REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA - QUINTA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del dott. Fabio De Palo,
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al n. 54555 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022, vertente tra
ATTORE Parte_1
rappresentato e difeso dagli avv.ti Simone Salzetta e Marco Pasquale
e
– 22 – Controparte_1
23 – 24 – 46 CONVENUTA
rappresentata e difesa dall'avv. Daniele Del Monte
MOTIVI DELLA DECISIONE
– nella qualità di comproprietario degli impianti sportivi siti in via Parte_1
Aristobulo n. 24 in Roma – ha impugnato tutte le delibere adottate dalla
[...]
nell'assemblea del Controparte_2

4.5.2022 chiedendone l'annullamento e/o la declaratoria di nullità.
Ha in sintesi dedotto – a sostegno dell'impugnativa – i seguenti vizi:
- relativamente a tutte le delibere sono stati violati gli artt. 1136 cod. civ. e 66 e - relativamente alle delibere sui punti n. 1 e 2 e 4 dell'o.d.g. sono stati violati gli artt. 1129, co. 14, e 1423 cod. civ.;
- è stata adottata – con riguardo alla delibera sul punto n. 3 dell'o.d.g. – una decisione estranea al relativo ordine del giorno;

- relativamente alla delibera sul punto n. 5 dell'o.d.g. è stato violato l'art. 1135,
primo comma, n. 4 cod. civ.;
- relativamente alla delibera sul punto n. 7 dell'o.d.g. sono stati violati gli artt.
1136 cod. civ. e 66 disp. att. cod. civ.;
- relativamente alla delibera sul punto “Varie ed Eventuali” è stato violato l'art. 66, terzo comma, cod. civ. e non risultano dal verbale i condomini favorevoli e contrari, con le relative rappresentanze millesimali.
La convenuta – nel costituirsi – ha preliminarmente eccepito l'inammissibilità
dell'impugnativa per la violazione del termine decadenziale previsto dall'art. 1109,
secondo comma, cod. civ. e – nel merito – ne ha comunque contestato la fondatezza concludendo per il suo conseguente rigetto e per la condanna dell'attore al pagamento di una somma ex art. 96, terzo comma, c.p.c., oltre che alla rifusione delle spese processuali.
Sono state depositate dalle parti le memorie autorizzate ai sensi dell'art. 183, sesto comma, c.p.c. e – senza il successivo espletamento di attività istruttorie – la causa è
stata trattenuta in decisione all'udienza del 3.12.2024.
Il Tribunale – sulla base di tali premesse – osserva quanto segue. L'eccezione preliminare sollevata dalla convenuta è fondata e comporta l'inammissibilità dell'impugnazione.
E' decisiva – in tal senso – la qualificazione giuridica dell'ente convenuto nei termini reali di una comunione ordinaria (a prescindere dalla definizione adottata – anche sul
piano letterale – nel relativo regolamento).
E' dirimente – in proposito – l'art. 4 di tale regolamento (“Descrizione dei beni e
degli impianti di proprietà indivisibile della Comunione”) a mente del quale
“Ricadono nella Comunione di cui al presente Regolamento, in modo indivisibile, i
seguenti beni: a) la piscina;
b) l'edificio contenente: - al piano interrato: il locale
ove sono ubicati gli impianti di depurazione della piscina nonché il locale per il
deposito delle attrezzature;
- al piano terreno: i locali adibiti a spogliatoio, docce e
servizi; - al primo piano: l'alloggio del custode;
c) le aree su cui i suindicati beni
insistono; d) gli impianti, manufatti ed accessori esistenti al di sopra ed al di sotto
delle aree di cui al punto precedente;
e) l'impianto di sollevamento e di adduzione
dell'acqua di alimentazione della piscina dal pozzo ubicato su area condominiale
dell'Isola 23; f) tutte le opere di recinzione e/o confinazione (cfr. all. 2 dell'atto di citazione).
Da tale previsione regolamentare emerge in modo non equivoco che i beni ricadenti nella comunione – piscina ed i relativi impianti – hanno un carattere autonomo e non
si pongono certamente in una relazione di accessorietà con le proprietà esclusive dei
partecipanti, essendo certamente suscettibili di un godimento separato. Ne discende che – nella fattispecie – non è nemmeno ravvisabile, come eccepito dall'attore nella memoria ex art. 183, sesto comma, n. 1, c.p.c., un
“supercondominio” a cui è applicabile la disciplina sul condominio in quanto compatibile ex art. 1117 bis cod. civ. (“Ai fini della costituzione di un
supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario
costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun
condominio, venendo il medesimo in essere "ipso iure et facto", se il titolo o il
regolamento condominiale non dispongono altrimenti. Si tratta di una fattispecie
legale, in cui una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono
ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro
dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale di accesso, le
zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di
portierato, ecc.) in rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in
pieno le norme sul condominio, anziché quelle sulla comunione”: cfr. per tutte,
Cass. 19939/2012).
Da tale qualificazione giuridica discende che l'impugnativa – non inerendo alla materia condominiale (e nemmeno essendo riconducibile latu sensu ad una controversia in materia di “diritti reali”) – non è soggetta alla condizione di procedibilità costituita dall'esperimento della procedura di mediazione obbligatoria
(essendo incontroverso anche fra le parti il fatto che l'impugnativa di una delibera diversamente adottata da una comunione non sia appunto soggetta a tale procedura):
conseguentemente non opera – nella fattispecie – il meccanismo interruttivo del termine decadenziale ex art. art. 5, sesto comma, del d.l.gs. n. 28/2010 (nel testo vigente ratione temporis).
Ne deriva – pertanto – la tardività dell'impugnazione per intervenuta decorrenza del termine perentorio di trenta giorni previsto dall'art. 1109, secondo comma, cod. civ.
(termine decorrente – nella fattispecie – dalla data di adozione delle delibere in quanto l'attore era presente in assemblea): le delibere risalgono infatti al 4.5.2022 e l'atto di citazione è stato notificato alla convenuta soltanto il 27.7.2022 (essendo d'altra parte incontroversa la prospettazione di vizi – essenzialmente di natura formale – comportanti la mera annullabilità e non anche la radicale nullità delle delibere impugnate).
Le spese processuali – liquidate d'ufficio ex d.m. 55/2014 – seguono pertanto la soccombenza dell'attore (mentre non sussistono i presupposti per la sua contestuale condanna ex art. 96, terzo comma, c.p.c.).

P.Q.M.

dichiara l'inammissibilità dell'impugnazione;
condanna l'attore a rimborsare alla convenuta le spese processuali, liquidate in euro
3.800,00 per compensi, oltre rimborso forfetario del 15%, Iva e Cassa come per legge.
25.2.2025. IL GIUDICE 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
67 disp. att. cod. civ., nonché il regolamento della comunione;