N. R.G. 627/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROVERETO
PROCEDIMENTI SPECIALI E SOMMARI CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Monica Izzo ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 627/2024 promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. Francesca DONATI Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in Via Brigata Acqui 3 38122 TRENTO presso il difensore
RICORRENTE contro
C.F. Controparte_1 C.F._2
RESISTENTE CONTUMACE
OGGETTO: RISOLUZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO
pagina 1 di 6 CONCLUSIONI
Conclusioni per il ricorrente:
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito per i motivi e titoli di cui sopra, contrariis reiectis, dichiarare la risoluzione del contratto di locazione relativo all' appartamento sito in Rovereto (TN), via
Abetone 39 stipulato in data 19.03.2013 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate Uff. Terr. di
Rovereto il 26.03.2013 sub N. 819-serie 3
- ordinare l'immediata riconsegna del bene;

- condannare la controparte al pagamento di € 9.306,48.- , o quella diversa somma maggiore o minore che risulterà di giustizia), di cui € 4800,00.- per canoni maturati a novembre 2024 ed € 4.506,48 per spese condominiali;

- condannare la controparte al pagamento delle spese di lite, oltre ad IVA e CPA.
FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e citazione per la convalida, conveniva Parte_1
in giudizio per sentire accertare la morosità della conduttrice nel pagamento dei Controparte_1
canoni e delle spese condominiali relative all'immobile ad uso abitativo sito in Rovereto, Via Abetone
39; con richiesta di ordinanza di rilascio dei locali e emissione del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.
La conduttrice si è presentata in udienza personalmente confermando di non avere versato le spese condominiali relativamente all'anno 2024; ha esibito prospetto manoscritto unilateralmente evidenziando che, fino all'anno 2023, aveva pagato per oneri accessori la somma di € 9.263,95; ha aggiunto che nel contratto era previsto il pagamento a favore dei locatori, e Parte_1 Parte_2
, suddiviso in due quote del 50% ciascuno, sicchè ha contestato la legittimazione del primo ad
[...]
agire in via esclusiva.
Nel corso dell'udienza, il figlio della conduttrice ha precisato che la famiglia sapeva che l'immobile era stato acquisito per intero da , ma ha asserito che non erano state effettuate le Parte_1 comunicazioni presso l'Agenzia delle Entrate.
La ha aggiunto che le era capitato di versare due volta il canone, ma la difesa del locatore ha CP_1
replicato che detta circostanza si era ripetuta in una sola occasione e che ne aveva tenuto conto nel conteggio del dovuto.
pagina 2 di 6 La conduttrice si è infine opposta alla convalida dello sfratto rappresentando, tra l'altro, che non erano state distinte le spese condominiali a carico del locatore da quelle dovute dal conduttore, circostanza smentita dalla controparte che chiedeva emettersi ordinanza ex art. 665 cpc.
Il giudice ha accolto la domanda dell'intimante e disposto la trasformazione del rito, concedendo alle parti termine per esperire la procedura di mediazione, alla quale la conduttrice non riuslta avere aderito.
Alla successiva udienza per la prosecuzione del giudizio di merito, la resistente ha fatto pervenire un certificato relativo all'accesso al PS nella giornata precedente ma, preso atto del difetto di tempestiva costituzione in giudizio tramite difensore, dell'irritualità del deposito del certificato medico e dell'assenza di qualunque indicazione in ordine all'eventuale impossibilità a presenziare, il giudice ha dichiarato la contumacia di . Controparte_1
Tanto premesso, la causa risulta istruita attraverso la documentazione versata in atti.
In fatto, con contratto di locazione ad uso abitativo di data 19.3.2013, regolarmente registrato,
e concedevano a il godimento del proprio Parte_2 Parte_1 Controparte_1
immobile ad uso abitativo sito in Rovereto, Via Abetone 39, per la durata di anni 4 rinnovabili, al canone di € 640,00 mensili in seguito ridotto a € 600,00 mensili da pagarsi anticipatamente entro il giorno 5 di ogni mese suddiviso nella misura del 50% a favore di ciascun locatore (cfr. doc. 1 del fascicolo convalida di sfratto).
Con raccomandata a/r del 26.10.2020, regolarmente ricevuta dalla conduttrice, aveva Parte_1 comunicato di essere divenuto proprietario esclusivo dell'immobile e aveva chiesto che il pagamento del canone avvenisse a suo favore per l'intero (cfr. doc. 7); non è contestato che, da quella data, la si sia adeguata, versando l'intero canone a favore dell'odierno ricorrente. CP_1
Dette circostanze, in parte documentali, smentiscono quanto eccepito dalla conduttrice in sede di convalida in ordine al fatto che non sarebbe legittimato a ricevere l'intera prestazione. Parte_1
Invero, il ricorrente è ora legittimo proprietario per intero dell'immobile e di tale circostanza la conduttrice è stata tempestivamente resa edotta.
Precisa il locatore che la resistente, ha omesso di pagare le mensilità a decorrere da aprile 2024 nonché le spese condominiali dall'esercizio 2024 per ulteriori Euro 4.506,48 accumulando un debito complessivo, alla data del 27.11.2024 pari ad Euro 9.306,48.
Quanto alle mensilità che, secondo la locatrice, sarebbero state versate in eccesso, il ha Pt_1
depositato un accordo sottoscritto dalle parti dal quale emerge che si era verificato un unico episodio pagina 3 di 6 nel 2021 e, conseguentemente, la conduttrice era stata sollevata dal pagamento della mensilità di gennaio 2022 (cfr. doc. 8)
Quanto all'onere della prova, come è noto, nelle azioni di adempimento, di risoluzione e risarcitoria - che hanno come elemento comune il mancato adempimento - il creditore è tenuto a provare soltanto
l'esistenza del titolo, ma non l'inadempienza dell'obbligato, potendosi limitare alla mera allegazione della circostanza di tale inadempimento, mentre incombe all'obbligato l'onere di provare di avere adempiuto, salvo che non opponga una eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 cod.civ.. ( cfr. ex multis Cass. Sentenza n. 8615 del 2006).
Tanto premesso, si osserva che è pacifico il mancato pagamento dei canoni di locazione da aprile 2024 ad oggi non avendo la presente personalmente all'udienza di convalida, documentato alcun CP_1
versamento.
Quanto alle presunte irregolarità conseguenti all'acquisizione in via esclusiva dell'immobile da parte dell'odierno intimante, vi è la prova che aveva ritualmente comunicato alla conduttrice Parte_1
di avere acquisito la piena proprietà e, infatti, la stessa aveva iniziato a pagare i canoni per intero a favore di costui;
anche l'accordo del gennaio 2022, relativo alla mensilità pagata in eccesso, risulta sottoscritto solo dalle parti odierne.
La scrittura privata da ultimo citata chiarisce altresì che la mensilità versata due volte è già stata detratta dal calcolo del dovuto e attiene a un periodo precedente rispetto ai canoni oggi azionati.
L'importo degli oneri accessori non versati risulta documentato dal prospetto delle spese redatto dall'amministratore (cfr. doc. 2 del fascicolo intimazione di sfratto) e dalla successiva mail monitoria inviata dal legale a maggio del 2024 (cfr. doc. 3 fascicolo intimazione di sfratto).
Sotto, detto profilo, come è noto, ai sensi dell'art. 9, comma terzo, L. 392/78 il pagamento degli oneri accessori deve avvenire entro due mesi dalla richiesta e, prima di effettuare il versamento, il conduttore ha diritto di chiedere l'indicazione specifica delle spese, con menzione dei piani di ripartizione nonché di esaminare i documenti giustificativi.
Ma la non risulta avere avanzato alcuna richiesta né avere contestato i conteggi;
la conduttrice CP_1
si è limitata e esibire in udienza un manoscritto, predisposto unilateralmente, nel quale aveva indicato presunti versamenti per oltre 9.000,00 euro che, in ogni caso, si fermano all'anno 2023.
In sostanza, non risulta in alcun modo provato che la conduttrice abbia versato le somme oggetto della domanda di pagamento né che abbia inteso esercitare il proprio diritto di visionare la pagina 4 di 6 documentazione a supporto degli oneri accessori che le venivano richiesti ovvero che abbia contestato formalmente e fondatamente alcunchè.
Sotto diverso profilo va ricordato che, secondo la più recente giurisprudenza, in tema di risoluzione del contratto per inadempimento, non trova applicazione con riferimento al contratto di locazione (così come in tutti i contratti di durata) la regola secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione comporta la cristallizzazione delle posizioni delle parti contraenti fino alla pronuncia giudiziale definitiva, nel senso che, come è vietato al convenuto di eseguire la prestazione, così non è consentito all'attore di pretenderla, atteso che nel contratto di locazione, invece, trova applicazione la regola secondo cui il conduttore può adempiere anche dopo la proposizione della domanda, ma
l'adempimento non vale a sanare o diminuire le conseguenze dell'inadempimento precedente e rileva soltanto ai fini della valutazione della relativa gravità (cfr. Cass 24207/2006).
Ma neppure in corso di causa la conduttrice ha versato nulla né ha formulato alcuna proposta ai fini del rientro del debito, limitandosi ad opporsi alla convalida dello sfratto, con conseguente trasformazione del rito, senza poi costituirsi in giudizio con il patrocinio di un difensore.
Sicchè, tenuto conto della rilevante morosità accumulata e della condotta assolutamente non collaborativa della resistente - che mina irrimediabilmente la fiducia in ordine al possibile saldo del dovuto in futuro - deve ritenersi sussistente il grave inadempimento contrattuale di;
Controparte_1
va dunque dichiarata la risoluzione del contratto di locazione, confermato l'ordine di rilascio dell'immobile e pronunciata condanna alla corresponsione di quanto richiesto.
Pertanto, alla luce delle deduzioni della parte ricorrente, la conduttrice deve essere condannata al pagamento, a favore del locatore, di Euro 11.706,48 per canoni e spese condominiali non versati fino alla data odierna (€ 9.306,48 per canoni e oneri accessori fino a novembre 2024 + quattro mensilità, pari a € 600,00 ciascuna, maturate fino alla data odierna) oltre ad interessi legali dal giorno del dovuto al saldo.
La condanna alla rifusione delle spese di lite segue la soccombenza, nella misura ritenuta congrua indicata nel dispositivo considerati la fase di convalida, la procedura di mediazione e la fase di merito, sebbene non sia stata svolta attività istruttoria ma tenuto conto del fatto che la dopo essersi CP_1
opposta alla convalida di sfratto e avere dato corso alla trasformazione del rito, non si è costituita ritualmente in giudizio.

P.Q.M.

pagina 5 di 6 Il Tribunale di Rovereto, in composizione monocratica nella persona del giudice dott.ssa Monica Izzo, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione respinta, così provvede:
Dichiara il contratto di locazione ad uso abitativo di data 19.03.2013 intercorso tra , Parte_1
e relativo all'immobile sito in Rovereto Via Abetone 39, risolto Parte_2 Controparte_1
per grave inadempimento della conduttrice.
Conferma l'ordinanza di rilascio di data 18.9.2024 de Tribunale di Rovereto e, per l'effetto, ordina a di rilasciare l'immobile sito in Rovereto, Via Abetone 39 secondo le modalità già Controparte_1
disposte.
Condanna al pagamento di € 11.706,48 per canoni e spese condominiali non versati Controparte_1
fino alla data odierna oltre a interessi legali dal giorno del dovuto al saldo.
Condanna la resistente a rimborsare alla parte ricorrente le spese di lite che si liquidano in complessivi
€ 2.600,00 per anticipzioni, € 167,50 per anticipazioni ed € 21,50 per spese imponibili oltre 15% spese generali e accessori.
Rovereto, 26 marzo 2025
Il Giudice
dott. Monica Izzo
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