REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Bari
Terza sezione civile
La Corte, in composizione collegiale, nella persona dei seguenti Magistrati:
dott. Salvatore GRILLO Presidente dott.ssa Paola BARRACCHIA Consigliere avv. Michele TROISI Consigliere Ausiliario Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al R.G. 1290/2024 promossa da:
( ), rappresentato e difeso da se medesimo ed Parte_1 CodiceFiscale_1 elettivamente domiciliato in Bari, presso il proprio studio legale, alla Piazza Aldo Moro
n°37 appellante contro alla via Fanelli 211/B (P.I. ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante p.t., rappresentato e difeso dall'avv. Rocco COLANGELO, unitamente al quale è elettivamente domiciliato in Bari, alla Via M. Mirenghi n°52 appellato nonché contro
(C.F. ), in persona del Sindaco legale rappresentante p.t., CP_2 P.IVA_2 rappresentato e difeso dall'avv. Luisa AMORUSO, unitamente alla quale è elettivamente domiciliato in Bari, presso l'Avvocatura Comunale, alla via Principe Amedeo n°26. appellato ed appellante incidentale condizionato avente ad oggetto:
Pag. 1 a 13 appello avverso la sentenza n°3753/2024 emessa dal Tribunale di Bari il 9.9.2024 (Re- sponsabilità ex artt. 2049 - 2051 - 2052 c.c.), sulle conclusioni rassegnate dalle parti all'udienza del 5.11.2025.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione in data 22.4.2020, conveniva in giudizio il Parte_1
alla via Fanelli n°211/B, al fine di ottenere la condanna al risarci- Controparte_1 mento dei danni subiti per l'infiltrazione d'acqua e di umidità all'interno di due cantinole di sua proprietà, ubicate al piano interrato dello stabile condominiale, denominate “A”
(in catasto al fg. 114, part. 167 sub. 16) e “B” (in catasto fg. 114, part. 167 sub. 17).
Deduceva l'attuale appellante che le infiltrazioni provenivano dalla “soletta” con- dominiale, sottostante il marciapiede di via Fanelli, non coibentata a regola d'arte.
Instaurato il contraddittorio, si costituiva in giudizio il che chiedeva, CP_1 preliminarmente, di chiamare in causa del sostenendo che le lamentate CP_2 infiltrazioni provenivano dal sovrastante marciapiede pubblico e che, in conseguenza, nessun addebito poteva essere mosso all'Ente di gestione.
Più precisamente, il convenuto attribuiva al terzo chiamato in causa la responsa- bilità esclusiva dei fatti di causa, ritenendolo unico responsabile delle infiltrazioni di ac- qua ed umidità.
Nel merito, contestava ogni addebito e chiedeva il rigetto della domanda attorea.
A seguito della chiamata in causa, si costituiva in giudizio anche il CP_2
il quale eccepiva, preliminarmente, il proprio difetto di legittimazione passiva, so-
[...] stenendo di essere totalmente estraneo ai fatti di causa in quanto la P.A. non è tenuta a garantire l'isolamento dall'umidità dei locali sottostanti al marciapiede o dei fabbricati stessi, funzione che deve essere garantita dalla presenza di idonea intercapedine.
La P.A., inoltre, precisava di avere sempre manutenuto il tratto di marciapiede, sovrastante i locali oggetto di causa, e di non essere in alcun modo tenuta a risolvere i problemi derivanti dal mancato isolamento dei fabbricati dall'umidità, funzione che deve essere assolta dai proprietari.
A tal uopo, l'Amministrazione civica invocava l'applicazione delle norme dell'at- tuale Regolamento Edilizio, il quale pone a carico dei proprietari l'adozione di mezzi di isolamento atti ad evitare che l'umidità del sottosuolo si trasmetta alle fondazioni ed ai muri perimetrali degli edifici.
Pag. 2 a 13 Il processo di primo grado veniva istruito essenzialmente mediante l'espleta- mento di una C.T.U. tecnica, volta ad accertare l'esistenza dei lamentati danni e le cause degli stessi.
Con la sentenza qui gravata, il Tribunale di Bari rigettava la domanda, sostenendo che la causa dei danni era da ricondursi alla responsabilità esclusiva dell'attore che, in quanto proprietario di una cantinola abusivamente realizzata all'interno dell'intercape- dine condominiale, non poteva dolersi delle infiltrazioni d'acqua provenienti dal sotto- suolo e dal sovrastante marciapiede.
Avverso la decisione di primo grado propone appello il sig. , il Parte_1 quale si affida a più motivi di gravame, con i quali contesta la ricostruzione dei fatti e la declaratoria della sua responsabilità evidenziando di avere acquistato le due cantinole in perfetta buona fede e di essere del tutto ignaro che le stesse fossero state realizzate all'interno dell'intercapedine condominiale.
Si sono costituiti in giudizio il ed il che Controparte_3 CP_2 resistono all'appello e chiedono la conferma della sentenza impugnata.
La P.A. ha spiegato appello incidentale condizionato, con il quale ha riproposto la propria eccezione di carenza di legittimazione passiva, chiedendone la delibazione nel solo caso di accoglimento della domanda di risarcimento.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello, ad avviso della Corte, non è fondato.
Preliminarmente alla disamina dei motivi di gravame, è opportuno evidenziare le risultanze emerse dagli accertamenti tecnici, espletati nel corso del giudizio di primo grado, che hanno ben descritto la situazione di fatto esistente nel locale interrato del
, ove sono ubicate le due cantinole per cui è causa. CP_1
Il perito d'ufficio ha accertato che “I beni di proprietà attorea, oggetto di causa, sono costituiti da n. 2 piccoli vani adibiti a deposito situati al piano interrato dell'edificio condominiale (…); ai predetti locali si accede dallo spazio comune del livello interrato
(…) attraverso due distinte porte;
essi sono adiacenti (confinano lungo il lato più corto), hanno entrambi pianta rettangolare e misurano circa 1,50 x 3,50 il primo (cantinola A)
e 1,50 x 4,00 il secondo (cantinola B) con altezza pari a 3,70 metri. Sia l'osservazione dei luoghi (dimensioni, ubicazione, tipologia costruttiva) sia l'esame della documenta- zione tecnico/grafica allegata agli atti consultati (estratti dal fascicolo depositato presso
Pag. 3 a 13 il locale Ufficio Tecnico) evidenziano indiscutibilmente che entrambi i vani di cui qui si tratta avevano ab origine il ruolo di intercapedini perimetrali, zone preposte alla prote- zione delle murature e delle fondazioni del fabbricato dalle infiltrazioni provenienti dall'esterno, sia in senso verticale (acque meteoriche) sia in senso orizzontale (dal ter- rapieno stradale) (…). Per quanto, dunque, sia stata apportata una formale modifica alla destinazione d'uso con apposita pratica urbanistica (D.I.A. per frazionamento e va- riazione di destinazione d'uso depositata in data 08 luglio 2002 ed acquisita agli atti del
Comune di Bari al n. 15516, variante n. 23005 e conseguente introduzione in Catasto
Fabbricati in data 27 dicembre 2002), allo stato pratico i due ambienti hanno continuato ad espletare il ruolo originario per il quale erano stati realizzati, ovvero sono rimasti intercapedini del fabbricato” (cfr. C.T.U., pagg. 5 e 6).
Più specificamente secondo il consulente tecnico, dal momento che i due locali
“(…) sono delimitati da un lato dal terrapieno su via Fanelli ed in alto dal marciapiede che corre lungo detta via, è del tutto naturale che siano interessati da infiltrazioni pro- venienti dal suddetto terrapieno stradale e dalla soprastante porzione di marciapiede;

a riguardo vi è da dire che - con ogni probabilità - all'epoca della costruzione e fino ad una certa data successiva - l'intercapedine del fabbricato era dotata di grate di aera- zione, oggi completamente occluse, come evidenziano chiaramente la geometria ed i diversi colori delle mattonelle di cemento che si possono rilevare sul posto (…). Queste modifiche - che si ritrovano molto diffusamente nei livelli interrati di molti fabbricati risalenti agli anni Sessanta/Settanta del secolo scorso nella nostra città - se da un lato sono finalizzate ad aumentare la superficie disponibile dei locali interrati, dall'altro quasi sempre innescano, a causa della riduzione del ricambio d'aria in ambienti già natural- mente umidi e scarsamente arieggiati, un aumento dell'umidità relativa con comparsa di muffe, efflorescenze saline e, a lungo andare, ammaloramento degli elementi portanti in calcestruzzo. È possibile, anzi molto probabile, che in tali ambienti vi siano anche infiltrazioni di acqua piovana (dai marciapiedi) oppure orizzontali (dal terrapieno) giac- ché, come già detto, essi sono pur sempre delle intercapedini ed è del tutto naturale che le intercapedini siano umide e insalubri dato che il loro compito tecnico è proprio quello di intercettare e smaltire l'acqua e l'umidità che provengono dall'esterno (per questo motivo esse sono considerate "vani tecnici" e non superfici abitabili ed in esse trovano alloggiamento, altrettanto frequentemente, tubazioni ed impianti condominiali
Pag. 4 a 13 (per quanto - come detto - molto spesso vengano utilizzate per scopi differenti)” (cfr. pagg. 6 e 7).
Il C.T.U., infine, dopo avere individuato e descritto le cause delle infiltrazioni, ha ulteriormente chiarito che “Nel caso che ci riguarda, sembrerebbe pure che un tratto dell'intercapedine preesistente, in prosecuzione della cantinola "A" (a sinistra della porta di accesso), sia stata addirittura eliminato e la superficie corrispondente annessa allo spazio di manovra condominiale;
queste alterazioni dello stato originario, a prescindere dalla loro regolarità urbanistica o catastale, hanno lasciato prive le strutture condomi- niali di adeguata protezione dall'afflusso di acqua dal terrapieno stradale e dal marcia- piede e procurato, tra l'altro, anche i danneggiamenti di cui qui si sta discutendo” (cfr. pagg. 9 e 10).
La descrizione dei luoghi ha evidenziato, dunque, l'illegittima eliminazione, lungo tutta la via Fanelli, dell'intercapedine condominiale, parte della quale è stata destinata a spazio di manovra delle autovetture ed altra parte, appunto, alla realizzazione delle due cantinole.
Alla consulenza tecnica d'ufficio sono stati allegati gli elaborati tecnici relativi alla pratica amministrativa di cambio di destinazione d'uso del locale interrato.
Nello specifico è accaduto che tale , dante causa del sig. Persona_1 [...]
, con la D.I.A. del 4.7.2002 denunciò il cambio di destinazione d'uso con Parte_2 opere, da deposito ad autorimessa, del locale interrato del convenuto, che CP_1 all'epoca dei fatti era di sua proprietà esclusiva.
Nella “relazione tecnica descrittiva” del progetto (cfr. C.T.U., pag. 57), il tecnico progettista, incaricato dalla sig.ra , ebbe a dichiarare che “Lo spazio interno Per_1 al deposito, avente superficie utile di 367 mq sarà trasformato in box auto con corsia di manovra, spazi di viabilità ed accesso alla rampa carrabile disposti centralmente”.
Nella relazione di asseverazione (cfr. C.T.U, pag. 43) e nella nota di trasmissione degli elaborati tecnici (cfr. ibidem, pag. 47), il tecnico descrisse l'intervento rispettiva- mente come “ristrutturazione edilizia di piano interrato con cambio d'uso da deposito a box auto” e come “trasformazione di piano interrato ad uso deposito a box auto”.
A conclusione della propria relazione, infine, il progettista precisò “(…) che le opere in progetto sono conformi sia al vigente strumento urbanistico che al regolamento edilizio del Comune di Bari nonché, alle norme di sicurezza ed igienico-sanitarie”.
Pag. 5 a 13 E, dunque, l'originario progetto concernente il cambio di destinazione d'uso ri- guardava esclusivamente la “superficie utile” del locale interrato, ovverossia quella ef- fettivamente utilizzabile ai fini urbanistici, senza coinvolgere anche i volumi e le superfici dell'intercapedine condominiale.
Quest'ultima era separata dal piano interrato da muri ciechi di tamponamento.
Quanto sopra lo si evince dalla disamina delle tavole progettuali allegate alla
D.I.A. prot. 15516/2002 (“stato dei luoghi” e “progetto”), nelle quali l'area oggetto del cambio di destinazione d'uso comprende unicamente il locale interrato ed esclude l'in- tercapedine, confinante con le pubbliche via Fanelli e via De VI De Marco (cfr. porzione in alto e a destra delle due piante progettuali).
Più specificamente, nelle tavole del progetto l'area di intervento risulta delimitata da una doppia linea tratteggiata di colore grigio (i muri divisori di tamponamento) che si estende al disotto della parte superiore e destra del perimetro esterno della pianta dell'edificio.
Tale area ricompresa tra il perimetro esterno delle fondazioni del fabbricato con- dominiale ed il perimetro interno del piano interrato costituisce, per l'appunto, l'inter- capedine condominiale.
La delimitazione è tratteggiata anche nella tavola del progetto originario, allegato alla licenza edilizia del 1962 (cfr. C.T.U., da pag. 50 a pag. 53).
L'esclusione dell'intercapedine si evince, inoltre, dalla sovrapposizione della pianta del piano terreno dell'edificio condominiale con quella del piano interrato: la prima è di dimensioni ridotte rispetto alla seconda e lascia fuori pianta, per l'appunto,
l'area dell'intercapedine sottostante i marciapiedi pubblici.
Le dimensioni dell'intervento edilizio di cui alla D.I.A. prot. 15516 del 8.7.2002 risultano anche dal calcolo delle superfici utili, denunciate ai fini dell'assolvimento dell'obbligo di versamento degli oneri di costruzione.
Ed invero, la “tabella 2”, rubricata “superfici per servizi e accessori relativi alla parte residenziale” (cfr. C.T.U., pag. 54), con la quale è stato calcolato il costo di co- struzione, riporta l'indicazione della “superficie utile” di mq. 367, da adibire esclusiva- mente per “Autorimesse singole”, nella riga “b”.
La sovrastante riga “a” della tabella in questione è vuota, il che conferma che la
D.I.A. originaria previde il cambio di destinazione d'uso soltanto del locale interrato, nei
Pag. 6 a 13 limiti della “superficie utile”, senza prevedere la realizzazione delle cantinole.
A ciò si aggiunga, infine, che sia nella rappresentazione dello “stato dei luoghi”, sia in quella di “progetto”, all'interno dell'intercapedine vi sono cinque rettangoli trat- teggiati, con una “croce di Sant'Andrea” al centro (tre sulla via Fanelli e due sulla via
De VI De Marco), che verosimilmente indicano l'originaria presenza di grate di aera- zione presenti sul piano di calpestio del pubblico marciapiede, oggi non più esistenti.
Questo è, dunque, lo stato di fatto dell'immobile, alla data di presentazione della
D.I.A. n°2066/2002 (prot. 15516) in data 8.7.2002.
Successivamente a tale deposito, tuttavia, la sig.ra modificò Persona_1
l'originario intervento edilizio depositando la D.I.A. in variante n°3204/2002, prot.
23005 del 21.10.2002.
Orbene, in tale variante in corso d'opera compaiono, per la prima volta, le due cantinole acquistate dal sig. . Parte_1
A questo punto, deve rilevarsi una discrasia tra quanto contenuto nella relazione descrittiva della D.I.A. in variante e quanto risultante dalla tavola di progetto.
Nella prima, il progettista tenne a dichiarare che l'intervento “Non comporta va- riazione di superfici utili, rispetto a quelle già considerate nel calcolo degli oneri di cui alla precedente D.I.A. prot. 15516 A.G. del 08/07/2002” (cfr. C.T.U., pag. 57) e che si trattava di una “Variante in corso d'opera consistente in:

1- demolizione di parte della scala di collegamento interna con il piano terra 2- realizzazione di tramezzature atte a creare n.3 cantinole” (cfr. allegati alla C.T.U., pag. 69).
E, dunque, nella relazione di accompagnamento alla denuncia in variante vennero prospettati lavori che non comportavano l'aumento della superficie utile dell'intervento, risetto a quanto dichiarato nella originaria D.I.A. del 8.7.2002.
Tali dichiarazioni asseverate, tuttavia, non corrispondono alle tavole di progetto, nelle quali è stata prevista la demolizione dei muri di tamponamento dell'intercapedine e l'utilizzo delle relative area e superficie, come si evince chiaramente dal raffronto tra la tavola dello stato di fatto (cfr. C.T.U., pag. 60) e quella di progetto (cfr. C.T.U., pag.
71).
In quest'ultima è stata prevista la creazione di n.3 cantinole: la prima ottenuta con l'eliminazione della rampa di scale al centro del locale interrato;
le altre due (quelle per cui è causa) mediante demolizione dei muri di tamponamento che delimitavano
Pag. 7 a 13 l'intercapedine, lungo tutto il lato del fabbricato condominiale prospiciente la via Fanelli.
Vi è stato, dunque, l'aumento della superficie utile dell'intervento, nonostante la relazione di accompagnamento abbia escluso tale evenienza.
Dalla disamina della documentazione tecnica ed amministrativa, si evince dunque che, a seguito della D.I.A. in variante, l'intercapedine è stata eliminata realizzando, in parte, uno spazio di manovra per le autovetture e, in altra parte, le cantinole acquistate dal sig. con il rogito notarile del 2003. Parte_1
L'intervento edilizio denunciato con la D.I.A. in variante n°3204/2002, prot.
23005 del 21.10.2002, è illegittimo.
L'intercapedine è un vuoto tecnico che ha funzione di proteggere dall'umidità e di creare una barriera contro le infiltrazioni d'acqua, ragione per la quale è “tombata”
(ovverossia chiusa da muri che ne precludono l'utilizzo) e non può, di regola, essere utilizzata sia per ovvie ragioni di salubrità sia per ragioni giuridiche, poiché può deter- minare l'incremento, rilevante ai fini urbanistici, di volumetria e di superficie utile.
Sta di fatto che la D.I.A. in variante, prot. 23005 del 21.10.2002, ha comportato la eliminazione delle intercapedini con l'aumento – peraltro non dichiarato - della su- perficie utile, per il cui ampliamento non sono stati versati neanche i relativi oneri di urbanizzazione.
I due locali oggetto di causa, dunque, sono frutto di un abusivo (perché non dichiarato) utilizzo dell'intercapedine.
Questa è, dunque, la situazione di fatto sulla quale viene ad innestarsi la domanda di risarcimento danni del sig. , il quale si duole della presenza di infiltrazioni Parte_1
d'acqua all'interno dei locali di sua proprietà, provenienti sia dalla proprietà pubblica (il marciapiedi di via Fanelli) sia dalla proprietà condominiale (il muro perimetrale e la
“soletta” condominiale sottostante il marciapiede medesimo).
Fatta questa necessaria premessa, possono esaminarsi i motivi del presente gra- vame.
Con il primo motivo di appello il sig. contesta la sentenza di primo Parte_1 grado nella parte in cui gli ha addossato la responsabilità dell'abuso, deducendo che egli, all'atto dell'acquisto, era del tutto ignaro che le cantinole acquistate erano state ricavate, in realtà, dall'improvvida soppressione dell'intercapedine.
Più specificamente, sostiene egli che “(…) in sede di stipula dell'atto pubblico non
Pag. 8 a 13 aveva altri strumenti se non quello dell'esame del titolo di acquisto, della trascrizione catastale e della DIA approvata dal Comune” (cfr. appello, pag. 9).
Sempre secondo l'appellante, da un lato “(…) il una volta ricevuta CP_2 dalla SI.ra , precedente proprietaria delle cantinole, la DIA del 2002 con la Per_1 relativa relazione tecnica di asseveramento e le tavole grafiche dell'area al piano se- minterrato con l'evidenza dello stato dei luoghi prima degli interventi, era venuto a conoscenza della difformità rispetto alla licenza edificatoria concessa al costruttore, senza contare che dalle stesse tavole si evince come la porzione all'interno della quale sono ubicate le cantinole in questione non sia stata interessata dalla corresponsione degli oneri concessori, e non è mai intervenuto o non ha mai contestato alla precedente proprietaria alcuna violazione urbanistica” (cfr. pagg. 9 e 10) e, dall'altro lato, “(…) né
l'amministratore, né i condomini hanno mai contestato alla precedente proprietaria tale circostanza, né hanno chiesto il ripristino delle intercapedini (…)” (cfr. pag. 10).
L'assunto dell'appellante è, per un verso, contraddittorio e, per altro verso, non condivisibile.
È contraddittorio nella parte in cui, nel mentre afferma di essere stato assoluta- mente inconsapevole dell'avvenuta soppressione dell'intercapedine condominiale, avendo avuto la contezza solo del “titolo di acquisto, della trascrizione catastale e della
DIA approvata dal Comune”, contesta agli Uffici comunali l'omesso controllo della abu- siva soppressione dell'intercapedine, a seguito della presentazione della D.I.A. in va- riante, ovverossia degli stessi documenti dei quali egli ha avuto la disponibilità.
È fin troppo facile evidenziare che, così come il avrebbe dovuto rilevare CP_2
l'illegittimità della D.I.A. in variante, allo stesso modo l'appellante (tenendo anche conto del fatto che egli è un Legale) avrebbe potuto e dovuto avvedersi che con la D.I.A. in variante egli stava acquistando, in realtà, parte dell'intercapedine condominiale.
Ma l'assunto, come detto, non è nemmeno fondato.
Occorre precisare che oggetto della presente controversia non è l'accertamento della responsabilità di chi abbia abusivamente eliminato l'intercapedine condominiale.
L'appellante, infatti, non ha chiesto la condanna del proprio dante causa, sig.ra
, per avergli venduto un bene abusivo o del quale non aveva la Persona_1 proprietà e/o la disponibilità giuridica;
né ha chiesto la condanna del CP_2 quale Ente competente al controllo urbanistico-edilizio del territorio, per il risarcimento
Pag. 9 a 13 dei danni causati dalla omessa verifica della legittimità della D.I.A. in variante e/o per la mancata adozione dei conseguenziali provvedimenti;
né ha chiesto la condanna del per non aver agito nei confronti della sig.ra al fine di ottenere il CP_1 Per_1 ripristino dell'intercapedine e della sua preminente funzione di isolamento.
Molto più semplicemente, l'appellante ha chiesto accertarsi se sussista la respon- sabilità del e/o del per i danni derivanti alla CP_2 Controparte_3 sua proprietà esclusiva per le infiltrazioni d'acqua e di umido.
Ciò chiarito, il C.T.U. ha accertato che le infiltrazioni sono causate dall'acqua pio- vana (proveniente dai marciapiedi) o dall'umido trasudante dal muro prospiciente il ter- rapieno.
Il perito d'ufficio ha chiarito che si tratta di fenomeni del tutto naturali, atteso che le cantinole sono state ricavate nelle intercapedini e che queste ultime sono umide ed insalubri proprio perché la loro funzione precipua è quella di intercettare l'acqua e l'u- midità che provengono dall'esterno, evitando che interagiscano con i locali a servizio dei quali sono poste.
Ne consegue, con tutta evidenza, che nessuna responsabilità può essere attri- buita al proprietario del marciapiedi di via Fanelli, che non è tenuto ad CP_2
a garantire l'isolamento dei fabbricati privati dall'umidità proveniente dal sottosuolo, funzione che deve essere garantita dalla presenza di idonea intercapedine o di altre tecniche costruttive.
Come evidenziato dal C.T.U., l'art. 68 del Regolamento Edilizio, in vigore all'epoca della realizzazione del cambio di destinazione d'uso, stabiliva che “La costruzione delle intercapedini su suolo pubblico è a totale carico dei proprietari, che debbono altresì provvedere alla loro manutenzione”.
Gli oneri scaturenti dalla manutenzione delle intercapedini, ancorché modificate in cantinole, restano a totale carico dell'appellante, che ne è il legittimo proprietario.
In alti termini, nel caso che ci occupa non si sta discutendo di infiltrazioni causate a beni di proprietà privata derivanti da difettosa manutenzione del bene pubblico, poiché
l'intercapedine è, per definizione, un ambiente umido e malsano destinato ad assorbire l'umidità.
Se anche oggi il marciapiede pubblico, a seguito della D.I.A. in variante, risulta sovrapposto alla proprietà dell'appellante, a ben vedere insiste su un locale che, in
Pag. 10 a 13 realtà, fino al 2002 era una intercapedine e che oggi - di fatto - continua ad assolvere la medesima funzione.
A nulla rileva che vi sia stata una modifica della destinazione d'uso dell'interca- pedine, che è circostanza non opponibile alla P.A.-
Correttamente, pertanto, nella decisione appellata il Tribunale di Bari ha ritenuto che “Nel caso concreto, pertanto, deve non solo tenersi conto del fatto che la trasfor- mazione edilizia riscontrata dal C.T.U. ha inciso sulla specifica funzione cui l'opera (in- tercapedine) era destinata, e ciò in spregio delle regole tecniche e dell'arte e delle norme edilizie, ma anche che esso ha aggravato pesantemente la posizione di garanzia cui è tenuta la pubblica amministrazione. Pertanto, tale fatto è in grado di recidere, ex art.
1227 c.c., comma 1, in concreto, il nesso causale tra il bene in custodia della Pubblica
Amministrazione e il danno subito dal privato possessore del bene abusivamente tra- sformato, azzerando lo spettro di responsabilità ex art. 2051 c.c., della pubblica ammi- nistrazione” (cfr. sentenza n°3753/2024, pag. 4).
Esclusa la responsabilità del va esclusa anche quella del Condo- CP_2 minio.
Ed invero, le infiltrazioni non sono state causate dal difetto di custodia e/o di manutenzione del bene di proprietà condominiale quanto, piuttosto, dalla natura stessa del bene di proprietà dell'appellante, per quanti si è chiarito sino ad ora.
Il C.T.U. con un ragionamento che si condivide appieno, ha rilevato che “(…) ci troviamo, infatti, di fronte ad una situazione "anomala" in cui di un'opera preposta a raccogliere ed allontanare le acque circolanti all'esterno di un fabbricato (ovvero una intercapedine perimetrale) viene fatto un diverso utilizzo, se ne snatura - di fatto - il compito a cui essa era stata destinata e, ora, si deve proteggere da quelle stesse acque da cui essa doveva difendere” (cfr. pag. 13).
La cantinola cioè, poiché di fatto resta un'intercapedine, continua ad assolvere alla sua precipua funzione di intercettare acqua ed umidità.
Il fatto che, oggi, sia divenuta una cantinola non ne elide la funzione, che rimane la medesima.
Va, in conseguenza, escluso che le infiltrazioni provenienti dal terrapieno siano conseguenza di un vizio manutentivo della proprietà condominiale, come erroneamente ritiene l'appellante.
Pag. 11 a 13 Va ribadito, ancora una volta, che la cantinola, per sua stessa configurazione fisica, continua a svolgere la funzione di intercapedine ed è normale, pertanto, che abbia la parete esterna segnata dall'umidità.
L'unico modo, infatti, per impedire le infiltrazioni “orizzontali” (come le ha defi- nite il C.T.U.), consistere nella realizzazione una nuova intercapedine, da interporre tra la cantinola ed il terrapieno.
Secondo il C.T.U., trattasi di una soluzione “(…) che permetterebbe di mettere a nudo la parete esterna controterra esistente e di applicare un manto di protezione im- permeabile in senso verticale. Si comprende facilmente quanto questo intervento sia complesso innanzitutto perché interesserebbe una parte del marciapiede suolo pubblico innescando una seria problematica autorizzativa, e poi perché coinvolgerebbe quasi si- curamente sottostrutture impiantistiche esistenti (…)” (cfr. pag. 14).
In conclusione, gli inconvenienti riscontrati nelle due cantinole non derivano da responsabilità esterne ma sono connaturate alla loro natura atteso che, nella realtà dei fatti, pur essendo state trasformate in locali deposito, continuano a svolgere la funzione di intercapedine, con tutto ciò che ne consegue.
Le considerazioni svolte portano a ritenere infondato anche il secondo motivo di gravame (con il quale l'appellante sostiene di aver acquistato le due cantinole in perfetta buona fede e che “Gli unici responsabili, per culpa in vigilando, sono l'amministratore del , compresi tutti i condomini, ed il ), Parte_3 CP_2 nonché il terzo motivo di gravame (con il quale egli invoca, sulla base delle medesime argomentazioni esposte nei primi due motivi di appello, la responsabilità del custode dell'Amministratore del ). CP_1
Restano assorbiti il quarto motivo di appello, concernente la condanna alle spese del giudizio di primo grado, e l'appello incidentale condizionato del CP_2
L'appello va, conclusivamente, rigettato e l'appellante va condannato al paga- mento delle spese del presente grado di giudizio, che seguono la soccombenza e che sono liquidate come da dispositivo, sulla base dei valori minimi della tariffa ex D.M.
n°55/2014, nello scaglione di valore dichiarato dall'appellante nell'atto di gravame, con esclusione della fase di trattazione ed istruttoria, tenendo conto dell'assenza di specifi- che e particolari questioni di fatto e di diritto, della natura eminentemente tecnica della vicenda e del tenore delle difese espletate dalle parti.
Pag. 12 a 13 Sussistono, altresì, i presupposti affinché il sig. versi all'Erario Parte_1 un importo pari al contributo unificato già versato per l'iscrizione al ruolo del presente gravame.

P.Q.M.


La Corte d'Appello di Bari, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
nei confronti del alla via Fanelli 211/B e del Parte_1 Controparte_1 CP_2
nonché sull'appello incidentale condizionato proposto da quest'ultimo, ogni diversa
[...] istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. rigetta l'appello;

2. condanna la parte appellante al pagamento, in favore di ciascuna parte appellata, delle spese del presente grado del giudizio, che liquida in € 1.984,00 per compensi, il tutto oltre 15% per spese generali, C.P.A. ed I.V.A. (se dovuta) come per legge;

3. dà atto, ai sensi dell'art. 13, co.

1-quater d.P.R. n°115/2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore im- porto a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per l'iscrizione al ruolo del presente gravame, se dovuto a norma dell'art.

1-bis dell'art. 13 cit.-
Così deciso in Bari, nella camera di consiglio del 19.11.2025.
Il Presidente dott. Salvatore GRILLO
Il Consigliere Relatore avv. Michele TROISI
Pag. 13 a 13