N. R.G. 7467/2022
TRIBUNALE ORDINARIO di GENOVA
I SEZIONE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 7467/2022 tra
Parte_1
ATTORE/I
e
CONVENUTO/I CP_1 Parte_2
INTERVENUTO
Oggi 12 marzo 2024, alle ore 12.30 innanzi al dott. FRANCESCA LIPPI, sono comparsi: per l'avv.to Cristina Parodi in sostituzione dell'avv.to Paolo Parte_1
Venturi la quale precisa le conclusioni come da foglio di pc già depositato nel fascicolo telematico ed insiste per l'accoglimento della domanda.
Il Giudice
Rimette la parte davanti a sé per le ore 14 e ss per la lettura del provvedimento.
Genova, 12/03/2024
Il Giudice
FRANCESCA LIPPI All'esito della camera di consiglio, alle ore 14.20, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura ad aula vuota.
Il Giudice
FRANCESCA LIPPI
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI GENOVA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona della Dott.ssa Francesca Lippi ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 7467/2022 promossa da :

Parte_1
avv. VENTURI PAOLO,
ATTORE
CONTRO

Controparte_2
CONVENUTA

CONCLUSIONI DELLE PARTI
Parte attrice:
“Voglia il Tribunale Illustrissimo, contrariis rejectis e previa ogni più opportuna pronuncia:
In via principale:
accertare e dichiarare che il contratto preliminare di compravendita immobiliare, concluso tra la Signora ed il Signor Controparte_2 Parte_1
si è risolto ex art. 1454 c.c..
In via subordinata:
2 pronunciare la risoluzione ex art. 1453 c.c., del contratto preliminare di compravendita immobiliare, concluso tra la Signora ed il Signor Controparte_2
per inadempimento della Signora . Parte_1 Controparte_2
In ogni caso: condannare la Signora a risarcire al Signor tutti i Controparte_2 Parte_1 danni dallo stesso patititi, nell'importo, a cui si intende limitare la domanda, di Euro
200.000,00 (duecentomila/00), anche in via equitativa, ex art. 1226 c.c., oltre interessi e rivalutazione, come per legge.
Con vittoria delle spese.”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Preliminarmente si deve dichiarare la contumacia della convenuta , Controparte_2
alla quale la citazione è stata notificata ai sensi dell'art. 143 cpc.
I fatti di causa, come prospettati dalla parte attrice, si possono così sintetizzare.
In data 3/3/2022 ha sottoscritto una proposta di acquisto Controparte_2
riguardante l'immobile di proprietà di sito in Via del Quadrifoglio, 20/1, Parte_1
accettata dal promittente venditore il 18/3/2022.
Con il richiamato contratto preliminare la promissaria acquirente si è impegnata a sottoscrivere il rogito entro la data del 7/5/2022, nonché a versare, al promittente venditore, le somme: di Euro 250.000,00, a titolo di caparra confirmatoria, al momento dell'accettazione della proposta (e comunque non oltre il 15/3/2022); di Euro
250.000,00, ad integrazione della caparra confirmatoria, entro e non oltre il 10/4/2022; di Euro 2.000.000,00, quale saldo del prezzo, al rogito.
La promissaria acquirente non ha rispettato nessuno dei termini contrattuali e ha omesso il versamento delle somme pattuite.
Con mail del 6/4/2022, la ha ribadito la propria intenzione di acquistare CP_2
l'immobile per cui è causa mediante sottoscrizione del definitivo alla data convenuta.
3 Nel mese di aprile 2022, il promittente alienante ha inviatoal Notaio scelto dall'acquirente, tramite l'agente immobiliare, tutta la documentazione necessaria alla redazione del rogito (doc. 14).
Nonostante lo scambio di mail tra le parti per stabilire la data del rogito, i solleciti trasmessi dal legale promittente venditore e, da ultimo, l'intimazione del 9/5/2022 effettuata ai sensi dell'art. 1454 c.c., non si è pervenuti alla stipula del definitivo.
L'attore ha dunque agito in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto preliminare della promissaria acquirente, nonché la condanna di quest'ultima al risarcimento dei danni patiti a causa dell'inadempimento .
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Tanto premesso il Tribunale ritiene che la domanda di risoluzione del contratto sia fondata, così come la domanda di risarcimento del danno contenuta nei limiti di €
200.000,00.
Quanto alla risoluzione del contratto ex art. 1454 c.c. l'attore ha prodotto la regolare notifica della diffida ad adempiere, rimasta priva di riscontro.
In materia di adempimento nelle obbligazioni, il pacifico orientamento della giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il creditore ha l'onere di provare unicamente la fonte negoziale o legale del proprio diritto, potendosi limitare alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore è gravato dell'onere di dimostrare il fatto estintivo dell'altrui pretesa ovvero la non imputabilità a sé dell'inadempimento, ai sensi dell'art. 1218 c.c. (cfr. Cass. civ., 15.7.2011, n.15659;
Cass. civ., Sez. Un., 30.10.2001, n.13533).
Nel caso in esame emerge per tabulas la fonte del rapporto obbligatorio, avendo l'attore prodotto la proposta irrevocabile di acquisto, accettata dal promittente alienante e debitamente sottoscritta dalle parti (cfr. prod. 1 di parte attrice).
Inoltre, la corrispondenza intercorsa tra le parti ed i diversi solleciti inviati dal promittente venditore (cfr. prod.ni da 2 a 7) dimostrano l'inadempimento contrattuale della convenuta in quanto quest'ultima ha ammesso il proprio ritardo e il mancato rispetto dei termini previsti nell'accordo.
4 La diffida ad adempiere è un negozio unilaterale recettizio ed è uno strumento di risoluzione di diritto del contratto a prestazioni corrispettive, che si affianca, per effetti, alla clausola risolutiva espressa disciplinata dall'art. 1456 c.c..
In merito al contenuto della diffida in questione si rileva che in essa è presente sia l'intimazione all'adempimento, sia l'indicazione di un congruo termine per l' adempimento in quanto superiore al termine previsto dal comma 2° dell'art. 1454 c.c..
E' stata provata l'efficacia della diffida tramite la produzione dell'avviso di ricevimento, a comprova dell'avvenuta ricezione perfezionatasi per compiuta giacenza
(cfr. prod. 8).
Il decorso del termine prefissato dalla ricezione dell'atto di diffida da parte del promittente venditore, in mancanza di adempimento delle obbligazioni a suo carico, determina la risoluzione di diritto del contratto di compravendita, ai sensi dell'art. 1454, comma 3, c.c.. In tal caso, la richiesta declaratoria giudiziale di risoluzione assume la valenza di accertamento dell'avvenuta risoluzione di diritto del contratto per inadempimento del promittente alienante nel termine assegnato a norma dell'art. 1454
c.c., cui consegue la richiesta risarcitoria ai sensi degli artt. 1453 e segg. c.c. (Cass. civ.,
Sez. I, Ord. 26/04/2023, n. 10968).
Inoltre nel caso in esame l'inadempimento, è inequivocabilmente imputabile a parte convenuta e presenta carattere di gravità, tenuto conto della finalità del contratto e degli interessi perseguiti dalla parte promittente alienante.
Con riferimento alla domanda risarcitoria, l'attore ha lamentato il danno emergente e il lucro cessante, contenendo tuttavia la domanda nei limiti di € 200.000,00.
Sotto il profilo del danno emergente l'obbligo di pagamento della provvigione al mediatore rappresenta un pregiudizio conseguenziale Parte_3
all'inadempimento della parte convenuta.
Secondo la giurisprudenza il danno emergente, ovvero la perdita subita non si identifica solo con gli esborsi monetari o le diminuzioni patrimoniali già materialmente intervenute, ma include anche l'obbligazione di effettuare l'esborso “in quanto il
5 vinculum iuris, nel quale l'obbligazione stessa si sostanzia, costituisce già una posta passiva del patrimonio del danneggiato, consistente nell'insieme dei rapporti giuridici, con diretta rilevanza economica, di cui una persona è titolare” (Cass. Civ., Sez. III,
Ordinanza 06.10.2021 n. 27129).
Dunque, ben può costituire un danno risarcibile l'obbligazione di pagamento della provvigione dovuta dalla parte attrice all'agente immobiliare, sebbene non ancora adempiuta.
Venendo alla prova della voce di danno si osserva che, oltre alla ricognizione di debito
(doc.10), si deve tener conto di quanto previsto dall'art. 1755 c.c. a mente del quale al pagamento della provvigione sono tenuti sia l'acquirente che il venditore.
Il secondo comma dell'art. 1755 c.c. dispone inoltre che la misura della provvigione debba essere determinata o dal patto, o dalle tariffe professionali, o dagli usi, o, infine, dal giudice ed esclude implicitamente la solidarietà tra il promissario acquirente e il promittente venditore.
Ciò posto, si ritiene che nel caso di specie la provvigione del 2% del valore di compravendita sia conforme agli usi e ,in virtù del riparto pro quota, il danno subito dall'attore debba quantificarsi in € 25.000,00 oltre iva.
Quanto all'ulteriore voce di danno collegata agli impegni assunti dall'attore per l'acquisto di un altro immobile si osserva che tali impegni scaturiscono da una scelta individuale e il pregiudizio lamentato non può imputarsi direttamente all'inadempimento della convenuta.
Diversamente va accolta la richiesta di risarcimento del danno da lucro cessante consistente nella differenza di valore tra il prezzo dell'immobile indicato nel contratto preliminare e il valore commerciale dell'immobile al momento della risoluzione.
Secondo Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 18/11/2022, n. 34073: “Al promittente venditore che agisca per la risoluzione del contratto e per il risarcimento del danno, per il caso di inadempimento del promissario acquirente, deve essere liquidato il pregiudizio per la sostanziale incommerciabilità del bene nella vigenza del preliminare, la cui sussistenza
è in re ipsa e non necessita di prova;
detto danno va liquidato in misura pari alla
6 differenza tra il prezzo pattuito nel preliminare ed il valore commerciale dell'immobile al momento in cui l' inadempimento è diventato definitivo, normalmente coincidente con quello di proposizione della domanda di risoluzione”; e ancora secondo Cass. civ., Sez.
VI, Ordinanza, 17/11/2020, n. 26042: “Il danno subito dal promittente venditore per la mancata stipulazione del contratto definitivo di compravendita di un immobile consiste nella differenza tra il valore commerciale del bene al momento della liquidazione e il prezzo offerto dal promissario acquirente rivalutato al medesimo tempo”.
Il ctu incaricato ha concluso che:
« il più probabile valore venale o di comune commercio allo stato attuale
“…dell'immobile sito in Arenzano (Ge), Via del Quadrifoglio 20/1, oggetto del contratto preliminare di compravendita del 18/3/2022 ” nell'ipotesi di immobile libero
e regolare dal punto di vista edilizio e catastale, risulta quindi pari a:
mq 300 x € 5.679,45 = € 1.703.835,00, ossia € 1.700.000,00 c.t.
Come richiesto dal quesito “…la differenza tra tale importo ed il prezzo ivi pattuito nel contratto preliminare:” è pari a:
€ (2.500.000,00 – 1.700.000,00) = € 800.000,00 (euro ottocentomila/00)» (cfr. pag. 24 della relazione del consulente tecnico d'ufficio).
Il concetto di lucro cessante, con riguardo all'inadempimento, da parte del promissario acquirente, di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, è da riferirsi al principio, ex art. 1223 cod. civ., secondo cui il risarcimento deve porre il creditore nella situazione in cui si sarebbe trovato se l'inadempimento non si fosse verificato. A tal proposito, la citata disposizione prevede il ristoro non solo del danno emergente, ma anche del lucro cessante, ossia di ogni conseguenza lesiva che, seppur non apparente e non immediatamente riscontrabile, gli sia derivata dall'azione dannosa (ordinanza
Cassazione n.2771 del 2014)”.
La consulenza, immune da vizi e pienamente condivisibile, ha accertato la differenza di valore in € 800.000.
7 Posto che la domanda risarcitoria è stata limitata ad € 200.000,00 si ritiene che essa debba essere accolta.
Le spese seguono la soccombenza sulla base del principio di causalità e sono liquidate secondo la seguente tabella, tenuto conto dei valori medi per le fasi dello studio, dell'introduzione e dell'istruttoria e del valore minimo per la fase della decisione.
Tabelle: 2022 (D.M. n. 147 del 13/08/2022)
Competenza: giudizi di cognizione innanzi al tribunale
Valore della causa: da € 52.001 a € 260.000
Fase di studio della controversia, valore medio: € 2.552,00
Fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 1.628,00
Fase istruttoria e/o di trattazione, valore medio: € 5.670,00
Fase decisionale, valore minimo: € 2.127,00
Compenso tabellare € 11.977,00
Le spese della CTU già liquidate in atti con decreto del 11.3.2024 sono poste a carico solidale delle parti (Cass. ordinanza n. 16074/2023).


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- accerta e dichiara la risoluzione ex art. 1454 c.c.. del contratto preliminare concluso tra e;
Parte_1 Controparte_2
- dichiara tenuta e condanna a corrispondere a Controparte_2
la somma di € 200.000,00 oltre interessi e rivalutazione dalla Parte_1
domanda al saldo;

- condanna altresì a rimborsare a le Controparte_2 Parte_1 spese di lite, che si liquidano in € 11.977,00 per onorari , oltre i.v.a., c.p.a. ed esborsi.
- pone a carico solidale delle parti gli oneri di ctu già liquidati in atti.
8 Genova,12/03/2024
Il Giudice
FRANCESCA LIPPI
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