REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Latina – Seconda Sezione Civile - in persona del Giudice
Istruttore in funzione di giudice monocratico dott.ssa Laura Gigante ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 4073/2023, avente ad oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento
TRA
, rapp.ta e difesa, giusta procura in calce all'atto introduttivo Parte_1 dall'avv. Giovanni D'Erme, presso il cui studio elettivamente domicilia in
Latina alla via Zeppieri snc
RICORRENTE
E
residente come in atti CP_1
RESISTENTE CONTUMACE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da atti difensivi e scritti conclusionali.
Decisa a seguito dell'udienza del 13.5.2025 svoltasi nelle forme di cui agli artt.
127 ter e 128 c.p.c.
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI
FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificato, conveniva in giudizio, innanzi all'intestato Parte_1
Tribunale, per sentir convalidare nei suoi confronti sfratto per CP_1 morosità, relativamente all'immobile ad uso turistico sito in Sabaudia alla p.zza Roma n. 13.
L'intimante esponeva a fondamento della domanda che l'immobile era condotto in locazione dal convenuto in virtù di contratto stipulato in data
1.4.2023, ritualmente registrato. Deduceva che il conduttore era in mora del pagamento di euro 1.400,00 alla data dell'intimazione per i mesi di luglio ed agosto 2023, oltre utenze.
Compariva personalmente, opponendosi il quale CP_1 eccepiva di aver sospeso i pagamenti a causa di vizi dell'immobile e che, in ogni caso quanto versato, pari ad euro 4.800,00 oltre due mensilità di cauzione, era di importo superiore alla morosità contestata.
Disposto il provvisorio rilascio ed il mutamento del rito per il prosieguo del giudizio in ordine alla domanda di risoluzione del contratto e al pagamento dei canoni, parte intimante-ricorrente depositava, nei termini concessi, memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., dando atto dell'esito negativo dell'esperito tentativo di mediazione e del rilascio dell'immobile in data
17.1.2024.
Non si costituiva nella fase di merito il conduttore . CP_1
Prodotta documentazione, all'udienza del 13.05.2025, svoltasi la discussione della causa ai sensi degli artt. 127 ter e 128 c.p.c., il sottoscritto giudice, ha deciso la stessa come da dispositivo con deposito contestuale della relativa.
Preliminarmente deve essere dichiarata la contumacia di . CP_1
Nel merito la domanda di risoluzione è fondata nei termini di cui alla seguente motivazione.
La giurisprudenza pacificamente afferma che la sospensione della corresponsione del canone si giustifica solo a fronte di un'assoluta impossibilità ed inagibilità dell'immobile condotto in locazione: “In tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione
- 2 - nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede”.
(Cassazione civile, sez. III, 10/01/2008, n. 261).
Orbene il resistente ha lamentato nella fase di convalida l'esistenza di vizi dell'immobile che l'avrebbero determinato a sospendere il pagamento del canone.
Afferma la giurisprudenza che è onere del conduttore provare che l'esistenza dei vizi diminuisca in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso pattuito e che i vizi dell'immobile non fossero da questi conosciuti o facilmente conoscibili alla consegna del bene. (Corte di Cassazione, sez. III, n. 2348 del
10.02.2017).
Al locatore incombe, invece, l'obbligo di conservare, non già di modificare, lo stato esistente al momento della stipula della locazione, che il conduttore ha riconosciuto idoneo all'uso pattuito, gravando su quest'ultimo l'onere di verificare che le caratteristiche dei locali siano adeguate a quanto necessario per l'uso di destinazione.
Qualora, invece, il locatore, al momento della stipula del contratto di locazione, assuma l'impegno verso il conduttore di eseguire o far eseguire lavori sull'immobile, anche di modifica strutturale, funzionali all'uso pattuito, il vincolo nascente per il medesimo locatore viene ricondotto all'adempimento, conforme alla volontà delle parti, degli obblighi stabiliti dall'art. 1575 c. c.
Nel caso in esame parte conduttrice nulla ha allegato o provato, neppure in via presuntiva, relativamente all'esistenza di vizi che diminuissero od
- 3 - escludessero il pacifico godimento dell'immobile.
Pertanto la mancata corresponsione del canone locatizio costituisce grave inadempimento degli obblighi contrattuali e comporta la risoluzione del contratto di locazione.
In particolare per gli immobili ad uso abitativo la misura della gravità dell'inadempimento è predeterminata dal legislatore dall'art. 5 della legge n.
392 del 1978 mediante previsione di un parametro ancorato a due elementi:
l'uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all'omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato, fermo restando, ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, costituito dall'imputabilità della mora debendi a dolo o colpa grave del debitore.
Nel caso in esame è emerso il mancato pagamento dei canoni dal mese di luglio 2023 alla data del rilascio (gennaio 2024) per i quali il conduttore ha opposto l'inadempimento del locatore a giustificazione del mancato pagamento dei canoni per la presenza di vizi in grado di incidere sulla normale fruibilità dell'immobile, tuttavia non dimostrati al fine di esonerare il conduttore dalla propria prestazione.
Priva di riscontro è l'affermazione del conduttore resa all'udienza del
27.9.2024 di aver corrisposto in contanti la somma di euro 4.800,00.
Ed invero non vi è prova né principio di prova in tal senso neppure una quietanza, una ricevuta, una scrittura privata né una semplice annotazione dell'avvenuta corresponsione della detta somma.
Né risulta altra prova sul punto, considerando altresì che la casistica in ordine alla ammissibilità della prova testimoniale del pagamento è piuttosto restrittiva e per superare il rigido vaglio di ammissibilità previsto dagli artt.
2726 e 2721 c.c., deve essere articolata in modo particolarmente specifico e dettagliare non solo con quali modalità è avvenuta la consegna del denaro
- 4 - all'accipiens, ma anche in che modo il solvens si è procurato la provvista necessaria per il pagamento. (Corte Appello Milano 10 febbraio 2017 n. 555).
Ciò posto, se si considera che il ricorrente ha esaurito gli oneri di prova che gli incombevano, e che il debitore convenuto non ha eccepito fatti impeditivi, modificativi o estintivi, idonei a paralizzare la pretesa della controparte, l'azione di risoluzione va accolta.
Difatti secondo costante giurisprudenza “il creditore che agisce per il pagamento di un suo credito è tenuto unicamente a fornire la prova del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto e non anche a provare il mancato pagamento, poiché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che l'eccepisca; soltanto di fronte alla comprovata esistenza di un pagamento avente efficacia estintiva (cioè puntualmente eseguito con riferimento ad un determinato credito) l'onere della prova viene nuovamente a gravare sul creditore, il quale controdeduca che il pagamento deve imputarsi ad un credito diverso o più antico”. (cfr. Cassazione
n°20288.2011).
Resta acclarato pertanto l'inadempimento del conduttore consistito nel mancato pagamento dei canoni di locazione dal luglio 2023 al gennaio 2024
(data del rilascio) per complessivi euro 4.900,00; in conseguenza di tanto deve dichiararsi risolto, per fatto e colpa del conduttore, il contratto di locazione dell'immobile sito in Sabaudia alla p.zza Roma n. 13.
Nessuna pronuncia va adottata in merito alla condanna al rilascio dell'immobile in quanto lo stesso risulta riconsegnato al locatore in data
17.1.2024.
Il conduttore va altresì condannato al pagamento dei canoni come richiesti e specificati in atti, dal luglio alla data di rilascio effettivo del bene, per complessivi euro 4.900,00 (cfr. note illustrative in atti), oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo (Corte di Cassazione,
Sezione III Civile, con la sentenza del 14 dicembre 2016, n. 25599).
- 5 - A tale importo va aggiunto quanto risulta pagato per il periodo in cui l'immobile è stato in uso al conduttore, pari in totale ad euro 1.709,77 di cui euro 504,16 per consumi elettrici, euro 628,80 per consumo gas, euro 177,00 per Tari ed euro 399,81 per consumo acqua.
Deve, invece, essere rigettata la domanda volta al risarcimento del danno da modifica del colore delle pareti e per la sottrazione di beni mobili.
Ed invero il conduttore può servirsi della cosa per la sua normale destinazione, effettuandovi altresì lavori di manutenzione ordinaria o interventi finalizzati alla sua godibilità, per cui non deve ritenersi preclusa per il conduttore la ritinteggiatura dell'immobile.
Quanto ai beni mobili non è stata fornita adeguata prova della loro pregressa esistenza, né dell'imputabilità in capo al conduttore della condotta di apprensione.
Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c., e sono liquidate come da dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al D.M. n.
55/2014, ispirandosi ai valori minimi dello scaglione di riferimento (scaglione tra 5.201,00 e 26.000,00), concretamente rapportati alla natura e complessità delle questioni trattate nonché all'attività processuale e difensiva effettivamente espletata.

P.Q.M.

Il Tribunale di Latina – Seconda Sezione Civile – definitivamente pronunziandosi, sulla domanda in epigrafe, ogni contraria istanza, difesa ed eccezione disattesa così provvede:
a) dichiara la contumacia di;
CP_1
b) in accoglimento della domanda dichiara definitivamente risolto per grave inadempimento del conduttore il contratto di CP_1 locazione per il quale è causa, avente ad oggetto l'immobile sito in
Sabaudia alla p.zza Roma n. 13. (meglio indicato e specificato in atti);
- 6 - c) condanna al pagamento della somma complessiva di euro CP_1
6.609,77 di cui euro 4.900,00 a titolo di canoni di locazione ed euro
1.709,77 per utenze oltre gli interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo, per le causali di cui in parte motiva;

d) condanna alla refusione delle spese di lite in favore del CP_1
ricorrente che si liquidano in complessivi euro 2.540,00 per onorari, nonché esborsi di legge, oltre rimborso spese generali al 15%, IVA,
CPA, se dovute, come per legge.
Così deciso in Latina il 14.5.2025
Il Giudice
Dott.ssa Laura Gigante
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