REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE in persona del Dott. AR ED, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 5134/2018 di R.G. promossa da:
, , nato a [...] il Parte_1 C.F._1
30.04.1952;
, , nata a [...] Parte_2 C.F._2
(CA) il 30.01.1957; elettivamente domiciliati in NO (CA) nella Via Regina Elena al civico 6, presso lo studio dell'Avv. Eros Masuri, che li rappresenta per procura speciale in calce all'atto di citazione, ATTORI; CONTRO
, nata a [...] Controparte_1 C.F._3
(CA) il 25.02.1959;
, nata a Controparte_2 C.F._4
NO (CA) il 18.02.1966; elettivamente domiciliate in Samassi (CA) nel Corso Repubblica al civico 67, presso lo studio dell'Avv. Salviano Urraci, , che le C.F._5 rappresenta e difende per procura speciale in calce alla comparsa di costituzione e risposta, CONVENUTE;
, nato a [...] Controparte_3 C.F._6
(CA) il 02.06.1960; elettivamente domiciliato in Cagliari nella Via Tigellio al civico 8, presso lo studio dell'Avv. Ugo Mario Dessy, , che lo C.F._7 rappresenta e difende per procura speciale in calce alla comparsa di costituzione di nuovo difensore depositata il 28.09.2022, CONVENUTO.
1 CONCLUSIONI DEGLI ATTORI Precisate con note scritte ex art. 127 ter c.p.c. del 22.05.2025, come di seguito:
“1) In via principale accertare e dichiarare che i Sig.ri e Parte_1 [...]
, meglio in epigrafe generalizzati, hanno acquisito per maturata Parte_2 usucapione, la proprietà della porzione dell'immobile sito nel Comune di NO (SU), distinto al Catasto fabbricati alla Sezione C foglio 12, part. 417 sub. 5;
2) Conseguentemente ordinare alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, di provvedere alle necessarie variazioni ipo-catastali, con esonero del conservatore da ogni responsabilità;
3) Con vittoria di spese ed onorari”

§ CONCLUSIONI DELLE CONVENUTE Precisate con note scritte ex art. 127 ter c.p.c. del 06.05.2025, come di seguito:
“1) Rigettare la domanda attrice perché destituita di fondamento sia in termini di fatto che di diritto;
2) con vittoria di spese e compensi e con distrazione degli stessi in favore del sottoscritto Avvocato che dichiara di aver anticipato le prime e non riscossi i secondi.”
§ CONCLUSIONI DEL CONVENUTO Precisate con note scritte ex art. 127 ter c.p.c. del 22.05.2025, come di seguito:
“a) respingere ogni domanda di parte attrice nei confronti del convenuto, in quanto infondata in fatto ed in diritto;
b) condannare, conseguentemente, parte attrice al pagamento delle spese e competenze del giudizio.”
§ FATTI RILEVANTI DELLA CAUSA ex art. 118 disp. att. c.p.c. Con rituale atto di citazione gli attori hanno agito nei confronti dei convenuti per la declaratoria di intervenuta usucapione ventennale, ex art. 1158 c.c., del diritto di proprietà dell'immobile indicato nelle conclusioni sopra trascritte. Sostengono gli attori di essere nell'esclusivo possesso ultraventennale del predetto immobile, costituito dalla porzione di un lastrico solare rimasta esclusa da un atto pubblico di donazione del 1983 (doc. 3 attoreo), in loro favore, relativo alla restante porzione di detto lastrico solare. In particolare, per quanto rileva ai fini della decisione, sostengono gli attori di aver utilizzato detto immobile, in via esclusiva “per 35 anni”:

2 - sia come passaggio per raggiungere la propria abitazione, edificata sulla porzione di lastrico solare invece oggetto del predetto atto pubblico di donazione;

- sia come ripostiglio a servizio della medesima abitazione, avendo dotato il lastrico in parola, “fra il 1983 e il 1984, durante i lavori di edificazione della casa coniugale”, di una copertura e della pavimentazione, nonché di un forno.
§ Le convenute e ritualmente Controparte_1 Controparte_2 costituite in giudizio, hanno:
- contestato la fondatezza della domanda attorea;

- eccepito, in particolare, il difetto di esclusività del possesso attoreo, con riferimento al periodo intercorso tra la predetta donazione del 1983 ed il 2011/2012, durante il quale le convenute assumono di aver avuto libero accesso all'immobile oggetto di domanda per “la verifica e manutenzione periodica del serbatoio dell'acqua situato sopra il tetto dell'edificio degli attori;
accedere per la pulizia e manutenzione della canna fumaria del camino ubicato nell'immobile, al piano terra (la casa di abitazione), del donante ma incorporata nel nuovo edificio costruito dagli attori;
accedere per stendere i panni nella porzione di lastrico solare non facente parte della donazione ecc. ecc.”;
- evidenziato che dette loro attività nell'immobile oggetto di domanda si sono interrotte soltanto a decorrere dal 2011/2012, per effetto della sostituzione da parte degli attori del portoncino bianco (posto sulla Via Galilei in NO) di accesso al lastrico oggetto di domanda, atteso che gli attori, nonostante le richieste effettuate (docc. 3 e 4), si sono rifiutati di consegnare le chiavi del nuovo portoncino.
§ Il convenuto ritualmente costituito, ha parimenti contestato Controparte_3 la fondatezza della domanda attorea, formulando eccezioni allineate con quelle delle convenute, salvo aggiungere di aver utilizzato il lastrico oggetto della domanda attorea anche per il passaggio (tra il 1994 ed il 2011) delle maestranze addette all'edificazione di una propria abitazione.
§ A supporto dei rispettivi assunti, le parti hanno dedotto prova orale, per interrogatorio formale e testi, ammessa nei limiti di cui all'ordinanza del 14.02.2020. In esito all'istruttoria orale, nonché al fallimento del tentativo di conciliazione delle parti, la causa è stata tenuta a decisione e quindi rimessa in istruttoria con ordinanza pronunciata dal giudice precedente assegnatario in data 22.02.2022, con la quale è stato disposto l'interrogatorio non formale dei
3 convenuti, ex art. 117 c.p.c., nonché la chiamata a chiarimenti, ex art. 257, comma II, c.p.c., dei testi indicati dai convenuti. Espletati tali ulteriori incombenti istruttori (rispettivamente alle udienze del 19.07.2022, 15.11.2022 e 07.02.2023), la causa è stata nuovamente tenuta a decisione, sulle sopra trascritte conclusioni delle parti. Nelle rispettive comparse conclusionali e memorie di replica, ex art. 190 c.p.c., le parti hanno rimarcato i propri assunti, con riferimento alle risultanze dell'istruttoria documentale ed orale.
§ RAGIONI GIURIDICHE DELLA DECISIONE Ai sensi dell'art. 1158 c.c. “la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”. Ai fini dell'usucapione ordinaria di beni immobili è richiesto un possesso continuo, pacifico, pubblico, non interrotto, non equivoco, accompagnato dall'animo di tenere la res come propria, che si protragga per oltre venti anni, cui corrisponda per la stessa durata la completa inerzia del proprietario, il quale si astenga dall'esercitare le sue potestà e non reagisca al potere di fatto esercitato dal possessore. In materia sussistono consolidati principi, enunciati dalla Suprema Corte di Cassazione.
- Chi agisce in giudizio deve dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva, quindi non solo del corpus, ma anche dell'animus. Come evidenziato dalla Suprema Corte, l'elemento psicologico del possesso utile per l'usucapione ordinaria immobiliare consiste nell'intenzione del possessore di comportarsi come proprietario del bene e prescinde dallo stato soggettivo di buona fede, che non è richiesto dall'art. 1158 cod. civ., onde quel che rileva ai fini dell'usucapione non è la convinzione di esercitare un proprio diritto o l'ignoranza di ledere un diritto altrui, bensì la volontà di disporre del bene come se fosse proprio (cfr. Cass. n. 5964/96, Cass. n. 6079/02 e Cass. n. 2857/06).
- Al fine della prova di intervenuta usucapione, che l'attore deve fornire ai sensi dell'art. 2697 c.c., l'esercizio del dominio esclusivo sulla res, attraverso lo svolgimento da parte dell'interessato di attività incompatibili con l'altrui possesso, che avvenga in modo pubblico, pacifico, continuo ed ininterrotto per i venti anni richiesti dall'art. 1158 c.c., concreta la sussistenza del corpus possessionis, mentre l'animus possidendi, anche alla luce della norma di cui all'art. 1141, comma I, c.c., è desumibile in via presuntiva ed implicita dall'esercizio dell'attività materiale corrispondente al diritto di proprietà, di cui all'art. 1140, comma I, c.c. (cfr. Cass. Civ., Sez. II, sentenza 10.07.2007, n. 15446).
§
4 In sintesi, ritiene questo giudice che non ricorrano i sopra richiamati requisiti affinché nel caso di specie possa dichiararsi in capo agli attori l'avvenuto acquisto per usucapione dell'immobile oggetto di domanda.
A tale conclusione si perviene in forza dei seguenti elementi.
Interrogatori
In sede di interrogatorio formale, gli attori non hanno reso dichiarazioni confessorie, né possono evincersi argomenti di prova, ex art. 116, comma II, c.p.c., dalle dichiarazioni rese dai convenuti in sede di interrogatorio libero.
Deposizioni testimoniali e documentazione fotografica Quanto ai testi indicati dagli attori, eccettuati i figli degli stessi (
[...]
e , sentiti all'udienza del 09.02.2021), nessuno degli altri CP_4 CP_5 soggetti escussi ( , e Testimone_1 Testimone_2 Testimone_3 [...]
sentiti nella medesima udienza) ha saputo confermare che gli attori CP_6 fossero gli unici a detenere le chiavi di accesso del portoncino che dalla Via Galilei in NO ha regolato l'accesso al lastrico solare oggetto di domanda, fino a che è stato sostituito dagli attori (fatto pacifico, come nel prosieguo).
§
I testi indicati dalle convenute e Controparte_1 Controparte_2
( e , sentiti all'udienza del Testimone_4 Testimone_5 Testimone_6
12.03.2021, nella quale la parte predetta ha rinunciato ai due testi residui - e - con l'accettazione delle controparti e Testimone_7 Testimone_8
l'implicito assenso del giudice delegato per l'esame dei testi) hanno riferito che, appunto fino alla sostituzione del predetto portoncino [cieco e di colore bianco nel doc. 3, in bianco e nero, delle convenute (prodotto anche a colori dal convenuto il 12.10.2023, in adempimento di quanto disposto con ordinanza ex art. 182 c.p.c. a verbale d'udienza del 09.10.2023)], le convenute ed i genitori delle stesse (e quindi anche dell'attrice
[...]
) utilizzavano liberamente il lastrico solare oggetto di domanda, per Parte_2 stendere biancheria nonché per raggiungere e manutenere un deposito idrico ed una canna fumaria, posti sul tetto dell'abitazione degli attori ma destinati a servizio del sottostante appartamento dei genitori, e che l'accesso al medesimo lastrico avveniva unicamente attraverso il predetto portoncino, che veniva aperto con chiavi a disposizione (anche) delle convenute. I medesimi testi, sentiti a chiarimenti all'udienza del 15.11.2022, hanno confermato, per quanto rileva ai fini della decisione, che detto portoncino bianco regolava l'accesso al lastrico oggetto di domanda.
§ I testi indicati dal convenuto ( e Controparte_3 Testimone_9 [...]
sentiti all'udienza del 23.04.2021) hanno riferito, che tra il 1994 ed Tes_10 il 2001, detto convenuto ha avuto libero ed incontestato accesso al lastrico oggetto di domanda, per sé e le maestranze impiegate in lavori edili nella 5 propria attigua abitazione, attraverso il varco regolato dal ridetto portoncino, di cui deteneva le chiavi. I medesimi testi, sentiti a chiarimenti all'udienza del 07.02.2023, hanno confermato, per quanto rileva ai fini della decisione, che detto portoncino Test bianco, di cui il convenuto aveva le chiavi (teste , Controparte_3 Tes_1 Test regolava l'accesso al lastrico oggetto di domanda (testi e ).
§ Occorre rilevare che nessuno dei convenuti ha ritualmente eccepito l'incapacità a testimoniare ex art. 246 c.p.c. (non rilevabile d'ufficio - Cass. Civ., Sezioni Unite, n. 9456/2023), dei figli degli attori, nonostante si tratti di soggetti che ben avrebbero potuto dispiegare intervento ex art. 105 c.p.c. (quantomeno ad adiuvandum) nel presente procedimento, avendo dichiarato di essere gli unici (insieme ai propri genitori) a detenere le chiavi che regolano l'accesso ai luoghi di causa (circostanza rimasta peraltro priva di riscontro, come nel prosieguo). L'omessa eccezione de qua non è, comunque, ostativa alla valutazione delle relative deposizioni dal punto di vista dell'attendibilità, in rapporto ai restanti elementi emersi dall'istruttoria documentale ed orale. Come sopra rilevato, il possesso esclusivo in capo agli attori (nonché ai testi loro figli) delle chiavi del ridetto portoncino bianco con affaccio sulla Via Galilei in NO, che fino a quando è stato sostituito ha regolato l'accesso all'immobile oggetto di domanda, non ha trovato conferma anzitutto nelle deposizioni degli altri testi attorei. L'esame delle deposizioni dei testi indicati dagli attori, diversi dai figli degli stessi, nonché di quelle dei testi indicati dai convenuti, anche alla luce della sopra citata documentazione fotografica, consente, al contrario, di ritenere provato che gli attori ed i loro predetti figli non fossero gli unici detentori delle chiavi del predetto portoncino bianco e che i convenuti hanno avuto libero accesso ed utilizzo del lastrico oggetto di domanda, proprio attraverso il predetto portoncino bianco, che gli stessi potevano aprire con chiavi anche in loro possesso, e ciò fino a quando gli attori hanno provveduto alla sostituzione del portoncino in parola, senza consegnare ai convenuti copia delle chiavi del nuovo portoncino. Sul punto, è rimasto incontestato il documento fotografico n. 2 di parte attrice, allegato alla relativa memoria ex art. 183, comma VI, n. 2 c.p.c., da cui si evince che a gennaio 2011 il predetto portoncino bianco (di cui al doc. 3 ut supra prodotto sia dalle convenute sia dal convenuto) risultava sostituito. Ciò in quanto trattasi di fatto pacifico, atteso che i convenuti hanno ut supra collocato detta sostituzione nel “2011-2012”.
§ Per completezza, occorre considerare che, quand'anche si ritenesse che tra le deposizioni dei testi di parte attrice e convenuta vi sia un contrasto e che si
6 tratti di soggetti di pari attendibilità, ciò osterebbe comunque all'accoglimento della domanda attorea. Infatti, per costante orientamento della Suprema Corte, “qualora il giudice del merito ritenga sussistere un insanabile contrasto tra le deposizioni rese dai testimoni in ordine ai fatti costitutivi della domanda, fondando siffatto convincimento non sul rapporto strettamente numerico dei testi, bensì sul dato oggettivo di detto contrasto, ritenuto ostativo al raggiungimento della certezza necessaria alla decisione e, con apprezzamento di fatto congruamente motivato, reputi non superabile il contrasto sulla scorta delle ulteriori risultanze istruttorie, ritenute altresì inidonee a dimostrare la fondatezza della domanda, l'insufficienza della prova si riverbera in danno della parte sulla quale grava l'onere della prova, comportando, conseguentemente, il rigetto della domanda da questa proposta Cass. 15-2- 2010 n. 3468; Cass. 5-5-2003 n. 6760).” (Cass. Civ. Sez. II, sentenza 11.07.2012, n. 11745).
§ In conclusione, il complessivo quadro istruttorio che precede non consente di ritenere che gli attori abbiano fornito la prova, come dovuto ai sensi dell'art. 2697, comma I, c.c., di aver esercitato per 20 anni, ai sensi dell'art. 1158 c.c., un potere di fatto sull'immobile oggetto di domanda, in modo esclusivo, continuativo, pubblico e pacifico, con l'animo di disporne come proprietari. Sulle spese del giudizio Ai sensi dell'art. 91 c.p.c., le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo, considerato il valore della causa, secondo i parametri medi di cui al D.M. 55/2014 (e ss. mm. ii.), in relazione alle fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale.

P.Q.M.

il Tribunale di Cagliari, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione,
• rigetta la domanda proposta dagli attori;

• condanna questi ultimi, in solido considerati, a rimborsare ai convenuti le spese legali del presente procedimento, come di seguito:
➢ Euro 2.552,00, oltre spese generali ed accessori di legge, al convenuto
Controparte_3
➢ Euro 2.552,00, oltre spese generali ed accessori di legge, alle convenute e in solido Controparte_1 Controparte_2 considerate, e per esse al procuratore antistatario Avv. Salviano Urraci, ai sensi dell'art. 93 c.p.c. Così deciso in Cagliari, addì 23 novembre 2025
Il giudice
AR ED
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