REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona della Giudice, dott. Grazia Roscigno, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 10000293/2011 promossa da:
(C.F. ), Parte_1 C.F._1 [...]
(C.F. ), Parte_2 C.F._2 Parte_3
(C.F. ),
[...] C.F._3 Parte_4
( , (C.F. CodiceFiscale_4 Parte_5
, (C.F. C.F._5 Parte_6
) e (C.F. C.F._6 Parte_7
), C.F._7 tutti in qualità di eredi di (C.F. Persona_1 C.F._8 con il patrocinio degli avv.ti ERNESTO PROCACCINI, SERGIO TRANI E
GUGLIELMO PASSARO
ATTORI contro
(C.F. Controparte_1
, con il patrocinio dell'avv. ENRICO MARIA RICCI P.IVA_1
CONVENUTO
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione notificato in data 7/7/2011 ha convenuto Persona_1 in giudizio, innanzi al Tribunale di Salerno, il Controparte_1
per ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni: «1) determinare
[...]
pagi na 1 di 18 giudiziariamente il confine tra la innanzi indicata striscia di terreno sita in
Ravello, provincia di Salerno, alla località “Casa Rossa” acquistata dal sig. col menzionato atto per Notaio dott. del Persona_1 Persona_2
9/2/2010, riportata nel N.C.T. del Comune di Ravello al foglio 6, mappale
2584, estesa a. 00.23, e la restante proprietà del predetto “
[...]
”, con ogni pronuncia conseguenziale;
Controparte_2
2) condannare, in caso di sua opposizione, il convenuto “ Controparte_2
, in persona del suo legale rapp.te, al pagamento delle
[...] spese, diritti ed onorari del giudizio».
A fondamento della propria domanda ha dedotto
− di aver acquistato dal convenuto, con atto per Notar del 9/2/2010 Per_2
Rep. 24137 racc. 10575, «il seguente immobile: la striscia di terreno sita in
Ravello, località Casa Rossa, confinante con restante proprietà dell'Ente venditore, beni dell'acquirente e strada Ravello-Chiunzi […]»;
− che tale area risulta essere stata catastalmente frazionata dalla originaria maggior consistenza della particella 781 del foglio 6 del Comune di Ravello, in occasione del sopramenzionato trasferimento;

− che risulta incerta la determinazione del confine tra la striscia di terreno acquistata e la residua proprietà del . Controparte_1
Pertanto, ha rassegnato le conclusioni sopra riportate.
Si è costituito tempestivamente in giudizio il Controparte_2
con comparsa di costituzione e risposta nella quale ha
[...] dedotto
• che, prima della stipula, la copia dell'atto che il notaio avrebbe dovuto stipulare era pervenuta con l'errata indicazione della superficie di «mq. 23» invece che di «mq. 12»;
• che il legale rappresentante di esso , in Parte_8 buona fede, sottoscriveva il frazionamento;

• che si rendeva conto dell'errore soltanto quando l'avv. Esposito lo sollecitò per l'immissione del possesso materiale della striscia di terreno;

• che nonostante avessero proceduto a rilievi planivolumetrici, nonostante pagi na 2 di 18 il avesse esternato la sua convinzione sul materiale errore in cui si era Per_1 incorso e nonostante l'assenso alla richiesta del di concorrere alle Per_1 spese, lo stesso si rendeva promotore dell'odierna azione giudiziaria.
Ha poi eccepito:
• l'incompetenza territoriale del Tribunale di Salerno a favore della sezione distaccata di Amalfi;

• il mancato esperimento della mediazione prevista all'art. 5 d.lgs. 4 marzo
2010, n.28.
Ha formulato, infine, domanda riconvenzionale di l'attribuzione, mediante sentenza costitutiva di retro -trasferimento, della striscia di mq. 11.30 erroneamente trasferita al . Per_1
Il 6/12/2011, data della prima udienza, il Gop ha rinviato 12/9/2012 affinché le parti esperissero il tentativo obbligatorio di mediazione ai sensi del d.lgs.
28/2010 e, successivamente, le parti, con verbale del 1/3/2012, hanno documentato in atti che la mediazione aveva dato esito negativo, così realizzandosi la condizione di procedibilità.
Il 17/01/2014 il fascicolo è stato rimesso al Presidente del Tribunale per il trasferimento dalla soppressa Sezione distaccata di Amalfi al Tribunale di
Salerno.
Nelle more del giudizio è deceduto e sono intervenuti in Persona_1 qualità di eredi, con comparsa di intervento depositata in data 03/07/2015,
, Parte_1 Parte_2 Parte_3
e , quest'ultima sia in qualità di erede sia di genitore
[...] Parte_4 esercente la responsabilità genitoriale sui figli minori, anch'essi eredi di
, vale a dire , e Persona_1 Parte_5 Parte_6
. Parte_7
Nella comparsa di intervento e risposta hanno insistito per l'accoglimento di tutte le domande già formulate da . Persona_1
La causa è stata istruita mediante C.T.U. depositata in data 16/11/2015.
Il 19/12/2017 è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. pagi na 3 di 18 Con ordinanza del 9/7/2018 è stata rimessa sul ruolo per i seguenti motivi:
«ritenuto che le parti debbano interloquire sull'effettivo intento negoziale di cui all'atto di compravendita stipulato in data 09.02.2010 per notaio dott.
; Per_2 ritenuto, in particolare, che l'attore debba prendere posizione sulla pretesa di controparte di attribuire al predetto atto natura meramente ripetitiva in quanto non implicante una nuova effettiva manifestazione di volontà, ma solo la formalizzazione del consenso prestato in data 14.03.2004, oltre che sul preteso errore nell'indicazione della misura reale del bene e sulle sue conseguenze;

ritenuto che

debba comunque essere chiamato a chiarimenti il nominato
C.T.U. in ordine al frazionamento in due lotti della p.lla 781 del foglio 6 redatto dal tecnico , qualificatosi in atti di causa quale Persona_3 tecnico dell'originario attore , onde verificare gli indici della Persona_1 pretesa erroneità del frazionamento quanto ai punti fiduciari battuti;
ritenuto di invitare le parti alla conciliazione della lite, riservandosi di formulare proposta transattiva nel contraddittorio dell'udienza di prosieguo di cui appresso» rinviando al 21.02.2019.
Depositata l'integrazione della C.T.U., è stata formulata proposta conciliativa ex art. 185 bis c.p.c. rifiutata da parte attorea.
Pertanto, la causa è stata rinviata alla data odierna per la precisazione delle conclusioni e contestuale discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c.
***

1.1. Prima di entrare nel merito della controversia, occorre partire dalla qualificazione della domanda attorea, la quale sembra, ad una lettura superficiale, avere quale causa petendi soltanto l'accertamento dei confini tra la proprietà degli eredi del compianto , conosciuta come Hotel Persona_1
Bonadies, il cui ingresso principale è da piazza Fontana Moresca n. 5 nel comune di Ravello e quella del Monastero monache CP_1 Controparte_1
, sito sempre in Ravello ed avente ingresso principale alla via Santa
[...]
Chiara n. 9; entrambe le proprietà sono composte da terreni e fabbricati che si pagi na 4 di 18 dipartono dalla montagna ed hanno lati pendenti prospicienti al mare che si appoggiano, nella parte più bassa, a zone adiacenti alla strada provinciale 1
Ravello-Chiunzi. Il confine è incerto, secondo l'attore, proprio in quest'ultima parte più bassa, laddove la proprietà del Monastero annovera un terreno e quella dell'attore un fabbricato in parte adibito ad uso piscina dell'Hotel
Bonadies. L'incertezza del confine deriva, altresì a detta dei convenuti, da un'imprecisione dei dati catastali riportata nell'atto di vendita per notar Per_2 del 9/2/2010 rep. n. 24137 con cui , rappresentate legale p.t. Parte_8 del Monastero, ha trasferito a «la striscia di terreno, sita in Persona_1
Ravello, località Casa Rossa, confinante con restante proprietà dell'Ente venditore, beni dell'acquirente e strada Ravello-Chiunzi, riportata in N.C.T. al foglio 6, mappale 2584, a 00.23, qualità frutteto, cl. U, R.D. Euro 0,38, R.A.
Euro 0,31».

1.2. L'attore evidenzia, in particolare, che «il presente giudizio, introdotto dal dante causa degli odierni comparenti, aveva ed ha ad oggetto la determinazione giudiziaria, ex art. 950 c.c., del “confine” tra la striscia di terreno acquistata dal sig. dal di Persona_1 Controparte_1
Chiara in Ravello e la residua proprietà del predetto Monastero. Tale CP_1 confine, secondo quanto previsto dall'art. 950 c.c., va determinato – come peraltro è stato fatto – con riferimento agli atti pubblici e, in ogni caso, con riferimento a quello “delineato dalle mappe catastali” e, quindi, nel caso de quo, sulla base di quanto emerge dal “tipo di frazionamento” effettuato. Va considerato, all'uopo, che, trattandosi di vendita effettuata – come espressamente precisato in contratto – “a corpo” (cfr. art. 4 del menzionato contratto per notar del 9.2.2010) del terreno: “riportato nel N.C.T. nel Per_2 foglio 6, mappale 2584, a. 00.23” (cfr. art. 1 del menzionato contratto per notar del 9.2.2010), non è certo ipotizzabile qualsivoglia preteso Per_2 accertamento di un assunto “confine” diverso da quello di cui al “tipo di frazionamento” all'uopo effettuato ed esibito agli atti del presente giudizio e, peraltro, sottoscritto proprio dal legale rapp.te della odierna convenuta» (v. comparsa conclusionale del 6 febbraio 2018). pagi na 5 di 18 1.3. La prospettazione attorea, però, si scontra con il dato giuridico: volendo interpretare in modo del tutto letterale quanto dedotto dall'attore, infatti, si dovrebbe concludere che non c'è nulla da accertare poiché non c'è alcuna incertezza sui confini con conseguente inammissibilità della domanda per carenza di interesse, per l'assorbente ragione che il dato catastale riportato in atti del notaio è corretto e non meritevole di specifico vaglio giudiziario Per_2
[v. Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 9061 del 06/04/2025, secondo cui «in tema di azione di accertamento, il bisogno della tutela giurisdizionale dichiarativa sorge allorquando la certezza sul diritto sia stata incrinata da un contegno altrui, cioè dal pregresso verificarsi di una contestazione o di un vanto nei confronti del titolare del diritto, idoneo ad arrecare il pregiudizievole stato di incertezza che la proposizione dell'azione mira a neutralizzare, poiché, alla luce della generale strumentalità del processo rispetto al diritto sostanziale, lo scopo dell'azione di accertamento è il ripristino della certezza giuridica su un diritto in chiave positiva (affermazione della sua esistenza, da altri contestata)
o negativa (negazione della sua esistenza, da altri vantata)»].

1.4. In realtà, la domanda attorea sottende, ad una lettura più attenta, la prospettazione sì, dell' l'incertezza del confine, scaturente dalle contestazioni sorte in seguito alla stipula dell'atto, ma, allo stesso tempo, l'affermazione dell'esattezza del dato catastale

1.5. Peraltro, che la domanda contenga un tale percorso logico è altresì dimostrato dalla richiesta di CTU da parte dello stesso attore (v. memoria ex art. 183 comma 2 c.p.c.), richiesta che tanto risulta essere razionale perché effettuata sulla base di una dichiarazione di incertezza del confine che proviene dall'attore stesso. A nulla può poi valere il fatto che la vendita sia avvenuta “a corpo” e non “a misura”, poiché quest'ultimo dato milita sempre verso lo stato di incertezza: si definisce, infatti, vendita a corpo quella in cui il prezzo è convenuto dalle parti in relazione al bene nella sua entità globale senza alcuna stretta relazione con l'estensione dell'immobile ancorché detta estensione sia stata indicata nel contratto ai fini di una migliore identificazione del bene. «Il criterio fondamentale di distinzione tra vendita a misura e vendita a corpo sta pagi na 6 di 18 in ciò, che nella prima la determinazione dei confini della cosa venduta è effettuata attraverso la misurazione, mentre la seconda è caratterizzata dalla determinazione e delimitazione del bene in modo che esso resti identificato indipendentemente dalla misura. Il relativo apprezzamento, implicando valutazione della volontà contrattuale, è incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato» (Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 34025 del 19/12/2019).
Quando si vende un bene a corpo, quindi, le parti non danno importanza ai precisi alla superficie del bene bensì alla sua consistenza patrimoniale valutata nel suo complesso e ciò soprattutto ai fini della determinazione del prezzo. Ma la vendita a corpo non esclude che le parti debbano comunque individuare in modo sufficientemente preciso l'immobile compravenduto.

1.6. D'altro lato, il convenuto evidenzia che lo stato d'incertezza CP_1 del confine, di cui l'attore si duole, dipende proprio dall'errato dato catastale riportato nell'atto che non corrisponderebbe a quello realmente voluto dalle parti ed oggetto di transazione e di trattativa.

1.7. Invero, la compravendita sarebbe stata un “atto a valle” della transazione avvenuta il 14 marzo 2004tra l'allora Rev. Madre Badessa del Monastero e il
Cav. . Con detto accordo le parti vollero eliminare ogni Persona_1 superstite controversia tra loro, residuante dallala sentenza 1459/2003, del
Tribunale di Salerno, nella quale era stato accertato, in via incidentale, uno sconfinamento della proprietà nei terreni del Monastero, avente come Per_1 estensione 23 mq, ciò in conformità a quanto verificato dal c.t.u., dott. Per_4 ma in relazione al quale per il quale fu possibile condannare il Cav. Per_1 alla restituzione in favore del solo per 12 mq. poiché la contumacia CP_1 dell'allora convenuto (i.e. ) impediva «all'attore di ampliare Per_1
l'originaria domanda» (p. 4 sentenza). Di conseguenza, quindi, il , CP_1 in conformità alle volontà espresse della transazione, aveva voluto trasferire l'intera porzione usurpata di 23 m², e non altri;
volontà combaciante con quella dell'odierno attore come dimostrato dal carteggio prodotto in atti.

1.8. Lo stato di incertezza dei confini, per i convenuti, risiede quindi in ciò: giusta la superficie didi 23 m² riportata nell'atto pubblico, questa non pagi na 7 di 18 corrisponde, però, - al contrario di quanto sostenuto dall'attore - a alla porzione “ graficamente rappresentate nelle planimetrie redatte dall'allora geom. , incaricato dell'aggiornamento catastale. Allee domande Per_3 reciprocamente avanzate dalle parti è sottesa una preliminare all'accertamento del confine tra le due proprietà, vale a dire quella di stabilire cosa sia stato trasferito per atto di compravendita del notar ossia se i 23 mq si Per_2 superficie trasferite corrispondono proprio a quelle indicate nella planimetria catastale, come asserito dall'attore o se, invece, il dato catastale sia erroneo e la volontà delle parti va ricostruita tenendo conto dell'intero contenuto dell'atto, delle vicende pregresse ad esso e del comportamento successivo, come sostenuto dal convento Si tratta, in altri termini, di una questione di interpretazione del contratto.

1.9. Del resto, anche la giurisprudenza di legittimità osserva che «qualora l'indicazione dei dati catastali degli immobili contenuti in un contratto (nella specie, di compravendita) sia inesatta per errore, proprio delle parti o del notaio, non è necessaria la proposizione di una querela di falso o di una domanda di annullamento del contratto, ma è sufficiente una azione di accertamento per la correzione dell'errore materiale, che, se commesso dalle parti, è anche rilevabile dal giudice in sede d'interpretazione del contratto»
(Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1063 del 21/01/2015). Inoltre, è noto che il criterio del dato catastale di cui all'art. 950 c.c. è solo sussidiario: «nel giudizio di regolamento di confini, che ha per oggetto l'accertamento di un confine obiettivamente e soggettivamente incerto tra due fondi, il giudice ha un ampio potere di scelta e di valutazione dei mezzi probatori acquisiti al processo, in ordine ai quali il ricorso alle indicazioni delle mappe catastali costituisce un sistema di accertamento di carattere meramente sussidiario, al quale, cioè, si pone riferimento solo in assenza di altri elementi idonei alla determinazione del confine» (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 27521 del 29/12/2009); di conseguenza,
«nel giudizio di regolamento di confini, che ha per oggetto l'accertamento di un confine obiettivamente e soggettivamente incerto tra due fondi, le posizioni dell'attore e del convenuto sono sostanzialmente uguali, incombendo su pagi na 8 di 18 ciascuno di essi l'onere di allegare e fornire qualsiasi mezzo di prova idoneo all'individuazione della esatta linea di confine, mentre il giudice, che ha un discrezionale potere di scelta e di valutazione dei mezzi probatori acquisiti al processo, può anche integrare o disattendere gli elementi raccolti con il sussidiario ricorso alle indicazioni delle mappe catastali, in caso di loro insufficienza od inidoneità alla determinazione del confine. L'omessa produzione del titolo d'acquisto di uno dei fondi confinanti non comporta, pertanto, la soccombenza per mancato assolvimento dell'onere della prova, ma solo la conseguenza di imporre e giustificare il ricorso ad altri mezzi di prova»
(Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3082 del 13/02/2006).

1.10. Nell'odierno giudizio, a fronte della prospettazione attorea, vincolata soltanto il dato catastale, si contrappone quella del convenuto che invece adduce altri titoli per ricostruire il confine. Entrambi, però, finiscono per riferirsi all'atto di compravendita per notar che, per questo Per_2
Tribunale, costituisce il titolo principe per regolare i confini, sicché è dall'interpretazione del suo oggetto che occorre muovere.

2. Orbene, va ribadito in diritto che «in tema di compravendita immobiliare, ai fini dell'individuazione dell'immobile oggetto del contratto, i dati catastali non hanno valore determinante rispetto al contenuto descrittivo del titolo ed ai confini indicati nell'atto, ad eccezione solamente del caso in cui le parti ad essi abbiano fatto esclusivo riferimento per individuare l'immobile,
e manchi un qualsiasi contrasto tra gli stessi ed i confini del bene» (Cass. Sez.
2, Sentenza n. 9896 del 26/04/2010).

2.1. Ebbene, l'atto per notar non si limita a riportare la p.lla catastale Per_2 trasferita ma si preoccupa altresì di descrivere i suoi confini nei seguenti termini: «striscia di terreno, sita in Ravello, località Casa Rossa, confinante con restante proprietà dell'Ente venditore, beni dell'acquirente e strada
Ravello-Chiunzi».
2.2.

Considerato che

l'art. 51, comma 2, n. 6, l.n. stabilisce che «l'atto deve contenere: (…) la designazione precisa delle cose che formano oggetto dell'atto, in modo da non potersi scambiare con altre. Quando l'atto riguarda pagi na 9 di 18 beni immobili, questi saranno designati, per quanto sia possibile, con
l'indicazione della loro natura, del Comune in cui si trovano, dei numeri catastali, delle mappe censuarie, dove esistono, e dei loro confini, in modo da accertare la identità degli immobili stessi» e che trattasi, nel caso che ci occupa, di terreni, con conseguente inapplicabilità della cd. “conformità catastale” ex art. 29 legge n. 52/1985, è evidente che la descrizione dei confini deve ritenersi data in modo inequivoco dal notaio. Del resto, le parti non l'hanno specificamente contestata e proprio perché per i terreni non si applica la nullità di cui all'art. 29 citato, è indubbio che sia, in questi casi, ancora valido l'insegnamento giurisprudenziale secondo cui «ai fini dell'individuazione dell'immobile oggetto di una compravendita immobiliare,
l'indicazione dei confini – i quali, concernendo punti oggettivi di riferimento esterni, consentono la massima precisione – assume valore decisivo e prevalente rispetto alle altre risultanze probatorie, ed in particolare ai dati catastali che, avendo tra l'altro finalità di natura tributaria, hanno carattere sussidiario» (Cass. civ., Sez. II, 22.11.2004, n. 22038).

2.3. Vero è che ai sensi dell'art. 29 citato, applicabile a qualsiasi bene immobile, terreni compresi, «negli atti con cui si concede l'ipoteca o di cui si chiede la trascrizione, l'immobile deve essere designato anche con l'indicazione di almeno tre dei suoi confini», ma tale limite (i tre confini) è puramente discrezionale e va coordinato con l'art. 51 l.n., per cui quando, per distinguere un terreno – o un immobile – da un altro occorre descrivere più confini di tre, il notaio deve farlo poiché solo così assolve al dovere della «designazione precisa delle cose che formano oggetto dell'atto, in modo da non potersi scambiare con altre».
pagi na 10 di 18 2.4. Da ciò è possibile desumere, in ultima analisi, che quando le parti non hanno contestato la descrizione dei confini contenuta nell'atto pubblico per del bene ceduto, essi li hanno accettati e ritenuti “precisi”; pertanto, è dovere del giudice, per individuare il bene trasferito, “scegliere” il terreno o l'immobile che dalla descrizione dei luoghi fatta dal notaio “non può scambiarsi con altri”.
Nell'odierna causa, risulta calzante quanto in merito osservato dal c.t.p. del convenuto, l'arch. Per_5
, il quale, all'allegato 1
[...] della sua relazione, ha depositato una planimetria illustrante lo stato dei luoghi che di seguito di riporta come rinvenuta in atti e si specifica che le annotazioni scritte a mano in essa contenute non costituiscono parte integrante della motivazione.
Da questa planimetria si evince chiaramente che la p.lla trasferita (la n. 2584 del fol. 6, denominata “a+b” dal CTP), così come individuata anche nella c.t.u. svolta nel presente giudizio, non coincide quella di cui ai confini descritti nell'atto, giacché non può essere confinante soltanto con «restante proprietà dell'Ente venditore, beni dell'acquirente e strada Ravello-Chiunzi», come scritto dal notaio, poiché essa confina anche con la striscia di terreno di cui pagi na 11 di 18 alla lett. “c” che è individuata dalla CTU del dott. sempre Persona_6 allegata dal convenuto, e che fu all'epoca redatta per la causa culminata con sentenza n. 1459 del 2003. In quella c.t.u., si evidenziava che lo sconfinamento era maggiore di quello asserito dal (12 mq), poiché comprendeva CP_1 anche «una parte di terreno di forma triangolare che si aggiunge a quella precedentemente individuata cossichè la superficie interessata è di
12,00+11,30= 23,30 mq ed ha una forma ad “L” speculare», “L” che è chiaramente visibile nel disegno del CTP se si unisce il terreno “b” con quello
“c”. Ora, in quella CTU si evidenziava, altresì, che non fosse chiaro se questa seconda parte del terreno (lett. c) era stata acquistata o usucapita dal Per_1 poiché egli non si era costituito e in atti nulla era stato allegato;
inoltre, la questione non era stata approfondita dal giudice poiché esondava dalla domanda che riguardava uno sconfinamento di soli 12 mq. Tuttavia, il fatto che la proprietà di quella striscia di terreno appartenesse al è CP_1 evincibile, per quel che interessa in questo giudizio che non implica l'accertamento del diritto di proprietà con lo stesso rigore dell'azione di rivendica non esperita da alcuna delle parti¹, dalla transazione del 14 Marzo
2004 nella cui premessa le parti asseriscono che il cav. ha sconfinato Per_1 nel «terreno del per circa 23,30 mq», che «detta situazione CP_1 giuridica contestata è stata accertata nel giudizio … deciso con sentenza n.
1459/2003» e che «il Monastero ha, inoltre, contestato al Cav. Per_1
anche nella sua qualità, di aver realizzato senza autorizzazione del
[...] ¹ «Nelle azioni di regolamento di confini e di accertamento negativo della servitù, ai fini della dimostrazione della proprietà dell'immobile non è richiesta la prova rigorosa, mediante titoli di acquisto o di usucapione, ma è sufficiente una dimostrazione fornita con ogni mezzo, anche con presunzioni» (Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 803 del 12 gennaio 2022). pagi na 12 di 18 Monastero e senza indennizzo allo stesso nel sopra indicato terreno di proprietà monasteriale una servitù continua di scolo e scarico di acque nonché di aver innalzato sul confine tra i due terreni un alto muro a contenimento di un terrapieno, all'interno del quale a livello della strada, è stata realizzata un'autorimessa per l'Hotel
Bonadies e, di sopra, incassata una piscina
(realizzata anch'essa senza autorizzazione monastica) e che, dalla terrazza sul terrapieno, altezza piscina, ne è, altresì, derivata una veduta con affaccio dalla proprietà su quella monasteriale, ritenuta Per_1 indebita dal e come tale lamentata». Il contenuto della transazione CP_1 non è stato contestato dall'odierno attore e la descrizione in essa data della
“zona piscina” corrisponde anche ai rilievi effettuati dal CTU di questa causa.

2.5. Le parti, al momento della stipula della compravendita, erano a conoscenza, per averla accettata, della transazione e il notaio, d'altro lato, descrivendo il terreno anche secondo le indicazioni delle parti com'è doveroso fare, ha omesso di riferirsi al confine di cui al terreno di cui alla lett. “c”, di proprietà del Monastero, consapevolmente. Solo omettendo questo ulteriore confine, si sarebbe potuto individuare l'oggetto “in modo da non scambiarlo con altri”: a ben vedere, infatti, una descrizione che avesse descritto come confine anche la striscia di terreno di cui alla lett. c sarebbe stata proprio quella calzante per la p.lla n. 2584 (lett. a+b); e invece, poiché le parti volevano trasferire la striscia di terreno a forma “L” di cui alla transazione
(lett. b+c), il notaio ha indicato come confini partendo dal Nord (a sx), “i beni dell'ente venditore” cioè i terreni del Monastero e il Monastero stesso, poi la pagi na 13 di 18 l'Hotel Bonadies Controparte_3
(fol. 6 n. 779) e, infine, la strada provinciale Ravello -Chiunzi. Non ha, invece, indicato come già detto, la striscia di terreno di cui alla lett. c., indicazione che sarebbe stata invece determinante qualora fosse stato trasferito il terreno di cui alle lett. “a+b”. Solo indicando come confine anche il terreno del Monastero
(lett. c), la descrizione dei terreni “a+b” sarebbe stata infatti inequivoca come richiede la legge notarile.

3. Già questo basterebbe a ritenere che l'oggetto del trasferimento per notar sia stato il terreno di cui alle lett. “b” e “c” e non quello di cui alle lett. Per_2
“a+b”.

3.1. Eppure, come notato dal CTP, al medesimo risultato interpretativo si giunge anche alla luce di elementi estrinseci all'atto di cui il giudice può tener conto ai sensi degli artt. 1362 e s.s. c.c.: infatti, tra più interpretazioni, il giudice deve privilegiare quella conservativa ex art. 1367 c.c., che eviti l'invalidità del contratto se possibilEbbene, circa l'intenzione dei contraenti e la buona fede precontrattuale e post finitum contractum, deve evidenziarsi che il convenuto ha dato piena prova che gli stessi avessero voluto trasferire i terreni di cui alle lett. “b” e “c” ricavati dalla ricostruzione grafica del c.t.p.
In particolare, occorre premettere che la causa concreta del contratto di compravendita risiedeva nel dare attuazione alla transazione del 14 marzo
2004: la compravendita, infatti, realizza quanto in essa previsto e si presenta quale atto collegato soggettivamente e oggettivamente, in modo dipendente, al primo (v. Cass. Sez 3 - , Sentenza n. 29288 del 13/11/2024, secondo cui
«nell'interpretazione del contratto e degli atti di autonomia privata, il criterio letterale va integrato, nell'obiettivo normativamente imposto di ricostruire la volontà delle parti, con gli altri canoni ermeneutici idonei a dare rilievo alla
"ragione pratica" del contratto, in conformità agli interessi che le parti medesime hanno inteso tutelare, nel momento storico di riferimento, mediante la stipulazione negoziale»). Di questo collegamento funzionale il giudice deve tenere conto, nonostante la compravendita di terreni preveda la forma ad substantiam, poiché è dall'insieme dei due atti che si coglie l'interpretazione pagi na 14 di 18 dell'operazione economica complessiva.
In altri termini, se la funzione economico -sociale della compravendita fu lo scambio bene/prezzo, quella economico -individuale fu esterna e consistette nel prevenire l'insorgere di una lite (cioè un appello o altra impugnazione) e nel porre fine alla lite culminata nella citata sentenza del Tribunale di Salerno, all'epoca della transazione non passata in giudicato: le reciproche concessioni consistettero, del resto, nell'obbligo del trasferimento da parte del , CP_1 della proprietà della striscia di terreno su cui era sconfinata la proprietà del
Cav. soprattutto per la costruzione della piscina, e nell'obbligo del Per_1
, dall'altro, di pagare al 14.000 euro oltre che di accollo Per_1 CP_1 delle spese dell'atto di trasferimento e del frazionamento. Per tale ragione, fu il cav. che diede incarico ad un suo tecnico di fiducia, il geom. Per_1 [...]
, di aggiornamento planimetrico. CP_4

3.2. Tanto premesso, la ricostruzione operata dall'altro CTP del Monastero,
l'ing. Bove, all'esito della CTU, appare credibile e lineare, oltre che suffragata dai carteggi depositati in atti ed avvenuti tra l'avv. Esposito, rappresentante all'epoca del cav. , e l'avv. procuratore all'epoca del Per_1 Per_7
, oltre che dalla perizia asseverata del geom. (allegato 4 CP_1 Per_3 della comparsa di risposta), indirizzata ad ambo le parti prima della compravendita.

3.3. Giova, pertanto, riportare quanto scritto dal CTP che qui si condivide.
«Il tecnico citato, in data 08/06/2009, a tal uopo redigeva un idoneo tipo di frazionamento, portato per la firma al legale rappresentante del Parte_9
in cui, con l'identificativo provvisorio BBB, parte della particella 781 veniva
[...] staccata per trasferirla al , in perfetta esecuzione della scrittura privata e quindi a Per_1 transazione degli effetti della sentenza (allegato n°2 delle presenti note). Nell'apporre la propria firma sui documenti da presentare in catasto per la relativa approvazione il citato frate commetteva l'errore di apporre il proprio timbro nello spazio e rigo destinato alla firma e timbro del tecnico redattore che, accortosi solo in seguito dell'errore, riportava a firmare l'atto di aggiornamento catastale nel mese di settembre 2009.
In tale occasione, però, il tipo di frazionamento, redatto in data 02/09/2009, presentato pagi na 15 di 18 al firmatario come “ identico e fedele copia” di quello firmato in precedenza con il mero errore di timbratura e firma, risulta essere diverso da quello precedente, presentando una superficie staccata dalla particella 781(quella identificata provvisoriamente come
BBB e definitivamente poi come 2584) diversa e più ampia, e per niente rispondente a quella degli accordi di transazione (allegato n°3).
Non è per niente chiaro come possa essere successo quanto descritto ma, fatta salva, per garantismo, la buona fede del tecnico redattore, non rimane che credere che, stante la complessa situazione catastale e dei luoghi, nonché la non perfetta rispondenza del territorio comunale di Ravello a quella delle cartografie catastali (come appurato anche dagli esperti tecnici topografi assistenti nelle operazioni al Ctu Arch. , il geom. Per_8
abbia commesso una serie di errori tecnici nella redazione dell'atto di Per_3 aggiornamento catastale, per effetto dei quali la superficie staccata con il relativo frazionamento, non corrisponde nei fatti a quella oggetto di Sentenza, successiva transazione e ancor più successivo atto notarile per notaio del 09/02/2010 rep. Per_9
24137, che, si ripete, aveva come unico scopo quello di formalizzare in atto pubblico quanto siglato con la scrittura privata a transazione. Per effetto di tale errore catastale il
Monastero si troverebbe ora ad aver trasferito una superficie al cav. non Per_1 rispondente a quella dello sconfinamento, così come correttamente determinato dal
CTU».

3.4. L'odierno CTU ha effettivamente accertato che la p.lla trasferita ha sì la misura di 23 mq, ma non era quella su cui il cav. sconfinò. Per_1

3.5. Infine, per quanto riguarda specificamente la buona fede delle parti, deve evidenziarsi che esse avevano anche concordato una possibile “rettifica” dell'atto su impulso dei tecnici incaricati che avevano preso atto dell'errore planimetrico in cui era incorso il geom. , errore che sarebbe stato Per_3 riconosciuto anche dal cav. , il quale, però, non ha voluto transigere Per_1 neppure dopo la proposta conciliativa di questo Tribunale (v. missiva del 22 giugno 2011 dall'avv. all'avv. Esposito). Del resto, era lo stesso Per_7 geom. che evidenziava di essere incorso in errore sia nella sua perizia Per_3 asseverata (v. allegato 4 della comparsa di risposta) sia quale tecnico di parte nella fase successiva alla stipulata vendita.
pagi na 16 di 18 3.6. Tale “cambio di passo” del non è stato contestato specificamente Per_1
e, pertanto, deve ritenersi provato: in altri termini, almeno dopo la stipula, egli divenne consapevole che nella compravendita era stato trasferito un terreno (quello di cui alle lettere a e b) rappresentato nella planimetria scaturita dal frazionamento che non corrispondeva a quello effettivamente individuato nella transazione (b+c della planimetria del C.T.P.); eppure ha rifiutato di tenere una condotta collaborativa per operare la rettifica catastale;
anzi, ha chiamato in giudizio il per regolamentare i confini CP_1 consapevole di non volere, pur potendo, risolvere bonariamente la controversia, demandando al giudice l'accertamento della corretta rappresentazione della planimetria del geom. . Per_3

3.7. Alla luce di tutto quanto argomentato, il giudice ritiene di dover interpretare l'atto di compravendita in uno con la transazione e al comportamento immediatamente successivo delle parti, essendo gli atti funzionalmente connessi in ragione della causa, nel senso che il terreno trasferito dal al cav. e, per esso, ai suoi eredi, è quello CP_1 Per_1 descritto nei confini dal notaio e, precisamente, individuato dalla Per_2 planimetria del CTP arch. alle lett. “b” e “c” per una superficie totale di Per_5
23,30 mq.

3.8. Da questa statuizione preliminare discende che la proprietà degli eredi del Cav. , meglio conosciuta come Hotel “Bonadies” e individuata al Per_1
Catasto del comune di Ravello al fol. 6 n. 779 è composta delle porzioni indicate alla lettera b e c della piantina su riportata e confina a nord con la proprietà del Monastero di , altresì denominata “Hotel Parsifal”, CP_1 in essa essendo compresa anche la striscia di terrendo di 11,30 mq di cui alla lett. “a” della planimetria del CTP dott. , e ad Ovest con la strada Per_5 provinciale Ravello-Chiunzi.

4. Le domande riconvenzionali di nullità del contratto per notar e di Per_2 retrotrasferimento ex art. 2932 c.c., spiegate dal convenuto, vanno, di conseguenza, dichiarate assorbite.

5. Le spese seguono la soccombenza: soccombente è il convenuto che ha pagi na 17 di 18 richiesto un accertamento già desumibile dall'atto per notar e contrario Per_2
a quello da lui richiesto in coincidenza con le planimetrie catastali del geom.
. La condanna si giustifica vieppiù alla luce dell'ingiustificato rifiuto Per_3 della proposta conciliativa.

5.1. Le spese sono liquidate ai medi secondo il DM 55/2014, oltre 15% di spese generali, c.p.a. e iva come per legge (valore della causa 14.000 euro).
Le spese della CTU, liquidate come da separato decreto, sono poste a carico dell'attore soccombente.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
A) in via preliminare di merito, accerta che con l'atto per notar del Per_2
2.2.2010, il Monastero ha trasferito al cav. la striscia di terreno Per_1 corrispondente alle lett. b e c della planimetria in atti del dott. , per Per_5 un'estensione di 23 mq;

B) per l'effetto, accerta che la proprietà degli eredi del Cav. , meglio Per_1 conosciuta come Hotel “Bonadies” e individuata al Catasto del comune di
Ravello al fol. 6 n. 779, confina a nord con la proprietà del Controparte_1
nella cui consistenza è compresa anche la striscia di terreno di 11,30 mq
[...] di cui alla lett. “a” della planimetria del CTP arch. dott. , e ad Ovest con Per_5 la strada provinciale Ravello -Chiunzi;
C) condanna gli attori, in solido tra loro a rimborsare alla parte convenuta le spese di lite, che si liquidano €5.077,00 per compenso d'avvocato, oltre rimborso forfetario del 15% sull'importo dei compensi, c.p.a. e i.v.a., come per legge;

D) le spese di c.t.u. sono poste a carico degli attori, in solido tra loro.
E) manda al conservatore per gli adempimenti di competenza.
9 luglio 2025
La Giudice
Grazia Roscigno
Provvedimento redatto con l'ausilio del MOT dott. Francesco D'Amato. pagi na 18 di 18