R.G. n. 9321/2023
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA sezione prima civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Giovanna Faraone, ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile iscritta al ruolo generale n. 9321/2023 promossa da
(c.f. , con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
VALSERIATI VALERIO e dall'avv. VALSERIATI DANIELE presso il cui studio è elettivamente domiciliato attore contro
(c.f. ) e (c.f. Controparte_1 C.F._2 CP_2
, con il patrocinio dell'avv. MACCARINELLI MANUEL, C.F._3 presso il cui studio sono elettivamente domiciliati convenuti
Conclusioni
Le parti hanno concluso come da note depositate per l'udienza in trattazione scritta del 19.02.2025.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1

1.Richiamati gli atti ai fini dell'esposizione dello svolgimento del processo, si procede alla redazione della presente sentenza in conformità alle previsioni normative di cui agli artt. 132 C.p.c. e 118 disp. att. C.p.c. che impongono di esporre in modo succinto i fatti rilevanti della causa e le ragioni giuridiche della decisione.

2. ha evocato in giudizio e Parte_1 Controparte_1 CP_2 allegando che, con contratto del 19.06.2017 (doc. 1), i convenuti gli avevano concesso in locazione l'immobile sito a RO SA (BS) – Via Castello n. 59, ad uso commerciale (negozio di gastronomia) e che, con raccomandata a.r. del
17.08.2022 (doc. 2), i locatori avevano disdettato il contratto in vista della prima scadenza del 31.08.2023, manifestando la volontà di adibire il locale ad una delle attività previste dall'art. 27 della legge n. 392/1978.
Tanto premesso, l'attore ha assunto di aver intrattenuto con i convenuti (in particolare con loro amministratore ), a far data da dicembre Controparte_3
2022, serie trattative per l'acquisto dell'immobile stesso, trattative tuttavia sfociate nell'ingiustificato rifiuto da parte degli stessi di addivenire alla vendita.
Gli sarebbe derivato un pregiudizio economico, da esborsi sostenuti per traslocare presso altro immobile e da perdita di migliori occasioni, quantificato in euro
50.000.
Ritenuta la responsabilità precontrattuale dei convenuti in ordine al danno patito, il ha chiesto pronunciarsi nei loro confronti condanna al risarcimento di Parte_1 detto importo o in altra misura ritenuta di giustizia.
I convenuti, a loro volta, ammesso l'interessamento dell'attore all'acquisto del complesso immobiliare (composto dalla casa in cui gli stessi vivevano con la propria famiglie e il sottostante locale commerciale), hanno negato che le trattative avessero raggiunto un grado di serietà tale da poter ingenerare nel un Parte_1
2 ragionevole affidamento nella conclusione della compravendita.
La responsabilità precontrattuale, alla quale va ricondotta la materia del contendere, rinviene la propria fonte normativa nell'obbligo di comportarsi secondo buona fede, che incombe sulle parti nella fase delle trattative contrattuali, sancito dall'art. 1337 c.c., (“Le parti, nello svolgimento delle trattative nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede”).
Fuori dall'ipotesi del contratto preliminare (ove la mancata stipula del definitivo comporta una responsabilità per inadempimento), nel nostro ordinamento non esiste un obbligo di contrarre;
la disciplina generale in materia di proposta e accettazione ammette la possibilità di revoca (fatte salve le ipotesi di irrevocabilità).
Pertanto, la rottura delle trattative, di per sé, non costituisce un illecito, in quanto rappresenta espressione della libertà contrattuale.
L'illecito precontrattuale si verifica esclusivamente quando un soggetto, indotta l'altra parte a fare affidamento sulla conclusione del contratto, non sia addivenuto alla stipula recedendo dalle trattative senza giustificato motivo.
La valutazione, pertanto, va fatta caso per caso, analizzando le circostanze della singola fattispecie e il grado di serietà raggiunto in fase di negoziazione (Cass.
7545/2016).
Nella specie, reputa la scrivente che non sia emersa prova che lo svolgimento delle trattative, per serietà e concludenza, abbia determinato un affidamento dell'attore nella stipulazione del contratto tale da poter ritenere che il recesso dei convenuti gli abbia cagionato danno.
Indiscusso che dal 19.12.2022 al 3.03.2023 tra il e Parte_1 Controparte_3
(contabile dei convenuti) sia intercorso un carteggio via e-mail in cui gli interlocutori evidentemente si confrontavano sula vendita dell'immobile in questione, avendo l'attore manifestato interesse all'acquisto (docc. nn. 3 e 5 della
3 produzione attorea), tuttavia non sono apprezzabili elementi da cui possa inferirsi la concreta volontà dei proprietari di perfezionare la cessione dello stabile in favore dell'ex conduttore.
Non vale a tal fine richiamare la proposta d'acquisto, a dire dell'attore personalmente predisposta (doc. 4 della produzione attorea), in assenza di elementi sintomatici della conoscenza del suo contenuto da parte dei proprietari, essendo il documento sfornito di sottoscrizioni, non essendone provata la ricezione/comunicazione ai convenuti stessi, e comunque essendo carente di data utile a collocarlo nel tempo.
Altrettanto ininfluente si giudica l'assegno per euro 25.000 (doc.6 della produzione attorea), altresì invocato dall'attore per dimostrare la sua intenzione di versare una caparra sul prezzo indicato nella proposta d'acquisto (euro
670.000/700.000) e dunque l'avanzamento delle trattative, in quanto titolo rimasto nella esclusiva disponibilità del Parte_1
La circostanza che , in allegato alla e-mail del 3 febbraio 2023, Controparte_3 avesse inviato al i prospetti dell'immobile, di per sé si giudica Parte_1 insufficiente a ritenere dimostrato che a quella data la contrattazione avesse raggiunto un grado di maturità tale da legittimare l'insorgenza nell'attore della convinzione del buon esito dell'affare.
Trattasi infatti di evenienza volta a soddisfare l'esigenza del probabile acquirente di avere una cognizione completa anche della situazione planimetrica della sovrastante abitazione avendo egli avuto disponibilità parziale dell'intero complesso immobiliare (ossia limitata al locale commerciale).
Non vi è prova, in definitiva, del raggiungimento dell'accordo su tutti i punti essenziali del contratto, perché possa dirsi integrata la fattispecie illecita invocata dall'attore.
Alla lacuna probatoria non si sarebbe potuto sopperire a mezzo della prova orale articolata dall'attore stesso a causa dell'estrema genericità dei capitoli articolati sul punto, pertanto, ritenuti inammissibili.
4 Sotto altro profilo, non va sottaciuta la carenza probatoria, ma ancor prima assertiva, della domanda in relazione al danno rivendicato dall'attore.
In tema di responsabilità precontrattuale, il pregiudizio risarcibile è circoscritto al solo interesse negativo, costituito sia dalle spese inutilmente sopportate nel corso delle trattative ed in vista della conclusione del contratto, sia dalla perdita di altre occasioni di stipulazione contrattuale, pregiudizio liquidabile anche in via equitativa (Cass. n. 24265/2015).
L'attore in citazione si è limitato ad allegare di aver sostenuto spese di trasloco
(che avrebbe risparmiato se avesse acquistato l'immobile in questione) ed ha adombrato un danno patrimoniale da predita di interessanti occasioni di acquisto di immobili sia da adibire ad attività che abitazione nonché da perdita dell'avviamento dell'attività legata alla posizione dell'esercizio commerciale senza tuttavia dare contezza in fatto della natura ed entità dei pregiudizi lamentati e del nesso di causa tra la condotta (asseritamene) illecita dei convenuti e le spese
(peraltro) inevitabili a fronte della legittima disdetta del contratto di locazione da parte dei proprietari e dell'obbligo di rilascio entro il 31.08.2013.
Alla stregua delle superiori condirezioni, in definitiva, la domanda attorea non merita accoglimento.

3. Le spese di lite, seguendo la soccombenza, si pongono a carico dell'attore in favore dei convenuti nella misura, calcolata - applicando i parametri vigenti dello scaglione di riferimento (da euro 26.000 a 52.000), come da nota spese di parte convenuta, in euro7.616,00, oltre spese generali, iva e cpa come per legge.



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza e eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
Rigetta la domanda attorea.
Condanna a rimborsare ai convenuti le spese di lite, che si Parte_1
5 liquidano in euro 7.616,00, oltre spese generali, iva e cpa come per legge.
Manda alla cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Brescia, lì 24 marzo 2025
Il Giudice
Giovanna Faraone
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