REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo italiano
IL TRIBUNALE DELLA SPEZIA in composizione monocratica, in persona del giudice Ettore Di Roberto, ha pronunziato la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 2019/2020 R.G.A.C., promossa da:
C.F.: , nato alla Spezia il 27.01.1974, rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'avv. Licya Spada
Parte attrice contro
C.F. , nato a [...] il [...], rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._2 dagli avv.ti Elena Fimiani, Orsola Palladino e Riccardo Piergiovanni
Parte convenuta
CONCLUSIONI
Per parte attrice:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di La Spezia, contrariis reiectis, così provvedere:
1) accertare e dichiarare che il signor in virtù di tutto quanto esposto, ha detenuto Controparte_1 sino al 9/8/2024 senza titolo ed illegittimamente l'immobile ad uso civile abitazione e relativa pertinenza di proprietà del signor , siti in Castelnuovo Magra (SP), Via Dei Pini, 5 Parte_1 individuati presso il NCEU del predetto Comune al Foglio 10, Particella 1851, sub. 3 e 4
(l'Immobile), e per l'effetto, preso atto della liberazione dell'Immobile intervenuta in data 9 agosto
2024;
2) condannare il signor al versamento in favore del sig. di Controparte_1 Parte_1 un'indennità di occupazione a titolo di risarcimento del danno subito per il mancato rilascio dell'Immobile e per l'illegittima detenzione dalla richiesta (settembre 2016) sino all'effettivo rilascio avvenuto il 9 agosto 2024 (per un totale di oltre 95 mesi), nella misura di € 1.467,00 mensili, e/o nella maggiore e/o minore misura ritenuta equa e di giustizia, oltre interessi legali dal dì del dovuto
a quello dell'effettivo soddisfo;

3) condannare il signor al versamento in favore del sig. della Controparte_1 Parte_1 somma di euro 17.600,00 per il ritardo nella riconsegna dell'Immobile come da provvedimento del


4.11.2023 n. cron. 8427/2023 pubblicato il 6.11.2023 nel procedimento R.G. 2019/2020-1 e/o nella
1 maggiore e/o minore misura ritenuta equa e di giustizia, oltre interessi legali dal dì del dovuto a quello dell'effettivo soddisfo;

4) condannare il signor al versamento in favore del sig. delle Controparte_1 Parte_1 somme da questi anticipate per il pagamento delle fatture relative alle utenze usufruite dal convenuto, pari ad € 605,00, e/o nella maggiore e/o minore misura ritenuta equa e di giustizia, oltre interessi legali dal dì del dovuto a quello dell'effettivo soddisfo;

5) condannare il signor al risarcimento del danno e/o al rimborso delle somme Controparte_1 che il sig. ha versato o dovrà corrispondere per effetto dell'occupazione senza titolo Parte_1 ed illegittima dell'Immobile (quali, a titolo meramente esemplificativo e non esaustivo, il debito verso il Comune di Castelnuovo Magra (SP) a titolo di IMU (doc. h)), anche, ove occorrer possa, a titolo di indennizzo per ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c., e/o nella maggiore e/o minore misura ritenuta equa e di giustizia, oltre interessi legali dal dì del dovuto a quello dell'effettivo soddisfo;

6) nella denegata e non creduta ipotesi in cui l'Ill.mo Giudice dovesse ritenere dovuta una somma da parte del sig. a favore del sig. si chiede sin da ora che tale Parte_1 Controparte_1 somma venga compensata con il maggior credito vantato dal sig. in conseguenza Parte_1 dell'occupazione dell'Immobile senza titolo, del ritardo nell'adempimento della liberazione dell'Immobile e/o comunque in ragione del valore dei beni indebitamente prelevati in sede di operazioni peritali durante il rilascio dell'Immobile;
7) con vittoria di spese, competenze e compensi, oltre a tutti gli accessori di legge, della presente causa RG 2019/2020, nonché del procedimento ex art. 700 c.p.c. già pendente innanzi al Tribunale di La Spezia RG 2019-1/2020 nonché del procedimento di reclamo al Collegio già pendente innanzi al Tribunale di La Spezia RG 2110/2023 e del procedimento pendente innanzi al Tribunale di La
Spezia RG 2019-2/2020.
8) con vittoria delle spese di CTU e condanna alla restituzione dell'acconto integralmente versato dal sig. Pt_1
In via istruttoria: in quanto occorrer possa, si insiste per l'accoglimento delle istanze istruttorie formulate con la memoria ex art. 183, comma VI, n. 2, c.p.c. e non ammesse e delle opposizioni istruttorie di cui alla memoria ex art. 183, comma VI, n. 3 c.p.c.”
Per parte convenuta:
“precisa come in atti, chiedendo il rigetto della domanda di controparte e la sospensione del presente procedimento all'esito della definizione del giudizio di merito pendente davanti a questo Tribunale innanzi alla dott.ssa Mori”
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con l'atto introduttivo del presente giudizio (ricorso ex art. 447 bis c.p.c. depositato in data
2 15.11.2020), ha dedotto: di essere proprietario dell'immobile ad uso civile abitazione, con Pt_1 relative pertinenze, sito in Castelnuovo Magra, alla Via Dei Pini n. 5 (identificato al NCEU del suddetto Comune al Foglio 10, Particella 1851, sub. 3 e 4); che con proposta del 15.07.2016 CP_1 si è impegnato irrevocabilmente ad acquistare il compendio di cui sopra al prezzo di 510.000,00 euro;
di aver consegnato a controparte, nelle more della conclusione del contratto definitivo di vendita
(previsto per il 31.12.2016), le chiavi del bene, al mero fine di consentire una visione più accurata dello stesso;
che contravvenendo ai patti, ha preso possesso dell'immobile (unitamente alla CP_1 sua famiglia) sostituendo la serratura dell'ingresso e non consegnando le nuove chiavi;
di aver formalmente intimato, già in data 22.09.2016, l'immediata liberazione del bene di proprietà, senza positivo riscontro, avendo continuato ad occupare lo stesso illegittimamente;
di aver dovuto CP_1 anche sopportare nel frangente i costi delle utenze utilizzate dall'odierno convenuto;
che controparte si è, peraltro, pure sottratta all'adempimento delle obbligazioni assunte con la proposta di acquisto succitata, lamentando presunte irregolarità urbanistiche del bene;
di aver comunque diffidato il promissario acquirente a stipulare entro il 31.1.2018 il rogito notarile di cui al soliti impegno;
di essere stato nel frattempo convenuto in giudizio, davanti al Tribunale della Spezia (R.G. n.
1617/2017) dallo stesso il quale in quella sede ha formulato domande, in via principale ex CP_1 art. 2932 c.c., previa riduzione del prezzo di vendita e, in via subordinata, di risoluzione del contratto preliminare;
che al di là del possibile esito di quel giudizio, l'odierno convenuto non può vantare alcun titolo sulla cui base utilizzare il bene de quo; di intendere agire pertanto nella presente sede
(dopo aver inutilmente esperito di tentativo di mediazione innanzi all'Organismo istituito presso l'Ordine degli Avvocati di La Spezia) per vedersi riconosciuto il diritto di tornare a godere pienamente dell'immobile, ottenendo il risarcimento del danno subito per l'occupazione senza titolo protrattasi dal momento della richiesta di rilascio, oltre alla ripetizione delle somme anticipate per il pagamento delle fatture relative alle utenze usufruite dall'occupante.
Il convenuto si è costituita eccependo: l'inammissibilità del ricorso ex art. 447 bis c.p.c. proposto ex adverso, trattandosi di un'azione di rivendicazione;
la mancanza di prova in ordine al diritto di proprietà vantato da la mancanza di prova in merito all'effettivo danno causato dall' Pt_1 occupazione asseritamente illegittima (rilevando in ogni caso l'incongruità del valore di mercato attributo al bene da controparte); la già avvenuta corresponsione al promittente venditore, nelle more della conclusione del contratto definitivo, della somma complessiva di 110.000,00 euro (di cui
50.000,00 euro tramite assegno intestato quale caparra confirmatoria e ulteriori 60.000,00 euro in contanti); di aver ricevuto le chiavi dell'immobile da dopo che questi aveva accettato le Pt_1 somme suddette e di essersi quindi impossessato del bene, unitamente al proprio nucleo familiare, in attesa del successivo rogito, con l'autorizzazione espressa del proprietario, anche in considerazione
3 degli ingenti importi dallo stesso percepiti in anticipazione del prezzo di vendita;
che le utenze sono state volturate da febbraio 2020, essendo già stati versati a saldo e stralcio a tale titolo per il periodo pregresso (dopo che al riguardo aveva agito in via monitoria) 2.500,00 euro;
di aver diffidato Pt_1 in data 13.12.2016 l'odierno ricorrente a comparire davanti al notaio per il rogito, fornendo la documentazione richiesta;
di aver fondato la propria successiva azione ex art 2932 C.c. su dati obiettivi e documentali. ha a sua volta contestato, negando in particolare di aver mai ricevuto i 60.000,00 euro in Pt_1 contanti indicati nella comparsa avversaria e precisando che le somme richieste per le utenze dell'immobile sono relative a importi maturati successivamente al periodo preso in considerazione dal decreto ingiuntivo in atti.
All'esito della prima udienza è stata disposta la trasformazione del rito, ai sensi dell'art. 427 c.p.c.
Le parti hanno quindi depositato le memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c.
Il giudizio è stato istruito mediante l'ascolto dei testimoni dedotti, sui capitoli ammessi (cfr. ordinanza del 3.1.2022).
I testimoni sono stati ascoltati alle udienze del 14.6.2022 e (in seguito alla verifica del fallimento delle trattative che nel frattempo erano state instaurate dalle parti), del 21.6.2023 e del 20.9.2023. ha quindi depositato ricorso ex art. 700 c.p.c. in corso di causa volto ad ottenere in via Pt_1 anticipata e urgente la liberazione dell'immobile; di tale fase incidentale (comprensiva di quella attuativa) si riferirà infra.
La causa viene ora in decisione una volta definito quel procedimento e depositati gli scritti conclusionali di rito.
Tanto premesso va, anzitutto, ritenuto che il ricorrente abbia fornito prova idonea del suo diritto di proprietà sul compendio immobiliare di causa, essendo stati prodotti (con il ricorso e la seconda memoria istruttoria), gli atti di acquisto sia propri (compravendita del 29.12.2011 e contratto di permuta del 28.10.2015), sia dei danti causa, che in data 1.6.2007 comprarono il bene direttamente dall'impresa costruttrice.
La titolarità in capo a del bene in oggetto, peraltro, è il presupposto dell'azione ex art. 2932 Pt_1
c.c. promossa nell'altra sede da CP_1
Passando oltre, va accertato che il convenuto dall'estate del 2016 ha occupato l'immobile di Via Dei
Pini in assenza di titolo.
Al riguardo si osserva quanto segue.
I rapporti tra le parti originano dalla stipula in data 15.7.2016 di un preliminare di compravendita.
In tale contratto non è stata pattuita alcuna consegna anticipata dell'immobile; anzi, al punto 4, è espressamente previsto che il possesso e il godimento del bene sarebbero decorsi dalla data dell'atto
4 notarile di vendita.
come riportato nelle premesse, ha sostenuto di essersi comunque accordato con la CP_1 controparte in altro senso, ma la circostanza (contestata da che afferma di aver consegnato Pt_1 in quella fase iniziale le chiavi di casa esclusivamente per consentire al promissario acquirente di visionare i locali in modo più accurato, dunque in via del tutto precaria), all'esito dell'istruttoria orale svolta non risulta provata.
La prospettazione del convenuto troverebbe, infatti, conferma unicamente nelle dichiarazioni dei genitori, da reputarsi però interessati all'esito del giudizio anche in quanto conviventi con il figlio nell'immobile di causa (entrambi avendo lì trasferito la loro residenza anagrafica), oltre che in quelle di un altro soggetto legato da stretti vincoli familiari, cioè il fratello (che nell'appartamento in questione in questi anni si è comunque periodicamente fermato a pernottare).
Dalle loro dichiarazioni, in ogni caso, sono emersi significativi elementi di contraddittorietà: Pt_2 ha riferito che la consegna delle chiavi sarebbe avvenuta nel maggio – giugno 2016, dopo il versamento in favore di ben 110.000,00 euro, mentre il contratto preliminare, che riporta Pt_1 somme e termini di consegna, è datato 15.7.2016; la stessa e il figlio hanno riferito Pt_2 Per_1 in merito all'asporto dei sedili dal garage da parte del in modo differente. Pt_1
l'unico teste tra quelli indicati dalla parte non “di famiglia” e pure presente il giorno Tes_1 dell'incontro in questione, ha, invece, dichiarato di non essere in grado di riferire alcunchè circa eventuali accordi tra gli interessati.
Sono, poi, in atti le testimonianze di , il quale ha assistito al momento della consegna delle Tes_2 chiavi e ha precisato che la stessa, secondo quanto affermato da nel frangente, sarebbe Pt_1 avvenuta per “consentire la visione dell'immobile, valutare eventuali lavori successivi al rogito e prendere le misure del caso” e di il quale ha dichiarato che l'odierno ricorrente “cadde Tes_3 dalle nuvole” una volta messo a conoscenza del fatto che la serratura della porta dell'immobile era stata sostituita.
Ancora, va sottolineato che ha lamentato immediatamente l'arbitrarietà della condotta tenuta Pt_1 dalla controparte, inviando tramite legale la diffida di cui alla raccomandata datata 22.9.2016 prodotta sub 7.
Ai presenti fini, da ultimo, è senz'altro irrilevante il possibile esito del giudizio pendente tra le stesse parti davanti al Tribunale della Spezia di cui al n. R.G. 161/2017; ciò in quanto se anche dovesse essere emessa sentenza ex art. 2932 c.c. in favore di essa avrebbe natura costitutiva e non CP_1 potrebbe, dunque, legittimare la precedente occupazione (cfr., ex multis, Cass. n. 8693/2016, secondo cui “la pronuncia ex art. 2932 c.c. produce gli effetti del contratto di compravendita non concluso soltanto dal momento del suo passaggio in giudicato”; potendosi altresì precisare che l'efficacia della
5 sentenza costitutiva nella specie retroagisce, una volta trascritta, alla data della trascrizione della relativa domanda, effettuata a norma dell'art 2652 n. 2 c.c., ai soli fini pubblicistici ovvero per quanto attiene ai rapporti con i terzi, nel senso che tutte le trascrizioni e iscrizioni sulla cosa contesa eseguite dopo la trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. sono inefficaci nei confronti dell'attore vittorioso).
Da quanto appena argomentato deriva anche che va senz'altro rigettata l'istanza di sospensione del giudizio su cui parte convenuta ha ancora ritenuto di insistere.
Venendo al rilascio del bene, pure oggetto delle domande attoree, esso è già stato ordinato in forza del provvedimento cautelare emesso in corso di causa in data 4.11.2023 (confermato con ordinanza collegiale del 21.12.2023 in sede di reclamo, essendo stati ritenuti sussistenti i presupposti del fumus boni iuris e del periculum in mora del ricorso ex art. 700 c.p.c. proposto da Pt_1
In quella sede per il caso di inadempimento, decorsi 45 giorni dalla notifica dell'ordine, è CP_1 stato anche condannato, ex art. 614 bis c.p.c., al pagamento dell'importo di 80,00 euro per ogni giorno di ritardo.
Il suddetto provvedimento cautelare deve qui, per quanto occorrer possa, essere confermato;
dandosi atto che nelle more del giudizio il rilascio è avvenuto, all'esito di apposita fase ex art. 669 duodecies
c.p.c.; nell'ambito di tale sub procedimento l'ausilio nominato (cfr. ordinanza del 19.4.2024), geom.
, dopo aver terminato le operazioni di trasloco di cui all'incarico, avendo predisposto il CP_2
“verbale di consegna chiavi” in data 9.8.2024 agli atti.
Si esamina ora la richiesta attorea di risarcimento del danno.
Occorre fare riferimento alla giurisprudenza della Suprema Corte, che con la sentenza resa a Sezioni
Unite n. 33645/2022 ha chiarito: che il danno da perdita del godimento del bene a seguito di occupazione esercitata in difetto originario del titolo, da distinguere dal danno da mancato guadagno, costituisce un'ipotesi di c.d. "danno presunto" o "danno normale"; che il danno risarcibile in questi casi è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere (direttamente o indirettamente, mediante concessione a terzi) e disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo, possibilità persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione cagionata dall'occupazione abusiva;
che il nesso di causalità giuridica viene così stabilito fra la violazione di quel diritto (danno evento) e la concreta possibilità di godimento conseguentemente persa (danno conseguenza da risarcire); che non è, invece, risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso del bene (che pure
è manifestazione del contenuto del diritto di proprietà, sul piano astratto); che è quindi richiesta, a chi formula la relativa domanda, l'allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che sarebbe venuta meno;
che tale allegazione può essere contestata dalla controparte (che può opporre per esempio che il proprietario nel caso non avrebbe mai esercitato il diritto in questione);
6 che solo in tale ipotesi sorge in capo all'attore l'onere di fornire la relativa prova (anche mediante presunzioni semplici); che nel caso di godimento sia diretto, sia indiretto, il danno può essere valutato equitativamente ai sensi dell'art. 1226 c.c., attingendo al parametro del canone locativo di mercato quale valore economico del godimento nell'ambito di un contratto tipizzato dalla legge.
Ebbene, applicati tali principi generali alla fattispecie, può ritenersi: che in ricorso sia contenuta allegazione conforme, laddove è stata lamentata, appunto, l'impossibilità del proprietario richiedente di rientrare nella disponibilità del bene e di conseguire l'utilità, diretta o indiretta, che da esso può ordinariamente ricavarsi;
che in atti nulla abbia tempestivamente e specificamente CP_1 contestato;
che a anche considerate le caratteristiche del bene di causa, spetti pertanto il Pt_1 risarcimento richiesto.
Tale danno viene accertato alla data del 2.1.2024, cioè facendo decorrere 45 giorni dalla data di notifica dell'ordine urgente di rilascio;
da quel momento dovendo trovare applicazione la specifica, autonoma statuizione ex art. 614 bis c.p.c. pure contenuta nel dispositivo di quel provvedimento cautelare, qui confermato.
Il risarcimento è dovuto da ottobre 2016, tenuto conto della diffida di cui alla raccomandata datata
22.9.2016 già menzionata.
A venire in rilievo, dunque, è un periodo 87 mesi.
La quantificazione è operata sulla scorta del presumibile valore locativo del bene, come da costante giurisprudenza.
Circa tale aspetto può farsi riferimento al “rapporto di valutazione locazione immobiliare” prodotto sub 11 dalla difesa di Pt_1
In tale documento il tecnico di parte ha dettagliatamente considerato: la superficie dell'immobile di causa (326 mq), calcolata secondo i criteri ivi indicati;
le caratteristiche del bene (ubicato in zona prettamente residenziale caratterizzata da edifici mono e bifamigliari e composto da due unità comunicanti tra loro, di fatto costituenti un'unica abitazione disposta su tre piani collegati da scala e ascensore, quello seminterrato con due cantine, una dispensa, un bagno attrezzato, un locale tecnico e un garage, il primo piano con locale sottotetto non abitabile ad uso soffitta, il piano terra con ingresso, soggiorno, cucina, tre camere da letto e bagno;
i valori indicati per la zona di riferimento dall'Agenzia delle Entrate;
le indagini di mercato appositamente effettuate per la ricerca dei c.d. comparabili.
Le due metodologie applicate hanno fornito valori pressoché simili, con determinazione di un valore locativo pari a circa 1.500,00 euro al mese.
Parte convenuta sul punto si è limitata a una generica contestazione in ordine alla congruità di tale valore, ma nulla di specifico ha dedotto per replicare ai plurimi elementi posti a fondamento di quella
7 stima.
Il valore di cui sopra può, pertanto, utilizzarsi quale parametro di rifermento utile ai presenti fini, previa riduzione dello stesso a 1.300,00 euro al mese, in via cautelativa, tenuto conto di tutte le variabili del caso e della stessa forbice valoriale fornita dall'Agenzia delle Entrate.
La liquidazione viene effettata in via equitativa globale (cioè, in un'unica somma comprendente sia la prestazione c.d. principale, sia la rivalutazione monetaria e gli interessi;
cfr. Cass. 6907/2012), per un ammontare complessivo di 115.000,00 euro. viene qui condannato al pagamento di tale somma (oltre ad interessi di legge dalla sentenza CP_1 al saldo).
E' fondata anche l'ulteriore richiesta avente oggetto le somme anticipate per il pagamento delle fatture relative all'utenza Acam dell'immobile, usufruita dal convenuto, come documentate, 605,00 euro maturati in epoca successiva all'emissione del decreto ingiuntivo già menzionato e precedentemente alla voltura eseguita da CP_1
Sono, invece, inammissibili le altre domande formulate con la precisazione delle conclusioni: quella volta ad ottenere il pagamento di quanto dovuto per il ritardo nella riconsegna del bene a seguito del provvedimento cautelare del 4.11.2023, trattandosi di pretesa da far valere sulla base dell'apposto titolo in separata sede, eventualmente contenziosa in caso di contestazioni;
quella volta ad ottenere il risarcimento del danno causato dall'altrui occupazione per via del debito maturato a titolo di IMU nei confronti del Comune di Castelnuovo Magra, fondata su fatti nuovi (e di diversa natura rispetto a quelli originariamente dedotti) occorsi successivamente al maturare delle preclusioni processuali e quindi tardiva.
Le spese di lite devono seguire la sostanziale soccombenza del convenuto.
La liquidazione viene effettuata ai sensi del D.M. 55/2014, tenuto conto del valore indeterminabile della controversia, della non particolare complessità della stessa e dell'attività processuale resasi necessaria, comprensiva di quella relativa al ricorso ex art. 700 c.p.c. depositato in corso di causa e della successiva fase di attuazione, tale da giustificare un aumento secondo giustizia dei valori medi di tabella (la n. 2) per le prima tre fasi e l'applicazione del valore medio per quella decisionale.
Viene, inoltre, effettuata separata liquidazione per la fase di reclamo (procedimento n. R.G.
2110/2023), nulla essendo stato disposto sul punto dal Collegio in quella sede, in applicazione di
Cass. ord. n. 12898/2021; operandosi una riduzione dei valori medi di tabella (la n. 10) per le tre fasi lì in rilievo (di studio, introduttiva e decisionale, in assenza di istruttoria).
Infine, il costo dell'ausiliario, già liquidato con separato decreto del 5.9.2024, nei rapporti interni tra le parti viene posto per intero a carico di CP_1


P.Q.M.


8 Il Tribunale, in persona del giudice monocratico, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, così provvede: accertata l'illegittima occupazione da parte di dell'immobile di proprietà di Controparte_1 sito in Castelnuovo Magra, Via Dei Pini, 5: conferma l'ordine di rilascio già disposto con Pt_1
l'ordinanza cautelare emessa in corso di causa, prendendo atto della liberazione del bene intervenuta in data 9.8.2024; condanna il convenuto, per le causali di cui in parte motiva, al pagamento in favore di della somma di 115.000,00 euro, in via equitativa, oltre interessi di legge dalla sentenza al Pt_1 saldo;
condanna altresì al versamento in favore di dell'importo di 605,00 euro, oltre CP_1 Pt_1 interessi di legge dai singoli esborsi al saldo;
dichiara inammissibili le domande di parte attrice di cui ai punti 3 e 5 delle conclusioni, come precisate;
condanna il convenuto al pagamento delle spese processuali sostenute da liquidate in 545,00 Pt_1 euro per esborsi e 9.000,00 euro per compenso professionale, oltre rimborso forfettario, I.V.A. e
C.P.A. come per legge quanto al giudizio di merito (comprensivo del procedimento cautelare e attuativo in corso di causa) e in 2.600,00 euro per compenso professionale, oltre rimborso forfettario,
I.V.A. e C.P.A. come per legge quanto al procedimento di reclamo di cui al n. R.G. 2110/2023; pone il costo dell'ausiliario a carico di parte convenuta.
Così deciso alla Spezia il 1.9.2025
Il Giudice
Ettore Di Roberto
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