N. R.G. 8635/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MONZA
Prima Sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott.ssa Carla Caldaroni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 8635/2022 promossa da:
(C.F. ), in qualità di unico erede di Parte_1 CodiceFiscale_1 [...]
(CF. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Anthony Macchia ed Persona_1 C.F._2 elettivamente domiciliato presso lo studio del predetto difensore in Sesto San Giovanni (MI), Via
Dante n. 64 (pec: ; Email_1 contro
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Francesco Controparte_1 C.F._3
Guidone, ed elettivamente domiciliato presso lo studio del predetto difensore in Bari, via De Rossi n.
32 (pec: ; Email_2 contro
P. IVA ), in persona del Controparte_2 P.IVA_1 legale rappresentante pro tempore, e (C.F. ), in qualità Controparte_2 C.F._4 di socio accomandatario della predetta società, rappresentati e difensi dall'Avv. Antonio Matarrese ed elettivamente domiciliati presso lo studio del predetto difensore in Polignano a Mare (BA), via F. A.
Pace II n. 15 (pec: . Email_3
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni nei seguenti termini: parte attrice, “Voglia l'Ill.mo Tribunale quivi adito, esaminata la narrativa che precede ed espletati gli accertamenti ulteriori che riterrà utili, così provvedere I. NEL MERITO A) IN VIA PRINCIPALE: a.1) accertare e dichiarare, per i motivi di cui alla narrativa che precede e quivi integralmente richiamati, la responsabilità professionale del EO , in qualità di titolare dello studio Tecnico sito in Controparte_1
pagina 1 di 13 70044 – Polignano a Mare (BA), Via G. Magnesi 26, conseguente alla mancata adozione della opportuna diligenza richiesta nell'espletamento della prestazione affidatagli;
a.2) accertare e dichiarare, per i motivi di cui alla narrativa che precede e quivi integralmente richiamati, la responsabilità professionale dello
[...]
, in persona del legale rappresentante pro tempore, nonché del Sig. Parte_2 CP_2
(C.F. ), n.q. di socio accomandatario illimitatamente responsabile della
[...] CodiceFiscale_5 società residente in [...]
Troisi n. 37, conseguente alla mancata adozione della opportuna diligenza richiesta nell'espletamento della prestazione affidata ed all'inosservanza del dovere informativo imposto ex lege in capo al mediatore immobiliare in favore del cliente e, per l'effetto, a.3) condannare i predetti convenuti, in via solidale tra loro e/o in concorso tra loro e comunque ciascuno per il proprio titolo, al risarcimento nei confronti dell'odierno attore dei danni, tutti, patiti per i motivi tutti indicati nella parte in fatto e in diritto ed ivi integralmente richiamati, derivanti dal mancato corretto adempimento della prestazione e complessivamente quantificabili in €. 27.489,78 (i.e. €.
10.099,12 quale importo corrispondente al valore del terrazzo erroneamente alienato, €. 10.099,12 quale disvalore arrecato all'immobile attualmente di proprietà del Sig. e derivante dall'impossibilità di Pt_1 accedere al terrazzo di proprietà, €. 2.033,80 quale importo relativo alla fattura emessa dal Geom. , €. CP_1
2.500,00 quale importo corrisposto per l'attività svolta dall'agenzia ed €. 2.757,74 a titolo di spese legali stragiudiziali), oltre interessi legali dalla data del dovuto al deposito della domanda ed ex art. 1284, quarto comma, c.c. dalla data del deposito al saldo…” parte convenuta , “…chiede che l'Ecc.mo Giudice adito voglia accogliere le seguenti Controparte_1
Conclusioni - nel merito, rigettare le domande attoree, in quanto infondate sia in fatto sia in diritto per tutte le ragioni dedotte nella narrativa del presente atto. - in via subordinata, nella denegata ipotesi di riconoscimento di responsabilità del convenuto, riconoscere una percentuale di corresponsabilità dell'attore nella misura quantomeno paritaria e/o maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia. - In ogni caso, condannare parte attrice al pagamento delle spese e competenze legali del presente giudizio, oltre accessori di legge iva e cap con distrazione. In via istruttoria, s'insiste per la rinnovazione della ctu…” parte convenuta in persona del legale rappresentante pro tempore, e Controparte_2
, “Tutto ciò premesso si chiede che, disattesa ogni contraria istanza e/o eccezione, il Controparte_2
Tribunale adito voglia accogliere le seguenti conclusioni A) accertare e dichiarare che alcuna responsabilità può essere ascritta al mediatore convenuto in ordine ai fatti per cui è causa;
per l'effetto A.1) rigettare la domanda;

A.2) condannare l'attore al pagamento di spese e compensi di giudizio;
A.3) in via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento anche parziale della domanda, tenere in adeguato conto il comportamento processuale delle parti ed il mancato nonché reiterato rifiuto dell'attore ad accettare le proposte conciliative formulate dal giudice, prima, e dall'ausiliario, dopo, proposte peraltro sostanzialmente sovrapponibili;
A.4) condannare l'attore per responsabilità aggravata al risarcimento del danno ex art, 96, 3° comma, c.p.c.; A.5) in via gradata, sempre
pagina 2 di 13 nella denegata ipotesi di accoglimento anche parziale della domanda, considerare quale unica parte eventualmente tenuta la società in accomandita semplice ed il socio accomandatario, atteso che l'interesse processuale tra i due soggetti è coincidente e non c'è conflitto tra s.a.s. e socio accomandatario, in presenza peraltro di unicità di difesa e difetto di contrapposizione sostanziale…”
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI
DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, ha convenuto in giudizio e , Persona_1 Controparte_1 Controparte_2 in qualità di socio accomandatario della società e Controparte_2 la società stessa, onde sentirli condannare, in solido ovvero in concorso tra loro e comunque ciascuno per il proprio titolo, al risarcimento dei danni arrecati al medesimo attore in ragione dell'inadempimento alle rispettive prestazioni professionali. Danni, questi, che l'attore ha quantificato in € 27.489,78, di cui: € 10.099,12, “quale importo corrispondente al valore del terrazzo erroneamente alienato”; € 10.099,12 “quale disvalore arrecato all'immobile attualmente di proprietà del Sig. e Pt_1 derivante dall'impossibilità di accedere al terrazzo di proprietà”; € 2.033,80 “quale importo relativo alla fattura emessa dal Geom. ”; € 2.500,00 “quale importo corrisposto per l'attività svolta dall'agenzia” ed € CP_1
2.757,74 “a titolo di spese legali stragiudiziali”), oltre interessi legali dalla data del dovuto al deposito della domanda ed ex art. 1284, quarto comma, c.c. dalla data del deposito al saldo.
In breve, l'attore ha affermato: - di essere proprietario dell'immobile sito in Polignano a Mare (BA), in via Manzoni n. 8 e meglio identificato al N.C.E.U. del predetto Comune (doc. 1); - che, nel corso del
2018, ha incaricato l'agenzia di Polignano a Mare (BA), riconducibile allo CP_3 [...] di promuovere la compravendita di una porzione del suddetto Controparte_2 immobile (doc. 2); - di aver, in data 26.10.2018, per il tramite della suddetta agenzia, sottoscritto per accettazione la proposta d'acquisto immobiliare (doc. 3), con la quale il Sig. , Parte_3 promissario acquirente, ha proposto di acquistare, per l'importo complessivo di € 90.000,00,
l'appartamento posto al secondo piano, nonché “…la porzione pari al 50% del lastrico solare in possesso e di proprietà della parte promittente venditrice (circa ¼ dell'intero lastrico solare)” come indicato nell'Allegato
“A” (doc. 4), costituente “parte integrante e sostanziale” della suddetta proposta d'acquisto (doc. 3); - che, al fine di procedere con le relative pratiche edilizie, ha incaricato, su indicazione dell'agenzia, il geometra , professionista di fiducia dell'intermediario, di eseguire il frazionamento Controparte_1 dell'originario unicum in due porzioni immobiliari autonome e distinte;
- di aver fornito, coadiuvato dal figlio e dalla nuora, al professionista copia della proposta di acquisto e di averlo incaricato di predisporre il necessario affinché, entro la data del contratto definitivo, l'odierno attore potesse pagina 3 di 13 trasferire in capo al promissario acquirente la proprietà dei beni meglio identificati nel contratto preliminare (e nei relativi allegati); - di aver il geometra, a dispetto delle indicazioni ricevute, proceduto ad un frazionamento del tutto incoerente e di aver consegnato al notaio rogante, dott.ssa copia della pratica edilizia e pedisseque schede che risultavano totalmente difformi Persona_2 rispetto alle obbligazioni assunte dai contraenti, ricomprendendo invero nella vendita l'intera porzione di terrazzo e non unicamente quella che effettivamente le parti si erano impegnate a compravendere;
- che tale discrepanza è divenuta nota al sig. solo all'atto della consegna Pt_1 delle chiavi, durante il quale parte acquirente ha chiesto allo stesso, sulla scorta dell'atto di compravendita, frattanto sottoscritto in data 05.06.2019 (doc. 5), di essere immessa nel possesso materiale di un'area del terrazzo maggiore rispetto a quella che era stata individuata in seno al preliminare di compravendita;
- che, in conseguenza dell'erroneo frazionamento, allo stesso risultava impedito il libero accesso alla residua porzione di terrazzo di sua esclusiva proprietà dovendo, infatti, transitare dall'area alienata per raggiungere quella residuatagli, il tutto con evidente disvalore dell'immobile di sua proprietà; - che, stante quanto sopra riferito, ritenendo la responsabilità degli odierni convenuti, per non aver correttamente adempiuto alle rispettive obbligazioni contrattuali, si è rivolto al legale di fiducia, il quale, con missiva del 20.10.2021 (doc. 6), ha invitato gli odierni convenuti al risarcimento dei danni economici arrecatigli;
- che, in data 26.10.2021, lo
[...]
, per il tramite dell'Avv. Matarrese, ha respinto ogni richiesta di Controparte_2 risarcimento (doc. 7) e, in data 02.11.2021, analoga comunicazione è pervenuta da parte del geom.
, per il tramite dell'Avv. Guidone (doc. 8); - che , pertanto, i danni derivati dalla negligente ed CP_1 imperita attività professionale espletata dagli odierni convenuti sono pari ad € 24.732,04, a cui va aggiunto il danno patrimoniale riferibile alle spese sostenute per l'attività stragiudiziale resa dal difensore di fiducia quantificabile in € 2.757,74 (Doc. 11), per un totale, dunque, complessivamente pari ad € 27.489,78 (cfr. atto di citazione).
Si è costituito in giudizio , che, contestata la domanda di parte attrice, ha domandato, Controparte_1 in via preliminare, di dichiarare l'incompetenza per territorio del Tribunale adito in favore del
Tribunale di Bari, nonché di dichiarare improcedibile il giudizio, ai sensi dell'art. 3, comma 1, della legge 162/2014, che prevede quale condizione di procedibilità l'espletamento del procedimento di negoziazione assistita obbligatoria. Nel merito, il convenuto ha domandato di rigettare le domande attrici, in quanto infondate sia in fatto sia in diritto, respingendo qualsivoglia addebito in merito alla pretesa condotta negligente asseritamente tenuta dal medesimo nell'eseguire le obbligazioni professionali e contestando altresì il quantum della domanda risarcitoria. In particolare, il professionista ha precisato: - che gli ha conferito l'incarico di eseguire la SCIA in Persona_1
pagina 4 di 13 sanatoria dell'appartamento in questione, tutti gli accatastamenti compreso quello relativo al lastrico solare e la certificazione “APE”; - che, in sede di conferimento d'incarico, il predetto gli ha Pt_1 consegnato la proposta di acquisto e non l'allegato “A” (doc. n. 4), di cui il convenuto ignorava l'esistenza; - di aver richiesto ed ottenuto la sanatoria e di avere proceduto al frazionamento ed accatastamento del lastrico solare in due unità (prima era unico); - che la planimetria catastale di tale frazionamento del lastrico solare è stata fornita al cliente che nulla ha eccepito;
- che il ha Pt_1 ceduto sia l'appartamento che parte del lastrico solare come da atto per Notar del Persona_2
05.06.2019 ed in tale occasione ha sottoscritto anche la planimetria catastale che riportava fedelmente il frazionamento eseguito dal tecnico senza nulla eccepire;
- di non aver consegnato la documentazione catastale ed urbanistica al Notaio ma di averla consegnata all'attore e che la consegna al notaio è stata effettuata “con tutta evidenza ….dallo stesso attore”; - che soltanto con diffida del 20.10.2021 (dopo oltre due anni dalla vendita), chiedeva all'odierno convenuto il rimborso di € 50.000,00 (oggi Pt_1 ridimensionato ad € 27.000,00 circa, a dimostrazione delle temerarietà della presente azione) contestando che non era sua intenzione cedere il lastrico solare e dichiarando con la diffida che “ebbe ad alienare un bene del valore molto superiore rispetto a quello convenuto in ragione della porzione di terrazzo che inizialmente non oggetto del contratto preliminare, venne invece indicata nei disegni forniti dal tecnico al
Notaio Rogante”; - di aver riscontrato detta diffida, la quale “era evidentemente infondata anche perché il
[...] non ha venduto tutto il lastrico solare ma solo una parte quindi non era dato comprendere a che titolo Pt_1 richiedesse un risarcimento danni”.
Si è, altresì, costituito lo in persona dell'omonimo Controparte_2 legale rappresentante pro tempore , e lo stesso , i quali hanno Controparte_2 Controparte_2 domandato, in via preliminare, di dichiarare la domanda improcedibile atteso il mancato esperimento della negoziazione assistita;
e, nel merito, di rigettare la domanda attrice, in quanto “alcuna responsabilità può essere ascritta al mediatore convenuto in ordine ai fatti per cui è causa”. Secondo detti convenuti: - in data 31.10.2017 (doc. 1), l'attore ha conferito l'incarico di mediazione per la vendita dell'immobile in questione (e, precisamente, l'appartamento al secondo piano e pertinenziale porzione di lastrico solare posto al terzo piano, in catasto al foglio 21, particella 1780 sub 8 (poi 11), cat. A/3, vani 3,5, Rendita Euro 189,80); - in data 26.10.2018, lo stesso attore ha sottoscritto per accettazione la proposta di acquisto (doc. 2) del Sig. avente per oggetto il predetto immobile per il Parte_3 prezzo di € 90.000, “incluso nella vendita è la porzione pari al 50% del lastrico solare in possesso e di proprietà della parte promittente venditrice Sig. (circa ¼ dell'intero lastrico solare) e precisamente la Persona_1 porzione posta ad angolo tra le vie Manzoni e via A. A. Magnesi. La stessa parte promittente venditrice si impegna a propria cura e spese ed entro e non oltre la stipula del rogito notarile di vendita, a introdurre in
pagina 5 di 13 catasto nuova planimetria catastale (completa) in quanto l'attuale riporta raffigurato anche l'appartamento che resterà di proprietà del Sig. ”; -con atto pubblico del 05.06.2019 (doc. 3), l'odierno attore, Persona_1 attraverso il proprio procuratore speciale (il figlio), ha venduto ai coniugi Parte_1
e la “casa di abitazione al secondo piano, composta da 3,5 vani catastali e Parte_3 CP_4 pertinenziale porzione di lastrico solare posto al terzo piano… Quanto oggetto del presente atto appare graficamente rappresentato nella planimetria depositata al Catasto fabbricati del Comune di Polignano a Mare che, debitamente firmata dalle parti e da me Notaio, si allega al presenta atto sotto la lettera “B”, per farne parte integrante e sostanziale, previa visione da me datane alle parti. All'uopo la parte alienante dichiara… che i dati catastali che corrispondono all'immobile in oggetto e la planimetria catastale innanzi allegata è pienamente conforme allo stato di fatto dell'immobile stesso”; - una volta “perfezionato l'incontro delle volontà…non si vede come possa essergli contestato il presunto “erroneo contenuto delle planimetrie predisposte dal tecnico” ovvero la dedotta trasmissione al Notaio rogante di “disegni totalmente difformi rispetto alle indicazioni fornite dall'odierno attore”, quanto piuttosto (si fa per dire) l'aver suggerito al venditore medesimo, stante la sua distanza dal luogo sede dell'immobile compravenduto, il nominativo di un professionista che poteva essergli utile alla predisposizione della documentazione tecnica (S.C.I.A. in sanatoria, Denuncia di variazione catastale,
A.P.E.) che lo stesso si era impegnato ad ottenere, a propria cura e spese, e a trasmettere al Notaio rogante”; - “ appare nondimeno pretestuosa, ed anzi fantasiosa, la quantificazione dei presunti e non provati danni che lo stesso rivendica, il cui importo, come già evidenziato, si è visto diminuire dalla somma di 50.000 Euro indicata nella lettera stragiudiziale di costituzione in mora a quella di Euro 27.489,78 contenuta nell'atto introduttivo del presente giudizio, a fronte delle medesime voci di preteso danno e senza alcuna plausibile giustificazione nemmeno costituita dall'esigenza di contenere l'esborso occorrente per iscrivere a ruolo il procedimento (non mutando infatti il relativo scaglione)”.
Tentata inutilmente la conciliazione, la causa è stata istruita con l'interrogatorio formale dei convenuti e , legale rappresentante della società di intermediazione Controparte_1 Controparte_2 immobiliare;
invece non è stato espletato l'interrogatorio formale dell'attore per motivi legati all'età e allo stato di salute del medesimo (cfr. verbale di causa); è stata inoltre assunta la deposizione testimoniale del signor ed è stata espletata la consulenza tecnica d'ufficio. Testimone_1
Nelle more del giudizio, a seguito del decesso del signor , la causa è stata riassunta dal Persona_1 figlio , in qualità di unico erede. Parte_1
Dopodichè, la causa è stata trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies cpc ed è stato autorizzato il deposito delle memorie conclusive.
Brevemente riepilogati i fatti di causa e la posizione delle parti, reputa questo Giudice di poter accogliere la domanda attrice nei seguenti termini.
pagina 6 di 13 Anzitutto, va ribadita la legittimazione attiva di parte attrice rispetto alle domande articolate con il presente giudizio, in considerazione dell'insegnamento della Suprema Corte di Cassazione (e, in particolare, di recente cfr. n. 18294/2024), essendo provato in giudizio il legame di parentela tra il signor ed il defunto (e, tra gli altri, cfr. doc.5 bis di parte Parte_1 Persona_1 attrice).
Va, poi, rilevato che parte convenuta ha trascurato di coltivare l'eccezione di incompetenza CP_1 territoriale formulata con la comparsa di costituzione ed omessa nei successivi atti difensivi, eccezione che deve pertanto ritenersi rinunciata, e comunque risultava infondata (sussistendo la competenza del
Tribunale adito in relazione al foro relativo al luogo di residenza del consumatore).
Ciò posto, è noto l'orientamento della giurisprudenza, in materia di responsabilità contrattuale, secondo cui “il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per
l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa ...” (da Cass., SS.UU,
n.13533/2001). Tuttavia, è altresì noto che tale principio è stato declinato dalla giurisprudenza in riferimento alla responsabilità contrattuale del professionista (art. 1218, 1176 e 2236 cc) ed è stato costantemente affermato che l'attore, in queste ipotesi, deve dimostrare i fatti costitutivi posti a fondamento della domanda di risarcimento del danno e, quindi, oltre a fornire la prova del rapporto contrattuale, deve provare, ai sensi dell'art. 2967 cc, anche il danno ed il nesso causale tra la condotta del professionista ed il pregiudizio subito (cfr. Cass. n. 20707/2023).
Ricostruito il quadro normativo e giurisprudenziale di riferimento ed applicati, al caso in esame, i principi di cui sopra, reputa questo Giudice che parte attrice abbia adempiuto all'onere probatorio sulla stessa gravante.
In riferimento alla posizione del convenuto , è pacifico in causa che il signor Controparte_1 Per_1
gli ha conferito verbalmente un incarico per eseguire, tra l'altro, anche il frazionamento del
[...] lastrico solare e che al conferimento dell'incarico è stata consegnata al professionista la proposta di acquisto relativa all'immobile oggetto di compravendita da frazionare in termini corrispondenti a quanto ivi indicato. Lo stesso convenuto, infatti, ha confermato di aver ricevuto dall'attore, al momento del conferimento dell'incarico professionale, la citata proposta d'acquisto e non ha contestato la corrispondenza tra il contenuto del documento versato in atti e quello ricevuto dall'attore, negando, soltanto, la consegna da parte dell'attore del citato “Allegato A”.
Ebbene, con detta proposta d'acquisto, le parti hanno identificato l'oggetto della compravendita con
“appartamento al secondo piano e porzione di lastrico solare” e hanno precisato, nelle note, che “quale parte
pagina 7 di 13 integrante e sostanziale si allega il documento sotto la lettera A” (doc. 3 att.). E, detto allegato “A”, statuisce che “Incluso nella vendita è la porzione pari al 50% del lastrico solare in possesso e in proprietà della parte promittente venditrice, Sig. (circa ¼ dell'intero lastrico solare) e precisamente la porzione posta Persona_1 ad angolo tra le vie Manzoni e via A.A. Magnesi” (doc. 4 att.).
A fronte di ciò, in assenza di diversa prova da parte del professionista, deve ritenersi che l'incarico per il frazionamento sia stato conferito in linea con quanto pattuito nel citato “Allegato A”. Del resto, il frazionamento è stato commissionato proprio per la predisposizione dei documenti prodromici alla stipulazione del rogito notarile. E la pretesa mancata consegna del documento “Allegato A” non rileva quale elemento per escludere la responsabilità del professionista, infatti è evidente che il medesimo, per poter effettuare il frazionamento, avrebbe dovuto informarsi su come eseguire la prestazione ovvero avrebbe dovuto chiedere la documentazione e/o le istruzioni necessarie per adempiere correttamente all'incarico ricevuto.
Precisato l'oggetto dell'incarico nei termini indicati, è pacifico, in causa, che il professionista non ha eseguito la prestazione professionale in conformità all'incarico (art. 1218 cc e art. 1176 cc): la non corrispondenza tra le pattuizioni del citato “Allegato A” ed il frazionamento eseguito non è stata contestata neppure dal convenuto ed emerge dalla documentazione in atti e, in particolare, dalle cartine castali allegate all'atto notarile (doc. 5 bis att).
Inoltre, nel corso del giudizio, è stata svolta la consulenza tecnica d'ufficio e, a riguardo, il perito incaricato ha affermato, senza essere in punto smentito dal convenuto, che “…A seguito dei rilievi in loco ho riscontrato che, purtroppo, il Geom. ha redatto un frazionamento in discordanza con gli Controparte_1 accordi sottoscritti nella proposta di acquisto immobiliare in atti, circostanza confermata dal fatto che le due particelle di lastrico solare generate non hanno la stessa superficie utile. La porzione di lastrico solare identificata catastalmente con il subalterno 11 (proprietà signori presenta una superficie utile pari a mq 34,34, Persona_3 mentre quella identificata catastalmente con il subalterno 12 (proprietà ) presenta una superficie Persona_1 pari a mq 17,41. Alla luce di quanto sopra si evince che il subalterno 12 (proprietario ) presenta Persona_1 un difetto di superficie pari a mq 8,47…” (cfr. relazione peritale, pag. 6)
Si premette che questo Giudice ritiene di condividere le conclusioni assunte dal perito incaricato con la relazione versata in atti, in quanto esse appaiono esenti da vizi logici e motivazionali e fondate sull'esame attento e scrupoloso dei documenti allegati dalle parti nonché della situazione di fatto accertata durante il sopralluogo effettuato in contraddittorio con le parti. Il CTU ha anche confutato in termini che si ritengono adeguati le critiche da parte dei convenuti (cfr. elaborato peritale).
Sussiste, poi, nella fattispecie, anche la responsabilità contrattuale del mediatore per aver svolto con negligenza l'incarico conferitogli, ex art. 1176 e 1759 cc. In particolare, l'attore ha provato che la pagina 8 di 13 prestazione gravante sul mediatore aveva per oggetto oltre all'attività di messa in relazione tra il venditore e l'acquirente (doc. 2 att., conferimento di incarico di mediazione) anche le attività prodromiche alla stipula dell'atto notarile. L'attore ha allegato i messaggi whatsapp, non disconosciuti da parte convenuta , dai quali si evince che il mediatore ha reperito il tecnico geom. Controparte_2
, ha svolto l'attività di intermediario tra il predetto tecnico e parte venditrice (doc. 15 att, e in CP_1 particolare messaggi datati 13.11.20217, 01.02.2019, 07.02.2019, 22.02.2019, 26.02.2019 ) ed il notaio (cfr. ancora doc. 15 att. messaggio 07.05.2029), ha spedito all'attore la procura speciale al Persona_1 figlio per stipulare l'atto (doc. 15 e 5 bis, allegata all'atto di Parte_1 compravendita) e ha ricevuto la documentazione relativa al frazionamento direttamente dal tecnico
(doc. 14 att.). Né possono essere desunti elementi in senso diverso dalla lapidaria (e non meglio circostanziata) dichiarazione resa dal signor il quale, dopo aver confermato di aver Testimone_1 intrattenuto i rapporti con la nuora del defunto e moglie del signor Persona_1 Parte_1
ha affermato “io non ho avuto contatti per la pratica in questione con il signor ”.
[...] CP_1
Il mediatore deve quindi essere ritenuto responsabile in quanto, in adempimento all'incarico ricevuto, avrebbe dovuto controllare l'adeguatezza della documentazione necessaria per la stipulazione della compravendita, incluso il frazionamento commissionato al tecnico dallo stesso individuato.
A fronte di detti elementi, i convenuti devono ritenersi responsabili (ex art. 2055 cc), ognuno rispetto all'obbligazione contrattuale assunta, ed in riferimento ai profili sopra esaminati, dei derivati all'attore in considerazione del negligente adempimento all'incarico professionale conferito loro dall'attore.
Tuttavia, in considerazione del peso delle diverse condotte, la responsabilità dei convenuti deve essere ripartita tra gli stessi nella misura di 60 % a carico del tecnico e per il 40 % a carico Controparte_1 del mediatore . Controparte_2
Va, invece, escluso che il contegno di parte attrice abbia concorso a cagionare il danno, ai sensi dell'art. 1227 cc, e che abbia avuto qualsivoglia rilevanza per escludere il nesso di causalità tra la condotta dei convenuti e l'evento ovvero per diminuire il risarcimento del danno. Parte attrice si è, infatti, rivolta ai due professionisti, facendo affidamento sulle rispettive competenze tecniche. Peraltro, le prestazioni oggetto di incarico rientrano tra le attività (frazionamento /preparazione della documentazione prodromica alla stipula del contratto di compravendita) propria di detti professionisti.
E', del resto, noto che i contraenti, nell'eseguire le prestazioni contrattuali, devono tenere una condotta improntata ai dei doveri di buona fede e correttezza, di cui agli artt. 1175, 1375 cc e art. 2 Cost.: “la clausola generale di buona fede oggettiva o correttezza …., oltre che regola (artt. 1337, 1358, 1375 e 1460 c.c.) di comportamento, quale dovere di solidarietà, fondato sull'art. 2 Cost. …, che trova applicazione a prescindere dalla sussistenza di specifici obblighi contrattuali, là dove impone di compiere quanto necessario o utile a
pagina 9 di 13 salvaguardare gli interessi della controparte, nei limiti dell'apprezzabile sacrificio, che non si sostanzi cioè in attività gravose o eccezionali o tali da comportare notevoli rischi o rilevanti sacrifici …, si specifica in particolare nel significato di lealtà, sostanziantesi nel non suscitare falsi affidamenti e non speculare su di essi, come pure nel non contestare ragionevoli affidamenti comunque ingenerati nella controparte ... Alla stregua di tali criteri, l'obbligo di buona fede o correttezza, da valutarsi alla stregua della causa concreta del contratto, e cioè con lo scopo pratico dalle parti perseguito mediante la stipulazione, o, in altre parole, con l'interesse che
l'operazione contrattuale è propriamente volta a soddisfare” (tra le altre, cfr. Cass. n. 6930/2024).
Venendo ora alla quantificazione del danno, parte attrice ha lamentato un danno pari ad € 27.489,78
(oltre interessi legali dalla data del dovuto al deposito della domanda ed ex art. 1284, quarto comma, cc dalla data del deposito al saldo): - € 10.099,12, quale importo corrispondente al valore del terrazzo erroneamente alienato;
- € 10.099,12, quale disvalore arrecato all'immobile rimasto di proprietà dello stesso attore e derivante dall'interclusione della parte di terrazzo rimasto di proprietà; - € 2.033,80, quale importo relativo al compenso corrisposto al geom. ; - € 2.500,00 quale provvigione CP_1 versata all'agenzia ; - € 2.757,74, a titolo di spese legali stragiudiziali. Controparte_2
Sennonchè, in corso di causa, è stata espletata, come già precisato, la consulenza d'ufficio e, in riferimento alla quantificazione del danno, il perito incaricato dall'Ufficio ha concluso che:
- la superficie di lastrico solare da frazionare in parti uguali era pari a mq 51,75, la superficie rimasta di proprietà dell'attore è pari mq 17,41: quindi a seguito dell'erroneo frazionamento si è verificato un difetto di superficie pari a mq 8,47;
- il disvalore dell'immobile di proprietà di parte attrice, dovuto alla mancata attribuzione della superficie di mq 8,47 ammonta ad € 2.463,50 (mq 8,47 x €/mq 290,85, quest'ultimo dato è stato ottenuto dividendo il prezzo di vendita, € 90.000, per i mq dell'intera superficie compravenduta, pari a mq 77,36 e “aggiustato con l'indice mercantile pari al 25%”);
- la porzione di lastrico solare era priva di un accesso diretto a prescindere dal contestato frazionamento: “Il problema sull'accesso diretto, con elevata probabilità sussisteva anche prima del frazionamento”; tuttavia secondo il perito “ l'errata redazione della documentazione catastale da parte del
Geom. , purtroppo, ha aggravato ulteriormente la posizione. Criticità accertata anche in sede Controparte_1 di operazioni peritali in loco. Lo stato di fatto dei luoghi oggetto di causa attesta che la porzione di lastrico solare di parte attrice può classificarsi come area interclusa… attualmente (l'accesso) avviene attraverso il passaggio su altre due porzioni di lastrico solare di proprietà di terzi”;
- “il valore di stima di un'area interclusa non è lo stesso del valore di stima di un bene immobiliare privo di ostacoli e/o vincoli, pertanto, nel nostro caso di specie, si ritiene corretto applicare un abbattimento al valore di mercato (rif. Anno 2019) del lastrico solare oggetto di causa del 50%. Tale abbattimento comporta un
pagina 10 di 13 ulteriore danno economico nei confronti di parte attrice. Minor valore del lastrico solare Mq 17,41 x €/mq
290,85 x 0,50 = €. 2.531,85”
- la quantificazione economica dei danni patiti da parte attrice, a causa dell'errato frazionamento delle due porzioni di lastrico solare, è pari ad €. 4.995,35 (€. 2.463,50 + €. 2.531,85).
Le riportate conclusioni sono state oggetto di parziale critica da parte dei consulenti dei convenuti.
Reputa questo Giudice di non condividere le osservazioni formulate delle parti e, in merito, all'esame delle stesse si riporta alle puntuali e motivate considerazioni assunte dal consulente incaricato dall'ufficio, le quali superano i detti rilievi critici. Peraltro, a quanto precisato dal perito con la ctu, già di per sé in termini adeguati a confutare le doglianze delle parti, deve aggiungersi che il convenuto non ha dimostrato l'esistenza di pretesi indici mercantili che abbatterebbero del 50% Controparte_1 il valore della pertinenza non comunicante (tale dimostrazione non potendosi certo desumere dal prospetto riportato dal convenuto nell'ultima memoria difensiva).
Appaiono poi corrette anche le valutazioni e le quantificazioni operate dal consulente del Tribunale a proposito dell'aggravamento dell'interclusione in ragione dell'assetto definitivo del contestato frazionamento (anche considerato che in sede di compravendita le relative parti non hanno disciplinato, in alcun modo, l'accesso alla porzione del venditore).
Ciò posto parte attrice, ha poi chiesto di condannare il convenuto geom. alla restituzione CP_1 dell'importo di € 2.033,80 corrisposto a titolo di compenso professionale. A riguardo, parte convenuta ha replicato che “…l'attore prendere il rimborso degli onorari del tecnico dimenticando che la somma di €
800,00 è stata pagata per la SCIA in sanatoria, € 200,00 per la variazione catastale dell'appartamento, € 150 per
l'APE ed € 150,00 è imputabile all'attività di frazionamento ed accatastamento dei lastrici di cui parrebbe dolersi”.
In vero, le due fatture (di acconto e di saldo, doc. 9 att) recano nell'oggetto le tre diverse tipologie di attività svolta (segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria, denuncia di variazione Catastale, attestato di prestazione energetica), tuttavia il compenso indicato non viene suddiviso per le singole voci. Quindi per la fattura di acconto, decurtati gli importi delle spese vive riferite alle altre attività eseguite (€ 52,80 per diritti di segreteria ed € 516,00 per oblazione), il compenso corrisposto è pari ad €
420; e, per quella di saldo, ad € 945,00 oltre € 100 per spese catastali.
Pertanto, in assenza di diversa prova circa l'effettiva incidenza delle tre tipologie di attività prestata, deve ritenersi che il compenso riferito all'attività di variazione catastale debba essere quantificato in €
455. Quindi, la riferita ulteriore domanda di parte attrice deve essere accolta per l'importo di € 555
(pari al compenso e alle spese catastali versati per l'errato frazionamento).
pagina 11 di 13 La domanda di parte attrice di condannare il mediatore al rimborso della somma di € 2.500,00 a titolo di provvigione, merita di essere accolta soltanto in riferimento alla quota di 1/5 di detto importo, in considerazione del fatto che l'attività riferita alla preparazione degli atti prodromici alla compravendita da parte del mediatore deve ritenersi contenuta, in assenza di diversa prova, rispetto a quella di messa in relazione tra la parte acquirente e quella venditrice.
Va invece rigettata la domanda attrice di ristoro delle spese di lite stragiudiziale in considerazione della circostanza che la richiesta di risarcimento del danno formulata in detta fase era sproporzionata rispetto sia a quella poi chiesta con il presente giudizio sia a quella effettivamente liquidata con la presente pronuncia.
In conclusione, le parti convenute devono essere condannate alla corresponsione in favore di parte attrice dell'importo di € 4.995,35 a titolo di risarcimento del danno patrimoniale, in solido tra loro (art. 2055 cc) e in proporzione alla quota di rispettiva responsabilità.
Inoltre, sempre a titolo di risarcimento del danno, il convenuto deve essere Controparte_1 condannato al pagamento della somma di € 555,00 ed il convenuto
[...]
, nella qualità di socio accomandatario della Controparte_5 predetta società, al pagamento in favore dell'attore della somma pari ad € 500,00.
Le somme sopra liquidate sono soggette a rivalutazione monetaria dalla data del 05.06.2019 alla data del deposito della presente decisione. Infatti, l'obbligazione di risarcimento del danno per inadempimento di obbligazioni contrattuali diverse da quelle pecuniarie costituisce un debito di valore. Inoltre, dette somme dovranno essere maggiorate degli interessi legali calcolati ai sensi dell'art. 1284, primo comma, cc dalla data della presente decisione al saldo. Non sono, invece, dovuti gli interessi legali ai sensi dell'art. 1284, quarto comma, cc, chiesti da parte attrice, in considerazione della condotta processuale di parte attrice stessa che, diversamente dalle parti convenute, non ha aderito alla proposta conciliata formulata da questo Giudice per una somma pressoché coincidente con quella accertata come dovuta.
Per quanto sopra precisato circa la mancata adesione di parte dell'attrice alla proposta conciliativa, le spese di lite devono ritenersi interamente compensate tra le parti e le spese riferite alla ctu devono essere poste definitivamente a carico delle parti nella misura di 1/3 ciascuna.
Le ulteriori eccezioni formulate dalle parti devono ritenersi assorbite nella presente decisione, motivata, ai sensi dell'art. 132 cpc e 118 delle disp. att. cpc, mediante concisa esposizione delle relative ragioni di fatto e di diritto.
La sentenza è per legge esecutiva.
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P.Q.M.

Il TRIBUNALE DI MONZA, Sezione Prima Civile, in composizione monocratica, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa ovvero assorbita, definitivamente pronunziando, nella causa iscritta al R.G. n. 8635/2022, per le ragioni indicate in motivazione: in parziale accoglimento della domanda di risarcimento del danno formulata da parte attrice:
- condanna i convenuti, in solido tra loro ed in riferimento alla quota di responsabilità così come indicata in motivazione, al pagamento, in favore dell'attore, della somma pari ad € 4.995,35, oltre rivalutazione monetaria dalla data del 05.06.2019 alla data del deposito della presente decisione ed interessi legali ai sensi dell'art. 1284, primo comma, cc decorrenti dalla data della presente decisione al saldo;

- condanna il convenuto al pagamento in favore dell'attore della somma pari ad Controparte_1
€ 555, oltre rivalutazione monetaria dalla data del 05.06.2019 alla data del deposito della presente decisione ed interessi legali ai sensi dell'art. 1284, primo comma, cc decorrenti dalla data della presente decisione al saldo;

- condanna, in solido, lo in persona Controparte_2 del legale rappresentante, e , nella qualità di socio accomandatario della Controparte_2 predetta società, al pagamento in favore dell'attore della somma pari ad € 500,00, oltre rivalutazione monetaria dalla data del 05.06.2019 alla data del deposito della presente decisione ed interessi legali ai sensi dell'art. 1284, primo comma, cc decorrenti dalla data della presente decisione al saldo;

- compensa interamente le spese di lite;

- pone definitivamente a carico delle parti, nella misura di 1/3 ciascuna, le spese della ctu.
Sentenza per legge esecutiva
Monza, 31 luglio 2025
Il Giudice
dott. Carla Caldaroni
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