R.G. n. 7245/2023
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA sezione prima civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Giovanna Faraone, ha pronunciato la seguente

SENTENZA ex art. 447 bis cpp
nella causa civile iscritta al ruolo generale n. 7245/2023 promossa da
(c.f. , con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
ZO RC, presso il cui studio è elettivamente domiciliata ricorrente contro
(c.f. ), con il patrocinio dell'avv. ZANI Controparte_1 C.F._2
MASSIMO, presso il cui studio è elettivamente domiciliato
Resistente
(c.f.: Controparte_2 C.F._3

terza chiamata contumace
Conclusioni
Le parti hanno concluso come da note depositate per l'udienza di discussione in trattazione scritta del 17.07.3025

1 Conclusioni
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Richiamati gli atti e i verbali di causa, si esporrà di seguito una concisa motivazione in fatto e in diritto alla luce dei principi secondo cui “ai fini dell'adeguata motivazione della sentenza, secondo le indicazioni desumibili dal combinato disposto dagli artt. 132, secondo comma, n. 4, 115 e 116 cod. proc. civ., è necessario che il raggiunto convincimento del giudice risulti da un esame logico e coerente di quelle che, tra le prospettazioni delle parti e le emergenze istruttorie, siano state ritenute di per sé sole idonee e sufficienti a giustificarlo, mentre non si deve dar conto dell'esito dell'esame di tutte le prove prospettate o comunque acquisite” (Cass.
Civ., Sez. II, 4.3.2011, n. 5241. Cfr. altresì Cass. Civ., Sez. II, 12.4.2011, ord. n.
8294).


2.Svolgimento del processo.
Con ricorso ex art. 447 bis cpc, proponeva opposizione avverso il Parte_1 decreto ingiuntivo n. 2148/2023 (R.G. n. 6541/2023) con il quale il Tribunale di
Brescia, in data 30.05.2023, le ha ingiunto di pagare immediatamente a CP_1
la somma di euro 2700,00, oltre interessi e spese, a titolo di restituzione
[...] del deposito cauzionale versato dall'ingiungente in relazione al contratto di locazione stipulato data 10.07.2019, per la durata di sei anni (scadenza
09.07.2025) “misto” ad uso deposito ed annessa unità abitativa in relazione all'immobile sito in Rezzato (BS) Via A. De GA, n. 150, Int. 2, di proprietà dell'opponente.
L'opponente, preliminarmente, instava per la sospensione della provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo opposto e chiedeva di essere autorizzata a chiamare in causa in qualità di fideiussore delle obbligazioni Controparte_2 contrattuali assunte dal conduttore.
2 A fondamento dell'opposizione la ricorrente allegava di aver diritto a trattenere la cauzione quale acconto sui maggiori danni causati all'immobile dal conduttore nel corso della locazione per come documentati al momento dell'anticipato rilascio.
Quindi chiedeva che fosse dichiarata l'inammissibilità, improcedibilità ed infondatezza della domanda monitoria e che fosse accertato il proprio diritto alla ritenzione della cauzione a compensazione parziale dei maggiori danni e spese ancora dovuti dal conduttore opposto e dalla garante terza chiamata e, pertanto, che venisse revocato/annullato il decreto ingiuntivo opposto.
In via riconvenzionale, inoltre, chiedeva che, previo accertamento della sussistenza dei danni arrecati all'immobile dal conduttore, questi fosse condannato in solido con la terza chiamata garante ai sensi dell'art. 18 del contratto Controparte_2 locatizio, a risarcirle l'importo complessivo di euro in euro 28.164,17 ovvero, la diversa misura anche minore ritenuta di giustizia.
In subordine, l'opponente chiedeva che, fosse accertata e dichiarata la responsabilità per danni causati dal conduttore per aver rilasciato tardivamente l'immobile locato e per violazione degli obblighi di restituzione della cosa come derivanti dall'art. 1590 c.c., con conseguente condanna al pagamento degli oneri e delle spese per il ripristino dell'immobile nello stato di fatto e nelle condizioni esistenti all'inizio della locazione, quantificati in euro 28.164,17 ovvero, nella diversa misura anche minore ritenuta di giustizia.
Chiedeva ancora che, accertata e dichiarata la piena validità della clausola di cui all'art. 18) del contratto locatizio, la terza chiamata fosse Controparte_2 condannata, in qualità di garante ed escluso il beneficio di preventiva escussione, in solido con il conduttore, al pagamento di tutte le somme dovute per danni, spese ed oneri locatizi, nella misura sopra quantificata, ovvero nella diversa misura anche minore che risulterà accertata in corso di causa o ritenuta dal Giudice.
Chiedeva, ancora, il risarcimento del danno da lucro cessante per non aver potuto locare l'immobile a causa del ritardo del conduttore nel rilascio, nonché la condanna di quest'ultimo al pagamento degli interessi sui canoni corrisposti in
3 ritardo e al risarcimento del danno cagionatole dal per aver mantenuto la CP_1 propria residenza presso l'immobile a seguito del rilascio.
Ulteriormente, chiedeva dichiararsi il diritto della locatrice a ritenere la cauzione a compensazione parziale dei maggiori danni arrecati all'immobile.
Autorizzata la chiamata in causa di che rimaneva contumace, con Controparte_2 comparsa del 7.09.2023, si costituiva contestando tutte le Controparte_1 domande attoree e chiedendone il rigetto.
Respinta l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva del decreto ingiuntivo opposto, all'udienza del 21.03.2025, Il Giudice tentava la conciliazione tra le parti.
La ricorrente dava atto dell'avvenuta restituzione del deposito cauzione e si dichiarava disposta ad accettare a definizione della controversia, a titolo di risarcimento dei danni, l'importo di euro 11.000.
Il resistente non accettava la proposta.
La causa era istruita a mezzo di prova per testimoni all'esito della cui assunzione era rinviata all'udienza del 17.07.2025 in trattazione scritta per la discussione.
Sulle conclusioni delle parti viene decisa come da motivazione che segue.


3. Il rapporto contrattuale intercorso tra le parti.
È documentato in atti, alla luce dei documenti prodotti dall'opposto, che con contratto in data 10.07.2019, regolarmente registrato, concedeva in Parte_1 locazione ad uso “misto” (deposito e abitazione), l'immobile sito in Rezzato (BS), Via
A. De GA n. 150, contraddistinto al NCEU del predetto Comune al foglio 12, mapp. 353, sub 2 – deposito – e foglio 12, mapp. 353 sub 1, mapp. 188 sub 7, sub
14 e sub 15 – abitazione (doc. 1); in data 20.02.2020, il conduttore richiedeva il libretto della caldaia (doc. 2) alla locatrice la quale rappresentava che quanto richiesto non era stato riconsegnato dal precedente inquilino (doc. 3); in data 17.12.2021, procedeva a formalmente contestare la presenza di CP_1 infiltrazioni a danno dell'immobile sia provenienti dall'abitazione sovrastante (come
4 macchie sul soffitto della camera da letto e parte del soggiorno), sia di umidità di risalita, ome da riproduzioni fotografiche allegate (docc. 4 e 4 bis); dopo un paio di mesi il conduttore comunicava anche formale recesso (doc. 5); la locatrice in data 02.05.22 contestava il recesso e la presenza delle infiltrazioni
(doc. 6); con comunicazione del 10.05.22 il sollecitava ancora la risoluzione delle CP_1 problematiche infiltrative (doc. 7);
, ritenendo infondato il recesso, intraprendeva la procedura di Parte_1 mediazione, con esito negativo (doc. 8); il conduttore, alla luce della cessazione della propria ditta individuale, inoltrava nuova disdetta, ponendo a fondamento anche tale nuovo fatto con riconsegna dei locali prevista per il 01.02.23) (doc. 9); tale secondo recesso non veniva contestato dalla sig.ra che così accettava Pt_1 anche la riconsegna locali decorsi sei mesi dalla ricezione di tale secondo recesso;

comunicava la risoluzione del contratto di locazione per la data del Parte_1
31.08.2022 (come da registrazione di risoluzione inoltrata all'Agenzia delle Entrate in data 03.09.2022 (doc. 10); la consegna dei locali avveniva il 1.02.2023 (doc. 11); il giorno successivo alla riconsegna locali (02.02.23) la proprietaria offriva in locazione l'immobile sul portale “Immobiliare.it”, con allegate fotografie (doc. 12); in data 11.05.23 chiedeva la restituzione della cauzione corrisposta Controparte_1 al momento della sottoscrizione del contratto di locazione (docc. 13, 14); il giorno successivo (12.05.23) la proprietaria denunciava l'esistenza danni all'immobile (doc. 15) che il contestava (doc. 16); CP_1 seguiva la richiesta di provvedimento monitorio da parte del sig. il titolo CP_1 provvisoriamente esecutivo veniva notificato in data 31.05.23 (doc. 17) e successivamente veniva notificato in data 06.06.23 atto di precetto (doc. 18);

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4. La fondatezza della pretesa creditoria azionata da in sede Controparte_1 monitoria.
Così ricostruita la vicenda contrattuale dalla quale origina la pretesa creditoria azionata dal in monitorio, occorre brevemente osservare come nel contratto CP_1 di locazione, il deposito cauzionale serva a garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, a cominciare da quello di pagamento dei canoni.
Tale istituto, rappresenta una forma di garanzia dell'eventuale obbligazione di risarcimento del danno, ivi compresa quella relativa al danno da lucro cessante, con la conseguenza che sulla somma o sul valore dei beni ricevuti l'accipiens potrà invero agevolmente soddisfarsi ove la controparte gli abbia cagionato un danno e per l'ammontare del danno stesso.
Il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito, che sorge con la conclusione della locazione, a condizione di proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati.
Spetta al giudice stabilire se sia stata formulata, o meno, una vera e propria “richiesta di compensazione e/o di attribuzione delle somme“, vale a dire quella domanda di attribuzione della somma versata a titolo di deposito cauzionale a copertura del danno da lucro cessante (cfr Cass. n. 194/2023).
Alla luce dei suesposti consolidati e condivisibili principi della giurisprudenza di legittimità, si procederà ad accertare se, nel caso di specie, la locatrice (odierna opponente) abbia legittimamente trattenuto il deposito cauzionale a seguito della cessazione della locazione e della richiesta di restituzione da parte dell'ex conduttore.
Ebbene, reputa la scrivente Giudice che, alla data dell'introduzione del giudizio monitorio (Maggio 2023), non sussistessero le condizioni legittimanti la ritenzione del deposito a garanzia non avendo l'opponente agito in giudizio per l'accertamento
6 e risarcimento dei danni in relazione ai quali, in questa sede, sostiene di aver trattenuto l'importo in questione a titolo di acconto.
Né vi prova di specifiche rimostranze alla data del rilascio dell'immobile allorché la proprietaria, pur avendone la possibilità, non riscontava i danni e non avanzava contestazioni specifiche.
Nel verbale di rilascio del 1.02.2023 redatto alla presenza dei due contraenti (doc.
4 di parte opponente), infatti, veniva riportata una generica riserva a definire gli aspetti economici connessi alla restituzione dei locali, all'esito della visione “delle riprese video e fotografiche delle Parti a testimonianza del loro stato”.
Solo a distanza di tre mesi dal rilascio dell'immobile, la proprietaria contestava i danni non riconducibili all'uso ordinario del bene locato all'opposto, tramite e-mail del 12.05.2023, inviata in risposta al sollecito del di restituzione della CP_1 cauzione (doc. 15 di parte opposta).
Alla stregua delle risultanze apprezzate, allora, va affermata la sussistenza del diritto del conduttore alla restituzione del deposito cauzionale.
E' inammissibile, l'ulteriore motivo di opposizione secondo cui decreto ingiuntivo che ci occupa dovrebbe essere ritenuto errato e quindi andrebbe revocato per aver ingiunto, oltre al pagamento della somma di euro 2.700,00, anche il pagamento degli interessi, invero non dovuti in ragione dell'infruttuosità del deposito cauzionale.
Sollevando detta eccezione per la prima volta in seno alla memoria conclusiva depositata in data 1.10.2025, l'opponente ha di fatto tardivamente ampliato la causa petendi, ormai cristallizzata in quella delineata in ricorso, essendo maturate le decadenze di legge.
Ne discende la declaratoria di fondatezza del credito che ci occupa, dunque, la conferma del titolo monitorio in opposizione.
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5. La parziale fondatezza delle domande avanzate dalla ricorrente in riconvenzione.
In via riconvenzionale la ricorrente ha chiesto il risarcimento dei danni così quantificati:
- euro 21.129,79 a titolo di danno patrimoniale ai sensi dell'art. 1590 c.c. per spese ed oneri di ripristino e di tinteggiatura dell'unità abitativa e dei locali annessi posti al piano terra dell'edificio in Rezzato (BS) Via A. De GA, n. 150, Int. 2, come dettagliatamente indicati nel Computo metrico estimativo di cui al documento n.
11 redatto dall'Arch. ovvero, in quella misura anche minore Persona_1 che sarà accertata in corso di giudizio;

- euro 234,38 a titolo di spese ed interessi dovuti per il ritardato pagamento dei canoni di locazione rispetto al termine contrattuale previsto, come da conteggi di cui al doc. n. 12 quivi allegato;

- euro 2.000,00 a titolo di danno da “lucro cessante”, che il locatore avrebbe potuto conseguire locando l'immobile dalla data di rilascio, se l'obbligazione di trasferire altrove la residenza fosse stata tempestivamente adempiuta dal conduttore e dalla garante, rendendo l'immobile libero e nella piena disponibilità giuridica della locatrice;

- euro 4.800,00 a titolo di danno patrimoniale da lucro cessante, pari alle mensilità dei mesi da dicembre 2022 a giugno 2023 che la locatrice avrebbe potuto percepire se il conduttore avesse rilasciato l'immobile senza ritardo, così costringendola a rinunciare alla proposta irrevocabile di locazione pure accettata e ricevuta dal nuovo conduttore (doc. 13). CP_3
Va anzitutto accolta domanda risarcitoria avanzata dalla ricorrente sotto il profilo della mancata tinteggiatura dei locali al rilascio.
La circostanza che il conduttore non avesse provveduto a tinteggiare le pareti dell'immobile è incontestata, oltre che visivamente riscontrata nelle fotografie raffiguranti lo stato dei luoghi al rilascio, oggetto di disamina nei paragrafi che seguono (doc. 16 parte ricorrente).
8 Tale condotta integra gli estremi della violazione dell'obbligo contrattualmente convenuto in sede di stipula del contratto di locazione (art. 4) e, pertanto, legittima la condanna del a rifondere alla proprietaria la spesa necessaria a CP_1 ripristinare lo status quo ante.
L'importo a tal titolo dovuto, tenuto conto delle superfici e delle caratteristiche dell'immobile, in parte recepiti i parametri richiamati nel computo metrico prodotto dalla stessa opponente (doc. n 11), si determina secondo equità in euro 2.000,00.
Con riferimento agli ulteriori danni lamentati in ricorso, si richiamano anzitutto i consolidati principi della giurisprudenza di legittimità secondo cui, “in materia di danni alla cosa oggetto di locazione, incombe sul locatore, che agisce per il risarcimento, l'onere di provare - anche mediante presunzioni - il fatto costitutivo del proprio diritto, ossia il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile; mentre è onere del conduttore dimostrare il fatto impeditivo della propria responsabilità, dovendo tuttavia escludersi la risarcibilità dei danni derivanti dal normale deterioramento o consumo della cosa locata in rapporto all'uso dedotto in contratto” (cfr Cass. n. 8/3/2007, n. 5328, Cass.,
19/7/1957, n. 3045, Cass. n. 6387/2018, Cass. n. 2619/2014).
Nel caso di specie, le allegazioni attoree si sono rivelate estremamente vaghe in punto di descrizione dei danni, oltre che sfornite di riferimenti utili a circostanziare nel tempo la verificazione degli stessi, indispensabili perché se ne possa escludere la preesistenza all'immissione del conduttore nel possesso dell'immobile e/o la derivazione dal “normale deterioramento” connesso all'uso.
Sotto il primo profilo, valga osservare che in ricorso in luogo della descrizione dei danni viene richiamato il computo metrico sub doc. n. 11 di parte opponente, a firma dall'Arch. Persona_1
Detto documento, redatto 12.05.23, quindi a distanza di tre mesi dal rilascio data, per tale motivo si giudica di scarsa utilità, non potendosi escludere in questo lasso
(non breve) di tempo l'intervento di fattori ulteriori atti a danneggiare il bene.
9 Il computo metrico, inoltre, riporta sotto la voce “designazione dei lavori,” opere asseritamente necessarie a ripristinare l'immobile, senza alcun riferimento alle single voci di danno, a dire della ricorrente documentate dalle fotografie e riprese nelle fotografie di cui a sub doc 10 e 10 bis allegate al verbale di riconsegna sub doc. n. 9, sicchè al questo Giudicante non è consentita l'agevole associazione degli interventi riparatori in esso computati agli ammaloramenti lamentati dalla proprietaria.
Ciò premesso, è certo che lo stato dei luoghi al momento del rilascio dell'immobile da parte del fosse quello raffigurato nelle fotografie allegate e ripresa video CP_1 allegata al verbale di riconsegna.
Tanto si ricava dalle deposizioni del testimone , agente Testimone_1 immobiliare recatosi in loco dopo il rilascio, il quale, dopo aver riferito di aver visionato l'immobile che “era quasi del tutto sgombro non c'era più quasi alcun effetto personale” alla presenza dell'avv. Massimo Zani, del sig. , e Controparte_1 [...] figlio della ricorrente, ha confermato di aver sottoscritto il verbale di Tes_2 rilascio, precisando che era presente quando i filmati e le fotografie per constatare lo stato dei luoghi e le condizioni dell'immobile sono stati fatti dalle parti.
Non è emerso tuttavia quale fosse la condizione del bene alla data dell'immissione in possesso.
Non sono state prodotte fotografie ritraenti l'immobile a quell'epoca né i testimoni escussi hanno reso dichiarazioni utili al fine.
Lo stesso ha dichiarato di non aver visto come fosse l'immobile quando Tes_1 era stato consegnato al CP_1
Mancando un termine di paragone, alla luce dei principi giurisprudenziali sopra richiamati, non è dato ricondurre con certezza la causa degli ammaloramenti in questione alla condotta del CP_1
Nè va sottaciuto che dai files video e dalle riproduzioni fotografiche, eseguiti dall'opponente il giorno stesso della riconsegna delle chiavi (doc. 19 produzione opponente), confermati dai testimoni e (conoscitori Testimone_3 Testimone_4 dei fatti perchè amici di vecchia data del , è dato evincere come i vari locali CP_1
10 dell'immobile fossero interessati prevalentemente da fenomeni di distacco dell'intonaco sulle pareti in prossimità dei battiscopa e a mezza altezza, nonché da infiltrazioni nel soffitto.
Trattasi evidentemente di tracce di umidità verosimilmente riconducibili non alle deiezioni del cane (come dedotto dalla ricorrente), bensì ad infiltrazioni di acqua da risalita e da percolamento dal piano superiore (peraltro contestate dal conduttore alla proprietaria durante il rapporto locatizio (doc 4 e 4 bis), dunque a vizi strutturali non imputabili al conduttore.
D'altronde, che l'immobile non fosse in perfette condizioni abitative alla data della stipula della locazione si ricava dalle dichiarazioni del predetto agente immobiliare che sul punto ha dichiarato:
“io ho solo visionato le condizioni dell' immobile….. Io non ho visto com'era l'immobile quando era stato consegnato al signor Sicuramente quando l'ho visto io era CP_1 un immobile che andava sistemato ed il sig. e la proprietaria stavano CP_1 discutendo su questo, facevano fotografie e video per quantificare le sistemazioni”.
Va invece ascritta al l'omessa manutenzione della caldaia anch'essa CP_1 lamentata dalla ricorrente.
Le prova della condotta omissiva anzitutto è fornita dalle dichiarazioni testimoniali della nuova locatrice laddove ha confermato che quando ha Parte_2 avuto la disponibilità dell'immobile, “la caldaia non andava e ho chiamato il tecnico per l'avvio del funzionamento della caldaia Il tecnico ha consigliato di non accenderla perché non funzionava, perdeva acqua. ….il tecnico aveva detto che non era stata fatta manutenzione della caldaia e che all'interno c'era una paletta piena di residui sporchi, quali prodotti della combustione. Non mi ha precisato da quanto tempo non era stata fatta manutenzione, si è limitato a dire che non era stata fatta da qualche anno e che la caldaia non scaricava perché dentro nel bruciatore era pieno di residui.
Era il bruciatore che non andava, infatti poi ha messo la caldaia nuova….sostituita a spese del proprietario….Io ero andata in un negozio nella mia via ed ho pagato 80 euro per l'uscita”.
11 La fattura e le fotografie dello stato della caldaia (doc. n. 15 e 16 produzione parte opponente) corroborano le superiori dichiarazioni in punto di intervento manutentivo resosi necessario il 5.06.2023 su sollecitazione della nuova conduttrice, a causa del difettoso funzionamento della caldaia e danno atto del costo dell'intervento pari a euro 80,00.
nella qualità di conduttore e quale garante delle Controparte_4 Controparte_2 obbligazioni contrattuali assunte dal pertanto, dovranno corrispondere CP_1 alla opponente detto importo, essendosi il primo reso inadempiente all'obbligo gravante sul conduttore ai sensi dell'art. 1576 c.c. di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione, nelle quali senz'altro rientra la manutenzione periodica della caldaia.
Non si procederà al vaglio della domanda attorea di riconoscimento degli interessi a titolo di ritardato pagamento canoni, in quanto oggetto di rinuncia da parte dell'opponente in sede di memoria conclusionale.
Priva di pregio si è rivelata la domanda attorea riconvenzionale volta ad ottenere il riconoscimento della responsabilità del convenuto da inadempimento ex art.1590
c.c. per aver violato l'obbligo incombente sul conduttore di restituire l'immobile nella disponibilità giuridica della proprietaria
In particolare, la domanda si fonda sull'allegazione secondo cui, non avendo il e la trasferito altrove la propria residenza dopo il rilascio CP_1 CP_2 dell'immobile locato, quindi omettendo di rendere il bene giuridicamente libero e nella piena disponibilità giuridica della locatrice, costei avrebbe subito un danno da perdita di lucro cessante pari a euro 2000,00 in quanto impossibilitata a concederlo nuovamente in locazione.
Le superiori deduzioni non hanno trovato riscontro probatorio sotto il profilo della concreta perdita di occasioni per concedere in locazione l'immobile e del rapporto di causalità con l'omesso tempestivo cambio di residenza.
12 Ed invero, non è provato che, sebbene ricollocato sul mercato già il giorno successivo al rilascio, dalla stessa proprietaria a mezzo dell'inserzione sul sito
“Immobiliare.it” di un annuncio di locazione a decorrere dal successivo 01.04.23
(doc. 12 di parte opposta), l'immobile fosse stato oggetto di proposte di locazione non andate a buon fine esclusivamente a causa del perdurante radicamento della residenza degli ex inquilini presso quell'indirizzo.
L'impossibilità di locare l'immobile a causa dell'omesso trasferimento di residenza da parte del peraltro, è smentita dalla proposta irrevocabile di locazione CP_1 dell'1.12.2022 (accettata dall'opponente), fondante la domanda di seguito esaminata, invero attestatene proprio l'interessamento di un terzo alla locazione dell'immobile presso il quale il evidentemente manteneva la residenza (visto CP_1 che lo occupava ancora).
La ricorrente, infine, ha rivendicato il diritto ad ottenere il risarcimento del danno da perdita del lucro cessante per impossibilità di addivenire a nuova locazione per fatto e colpa esclusivi del conduttore da ritardato rilascio una volta scaduto il termine del preavviso.
In merito, ha allegato che in data 01.12.2022 aveva accettato una proposta irrevocabile di locazione dal nuovo potenziale conduttore sig. , per il CP_3 canone annuo di euro 14.400,00 da corrispondersi in n. 12 rate anticipate di euro
1.200,00 mensili (doc. n. 13).
A causa del ritardato rilascio del tale proposta (da lei accettata) è stata CP_1 rinunciata dal nuovo conduttore che aveva l'esigenza di entrare quanto prima nell'immobile.
Ne sarebbe conseguito un danno dell'importo di euro 4.800,00 pari alle mensilità dei mesi da dicembre 2022 ad aprile 2023 che la locatrice avrebbe potuto percepire se il conduttore avesse rilasciato l'immobile senza ritardo.
La domanda è infondata.
Alla luce della documentazione sopra richiamata, è in fatto provato che il primo recesso operato dal del 24.02.22 veniva contestato dalla proprietaria che CP_1
13 avviava la procedura di mediazione per far valere l'illegittimità di tale primo recesso quindi mostrando disinteresse a rientrare nel possesso dei locali prima della scadenza contrattuale.
Il inoltrava nuova disdetta del 26.07.22, sul presupposto della cessazione CP_1 della propria ditta individuale, che questa volta non veniva contestata dalla sig.ra così che la restituzione locali avveniva tempestivamente decorsi sei mesi Pt_1
(01.02.23) dalla ricezione della disdetta accettata da parte della proprietaria
(05.08.22).
Così ricostruita la successione degli eventi, non essendo provata una richiesta della proprietaria di rilascio anticipato rispetto alla data del 1.02.2023, non è dato ritenere che il abbia tardato nella consegna dell'immobile né omesso il CP_1 pagamento del canone fino al rilascio come attestato dalle disposizioni/ricevute di pagamento canone/indennità sub doc. 20.
In definitiva, accertato che ha diritto alla restituzione del deposito Controparte_1 cauzionale pari a euro 2700,00 e che lo stesso deve corrispondere, in solido con a l'importo di euro 2000,00 per la tinteggiatura Controparte_2 Parte_1 delle pareti e di euro 80.00 a titolo di rimborso della spesa per la sostituzione della caldaia, operata la compensazione ai sensi dell'art. 1241 c.c., trattandosi di debiti e crediti liquidi esigibili e omogenei, il credito di va rideterminato in Controparte_4 euro 620,00.


6. Le spese di lite.
In ragione della parziale reciproca soccombenza delle parti, le spese di lite si compensano tra ricorrente e convenuto per un terzo.
Per la restante quota, si pongono a carico di nella misura di euro Parte_1
5266,00 pari a due terzi di euro 7900,00, così liquidata applicando i criteri vigenti relativi allo scaglione di riferimento in relazione alla domanda avanzata in riconvenzione dalla ricorrente (da euro 26.000 a euro 52.000), approssimati ai valori medi, in assenza di questioni di particolare rilievo, infine tenuto conto
14 dell'attività svolta, in euro 2000,00 per fase studio, euro 1200,00 per fase introduttiva, euro 1800,00 per fase di trattazione-istruttoria, euro 2900,00 per fase decisionale, oltre i.v.a., c.p.a. spese generali come per legge.
Nulla va disposto con riferimento alla posizione della terza chiamata in ragione della contumacia.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza e eccezione disattesa o assorbita, così dispone: rigetta l'opposizione proposta da avverso il decreto ingiuntivo n. Parte_1
2148/2023 (R.G. n. 6541/2023); dichiara il predetto titolo definitivamente esecutivo;
accoglie in parte la domanda riconvenzionale avanzata da e, per Parte_1
l'effetto, condanna e in solido a rifonderle Controparte_1 Controparte_2
l'importo di euro 2.000,00 per la tinteggiatura dell'immobile e euro 80,00 per la manutenzione della caldaia;
operata la compensazione tra le reciproche poste di dare avere, ridetermina il credito di in euro 620,00; Controparte_1 condanna a corrispondere a le spese di lite nella Parte_1 Controparte_1 misura di euro 5.266,00, oltre, oltre spese generali, iva cpa come per legge e spese e competenze liquidate in decreto ingiuntivo;

Compensa tra le parti le spese di lite per la restante quota.
Manda alla cancelleria per gli adempimenti di rito.
Brescia, il 16.10.2025
Il Giudice
dott.ssa Giovanna Faraone

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