N. R.G. 15130/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 15130/2024
All'udienza del 10 novembre 2025, innanzi al dott. Santo Sutera, sono comparsi i procuratori delle parti.
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da note depositate e riportandosi a tutti i rispettivi scritti difensivi e chiedono che la causa venga decisa. Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Santo Sutera
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Santo Sutera, alle ore 15.45, ha pronunciato ex art. 281
sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 15130/2024 promossa da:
nato a nato ad [...] il [...], C.F.: e Parte_1 C.F._1 Pt_2
, C.F: , nato a [...] il [...], rappresentati e difesi
[...] C.F._2
dall'Avv. Francesco Todaro per mandato in atti;

ATTORI
contro
, C.F. , in persona del suo Controparte_1 P.IVA_1
amministratore e legale rappresentante pro-tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Aurelio
Romanelli per mandato in atti.
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
OGGETTO: Impugnativa delibera condominiale.
pagina 2 di 7 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione regolarmente notificato, i sigg. e hanno citato Parte_1 Parte_2
in giudizio il , chiedendo che venisse accertata e dichiarata Controparte_1
l'annullamento delle delibere assembleari del 6 novembre 2023 formulando le seguenti domande:
“accertare e dichiarare l'omessa rituale convocazione ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c. per avere
l'amministratore:

1.1 redatto il primo o.d.g. senza precisare l'argomento di discussione ovvero
l'esame ed approvazione dei rendiconti di gestione ed;

1.2 convocato l'assemblea Per_1 Per_2
per l'esame e approvazione di rendiconti non ancora definiti nei cinque giorni antecedenti alla prima
convocazione; 2) accertare e dichiarare l'annullabilità della deliberazione sul primo o.d.g. per
l'assoluta carenza dei requisiti dall'art. 1130 bis c.c. del rendiconto condominiale per la mancanza del
registro di contabilità e della nota sintetica esplicativa;
3) accertare e dichiarare la nullità della
transazione sottoscritta dal dott. con l'avv. Aurelio Romanelli con l'ex amministratore Controparte_2
per violazione degli artt. 1711 e 1131 c.c. e, per l'effetto, dichiarare non dovute dai Controparte_3
ricorrenti le relative somme”.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 27 gennaio 2025, si è costituito il convenuto, contestando le circostanze rappresentate dagli attori e chiedendo il rigetto delle CP_1
domande formulate.
La causa, istruita sulla scorta della documentazione versata in atti dalle parti, all'udienza odierna è stata posta in decisione previa discussione orale della stessa.
All'esito della detta istruttoria, si ritiene fondata la domanda di annullamento della delibera di cui al primo punto dell'ordine del giorno del 6 novembre 2023, mentre risultano in fondati gli ulteriori motivi di impugnazione formulati dagli attori.
Preliminarmente va rigettato il motivo di impugnazione relativo al difetto dell'avviso di convocazione,
come formulato dagli attori. pagina 3 di 7 Sul punto, in conformità alla giurisprudenza di merito e di legittimità, si rileva che la partecipazione all'assemblea comporta la sanatoria del vizio derivante dalla tardiva od omessa convocazione se il condomino non contesta tale situazione;
diversamente, se la sua comparizione è volta a far valere la situazione di irregolarità, egli conserva la possibilità di ricorrere all'impugnazione.
A tale conclusione si giunge considerando che la legittimazione a domandare l'annullamento della delibera per vizi relativi al procedimento di convocazione spetta, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 c.c.,
unicamente al singolo avente diritto che sia stato pretermesso o tardivamente convocato, atteso che l'interesse del condomino che faccia valere un vizio di annullabilità, e non di nullità, di una deliberazione dell'assemblea, non può ridursi al mero interesse alla rimozione dell'atto, ovvero ad un'astratta pretesa di sua assoluta conformità al modello legale, ma deve essere espressione di una sua posizione qualificata, diretta ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che quella delibera genera quanto all'esistenza dei diritti e degli obblighi da essa derivanti, con la conseguenza che la delibera assembleare è annullabile sulla base del giudizio riservato al soggetto privato portatore di quella particolare esigenza di funzionalità dell'atto collegiale tutelata con la predisposta invalidità.
Premesso ciò, si rileva che l'annullabilità della delibera assembleare per mancata comunicazione dell'avviso di convocazione o per vizi dello stesso, non può essere fatta valere allorché il condomino,
nei cui confronti la comunicazione è stata omessa o risulti viziata, sia presente in assemblea, dovendosi presumere che lo stesso ne abbia avuto comunque notizia, rimanendo l'eventuale irregolarità della sua convocazione conseguentemente sanata, di guisa che il condomino, partecipando all'assemblea senza far valere invalidità poste a protezione del suo interesse ad una consapevole partecipazione alla delibera, dimostra, con un comportamento univoco, che l'inosservanza della disciplina legislativa non ha inciso su tale interesse e, in definitiva, presta acquiescenza.
Pertanto, in tema di impugnazioni di delibere condominiali vige il principio secondo cui la presenza del condomino all'assemblea, sana una convocazione omessa, tardiva o incompleta, in quanto la pagina 4 di 7 deliberazione assembleare è annullabile ex art. 66 disp. att. c.c. solo su istanza dei condomini dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
Nel caso in esame gli odierni attori erano presenti all'assemblea in oggetto e hanno discusso i singoli punti posti all'ordine del giorno.
Consegue che tale motivo di impugnazione non può essere accolto.
Invero, si ritiene fondato il motivo di impugnazione relativo all'assenza del registro di contabilità in allegato al rendiconto approvato con la delibera in oggetto.
L'art. 1130 bis c.c. annovera il registro di contabilità tra gli elementi essenziali del rendiconto condominiale, assieme al riepilogo finanziario e alla nota sintetica esplicativa.
La ratio di tale norma è quella di garantire la chiarezza e l'intellegibilità del rendiconto da parte dei singoli condomini.
Sul punto la Corte di Cassazione con l'Ordinanza 20 dicembre 2018 n. 33038, ha statuito che la mancanza di uno di tali elementi, violando i detti principi di chiarezza ed intelligibilità del rendiconto,
lo vizia in modo da rendere invalida la relativa delibera di approvazione.
Dall'analisi del rendiconto in oggetto, emerge che lo stesso non sia fornito del detto registro di contabilità, né della nota sintetica, ex lege previsti.
Né tale circostanza è stata contestata o confutata in alcun modo dal convenuto. CP_1
Ne consegue che la delibera di approvazione del detto rendiconto deve essere annullata.
Infine, va rigettato l'ulteriore motivo di impugnazione relativo al terzo punto dell'ordine del giorno.
Preliminarmente deve osservarsi che il che impugna la delibera assembleare poiché ritenuta CP_1
illegittima, deve assolvere all'onere della prova, previsto come principio di ordine generale nell'ordinamento giuridico ex art. 2967 c.c., non solo della circostanza lamentata, ovvero sia che la pagina 5 di 7 delibera sia contraria ai principi di legge previsti per il quorum deliberativo, abbia deliberato contro le maggioranze di legge secondo la natura degli ordini del giorno posti in discussione, o provveda a decidere in ambiti sottratti alla propria competenza, e ciò secondo gli artt. 1135, 1136 e 1137 c.c., ma anche dell'ulteriore circostanza, rappresentata dal danno economico subito per effetto della delibera assembleare presa non in conformità della legge, danno economico riverberatosi nel patrimonio del condomino impugnante che deve essere oggetto di espressa quantificazione da parte di quest'ultimo.
Tale valutazione si rende necessaria al fine di porre in luce quell'orientamento giurisprudenziale che vieta di proporre impugnative di delibere assembleari, impugnative che si ripercuotono negativamente sull'andamento dell'intera vita dei condomini impedendone il libero raggiungimento dei fini previsti per l'utilità comune, che non hanno il fine di apportare un interesse concreto all'intera collettività, e tale interesse deve essere oggetto di valutazione economica e deve essere anche apprezzabile e non meramente irrisorio.
Ne consegue dunque che va valutato, nel caso in esame, non solo l'assolvimento dell'onere della prova circa la ricorrenza dei vizi nel deliberato assembleare e del danno economico, ma anche la sussistenza,
in concreto, di un vero interesse ad agire in capo al condomino odierno attore (Cass. n. 6128/2017).
Ebbene sin da una attenta analisi dell'atto introduttivo del giudizio e di quelli successivi, è emerso che tali condizioni, posti alla base per l'accoglimento della domanda, che comporterebbe in parte qua l'annullamento della delibera assembleare, non sono stati assolti, e ciò va detto, in via preliminare, con particolare, riferimento al danno economico conseguente alla approvazione di cui in oggetto.
In secondo luogo, la delibera impugnata non contiene vizi riconducibili a quelli richiesti dalla normativa appena citata ai fini di procedere ad un eventuale annullamento, posto che, come altrettanto noto, il giudice non può sindacare il merito delle scelte dei condomini, ma la legittimità – la ricorrenza dei requisiti di legge affinchè la delibera assembleare sia legittima, ex art. 1136 c.c.
Consegue che tale motivo di impugnazione deve essere rigettato e la delibera impugnata ritenuta valida pagina 6 di 7 ed efficace.
In ordine alle spese del procedimento, considerata la reciproca soccombenza, vista l'istruttoria documentale e le questioni di fatto e di diritto esaminate, si ritiene di dovere compensare tra le parti le spese del giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:

1. Accerta e dichiara l'annullamento della delibera assunta dal convenuto in data 6 CP_1
novembre 2023, relativa al primo punto dell'ordine del giorno;

2. Rigetta le ulteriori domande formulate dagli attori, dichiarando valide le delibere assunte dal convenuto in data 6 novembre 2023, relative ai punti due e tre dell'ordine del CP_1
giorno;

3. Compensa tra le parti le spese del giudizio.
Così è deciso in Palermo, il 10 novembre 2025.
Il Giudice
dott. Santo Sutera
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