N. R.G. 28320/2024
Tribunale di Milano
SEZIONE TREDICESIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 28320/2024 tra
Parte_1
RICORRENTE
e
. CP_1 CP_2
RESISTENTE
Oggi 21 maggio 2025 ad ore 10.53 innanzi al dott. Roberta Sperati, sono comparsi: per parte ricorrente l'avv. TIGANO P. MARIO e l'avv. Iacoviello, che precisano che nulla è stata versato a decorrere dal IV trimestre 2024 e che canoni e spese maturati da tale data e sino all'attualità sono pari ad € 107.536,94; concludono come in atti per parte resistente l'avv. BRAGHO' MARGHERITA, che si riporta;

Le parti presenti procedono alla discussione orale della causa.
Il Giudice dopo breve discussione orale, pronuncia sentenza ex artt. 447-bis e 429 c.p.c. dandone lettura in udienza alle parti presenti.
Il giudice
Dott.ssa Roberta Sperati REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale di Milano, nella persona del giudice dott.ssa Roberta Sperati ha pronunciato ex artt.
447-bis e 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 28320/2024 promossa da:
[C.F. ], Parte_1 P.IVA_1 con l'avv. TIGANO P. MARIO
RICORRENTE contro
. C.F. ], con l'avv. BRAGHO' MARGHERITA CP_1 CP_2 P.IVA_2
RESISTENTE

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli depositati telematicamente.
Parte ricorrente:
“NEL MERITO, in principalità
= datosi atto ed accertato, per le causali in atto esposte ed in accoglimento delle allegazioni assertive tutte di matrice negoziale, il grave inadempimento della . CP_1 CP_2 nell'assolvere l'obbligazione di pagamento, nel denunciatone ritardo e nella sua parziarietà a fronte dell'imputazione operatasene da parte locatrice ex art. 1194 c.c. e/o comunque per mancata corresponsione di interessi e spese di procedura, del canone dovuto alla
[...]
in forza del contratto di locazione 17/11/2020, registrato il 16/12/2020, Controparte_3 avente ad oggetto l'unità immobiliare posta all'8° piano del fabbricato sito in Milano Via
Pirelli n. 30 - distinta al Catasto Fabbricati del Comune di Milano al foglio 267, mappale 178, subalterno 702, categoria A10, rendita catastale € 10.923,06 - ed i due box auto coperti siti in
Milano Via Pirelli n. 30 con ingresso in Via Cornalia n. 17 - catastalmente identificati al
Catasto Fabbricati del Comune di Milano, uno, al foglio 267, mappale 151, subalterno 20, categoria C6, rendita catastale € 147,19, e, l'altro, al foglio 267, mappale 151, subalterno 21, categoria C6, rendita catastale € 196,25 -, dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto stesso in ragione della prodottasene morosità e della clausola risolutiva espressa ex art. 1456
c.c., della quale la qui conchiudente ha dichiarato di volersi avvalere e giusto lo sfratto per tali titoli intimatosene: con ogni conseguente statuizione e condanna della . al CP_1 CP_2 pagamento della somma di € 101,38 per interessi legali maturati dal 6/4/2024 al 19/5/2024 sull'importo di € 33.639,25 e delle spese del procedimento di sfratto per morosità.
IN VIA SUBORDINATA
= datosi atto ed accertato, per le causali in atto esposte ed in accoglimento delle allegazioni assertive tutte di matrice negoziale, il grave inadempimento della CP_1 CP_2 nell'assolvere l'obbligazione di pagamento, nel denunciatone ritardo e nella sua parziarietà a fronte dell'imputazione operatasene da parte locatrice ex art. 1194 c.c. e/o comunque per mancata corresponsione di interessi e spese di procedura, del canone dovuto alla
[...]
in forza del contratto di locazione 17/11/2020, registrato il 16/12/2020, Controparte_3 avente ad oggetto l'unità immobiliare posta all'8° piano del fabbricato sito in Milano Via
Pirelli n. 30 - distinta al Catasto Fabbricati del Comune di Milano al foglio 267, mappale 178, subalterno 702, categoria A10, rendita catastale € 10.923,06, ed i due box auto coperti siti in
Milano Via Pirelli n. 30 con ingresso in Via Cornalia n. 17 - catastalmente identificati al
Catasto Fabbricati del Comune di Milano, uno, al foglio 267, mappale 151, subalterno 20, categoria C6, rendita catastale € 147,19, e, l'altro, al foglio 267, mappale 151, subalterno 21, categoria C6, rendita catastale € 196,25 -, dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto stesso ex art. 1453 c.c., giusto l'intimatosi sfratto: con ogni conseguente statuizione e condanna della . al pagamento della somma di € 101,38 per interessi legali maturati dal CP_1 CP_2
6/4/2024 al 19/5/2024 sull'importo di € 33.639,25 e delle spese del procedimento di sfratto per morosità.
= Con vittoria, in ogni caso, di spese e compenso di lite.
IN VIA ISTRUTTORIA (…)”
- Così come poi integrate a verbale d'udienza del 21/05/2025
Parte resistente:
“Rigettare le domande avversarie perché infondate in fatto e in diritto;

- Accertare e dichiarare che ha adempiuto ai propri obblighi contrattuali nel CP_4
rispetto dei principi di buona fede nel corso dell'esecuzione del contratto di locazione.
In ogni caso: con rifusione integrale di spese e compensi professionali.”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida
[...]
adiva questo Tribunale Parte_1
esponendo: di avere concesso in locazione commerciale all'intimato . l'unità CP_1 CP_2
immobiliare sita in Milano, via Pirelli 30, con contratto ad uso abitativo avente decorrenza
07/11/2020; che il conduttore si rendeva moroso del pagamento del canone trimestrale maturato all'aprile
2024; che la morosità persisteva.
Chiedeva pertanto a norma dell'art. 15 del contratto e degli artt. 1453 e 1456 c..c dichiararsi la risoluzione e condannarsi la controparte al pagamento del dovuto. del contratto.
Si costituiva in giudizio l'intimata, la quale dava atto di aver saldato la morosità in data successiva alla notifica dell'intimazione, rispetto alla quale l'intimante insisteva in ogni caso sulla pronuncia di risoluzione.
e c
Con provvedimento del 01/08/2024 il Tribunale, attesa la sanatoria della morosità intimata,, disponeva la conversione del rito e la prosecuzione del giudizio con le forme del rito speciale locatizio ex art. 447-bis segg. c.p.c.
Nelle rispettive memorie ex art. 420 c.p.c le parti concludevano come in epigrafe.
Ad esito della discussione, sulle conclusioni rassegnate come in atti, il Giudice decide dando lettura della presente sentenza con motivazione contestuale, la quale costituisce parte integrante del verbale d'udienza. la domanda deve essere accolta nei termini di seguito esposti.
Parte intimante ha assolto gli oneri probatori su di essa gravanti, producendo il contratto di locazione ed allegando che l'inadempimento della controparte ( sanato dopo la notifica dell'intimazione) integrae la clausola risolutiva espressa di cui all'art. 15.12 del contratto, la quale prevede che il mancato o ritardato pagamento anche di una sola rata di canone sia motivo di risoluzione ipso iure.
Leggendo tale clausola in combinato con l'art.

6.1 del contratto, si evince che il termine per ciascun pagamento è stato individuato entro (“ e non oltre”), il giorno 5 del primo mese di ogni trimestre di riferimento.
Nel caso in esame, è incontestato che il trimestre intimato è stato saldato successivamente alla notifica della citazione e e solo in data 20/05/2024, laddove il termine previsto era il 05/04/2024. Sul punto il conduttore si difende allegando l'esistenza di una prassi di “tolleranza” del locatore nel ricevere i pagamenti tardivi.
Vi è tuttavia che, prima di provvedere con la notifica dell'intimazione avvenuta il 24/04/2024, il locatore ha costituito in mora il conduttore in data 11/04/2025, richiamandola al rispetto dei termini di pagamento ed assegnandogli termine di 5 giorni per adempiere.
Sicchè non può dirsi che il locatore abbia abusato della facoltà di risolvere il contratto in spregio al canone di buona fede, avendo concesso al conduttore (già in ritardo) un termine per sanare la morosità prima di procedere con lo sfratto.
Peraltro, il ricorrente ha documentato in atti plurimi pregressi solleciti di pagamento conseguenti ai ritardi del conduttore, potendosi così ritenere smentita l'allegazione difensiva circa una
“tolleranza del locatore” su detta prassi.
Peraltro, il ricorrente ha dato atto che -anche a seguito di rinvio dell'udienza sommaria in ragione di trattative tra le parti- il successivo trimestre ( da saldarsi entro il 05/07) risultava impagato, e il procuratore di parte resistente alla data del 08/07/2024, ha dato atto di essere stata edotta che il pagamento era avvenuto in pari data, indi nuovamente in ritardo.
Sul punto : “In tema di clausola risolutiva espressa, la tolleranza della parte creditrice non comporta la eliminazione della clausola, né determina la tacita rinuncia ad avvalersene, qualora la stessa parte creditrice, contestualmente o successivamente all'atto di tolleranza, manifesti l'intenzione di volersene avvalere in caso di ulteriore protrazione dell'inadempimento, in quanto con tale manifestazione di volontà, che non richiede forme rituali e può desumersi per fatti concludenti, il creditore comunque richiama il debitore all'esatto adempimento delle proprie obbligazioni” ( cfr. Cass. n. 14195/2022).
Ciò detto, costituisce principio altresì consolidato;

L'agire dei contraenti va valutato, anche in presenza di una clausola risolutiva espressa, secondo il criterio generale della buona fede, sia quanto alla ricorrenza dell'inadempimento che del conseguente legittimo esercizio del potere unilaterale di risoluzione, sicché, qualora il comportamento del debitore, pur integrando il fatto contemplato dalla suddetta clausola, appaia comunque conforme a quel criterio, non sussiste l'inadempimento, né i presupposti per invocare la risoluzione, dovendosi ricondurre tale verifica non al requisito soggettivo della colpa, ma a quello, oggettivo, della condotta inadempiente.”( cfr. Cass.. n. 23868/2015).
Alla luce delle considerazioni che precedono, deve dichiararsi che il contratto di locazione commerciale stipulato in data 07/11/2020 tra e . Controparte_3 CP_1 CP_2 avente ad oggetto l'immobile sito si è risolto per inadempimento del conduttore
[...]
. ex art. 1456 e 1453 c.c. CP_1 CP_2 Per l'effetto METRO. deve essere condannato a rilasciare l'immobile de quo CP_2
libero da persone e cose, con data di esecuzione al 21/05/2025 atteso che plurime volte la condotta inadempiente è stata posta in essere dal conduttore.
All'odierna udienza la parte ricorrente ha altresì allegato che risultano impagati i canoni maturati a far data dall'ultimo trimestre 2024 e sino al II trimestre 2025, nonché le ulteriori poste ad oggi maturate come da deposito del 19/05/2025, e così per complessivi € 106.930,06, che parte resistente deve essere condannata a rifondere alla controparte, oltre interessi dal dovuto al saldo effettivo, oltre che al pagamento dei canoni successivamente maturati e sino all'effettivo rilascio del bene locato.
Il resistente deve infine essere condannato al pagamento di € 101,38 per interessi legali maturati dal 6/4/2024 al 19/5/2024 5.720,00 sulla maturità sanata, oltre interessi legali dalla decisione al saldo effettivo.
Le spese seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e sono liquidate direttamente in dispositivo tenendo conto della natura e del valore della controversia, e delle fasi svolte (di studio, introduttiva e decisionale), con riduzione del 50% attesa la bassa complessità delle questioni trattate ed attesa la prossimità del valore della lite al minimo al valore minimo di scaglione
Le spese di fase sommaria sono liquidate come da Tabelle in uso presso questo Tribunale.


P.Q.M.

il Tribunale di Milano, in persona del giudice dott.ssa Roberta Sperati, definitivamente pronunciando nel giudizio RG 28320/2024, ogni contraria domanda ed eccezione rigettata, così provvede:
1) dichiara risolto per inadempimento imputabile a . il contratto di CP_1 CP_2
locazione commerciale stipulato in data 07/11/2020 tra e Controparte_3
. ed avente ad oggetto l'immobile sito in Milano, VIA Pirelli 30; CP_1 CP_2
2) condanna . a rilasciare l'immobile di cui al punto che precede libero da CP_1 CP_2
persone e cose;

3) fissa per l'esecuzione la data del 21/06/2025;
4) condanna . al pagamento in favore di CP_1 CP_2 Controparte_3 dell'importo di € 106.930,06, per canoni e accessori maturati alla data odierna, oltre che al pagamento dei canoni successivamente maturati e sino all'effettivo rilascio del bene locato ed oltre interessi legali dalla decisione al saldo effettivo
5) condanna . al pagamento in favore di CP_1 CP_2 Controparte_3 dell'importo di € 101,38 per interessi legali maturati dal 6/4/2024 al 19/5/2024 sulla maturità sanata, oltre interessi legali dalla decisione al saldo effettivo;
6) condanna . alla rifusione in favore di delle CP_1 CP_2 Controparte_3 spese di lite, che si liquidano in € 316,000 per spese ed € 6.109,00 per compensi professionali ( di cui € 2.300,00 per la fase sommaria ), oltre spese generali al 15%, C.P.A. ed I.V.A. come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti e allegazione al verbale.
Milano, 21/05/2025
Il Giudice
Dott.ssa Roberta Sperati