N. R.G. 53/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Salerno – Seconda Sezione Civile – Seconda Unità Operativa - in persona della dott.ssa Daniela Oliva in funzione di giudice unico ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al N. 53/2025 del Ruolo Generale Affari contenziosi civili
TRA
, nata a [...] il [...] C.F. ed ivi Parte_1 C.F._1
residente in piazza Gioberti, 21, rappresentata e difesa dall'Avv. Vincenzo Procida del
Foro di Salerno ed elettivamente domiciliata presso il suo studio, sito in Montecorvino
Pugliano alla via Trieste, 11, come da allegata procura
Ricorrente
Contro
nato a [...] il [...] e residente in [...]Controparte_1
Rovella al Corso Vittorio Emanuele, 126 CAP 84096
Resistente (Contumace)
Conclusioni: come da note di udienza e provvedimento di questo Giudice
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. del 07 gennaio 2025 esponeva di Parte_1
aver promesso in vendita al sig. l'unità immobiliare ubicata in Controparte_1
IP (SA) alla piazza Gioberti, 21 piano I interno 3 identificato nel N.C.E.U. del
Comune di IP (SA) al foglio 5 part. 45 sub 287 cat. A2 cl. 2 piano primo, vani
6,5 rendita catastale € 469,98 di cui la ricorrente è proprietaria esclusiva. Nella scrittura privata del 26.11.2021, le parti convenivano che il rogito notarile sarebbe stato stipulato entro il 31 gennaio 2022, salvo ritardi bancari per la cancellazione del provvedimento di cui all'art. 8 del contratto preliminare (ipoteca giudiziale ancora accesa sull'immobile). Per l'acquisto del suddetto immobile veniva pattuita la cifra complessiva di euro 133.000,00 di cui 45.000,00 parte acquirente si obbligava a pagare alla sottoscrizione della scrittura a titolo di caparra confirmatoria, da valersi in acconto sul maggiore avere che sarebbe stato corrisposto a mezzo assegno circolare alla stipula del rogito innanzi al notaio ed ammontante a € 88.000,00. Ai sensi dell'art. 7 il possesso materiale del bene in oggetto veniva concesso alla sottoscrizione del preliminare dietro versamento del 30% dell'intero importo della compravendita.
La stipula del rogito veniva differita dalla data del 31 gennaio 2022 in ragione in attesa della cancellazione delle formalità pregiudizievoli (come previsto nell'art. 5 del contratto). Fissata, da parte promittente venditrice, la data del 30 agosto 2022 per il rogito, il sig. non si presentava. CP_1
Risultati vani i tentativi di procedere alla stipula del definito ed esperito infruttuosamente, causa l'assenza del sig. , anche il tentativo di conciliazione, CP_1
la sig.ra adiva l'autorità giudiziaria e chiedeva: accertare e dichiarare la Pt_1
risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempimento a carico del sig. e per l'effetto riconoscere che l'importo corrisposto alla sig.ra Controparte_1
andasse trattenuto dalla medesima a titolo di caparra confirmatoria;
Parte_1
condannare il sig. al rilascio immediato dell'immobile oggetto di CP_1
compravendita; il risarcimento del danno da mancato godimento dell'immobile, quantificato in via equitativa dall'Ecc.mo Tribunale adito, parametrandone l'ammontare in considerazione del canone locativo di mercato, a far data dall'occupazione del bene e sino alla data dell'effettivo rilascio, oltre interessi di legge, pese e competenze professionali del presente giudizio.
Il sig. restava contumace. Controparte_1
Senza necessità di attività istruttoria, il giudice, all'udienza del 09.09.2025, lette le note di udienza di parte ricorrente, riteneva la causa matura per la decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In via preliminare corre l'obbligo di precisare che il sig. non ha proceduto CP_1
alla propria costituzione in giudizio, nonostante la ritualità della notifica.
Tanto premesso, deve ritenersi che nel caso di specie la domanda della ricorrente sia fondata e che, dunque, meriti accoglimento, per i motivi di seguito specificati.
Per esigenze di ordine sistematico e logico, l'esame della domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento, proposta dalla riveste carattere prioritario. Pt_1
Tale richiesta impone di incardinare l'analisi entro il perimetro normativo tracciato dal codice civile, con particolare riferimento agli articoli 1453 e seguenti, che offrono una disciplina organica e coerente della risoluzione per inadempimento, fondata sui principi di tutela dell'affidamento e di equilibrio sinallagmatico.
In questa prospettiva, assume rilievo centrale la verifica della gravità dell'inadempimento contestato alla parte resistente, consistente nel mancato rispetto dell'obbligo di presentarsi per la stipula del contratto definitivo. È noto, infatti, che l'art. 1455 c.c. subordina la risoluzione alla condizione che l'inadempimento non sia di scarsa importanza, valutazione che deve essere condotta alla luce dell'interesse dell'altra parte e dell'incidenza concreta sull'economia del rapporto.
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che tale valutazione deve fondarsi su un criterio oggettivo, volto a verificare se l'inadempimento abbia compromesso in modo apprezzabile la struttura del vincolo contrattuale, generando uno squilibrio significativo nel sinallagma (Cass., sez. II, n. 6364 del 5 marzo 2019). In particolare, si è affermato che la non scarsa importanza dell'inadempimento può ritenersi implicita quando esso investa obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, come confermato anche dalla giurisprudenza di merito (Corte App. Salerno, sez. I, n. 1007 del 7 settembre 2020).
Nel caso in esame, non può dubitarsi che l'impegno del a perfezionare il CP_1
contratto definitivo costituisse obbligazione centrale e qualificante del preliminare stipulato tra le parti.
La sua mancata esecuzione, pertanto, integra un inadempimento di rilevante gravità, tale da legittimare la risoluzione del contratto e il conseguente diritto della sig.ra a trattenere la caparra versata. Pt_1
A rafforzare tale conclusione contribuisce la condotta del resistente, il quale ha omesso di presentarsi anche dinanzi all'organismo di conciliazione, frustrando ogni tentativo di componimento bonario della controversia e manifestando un atteggiamento di totale disinteresse rispetto agli obblighi assunti.
Alla luce della rilevanza dell'inadempimento, della natura essenziale dell'obbligazione violata e delle circostanze complessivamente emergenti dagli atti, questo Tribunale ritiene fondata la domanda di parte ricorrente e dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per grave inadempimento del resistente contumace, riconoscendo alla sig.ra il diritto di trattenere la somma ricevuta a titolo di Pt_1
caparra confirmatoria.
In conseguenza della risoluzione del vincolo negoziale e del venir meno di ogni titolo giuridico idoneo a legittimare la detenzione dell'immobile, il deve essere CP_1
altresì condannato al rilascio immediato dell'immobile per cui è causa.
Va pertanto accolta dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempimento a carico del sig. e va riconosciuto il diritto di Controparte_1
parte attrice a trattenere l'importo ricevuto a titolo di caparra confirmatoria.
Va condannato il sig. al rilascio immediato dell'immobile oggetto di CP_1
compravendita.
Quanto alla richiesta della di essere risarcita per il danno derivante Pt_1
dall'occupazione sine titulo, si impone, con pari rigore, una preliminare qualificazione della fattispecie. La domanda, infatti, offre l'occasione per soffermarsi su un tema che ha ricevuto, nel tempo, letture giurisprudenziali non sempre univoche, sia in ordine al principio da applicare, sia con riferimento alla distribuzione degli oneri probatori. L'indagine dovrà pertanto orientarsi secondo criteri di coerenza sistematica e di aderenza ai principi consolidati in materia di responsabilità da occupazione senza titolo, valutando se e in che misura la protratta detenzione dell'immobile abbia arrecato un pregiudizio economicamente apprezzabile alla parte ricorrente.
Orbene, come già chiarito, l'occupazione sine titulo si configura quando un immobile viene detenuto da un soggetto privo di legittimazione o di valido titolo giuridico. In tale ipotesi, la mancata restituzione del bene comporta un ulteriore pregiudizio per il proprietario, il quale viene privato della possibilità di godere e disporre liberamente del proprio immobile, secondo le facoltà che gli spettano.
Dall'esame della domanda e delle argomentazioni svolte nell'atto introduttivo, nonché dal tenore letterale delle conclusioni formulate in atti, emerge con chiarezza che la ricorrente ha promosso un'azione restitutoria fondata sull'occupazione sine titulo dell'immobile di sua proprietà da parte del . Quest'ultimo, pur essendo stato CP_1
legittimato, ai sensi dell'art. 4 del contratto preliminare sottoscritto in data 26 novembre 2021, ad accedere alla disponibilità del bene, ha perso tale legittimazione nel momento in cui ha omesso di presentarsi per la stipula del contratto definitivo, fissata su iniziativa della sig.ra per il 30 agosto 2022, senza neppure avanzare Pt_1
richiesta di proroga per eventuali impedimenti temporanei.
Secondo un orientamento giurisprudenziale il danno sarebbe “in re ipsa”: il solo fatto della perdita di disponibilità del bene da parte del proprietario (il “dominus”) sarebbe sufficiente a fondare il diritto al risarcimento, senza bisogno di provare alcun pregiudizio concreto.
Questo concetto si basa sull'idea che un immobile abbia natura normalmente fruttifera
(cioè, generi utilità economica) e che la sua occupazione abusiva comporti una perdita implicita per il proprietario, liquidabile ad esempio con il valore locativo di mercato (il cosiddetto “danno figurativo”) (Cass. Sez. 2 -, Ordinanza n. 20708 del 31/07/2019;
Cass. Sez. 2, ord. n. 39/2021).
Pertanto, secondo tale orientamento: nel caso della perdita del godimento del bene la prova del danno emergente è in re ipsa, da liquidare sulla base della durata dell'occupazione, provata dal proprietario, e se del caso mediante il valore locativo di mercato quale tecnica, fra le varie possibili, di liquidazione equitativa. Ove il proprietario agisca per il danno da mancato guadagno, deve invece offrire la prova specifica delle occasioni di guadagno perse, anche mediante il ricorso a presunzioni semplici o al fatto notorio.
Secondo altro indirizzo giurisprudenziale (che si colloca all'interno di una tendenza giurisprudenziale propensa a ricusare ogni forma di danno figurativo e astratto, pur ammettendone la prova per presunzioni, per una serie di fattispecie), il danno subìto non può identificarsi immediatamente con l'evento dannoso, e ciò in quanto – se così fosse – esso costituirebbe un danno punitivo senza alcun riconoscimento legislativo (in contrasto con Cass. Sez. U. n. 16601 del 2017), perché il soggetto leso potrebbe ottenere un risarcimento anche quando in concreto non abbia subito alcun pregiudizio.
Il danno da occupazione sine titulo può essere dimostrato sulla base di presunzioni semplici, ma tale alleggerimento dell'onere probatorio non può includere anche l'esonero dalla allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto.
È palese che entrambi gli orientamenti escludono che un danno in re ipsa sia configurabile in relazione al lucro cessante, atteso che le occasioni di guadagno perse devono essere oggetto di specifica prova, naturalmente anche a mezzo di presunzioni.
La problematica del danno in re ipsa emerge, quindi, in relazione al cd “danno emergente” e quindi alla perdita subita del proprietario, costituita dalla facoltà di godimento del bene, quale individuazione dell'esistenza di un danno risarcibile per il sol fatto che di tale facoltà il proprietario sia stato privato a causa dell'occupazione abusiva dell'oggetto del suo diritto. A comporre il contrasto interpretativo tra i due orientamenti giurisprudenziali in tema di risarcimento del danno da occupazione sine titulo è intervenuta la pronuncia delle
Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 33645 del 2022, che ha superato la tradizionale nozione di “danno in re ipsa”, inteso come danno automaticamente presunto in conseguenza della violazione del diritto, introducendo una più equilibrata categoria concettuale: quella del “danno presunto” o “danno normale”.
La Suprema Corte ha inteso perseguire una linea intermedia tra le posizioni contrapposte, affermando che, nel caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto al risarcimento del danno da perdita subita è rappresentato dalla concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, che sia andata perduta. Qualora il danno non possa essere provato nel suo preciso ammontare, il giudice è legittimato a procedere alla sua liquidazione in via equitativa, anche mediante il parametro del canone locativo di mercato.
Tale impostazione, oltre a evitare derive punitive prive di fondamento normativo, consente di valorizzare circostanze concrete e allegazioni specifiche, pur mantenendo un approccio realistico e coerente con la funzione compensativa del risarcimento. La nozione di “danno normale” si fonda infatti sulla presunzione che la perdita del godimento di un bene immobile generi, nella generalità dei casi, un pregiudizio economicamente apprezzabile, salvo prova contraria da parte del convenuto.
Orbene, tornando alla fattispecie oggetto del presente giudizio, l'orientamento di questo Tribunale si colloca nel solco tracciato dalle Sezioni Unite.
La ricorrente ha assolto all'onere di allegazione richiesto, rappresentando il disagio derivante dalla mancata possibilità di godere dell'immobile, sia personalmente, trattandosi della sua unica abitazione, sia indirettamente, mediante locazione.
Ella, infatti, ha dichiarato di essere attualmente ospitata presso il proprio compagno e di aver confidato nel ricavato della vendita per l'acquisto di una nuova abitazione.
In conformità ai principi enunciati dalla Cassazione, l'allegazione della concreta possibilità di godimento perduta può essere specificamente contestata dal convenuto, il quale ha l'onere di opporre che il proprietario non avrebbe comunque esercitato tale facoltà. Tale contestazione, tuttavia, deve essere formulata in modo puntuale e rigoroso. In assenza di una contestazione specifica, l'allegazione della è Pt_1
idonea a fondare il diritto al risarcimento, anche mediante presunzioni semplici o nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza.
Per converso, parte resistente è rimasta invece contumace;
di conseguenza, nessuna eccezione è stata opposta ai fatti dedotti ed allegati a fondamento della domanda. Nel merito giova precisare che pacificamente il nostro ordinamento esclude che la contumacia possa equivalere ad una ficta confessio; né alla contumacia può applicarsi il principio della non contestazione sancito dal 115 c.p.c., come conferma lo stesso dato letterale della norma, che si riferisce alla sola “parte costituita”, oltre che consolidata giurisprudenza. Tuttavia, ai fini della soluzione della presente controversia, in base ai principi sanciti dall'art. 2697 c.c. in materia di ripartizione dell'onere probatorio, nel caso di allegazione di un fatto negativo, quale l'inadempimento, la prova del fatto estintivo grava sul debitore. La contumacia della parte inadempiente, anche se non può condurre all'applicazione del principio di non contestazione, non può neppure però pregiudicare la posizione probatoria della parte adempiente.
Tornando alla distinzione tra danno da perdita subita (danno emergente) e danno da mancato guadagno (lucro cessante), sulla quale ha insistito la giurisprudenza sopracitata, in riferimento al risarcimento da occupazione sine titulo, nel caso di specie non risulta formulata alcuna domanda esplicita volta al riconoscimento del danno da mancato guadagno, né sono state allegate circostanze concrete e specifiche idonee a dimostrare l'esistenza di un pregiudizio patrimoniale ulteriore rispetto alla perdita subita.
Come chiarito dalla Suprema Corte, il fatto costitutivo del diritto al risarcimento del lucro cessante deve consistere in uno specifico pregiudizio, quale — a titolo esemplificativo — la possibilità di concedere il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato, o di venderlo a condizioni più vantaggiose. In assenza di tali allegazioni, non può ritenersi provato il nesso causale tra l'inadempimento e un'ulteriore perdita di profitto.
Pertanto, in applicazione del principio di causalità giuridica sancito dall'art. 1223 c.c., il risarcimento deve essere circoscritto alla sola perdita subita, non potendo estendersi al lucro cessante, in difetto di prova e di specifica domanda.
Nel caso in esame, considerato che il sig. occupa l'unico immobile di CP_1
proprietà della sig.ra senza alcun titolo giuridico a decorrere dalla data fissata Pt_1
per la stipula del contratto definitivo, individuata nel 30 agosto 2022, il Tribunale ritiene fondata la domanda risarcitoria per la perdita subita e condanna il resistente al relativo risarcimento, da liquidarsi in via equitativa.
A tal fine, si tiene conto del valore locativo di mercato quale parametro di riferimento, in conformità ai criteri indicati dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate, che per immobili di analoga tipologia suggerisce un canone mensile pari a euro 400,00.
Pertanto, il resistente contumace è condannato al pagamento della somma di euro
400,00 per ciascun mese di occupazione sine titulo, a decorrere dal 30 agosto 2022 e sino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile, per un totale di euro 14800,00 oltre agli interessi legali sulle somme via via maturate.
Rimane assorbita ogni altra questione.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo secondo i criteri minimi di cui al D.M. 55/2014, in ragione dell'assenza di complesse questioni di fatto e di diritto.

P.Q.M

Il Tribunale di Salerno – Sezione Seconda – Seconda Unità Operativa - in persona del
Giudice Istruttore dott.ssa Daniela Oliva in funzione di giudice monocratico - definitivamente pronunciando sulla domanda come in epigrafe proposta, respinta ogni altra istanza deduzione ed eccezione, così provvede: − dichiara la risoluzione del contratto preliminare concluso dall'attore con il 26 novembre 2021 per inadempimento di quest'ultimo e, Controparte_1
per l'effetto, il diritto della ricorrente a trattenere la caparra versatale da
; Controparte_1
− Condanna al rilascio immediato, in favore di parte ricorrente Controparte_1
dell'immobile sito in in IP (SA) alla piazza Gioberti, 21 piano I interno
3 identificato nel N.C.E.U. del Comune di IP (SA) al foglio 5 part. 45 sub 287 cat. A2 cl. 2 piano primo, vani 6,5 rendita catastale € 469,98
− Condanna la parte convenuta al risarcimento danni valutati equitativamente in euro 14.800,00, oltre agli interessi legali sulle somme via via maturate
− Condanna il resistente contumace al pagamento delle spese di giudizio nei confronti dell'Erario, che liquida in complessivi € 1.453,00
(millequattrocentocinquantatre) a titolo di compensi professionali, oltre accessori come per legge.
Salerno 13 ott. 25
Il giudice
Dottoressa Daniela Oliva