N. R.G. 8008/2025
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
Ottava Sezione Civile
Il Tribunale in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Marco Ciccarelli Presidente rel. dott. Andrea De Magistris Giudice dott. Simonetta Rossi Giudice
all'esito dell'udienza del 20.5.2025 nel procedimento per reclamo iscritto al n. r.g. 8008/2025 promosso da:
MONFALCONE N. 157 , rappresentato e Parte_1 Pt_2
difeso dall'avv. ALLERI MANUELA C.F._1
RECLAMANTE contro rappresentato e difeso dall'avv. CAMMERA FORTUNATA MERCEDES Controparte_1
) C.F._2
RECLAMATO
Ha emesso la seguente
ORDINANZA
premesso
• con ricorso depositato il 15.4.25 il VIA Parte_1
MONFALCONE N. 157 - propone reclamo ex art. 669-terdecies c.p.c. avverso il Pt_2
provvedimento di rigetto del ricorso ex art. 700 c.p.c. con cui aveva chiesto di:
a) ordinare a lo smontaggio della tettoia posta sul terrazzo di VI Controparte_1
piano di sua proprietà, per consentire l'esecuzione di opere condominiali;

b) consentire al – e, per esso, all'impresa appaltatrice incaricata dei lavori Parte_1
– di accedere all'unità immobiliare del sita al VI piano e di eseguire le CP_1
Pagina 1 opere di rifacimento della pavimentazione del terrazzo secondo le modalità indicate nel capitolato d'appalto;
c) consentire al – e, per esso, all'impresa appaltatrice incaricata dei lavori Parte_1
– di eseguire le opere di rifacimento della pavimentazione del balcone sito al V piano, di proprietà del ovvero di ordinare al di eseguire in CP_1 CP_1
proprio tali lavori per mezzo di impresa di sua fiducia;

d) ordinare al la liberazione del terrazzo di VI piano e del balcone di V piano CP_1
dai beni e manufatti ivi presenti, per il tempo necessario all'esecuzione delle opere sopra indicate.
• Con l'ordinanza di rigetto qui reclamata il giudice ha ritenuto:
o quanto alle domande di cui ai punti b) e c), che non sussistesse il fumus di fondatezza perché il non aveva deliberato alcunchè in merito Parte_1
all'esecuzione delle opere private sui balconi;

o quanto alle domande di cui ai punti a) e d), che l'accesso ai balconi di proprietà privata non era necessario per eseguire le opere sulla facciata deliberate dal
, poiché per tali opere era stato allestito un ponteggio. Parte_1
• Il pone a fondamento del reclamo i seguenti rilievi: Parte_1
o l'assemblea condominiale non avrebbe potuto deliberare l'esecuzione di lavori sulle parti private (una eventuale delibera sul punto sarebbe stata affetta da nullità);
o le opere di rifacimento della pavimentazione di terrazzo e balcone (parti private) sono tuttavia necessarie per la corretta esecuzione delle opere condominiali di rifacimento dei frontalini (e per la conservazione delle opere già eseguite);
o il , quindi, può agire in giudizio (come ha fatto con il presente Parte_1
procedimento cautelare) per obbligare il all'esecuzione delle opere sulle Parte_1
parti di proprietà esclusiva;

o il nel corso del procedimento cautelare, ha eseguito alcuni lavori CP_1
minimali sulla pavimentazione dei propri balcone e terrazzo (sigillatura di alcune fughe), così implicitamente riconoscendo l'esistenza pregressa di problematiche infiltrative, comunque non risolte da tali interventi.
Pagina 2 • chiede il rigetto del reclamo. Controparte_1
OSSERVA
1. Va rilevato che, come dichiara il Condominio nel ricorso per reclamo, l'impresa appaltatrice
“Fin-Decor ha già provveduto a rifare i frontalini delle solette balconi-terrazzi e relativi sotto-balconi, il cornicione e relativo sotto-cornicione inerenti alle proprietà . CP_1
Non è chiaro se il insista in questa sede anche per l'accoglimento della Parte_1
domanda cautelare di liberazione del terrazzo e del balcone del resistente per consentire lo svolgimento delle opere condominiali (punto a sopra indicato). Il reclamante, infatti, pur non riproponendo questa domanda nelle conclusioni del reclamo, deduce che il CP_1
“seppur abbia in effetti smontato la tettoia, abbia riposto i vari elementi sul suo terrazzo, contravvenendo nuovamente all'obbligo di liberazione dei balconi/terrazzi”; e “si rende pertanto necessario, a maggior ragione, che il resistente si preoccupi di procedere con la liberazione completa del suo terrazzo e del suo balcone”. Tale domanda comunque, ove proposta, va respinta per difetto di periculum in mora, perché le opere appaltate dal condominio all'impresa Fin-Decor sono state completate. Inoltre, e in ogni caso, non è provato che i pochi mobili asseritamente presenti sul terrazzo del limitino lo CP_1
spazio di lavoro o comunque ostacolino l'esecuzione delle opere di rifacimento dei frontalini e delle solette dei balconi, per le quali – come rilevato nell'ordinanza reclamata –
è stato istallato un ponteggio. La domanda di liberazione di terrazzo e balcone al fine di eseguire il rifacimento delle pavimentazioni va, invece, esaminata dopo le domande di cui ai punti b) e c).
2. Il Condominio chiede di accedere, tramite l'impresa incaricata dei lavori, all'unità immobiliare del ubicata al VI piano “e di eseguire le opere per cui vi è causa sul CP_1
terrazzo di sua proprietà, consistenti nel rifacimento della pavimentazione…”. Questa domanda è stata respinta dal giudice del primo grado cautelare perché il non Parte_1
ha deliberato l'esecuzione dei lavori di pavimentazione del lastrico solare e dei balconi.
Nell'ordinanza reclamata si osserva che gli interventi sui balconi sono menzionati soltanto nella Sezione B del Capitolato, e precisamente nella descrizione delle “opere da eseguire”; si rileva però che “dalla lettura del verbale dell'assemblea del 3 aprile 2024 risulta tuttavia che i condomini hanno espressamente rinviato la discussione sull'esecuzione delle “opere private sui balconi” alla prossima assemblea e nella successiva deliberazione del 4 luglio
Pagina 3 2024 tale argomento non è più stato inserito nell'Ordine del Giorno”. Dunque, in estrema sintesi, il non può chiedere un provvedimento cautelare per eseguire opere Parte_1
che non ha mai deliberato. Questa conclusione è oggetto di reclamo: il Parte_1
sostiene infatti che mai l'assemblea avrebbe potuto deliberare l'esecuzione di lavori su parti di proprietà privata, quali le pavimentazioni di balconi e terrazzi: “L'assemblea condominiale tenutasi in data 3.04.2024, infatti, ha correttamente deliberato esclusivamente sulle opere di sua competenza, ovvero approvando l'esecuzione degli interventi attinenti ai frontalini delle solette balconi-terrazzi e relativi sotto-balconi, il cornicione e relativo sotto-cornicione. Un'eventuale deliberazione che approvasse i lavori sulle parti private, d'altro canto, sarebbe stata affetta da nullità” (reclamo p. 2). Il
invoca l'applicazione analogica dell'art. 843 c.c. e afferma che “Stante il rifiuto Parte_1
del condomino a prestare il consenso per l'esecuzione di un'opera pacificamente necessaria per la corretta esecuzione dell'appalto condominiale, risulta corretta la proposizione dell'azione ex art. 700 c.p.c., in linea con quanto stabilito sul punto dalla giurisprudenza di merito, la quale ha precisato che il Condominio, per obbligare il condomino all'esecuzione di opere sulle parti private, deve agire in giudizio contro il titolare del bene, affinché sia il giudice ad obbligarlo ad eseguire le opere in questione”.
3. Questa impostazione difensiva, che accomuna – indebitamente, come si dirà – le opere di pavimentazione del terrazzo e quelle di pavimentazione del balcone è in chiaro contrasto con quanto il aveva sostenuto nel primo grado cautelare. Si legge, infatti, a p. Parte_1
5 del ricorso ex art. 700: “Trattandosi di parziale lastrico solare e mostrando pavimentazione continua con le altre proprietà, il suo rifacimento non dipende dalla volontà del proprietario dell'unità immobiliare, bensì dalla decisione assembleare. Ai sensi dell'art. 1126 del Codice Civile, infatti, le opere sul lastrico solare di uso esclusivo sono di competenza condominiale;
parte resistente, pertanto, dovrà soltanto consentire l'accesso alla porzione di terrazzo di sua proprietà, affinché l'impresa incaricata possa svolgere le lavorazioni deliberate”. In altri termini, il , preso atto di non aver mai Parte_1
deliberato i lavori di rifacimento della pavimentazione del lastrico solare, con l'odierno reclamo ha radicalmente mutato la linea difensiva, invocando l'art. 843 c.p.c. anche con riferimento alle opere di pavimentazione del terrazzo-lastrico solare e sostenendo che, in virtù di questa norma, il può essere obbligato all'esecuzione di opere sulle parti Parte_1
di sua esclusiva proprietà.
Pagina 4 4. Con riferimento al terrazzo-lastrico solare la “nuova” impostazione è radicalmente errata, perché – come aveva correttamente sostenuto il in primo grado – le opere di Parte_1
ricostruzione del lastrico vanno deliberate e sono di competenza condominiale, con ripartizione della relativa spesa secondo le proporzioni di cui all'art. 1126 c.c. Tuttavia, nel caso di specie, come esattamente rilevato dal primo giudice (e non contestato dal reclamante), tali opere di rifacimento non sono state mai deliberate. Con la conseguenza che il non può agire, in sede cautelare od ordinaria, per obbligare il singolo Parte_1
condomino che ha l'uso esclusivo del lastrico a concedere l'accesso.
5. Va ulteriormente rilevato che il contratto di appalto (doc. 6 ) prevede che non Parte_1
sono oggetto di appalto le opere di rifacimento delle pavimentazioni balconi e terrazzi- lastrici solari (p. 1). Il contratto prevede che, prima di eseguire le opere contrattualizzate
(frontalini e sottofondi) doveva essere fatto un sopralluogo per verificare lo stato delle pavimentazioni e che i proprietari esclusivi di tali pavimentazioni erano tenuti a prestare garanzia per pregiudizi che potessero derivare ai lavori condominiali dallo stato delle proprie pavimentazioni, manlevando DL e impresa esecutrice. Una tale responsabilità, peraltro, prima ancora che dalla richiamata clausola contrattuale discende dalla previsione dell'art. 2051 c.c.
6. Con riferimento alla pavimentazione del balcone di V piano vanno fatte diverse considerazioni. Infatti, i balconi aggettanti, che sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio – non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani. I balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono (v. Cass. 13509/12). Ne consegue che le opere di rifacimento della pavimentazione del balcone di proprietà esclusiva di non CP_1
avrebbero potuto essere deliberate dal . Rispetto a queste opere il Parte_1
, non potendo deliberare il rifacimento della pavimentazione, può agire nei Parte_1
confronti del per obbligarlo a eseguirle, laddove si tratti di opere necessarie per Parte_1
la conservazione delle parti condominiali. Ed è questa, infatti, la (nuova) impostazione difensiva del reclamante, il quale sostiene che il rifacimento delle pavimentazioni del
è necessario a tutelare il bene condominiale, in particolare i sottofondi e i CP_1
Pagina 5 frontalini appena rifatti dall'impresa. Si legge, infatti, a p. 4 del reclamo, che “il mancato rifacimento della relativa pavimentazione rischia di rovinare immediatamente ed irrimediabilmente le opere condominiali appena svolte”.
7. Tuttavia, questa esigenza non può essere tutelata in via cautelare attraverso il ricorso allo strumento atipico di cui all'art. 700 c.p.c. Il , infatti, paventa che da un bene di Parte_1
proprietà altrui (il balcone del possa derivare un pregiudizio grave alla cosa che CP_1
forma oggetto del suo diritto (i sottofondi e i frontalini condominiali); e chiede che sia ordinato al convenuto (o consentito allo stesso ricorrente) di eseguire il rifacimento della pavimentazione, ritenuto opera idonea a ovviare al pericolo. In questa prospettiva, il avrebbe dovuto proporre una denuncia di danno temuto, ai sensi dell'art. Parte_1
1172 c.c., azione rispetto alla quale sussistono (astrattamente) tutti i presupposti. Ne consegue l'inammissibilità, per difetto di “residualità”, della domanda cautelare proposta ai sensi dell'art. 700 c.p.c. per ottenere i provvedimenti necessari a ovviare il pericolo.
8. Va ulteriormente rilevato che, quand'anche si ritenesse ammissibile l'azione ex art. 700, essa dovrebbe essere respinta nel merito per difetto di fumus boni iuris. La domanda del
, infatti, si fonda sull'assunto secondo cui vi sarebbe rischio di infiltrazioni Parte_1
provenienti dalla pavimentazione del balcone del L'azione di merito che il CP_1
intende proporre è, dunque, quella di condannare il convenuto all'esecuzione Parte_1
delle opere necessarie a porre fine a tali infiltrazioni. Tuttavia, i documenti prodotti in giudizio non consentono di affermare con ragionevole grado di probabilità che le infiltrazioni lamentate provengano dalla pavimentazione del balcone del convenuto. Sul punto, infatti, si contrappongono due differenti prospettazioni tecniche: da un lato, la relazione (doc. 13 ), secondo cui “La pavimentazione risulta avere delle CP_2 Parte_1
problematiche conservative (alcune piastrelle risultano essere crepate e/o staccate dal supporto); Non si riesce a stabilire l'eventuale presenza di strato impermeabilizzante sotto la pavimentazione ad oggi in opera sul balcone (vista l'epoca realizzativa dell'opera, si ipotizza la presenza di uno strato impermeabilizzante non più idoneo)”; e che afferma la presenza di “problematiche di tenuta idrica relative alla pavimentazione balcone
(infiltrazioni di acqua), le quali danneggiano i frontalini e sottobalconi in corrispondenza del balcone stesso”. Dall'altro, la relazione IC (doc. 8 , nella quale si dà conto CP_1
dell'intervento di sigillatura delle fughe eseguito sulla pavimentazione del terrazzo, intervento che “ha sanato completamente la problematica scongiurando qualsiasi
Pagina 6 infiltrazione d'acqua ai piani inferiori attraverso eventuali infiltrazioni dal pavimento dei balconi”. Il tenore di questi accertamenti (lo stesso perito nominato dal si Parte_1
esprime in termini dubitativi circa la presenza e lo stato di impermeabilizzazione sotto il pavimento del balcone, come emerge dalle locuzioni sopra sottolineate) non consente di affermare la verosimile fondatezza del diritto che il intende azionare. Infatti, Parte_1
per accertare la persistente esistenza di infiltrazioni e la loro provenienza dal balcone del si rendono necessari approfondimenti tecnici da svolgere in un giudizio di CP_1
merito.
9. Le domande cautelari proposte dal devono quindi essere disattese: sia quella Parte_1
volta a consentire l'esecuzione delle opere di rifacimento della pavimentazione del terrazzo-lastrico solare (opera mai deliberate dal ), sia quella diretta a ottenere Parte_1
il rifacimento della pavimentazione del balcone (per difetto di residualità dello strumento cautelare attivato e comunque, anche in questo caso, per difetto di fumus della domanda di merito prospettata). Il reclamo deve, pertanto, essere integralmente rigettato. L'ultima domanda, con cui il Condominio chiede ordinarsi al di sgomberare il terrazzo e il CP_1
balcone dalla masserizie ivi presenti va, evidentemente, respinta perché meramente strumentale alle domande di rifacimento delle pavimentazioni.
10. Le spese del presente procedimento di reclamo vanno poste interamente a carico del
. Esse si liquidano come segue, sulla base delle tabelle di cui al DM 147/2022, Parte_1
tenendo conto del grado di complessità della controversia, delle questioni trattate e del pregio dell'attività difensiva, desunto anche dalle tecniche redazionali degli atti:
• fase di studio € 1.175
• fase introduttiva € 851
• fase di decisione € 1.202
E dunque in totale € 3.228, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Si dà atto che, per effetto della presente decisione, sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1-quater d.p.r. 115/2002 per il versamento dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1-bis d.p.r. 115/2002.
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P.Q.M.


Visti gli artt. 700 e 669-terdecies c.p.c.,
rigetta il reclamo;

condanna il Controparte_3
all'integrale rimborso dele spese del procedimento in favore di Controparte_1
liquidandole in € 3.228, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Torino, 2 giugno 2025
Il Presidente est.
Marco Ciccarelli
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