TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1043/2025 tra
Parte_1
ATTORE RICORRENTE
e
Controparte_1
CONVENUTA/ RESISTENTE
Oggi 27.11.2025 ad ore 13.00 innanzi al dott. Fabio Iacopini, sono comparsi:
Per l'avv. BARASSI ALEX Parte_1
Per 'avv. ZONTA ALESSANDRO Controparte_1
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni riportandosi a quelle assunte nelle rispettive note conclusive depositate il 17.11.2025 ed il 14.11.2025.
Dopo breve discussione orale, il Giudice alle ore 13.10 si ritira in camera di consiglio.
Alle ore 16.00 il Giudice esce dalla camera di consiglio e pronuncia sentenza ex art. 281sexies c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Fabio Iacopini
pagina 1 di 8 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario di Pace dott. Fabio Iacopini, ha pronunciato ex art. 281sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1043/2025 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Barassi Alex del Foro di Parte_1 C.F._1
Varese
PARTE ATTRICE RICORRENTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Zonta Controparte_1 C.F._2
Alessandro del Foro di Novara
PARTE CONVENUTA RESISTENTE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
All'udienza del 27.11.2025 le parti hanno concluso come da verbale.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 281decies cpc, ritualmente notificato con il decreto di fissazione d'udienza,
conveniva in giudizio chiedendo, in via principale, che Parte_1 Controparte_1 fosse dichiarata la nullità o l'annullamento del contratto ” stipulato in Germignaga (VA) Parte_2 in data del 19.08.2019 tra la ricorrente, da un lato, e la resistente anche a nome del comproprietario dall'altro lato, avente ad oggetto il compendio immobiliare sito in Germignaga Parte_3
(VA), via Mameli 48, della superficie complessiva di mq 440 circa e che la resistente fosse condannata alla ripetizione della complessiva somma di € 148.000,00, oltre interessi legali e rivalutazione, oltre al risarcimento del danno quantificato in via equitativa;
in via subordinata, la ricorrente chiedeva la declaratoria di risoluzione contrattuale ex art. 1453 c.c. e la ripetizione della pagina 2 di 8 somma su indicata, oltre al risarcimento del danno. La detta parte riferiva che la stipula del detto contratto era stata preceduta dalla stipula in data 10.8.2019 di un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto il detto compendio immobiliare al medesimo prezzo di €
700.000,00 indicato nel secondo contratto e che il canone di locazione pattuito era pari ad €
10.000,00 mensili, di cui € 750,00 da imputarsi a concessione dell'immobile ed € 9.250,00 a prezzo di vendita;
veniva dato atto che la somma di € 60.000,00, versata in sede di contratto preliminare con due assegni bancari, veniva imputata a deposito cauzionale e, reiterando una clausola già presente nel preliminare, che una società terza, la Centro fosse incaricata di eseguire opere Controparte_2 di manutenzione presso l'immobile, alla quale, poi, la ricorrente in data 10.9.2019, versava a titolo di acconto sul prezzo concordato la somma di € 20.000,00. La ricorrente, quindi, in data 28.10.2019 presentava una CILA al Comune di Germignaga per le opere da eseguite, in data 1.11.2019 provvedeva alla stipula del contratto per l'erogazione dell'energia elettrica, necessaria per delle opere di manutenzione e in data 11.11.2019 riceveva dal detto Comune la conferma della ricezione della detta CILA. La ricorrente evidenziava, poi, che, sempre nel mese di novembre 2019, veniva, prima, convocata dall'Ufficio Tecnico del Comune di Germignaga che segnalava che l'immobile risultava acquisito all'attivo di un fallimento e che, pertanto, vi erano problematiche in merito al rilascio della
CILA presentata e, poi, veniva informata direttamente dal Curatore Fallimentare che Parte_3 comproprietario del compendio immobiliare, era stato dichiarato fallito e che solo il Fallimento aveva la disponibilità dei beni oggetto del contratto;
il detto Curatore, poi, la invitava formalmente a cessare immediatamente ogni attività sull'immobile. La ricorrente, quindi, precisava che la somma richiesta in ripetizione era comprensiva di € 60.000,00, relativa ai due assegni bancari su indicati, € 20.000,00 per l'acconto sulle opere di manutenzione ed € 68.000,00 per le ulteriori somme corrisposte in relazione al contratto. Da ultimo, la ricorrente dava atto di essersi aggiudicata nel corso dell'asta competitiva del 12.11.2020 promossa dal Fallimento Rettifica Vercellese di AT AR & C. la quota di 3/4 del compendio immobiliare su indicato e che la detta quota era stata a lei trasferita con rogito del 24.2.2022.
Si costituiva in giudizio la resistente, eccependo, in via preliminare, il suo difetto di legittimazione passiva in relazione alla domanda di ripetizione della complessiva somma di € 20.000,00, relativa alle somme versate alla società terza per le opere di manutenzione e, nel merito, evidenziando che gli assegni versati a titolo di caparra confirmatoria, del complessivo importo di € 60.000,00, non erano mai stati versati e che veniva offerta la loro restituzione, affermando la validità e l'efficacia del contratto inter partes, quanto meno per la sua quota di proprietà; concludeva chiedendo il rigetto delle domande del ricorrente e la sua condanna a titolo di risarcimento danni. pagina 3 di 8 Alla prima udienza di trattazione la resistente proponeva la restituzione dei detti assegni bancari e la resistente accettava la restituzione offerta, dichiarando di rinunciare alla domanda di condanna per la detta somma. Il Giudice, poi, con ordinanza riservata, rigettava l'ammissione delle prove orali dedotte dalle parti e, ritenuta la causa matura per la decisione, rinviava per la precisazione delle conclusioni ex art. 281sexies cpc all'udienza del 27.11.2025, nella quale tratteneva la causa in decisione.
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Preliminarmente, si deve dar atto della riduzione della domanda inizialmente svolta dalla ricorrente, a seguito della restituzione degli assegni bancari della complessiva somma di € 60.000,00, versati dalla ricorrente alla resistente a titolo di deposito cauzionale a garanzia del contratto “Rent to buy”.
Inoltre, deve, fin da subito, essere dichiarata la carenza di legittimazione passiva della resistente quanto alla domanda di restituzione della somma di € 20.000,00, che risulta documentalmente versata dalla ricorrente alla Centro Revisioni Motori s.r.l. a titolo di acconto per le opere di manutenzione da eseguire nel compendio immobiliare. È vero che sulla girata dell'assegno bancario utilizzato per il pagamento risulta apposta la sottoscrizione della parte resistente, ma tale sottoscrizione era stata apposta non a titolo personale, ma nella sua qualità di legale rappresentante della detta società, come risulta anche dal timbro societario apposto prima della sottoscrizione.
In conseguenza delle precedenti statuizioni, le domande del ricorrente vengono così ridotte ad €
68.000,00, oltre accessori e risarcimento danni.
Passando alla trattazione del merito, appare opportuno osservare che il contratto del quale la ricorrente vuole far dichiarare alternativamente la nullità, l'annullamento o la risoluzione è un contratto definito “Rent to buy”, tipizzato dal D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014, in forza del quale il proprietario/concedente consegna l'immobile al conduttore/futuro acquirente, il quale paga il canone di concessione per tutto il periodo di durata del contratto ed alla scadenza concordata il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati, oppure restituire il bene al concedente Si articola, pertanto, in due fasi, la prima, la concessione dell'utilizzo dell'immobile e, la seconda, quella del trasferimento della proprietà dell'immobile dal concedente al conduttore che, però, è solo eventuale;
la norma, infatti, non prevede, nè un obbligo reciproco delle parti a concludere l'atto di vendita, né prevede che un trasferimento automatico del bene a conclusione del periodo di utilizzo, in quanto la legge riconosce solo al conduttore la facoltà di esercitare il diritto all'acquisto. Trattasi, pertanto, di un contratto ad effetti obbligatori, con eventuali effetti reali. pagina 4 di 8 Va, poi, opportunamente, evidenziato che tale contratto era stato preceduto, appena 9 giorni prima, dalla stipula di un contratto preliminare di compravendita avente oggetto il medesimo complesso immobiliare al medesimo prezzo, in forza del quale le parti intendevano obbligarsi alla vendita/acquisto; tale contratto, però, veniva superato dalla successiva forma contrattuale concordata dalle parti, evidentemente più aderente alle rispettive necessità economiche.
Ciò non di meno, è indubbio che il contenuto del preliminare, proprio per il breve lasso di tempo decorso, non può non essere preso in considerazione per valutare la sussistenza della volontà delle parti per la stipula del successivo contratto di concessione.
Nel preliminare, infatti, anche se, da un lato, era stato chiaramente evidenziato che il compendio immobiliare era gravato da una trascrizione pregiudizievole avente ad oggetto la sentenza dichiarativa di fallimento (n.d.r. Fallimento Rettifica Vercellese di AT AR & C. – Tribunale di Vercelli), trascritta a Vercelli il 9.3.2015 sulla quota di proprietà di (3/4) dall'altro Parte_3 lato, si specificava che la curatela aveva dichiarato di rinunciare alla vendita e la promittente venditrice aveva, pertanto, dichiarato di aver la piena disponibilità dell'intero compendio.
Tale inveritiera dichiarazione si fondava sulla palesemente errata interpretazione della portata giuridica dell'istanza di rinuncia agli atti del giudizio che la Procedura aveva depositato nel procedimento n. 4020/2018 promosso contro la resistente avanti al Tribunale di Varese, per altro prima della costituzione in giudizio della parte resistente;
tale procedimento veniva definito con ordinanza di estinzione in data 2.10.2019, perché risultava essere stato promosso avanti ad un
Tribunale funzionalmente incompetente, stante la vis actractiva del foro del fallimento. La rinuncia, pertanto, era riferita agli atti del giudizio, non certamente all'azione.
La ricorrente con tale dichiarazione era stata, pertanto, indotta in errore dalla resistente su quale fosse il titolare del diritto di proprietà del compendio immobiliare oggetto del contratto e, pertanto, il suo consenso risultava viziato.
Il detto compendio, infatti, risultava alla data di stipula del contratto oggetto di causa giuridicamente di proprietà della resistente solo per 1/4 e del Fallimento per la restante quota di 3/ 4 e, pertanto, la ricorrente non aveva, né la disponibilità giuridica dell'intero bene, né la facoltà di stipulare un valido contratto avente ad oggetto l'intero compendio immobiliare. Su questo secondo aspetto appare opportuno evidenziare l'inapplicabilità al caso di specie del combinato disposto degli art. 1103 e
1105 c.c., alla luce decisione della Procedura di inserire il compendio immobiliare nel Programma di
Liquidazione, manifestando così la volontà di procedere alla immediata liquidazione del bene.
pagina 5 di 8 Secondo la giurisprudenza di legittimità (per tutte Cass. civ. n. 24738/2017) in tema di annullamento del contratto per errore, è necessario accertare, da un lato, se la parte caduta in errore si sia indotta alla stipula del contratto in base ad una distorta rappresentazione della realtà, determinante ai fini della conclusione del negozio, e, dall'altro, se con l'uso della normale diligenza l'altro contraente avrebbe potuto rendersi conto dell'altrui errore, non essendo richiesto che l'errore sia stato riconosciuto in concreto, bensì l'astratta possibilità di tale riconoscimento, in una persona di media avvedutezza.
Non vi è dubbio che l'errore della ricorrente fosse essenziale e che senza l'induzione in errore la ricorrente non avrebbe stipulato il contratto che, va rammentato, aveva quale ultima finalità il trasferimento della proprietà alla scadenza del periodo di concessione in uso.
Nessun dubbio anche che l'errore fosse riconoscibile dall'altra parte, che aveva rappresentato una realtà giuridica inesistente fondata su una palesemente errata interpretazione giuridica di un comportamento giudiziale di un terzo.
Il contratto inter partes deve, pertanto essere annullato ai sensi del combinato disposto degli artt.
1427, 1428 e 1429 c.c.
Poiché l'annullamento del contratto ha efficacia retroattiva, nel senso che tende ad eliminarne gli effetti sin dal momento della nascita contrattuale, tutto ciò che è stato corrisposto dovrà essere ripetuto.
Fermo restando quanto precisato in tema di rinuncia parziale alla domanda e di carenza della legittimità passiva, la ricorrente ha documentato di aver versato alla resistente a vario titolo in forza del contratto inter partes la complessiva somma di € 68.000,00 e la resistente non ha contestato i detti pagamenti;
pertanto, la resistente dovrà essere condannata alla ripetizione della detta somma, maggiorata degli interessi legali ex art. 1284 c.c. dalla data dei pagamenti al saldo effettivo.
A tal proposito appare non accoglibile la prospettazione della ricorrente, secondo la quale la componente di canone imputata al godimento, pari ad € 750,00 mensili, non deve essere oggetto di ripetizione, in quanto corrispettivo per l'effettivo beneficio conseguito dalla ricorrente per il godimento del bene. Dall'esame della documentazione prodotta dalle parti, appare, infatti, evidente che la ricorrente ha avuto la disponibilità del bene solo per poche settimane, atteso che fin dal dicembre 2019 (doc. 10 ricorrente), dopo aver ricevuto le disposizioni del Curatore Fallimentare, aveva dovuto diffidare le imprese incaricate delle opere da eseguirsi nel compendio immobiliare a sospendere ogni attività.
pagina 6 di 8 Oltre a ciò, la resistente dovrà essere condannata al risarcimento dei danni subiti che si quantificano in complessivi € 17.030,00, pari all'importo della tassa di registro fissa e proporzionale (doc.14 ricorrente) pagata per la stipula del contratto, escluso ogni ulteriore risarcimento in assenza di prova documentale. Oltre al capitale la resistente dovrà essere condannata al pagamento degli interessi legali ex art. 1284 c.c. dalla domanda al saldo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e, pertanto, la parte resistente dovrà, altresì, essere condannata alla rifusione al loro pagamento;
le dette spese vengono liquidate in dispositivo ai sensi del DM 55/2014, così modificato dal DM 147/2022, adottando i valori medi tabellari dello scaglione di valore da € 52.000,00 ad € 260.000,00, ridotti del 50% per l'assenza della Fase Istruttoria ed in considerazione della quantità e qualità dell'attività professionale svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
ACCOGLIE
Parzialmente le domande svolte dalla parte attrice ricorrente e, per l'effetto,
DICHIARA
L'annullamento del contratto per cui è causa
AN
La parte resistente a ripetere alla parte ricorrente la somma di € 68.000,00, oltre agli interessi come in parte motiva
AN
La parte resistente a pagare alla parte ricorrente la somma di € 17.030,00 a titolo di risarcimento danni, oltre agli interessi come in parte motiva
AN
La parte resistente a rifondere alla parte ricorrente le spese del giudizio che quantifica in complessivi
€ 8.900,00, di cui € 786,00 per anticipazioni, oltre alla CPA e all'IVA, se dovuta, sulle somme imponibili.
Sentenza resa ex articolo 281sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
pagina 7 di 8 Varese, 27.11.2025
Il Giudice dott. Fabio Iacopini
pagina 8 di 8