contraria in atti.
f) (indicato come “7” in citazione) basti rilevare che il verbale assembleare del
02.03.2022, pur essendo manoscritto con grafia non particolarmente accurata, non è affatto illeggibile, come del resto è dimostrato dal tenore dell'impugnazione attorea, atteso che se effettivamente detto verbale fosse stato illeggibile, parte attrice si sarebbe vista costretta a censurare solo tale vizio, ciò che all'evidenza non è avvenuto, giacché l'attrice ha invece censurato anche il merito delle deliberazioni assunte, con ciò dimostrando di averle integralmente comprese;

B1)
I) valga il richiamo a quanto sopra rilevato in merito all'insussistenza, in capo all'amministratore condominiale, di alcun obbligo di allegare all'avviso di convocazione assembleare i documenti giustificativi o i bilanci da approvare;

II) com'è noto, il merito delle delibere assembleari condominiali sfugge al sindacato giurisdizionale, atteso che in tale materia il vaglio rimesso al giudice
è di mera legittimità (ex plurimis Cass. Sez. II, 18.9.2012, n. 15633; sez. II,
20.6.2012, n. 10199) e, perciò, non può estendersi, come parrebbe ritenere parte attrice, all'opportunità e convenienza delle scelte assembleari;

B2)
I) la censura si palesa generica, inconferente ed in ogni caso infondata, atteso che i documenti contabili in atti sono perfettamente comprensibili;

II) la censura è generica ed esplorativa, in quanto riferita “ad ogni eventuale credito maturato precedentemente al 01.09.2016 dal condominio nei confronti dell'istante”, ed ogni caso è rimasta indimostrata, in violazione di quanto disposto dall'art. 2697 c.c.;
III) la censura è infondata, atteso che è rimasto privo di specifica contestazione, ex art. 115, comma I, c.p.c., l'assunto di parte convenuta secondo cui il Registro di Contabilità, di cui all'art. 1130 bis c.c., è stato
22 “allegato ai bilanci trasmessi a tutti i condomini unitamente all'avviso di convocazione”, tanto più ove si consideri che in comparsa conclusionale parte attrice ha ut supra ammesso di essere stata convocata a mezzo p.e.c. per l'assemblea del 02.03.2022, ciò che ben le avrebbe consentito di provare l'infondatezza di detto assunto di parte convenuta, ove ritenuto non veritiero;

IV) valgano i rilievi di cui al punto di motivazione d I) (pag. 20), che precede;

V) l'erroneità dei conteggi è indimostrata, in violazione di quanto disposto dall'art. 2697 c.c.;
VI) le censurate “incongruenze” contabili sono generiche e comunque indimostrate, in violazione di quanto disposto dall'art. 2697 c.c.;
B3)
I) e II) valgano i rilievi di cui al punto di motivazione a) (pag. 19), che precede;

III) premesso che l'offerta economica vagliata dall'assemblea in sede di nomina dell'amministratore (doc. 16 parte convenuta), si palesa analitica, nel rispetto dell'art. 1129, comma XIV, c.c., la valutazione circa l'opportunità e convenienza relativa all'accettazione di detta offerta è questione di merito che sfugge, ut supra, al sindacato giurisdizionale;

B4) la censura in esame, per come proposta, si palesa generica, in quanto riferita alla non meglio precisata indicazione a bilancio di “costi per acquisti e servizi per eventualità imprevedibili e/o non deliberate dall'assemblea”, e comunque è rimasta indimostrata, in violazione di quanto prescritto dall'art. 2697 c.c.
§
Occorre altresì considerare l'ulteriore circostanza, allegata da parte convenuta e rimasta priva di specifica contestazione attorea, che con delibera del 14.03.2023
(che non risulta impugnata) l'assemblea del convenuto (doc. 14 dallo CP_2 stesso prodotto) ha approvato il rendiconto (c.d. bilancio consuntivo) relativo all'anno 2022, “che riporta quale saldo anno precedente a carico dell'attrice le medesime poste passive oggetto dei bilanci consuntivi (2021) impugnati nel presente procedimento.”. Ciò che, fermo quanto precede, costituisce ulteriore elemento ostativo all'accoglimento dell'impugnazione attorea, per carenza di interesse ad agire ex art. 100 c.p.c., requisito della domanda consistente
23 nell'esigenza di ottenere dal giudice un risultato utile e giuridicamente apprezzabile (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 5074 del 05/03/2007; Cass., Sez. un., 10 agosto 2000, n. 565).
§
Quanto, infine, alla censura attorea relativa alla carenza, nei bilanci approvati, delle “note esplicative” (rectius della nota sintetica esplicativa di cui all'art. 1130 bis c.c.), formulata per la prima volta in comparsa conclusionale (peraltro in difetto di risultanze probatorie in atti), occorre rilevare che trattasi appunto di censura nuova (come eccepito da parte convenuta nella memoria di replica ex art. 190 c.p.c.), perciò insuscettibile finanche di esame nel merito.
Infatti, la comparsa conclusionale di cui all'art. 190 c.p.c. ha la sola funzione di illustrare le domande e le eccezioni già ritualmente proposte, sicché, ove con tale atto sia stata prospettata per la prima volta, come nella specie, una questione nuova, il giudice non può e non deve pronunciarsi al riguardo, senza, con ciò, incorrere nella violazione dell'art. 112 c.p.c. (Cass. Civ., Sez. I, ordinanza n. 20232 del 23/06/2022). Quanto alla tardività, rimarcata da parte convenuta in comparsa conclusionale, delle censure formulate da parte attrice con la memoria ex art. 183, comma VI, n. 2, c.p.c., occorre prendere atto che parte attrice ha ut supra concluso in conformità all'atto di citazione, senza alcun richiamo a censure mosse in altri atti di causa.
§
In conclusione, nessuna delle doglianze attoree, non attinte da inammissibilità per la sopravvenuta carenza di interesse che precede, appare meritevole di accoglimento nel merito, non essendo rinvenibile a carico dei deliberati assembleari impugnati, né annullabilità ex art. 1137, comma II, c.c., per violazione di legge (mentre non è stata dedotta alcuna violazione del regolamento condominiale), né nullità, stante l'insussistenza di elementi suscettibili di determinarla, come di seguito delineati dalle Sezioni Unite Civili della Suprema
Corte:
a) difetto degli elementi costituitivi essenziali (volontà della maggioranza, oggetto, causa e forma);
b) impossibilità dell'oggetto, sia in senso materiale, relativa cioè alla concreta possibilità di dare attuazione al deliberato, sia in senso giuridico, per
24 superamento dei poteri dell'assemblea condominiale, considerato che quest'ultima è "abilitata ad adottare qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio (avendo le attribuzioni indicate dall'art. 1135 cod. civ. carattere meramente esemplificativo), purché destinato alla gestione delle cose e dei servizi comuni.";
c) contrarietà del decisum a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume. (Cass., Sezioni Unite Civili, sentenza n. 9839/2021)
Sulle spese del giudizio.
Ai sensi dell'art. 91 c.p.c. le spese del giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo secondo i parametri minimi di cui al D.M. 55/2014 e ss.mm.ii., avuto riguardo al dichiarato valore indeterminabile della causa ed alla non particolare complessità delle sottese questioni in fatto e diritto.
Non sussistono i presupposti per condannare l'attrice ai sensi dell'art. 96 c.p.c., in quanto, dagli atti, non si evince che la stessa abbia agito con mala fede o colpa grave.

P.Q.M.

il Tribunale di Cagliari, in composizione monocratica, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione: dichiara inammissibile l'impugnazione attorea delle deliberazioni assunte dall'assemblea del convenuto il 03.12.2021 e 02.03.2022 al punto 1; CP_2 rigetta l'impugnazione attorea delle restanti deliberazioni adottate dall'assemblea del condominio convenuto in data 02.03.2022; condanna l'attrice ( ) a rifondere al Parte_1 C.F._5 convenuto (C.F. ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'amministratore pro tempore, le spese del presente procedimento, che liquida in euro 3.809,00 per onorari di avvocato, oltre spese generali ed accessori di legge.
Così deciso in Cagliari, addì 19 ottobre 2025
Il giudice
IA RE
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