N. R.G. 67483/2022
REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE SECONDA CIVILE in persona del Giudice designato dott. NT NO, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n.67483 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022, trattenuta in decisione giusta ordinanza del 31.05.2025 pronunciata all'esito della scadenza del termine concesso ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., vertente
TRA

Parte_1 elettivamente domiciliato in Roma alla Via Barnaba Oriani n. 91, presso lo Studio dell'Avv. Lorenzo
IS AV che lo rappresenta e difende, giusta procura in atti
ATTORE
E
Controparte_1 rappresentato e difeso dagli Avv.ti Antonio Vincenzi ed Enrico Vincenzi con studio sito in Faenza (RA), corso
Mazzini n. 69, giusta procura in atti
CONVENUTO
OGGETTO: domanda di accertamento della intervenuta risoluzione di diritto del contratto di compravendita di beni immobili con patto di riservato e altro.
CONCLUSIONI: come da note depositate dalle parti in data 27.05.2025 per l'udienza di precisazione delle conclusioni, sostituita ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
pagina 1 di 8 IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione l' (già Parte_2 [...]
), notificato in data 03.11.2022, conveniva in giudizio dinanzi a questo Parte_3
Tribunale , chiedendo che fosse dichiarata la risoluzione del contratto di vendita Controparte_1 con patto di riservato dominio stipulato con il convenuto in virtù di atto pubblico Notaio Dr. Persona_1
in data 21 luglio 2008, rep. 180.285 e racc. 13.280, registrato a Faenza il 31.07.2008 al n. 2989 Serie
[...]
1T e trascritto a Ravenna il 01.08.2008 al n. 17232 RG e n. 10294 Reg. Part. Chiedeva, in subordine, che fosse accertato il grave inadempimento del convenuto e che quest'ultimo fosse condannato alla restituzione del fondo oggetto del contratto, al risarcimento dei danni subiti in conseguenza dei gravi e ripetuti inadempimenti alle obbligazioni contrattuali assunte, nonché al pagamento di un'indennità per l'uso e per il godimento del fondo sino alla data di notifica della citazione nella misura pari ai canoni annuali maturati e non pagati.
A tal fine deduceva che: - con l'atto sopra richiamato, aveva venduto al convenuto, con patto di riservato dominio, un fondo sito in agro del Comune di Faenza, località Fossolo, descritto a p. 2 dell'atto di citazione;
- era stato pattuito il prezzo di euro 200.916,08 da pagarsi in trent'anni, con versamento di sessanta rate semestrali, costanti, successive e posticipate scadenti alla data del 30 giugno e del 31 dicembre di ogni anno di ammontare pari a euro 5.101,95 (cfr. art. 3 contratto); - l'acquirente si impegnava a migliorare e a condurre direttamente il fondo in conformità alle indicazioni di , nonché a mantenerne la consistenza Pt_1 patrimoniale;
- il contratto prevedeva, all'art. 7, primo comma, che “Le parti convengono espressamente che il contratto si risolverà di diritto ai sensi dell'art. 1456 c.c. qualora l'acquirente risulti moroso nel pagamento di due rate del prezzo ovvero risulti inadempiente rispetto ad altre obbligazioni dallo stesso assunte nei confronti di o garantita da per finanziamenti diretti o fideiussioni e regolate da specifici contratti Pt_1 Pt_1 connessi alla presente vendita con patto di riservato dominio. In tal caso le rate di prezzo già versate saranno ritenute da a titolo di indennizzo, salvo in ogni caso il risarcimento del danno”; - parte acquirente si era Pt_1 resa inadempiente, risultando morosa nel pagamento delle rate di prezzo per più di due rate, non avendo corrisposto, tra le altre, le rate semestrali venute a scadenza negli anni 2018, 2019, 2020, 2021 e 2022. aggiungeva che il convenuto si era reso gravemente inadempiente anche ad altre obbligazioni assunte Pt_1 con il contratto, in quanto nell'ambito del procedimento introdotto con istanza in data 9 settembre 2019, nel pagina 2 di 8 richiedere l'autorizzazione al trasferimento dei diritti acquisiti con il contratto in favore della
[...]
” (della quale lo stesso convenuto era socio amministratore), era stato accertato che: Parte_4
- a carico del Sig. risultava essere stata pronunziata in data 7 febbraio 2018 una sentenza di condanna CP_1 definitiva per il reato di cui all'art. 2 D. Lgs. 74/2000 e per il reato di cui all'art. 416 c.p.;
- il Sig. in sede di presentazione della domanda aveva omesso di dichiarare la esistenza della predetta CP_1 condanna, e ciò sebbene la dichiarazione sia stata resa ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 46 e 47 DPR
445/2000;
- il Sig. si trovava in stato di detenzione domiciliare;
CP_1
- il Sig. non conduceva personalmente i terreni, avendo ceduto la conduzione degli stessi, senza il CP_1 consenso di , alla società agricola Roberta, e avendo ceduto a tale società il contratto oggetto di causa e Pt_1 tutti i relativi diritti;

- il Sig. aveva perso la qualifica di qualifica di imprenditore agricolo a titolo principale;
CP_1
- il Sig. aveva ceduto a terzi la propria quota di partecipazione nella società agricola CP_1 Pt_4
Chiedeva pertanto l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
1) in via principale, accertare l'inadempimento contrattuale del Sig. alle Controparte_1 obbligazioni di pagamento del corrispettivo stabilite nel contratto di vendita con patto di riservato dominio di cui in premessa e, per l'effetto accertare e dichiarare, ai sensi dell'art. 1456 c.c. e dell'art. 7 del contratto di cui è causa, la intervenuta risoluzione di diritto del contratto di compravendita con patto di riservato dominio stipulato per atto pubblico Notaio Dr. in data 21 luglio 2008, rep. 180.285 e racc. Persona_1
13.280, registrato a Faenza il 31.07.2008 al n. 2989 Serie 1T e trascritto a Ravenna il 01.08.2008 al n. 17232
RG e n. 10294 Reg. Part;
in subordine accogliere la domanda ai sensi dell'art. 1453 e dell'art. 1455 c.c.;
2) sempre in via principale, accertare l'inadempimento contrattuale grave del convenuto alle obbligazioni di cui al citato contratto sopra richiamate, agli obblighi di legge sopra richiamati e all'obbligo di correttezza e buona fede, e, per l'effetto, ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 1453 e 1455 c.c., dichiarare risolto il predetto contratto;

pagina 3 di 8 3) in ogni caso, condannare il convenuto alla restituzione del fondo sito in agro del Comune di Faenza località
Fossolo, meglio indicato e descritto nel richiamato contratto e censito nel nuovo catasto terreni del Comune di
Faenza, nel foglio 36 con i mappali: 69 – 70 – 71 – 150 – 153;
4) ordinare al competente Conservatore dei RR.II. di disporre, con esonero di ogni sua responsabilità, la trascrizione della sentenza e la sua annotazione a margine della trascrizione dell'atto pubblico di vendita con patto di riservato dominio di cui in premessa, e precisamente: contratto di compravendita con patto di riservato dominio stipulato per atto pubblico Notaio Dr. in data 21 luglio 2008, rep. Persona_1
180.285 e racc. 13.280, registrato a Faenza il 31.07.2008 al n. 2989 Serie 1T e trascritto a Ravenna il
01.08.2008 al n. 17232 RG e n. 10294 Reg.;
5) inoltre e comunque, dichiarare il diritto dell'Istituto attore al risarcimento dei danni subiti in conseguenza dei gravi e ripetuti inadempimenti alle obbligazioni contrattuali del convenuto e della risoluzione contrattuale nella misura indicata o in quella che risulterà all'esito della istruttoria;

6) dichiarare il diritto dell' attore, con statuizione di condanna del convenuto, al pagamento di Pt_1 un'indennità per l'uso e per il godimento del fondo da parte del convenuto sino alla data di notifica della citazione nella misura pari ai canoni annuali maturati e non pagati, oltre alla rivalutazione monetaria e agli interessi;
in subordine accogliere la domanda a titolo di risarcimento del danno. Dichiarare inoltre e comunque, con statuizione di condanna del convenuto, il diritto dell'Istituto al risarcimento del danno da inadempimento, da risoluzione contrattuale, da occupazione senza titolo e da ritardata restituzione del bene, in misura non inferiore a quella delle rate di prezzo non pagate dalla data di notifica della citazione sino alla data di rilascio, ovvero di quel diverso importo precisato in corso di causa o ritenuto dovuto all'esito della istruttoria, il tutto maggiorato di rivalutazione monetaria e di interessi;

7) in via istruttoria, ammettere le richieste istruttorie formulate nell'atto di citazione e nelle memorie ex art.
183, comma 6 c.p.c.;
Il convenuto si costituiva in data 12.09.2023, eccependo: - di avere eseguito tutti i pagamenti delle rate previste dal contratto, anche tramite terzi soggetti;
- le vicende penali che lo avevano interessato non costituivano motivo di risoluzione del contratto, in quanto aveva proseguito nella conduzione del terreno, anche tramite la società di persone di cui era socio al 95 % e aveva mantenuto le qualifiche richieste dalla legge;
- non pagina 4 di 8 sussisteva alcun diritto di al risarcimento del danno, posto che le rate erano state pagate e non vi era Pt_1 alcun inadempimento agli obblighi contenuti nel contratto. Chiedeva pertanto il rigetto della domanda.
La causa era istruita mediante produzione documentale ed era trattenuta in decisione, previa concessione dei termini ex art. 190 cpc.
Nel merito, la domanda proposta da parte attrice è fondata per le ragioni e nei limiti di seguito esposti.
L' ha prodotto in giudizio (cfr. doc.3) copia del contratto di vendita con patto di riservato dominio Pt_1 concluso il 21.07.2008 tra l'istituto attore e il convenuto, che prevede espressamente, all'art. 7, la risoluzione di diritto qualora l'acquirente risulti moroso nel pagamento di due rate del prezzo con diritto dell' di ritenere Pt_1 le rate già versate, a titolo di indennizzo, “salvo in ogni caso il risarcimento del danno”.
L' ha allegato, anche nelle memorie ex art. 183 VI comma n.1 cpc, l'inadempimento del convenuto che Pt_1 ha omesso di versare oltre due rate di prezzo, e precisamente sei rate di prezzo (oltre a quella in scadenza nell'anno 2020), risultando moroso di euro 33.557,51 (come da estratto conto posizione 066R/01453 al
15/11/2022, cfr. doc. 16), pari a circa un sesto del prezzo complessivo pattuito tra le parti e, in ogni caso, a un importo non inferiore a n. 6 rate di prezzo.
Parte convenuta non ha assolto all'onere posto a suo carico ex art. 2697 c.c. di provare il fatto estintivo della domanda attorea rappresentato dall'avvenuto pagamento, in quanto:
- il pagamento documentato del 23/12/2022 (doc. 6 del fascicolo di parte convenuta) risulta eseguito successivamente alla notifica dell'atto di citazione (3.11.2022) e, a fronte della domanda di risoluzione, non può tenersene conto in virtù dell'art. 1453, ultimo comma, c.c. secondo cui “dalla domanda di risoluzione
l'inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione”;
- l'operazione di bonifico del 28/11/2019 (doc. 4 del fascicolo del convenuto) non è idonea a provare il pagamento della rata di prezzo contestata come non pagata da trattandosi di un estratto conto di conto Pt_1 corrente bancario da cui non risulta il nome del beneficiario, ma un codice identificativo di un bonifico non prodotto in giudizio, mentre l'importo di euro 5.152,40 non corrisponde alla rata prevista dal contratto (euro
5.101,95). ha poi lealmente dato atto (e documentato cfr. doc. 16) che i pagamenti in data 16/12/2021 e 21/12/2021, Pt_1 nonché in data 30.06.2019 (di cui ai docc. nn. 5 e 10 del fascicolo del convenuto) sono stati ricevuti e pagina 5 di 8 correttamente già imputati a pagamento delle rate 25 (I semestre 2021), 26 (II semestre 2021) e n. 21, I semestre 2019.
Ciò detto - e a prescindere dalla questione oggetto di contestazione, inerente all'effetto liberatorio dei pagamenti non contestati da come eseguiti dalla soggetto terzo rispetto Pt_1 Parte_5 all'acquirente con riservato dominio, in data 13.06.2018 (per l'importo di euro 5.101,95, doc. 3 fascicolo e in data 13.09.2018 (per l'importo di euro 10.203,90, cfr. doc. 2 fascicolo - il convenuto CP_1 CP_1 risulta inadempiente a tre rate di prezzo al momento della notifica dell'atto introduttivo dell'odierno giudizio con cui ha dichiarato di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa, di cui all'art. 1456 comma 2 Pt_1
c.c.
Deve quindi essere dichiarata la risoluzione di diritto del contratto in oggetto, ai sensi dell'art. 1456 c.c., restando sottratta al sindacato giudiziale ogni valutazione sulla gravità dell'inadempimento ed avendo parte attrice dichiarato, nell'atto di citazione, di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto (cfr. tra tante Cass. 02.10.2014, n. 20854).
In considerazione dell'accoglimento della domanda di risoluzione ex art. 1456 c.c., non è necessario valutare la sussistenza degli ulteriori inadempimenti contestati da inerenti alle vicende penali del sig. non Pt_1 CP_1 comunicate ad che avrebbero comportato l'impossibilità di contrarre con la pubblica amministrazione e Pt_1 di condurre il fondo oggetto di compravendita.
L'effetto risolutivo opera a decorrere dal momento in cui l' ha comunicato di volersi avvalere della Parte_1 clausola concordata, in virtù del disposto dell'art. 1456, II comma, c.c., e, quindi, nella specie dal momento della notifica dell'atto di citazione introduttivo del presente giudizio (notificato il 03.11.2022).
Alla luce della intervenuta caducazione del titolo legittimante la detenzione dell'immobile, il convenuto deve essere condannato all'immediato rilascio del fondo in favore dell' . Pt_1
Riguardo alle ulteriori domande proposte da parte attrice, deve rilevarsi l'art. 7 del contratto prevede che, a fronte della risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c., “le rate di prezzo già versate saranno ritenute da a Pt_1 titolo di indennizzo, salvo in ogni caso il risarcimento del danno”.
La pronuncia di risoluzione con effetto ex tunc comporta che il permanere della detenzione dell'immobile da parte del sig. determini per un danno risarcibile per l'occupazione senza titolo del terreno che CP_1 Pt_1
pagina 6 di 8 può ritenersi corrispondente all'importo di euro 15.305,85, da rivalutarsi all'attualità (trattandosi di debito di valore), pari alle tre rate scadute e non pagate sino alla data di notifica dell'atto di citazione (escluse le ulteriori tre rate che, seppur pagate da soggetto estraneo al contratto, sono state accettate e non restituite), oltre Pt_1 all'importo di euro 10.203,90 annuali sino alla data del rilascio e interessi legali sino al soddisfo.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, nei limiti dei parametri di cui al d.m. n.
55/2014, e successivi aggiornamenti, tenuto conto del valore della domanda (scaglione tra euro 52.001 ed euro
260.000) e dell'attività in concreto svolta.


PQM


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) dichiara l'avvenuta risoluzione per inadempimento del contratto di vendita con patto di riservato dominio - avente ad oggetto il fondo sito in agro del Comune di Faenza, località Fossolo, come descritto p. 2 della citazione e come indicato nell'atto pubblico Notaio Dr. in data 21 luglio 2008, rep. Persona_1
180.285 e racc. 13.280, registrato a Faenza il 31.07.2008 al n. 2989 Serie 1T e trascritto a Ravenna il
01.08.2008 al n. 17232 RG e n. 10294 Reg. Part - stipulato fra l' Controparte_2
e , per effetto della clausola risolutiva espressa contenuta
[...] Controparte_1 nell'art. 7;
2) condanna all'immediato rilascio in favore dell' del fondo oggetto di causa Controparte_1 Pt_1 sopra indicato;

3) ordina al competente Conservatore dei RR.II. di disporre, con esonero di ogni sua responsabilità, la trascrizione della sentenza e la sua annotazione a margine della trascrizione dell'atto pubblico di vendita con patto di riservato dominio di cui in premessa, e precisamente: contratto di compravendita con patto di riservato dominio stipulato per atto pubblico Notaio Dr. in data 21 luglio 2008, rep. 180.285 e Persona_1 racc. 13.280, registrato a Faenza il 31.07.2008 al n. 2989 Serie 1T e trascritto a Ravenna il 01.08.2008 al n.
17232 RG e n. 10294 Reg.;
4) condanna al risarcimento del danno in favore di per Controparte_1 Pt_1
l'occupazione senza titolo del terreno che quantifica nell'importo di euro 15.305,85, da rivalutarsi all'attualità
pagina 7 di 8 sino alla data di notifica dell'atto di citazione e nell'importo di euro 10.203,90 annuali sino alla data del rilascio, oltre interessi legali sino al soddisfo;

5) condanna parte convenuta alla rifusione delle spese del giudizio in favore dell' , liquidate in Pt_1 complessivi euro 7.052,00, oltre euro 759,00 per spese non imponibili, iva, cpa e spese generali come per legge.
Roma 20.10.2025 Il Giudice
NT NO
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