Sentenza n. 48/2026
Depositata il 09/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di VARESE Sezione 1, riunita in udienza il 28/10/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
PETRUCCI LUCA, Presidente
CO IC, TO
RENZI MAURO, Giudice
in data 28/10/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 49/2024 depositato il 29/01/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Varese - Via Frattini N. 1 21100 Varese VA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2023VA0093180 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2023
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: come da ricorso introduttivo
Resistente/Appellato: come da atto di controdeduzioni

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 impugnava l'avviso di accertamento l'avviso di accertamento catastale n. 2023VA0091308.
In data 19 luglio 2022 il contribuente presentava pratica DOCFA n.VA0120969 con la causale di “diversa distribuzione degli spazi interni”, variando l'u.i.u. identificata con la particella Dati_catastali_1 di Angera, già censito in categoria A/8 classe 3 vani 6 rendita € 825,15 e proponendo la categoria A/7 classe
4 vani 5,5 rendita € 596,51.
In data 9 giugno 2023 l'Ufficio rettificava il classamento, in fase di verifica e collaudo ai sensi del D.M. 701/94, ripristinando la categoria catastale A/8 ed attribuendo la classe 2 vani 5 rendita € 606,84, emettendo e notificando l'avviso di accertamento oggetto dell'odierno ricorso.
Il ricorrente denunciava l'illegittimità dell'avviso di accertamento sia sotto il profilo della carenza di motivazione, non indicando quali specifici elementi del fabbricato fossero tali da giustificare il classamento
A/8 sia sotto il profilo del merito, trattandosi di unità immobiliare che, parte di un ampio fabbricato signorile di risalente costruzione, avrebbe via via perso i suoi elementi di pregio anche a causa del suo frazionamento in plurime unità autonome e indipendenti, costituite da appartamenti non sussumibili nella categoria indicata dall'Ufficio.
Il ricorrente concludeva, pertanto, chiedendo l'annullamento dell'atto impugnato.
Si costituiva in giudizio l'Ufficio il quale contestava la fondatezza del ricorso e ne chiedeva il rigetto.
In particolare, l'Ufficio asseriva la completezza motivazionale dell'avviso impugnato in quanto scaturente da una mera diversa qualificazione dell'unità immobiliare senza rettifica dei dati di fatto obiettivi indicati dal contribuente e, pertanto, non abbisognevole di ulteriori indicazioni circa le ragioni del diverso classamento.
Nel merito, l'Ufficio allegava copiosa documentazione fotografica ritraente l'interno e l'esterno dell'immobile, acquisita nel corso del sopralluogo eseguito successivamente alla notifica dell'avviso impugnato
(precisamente in data 4.12.2023) e rilevava come lo stato dei luoghi confermasse la correttezza delle conclusioni dell'Ufficio stesso.
Riassuntivamente, l'Ufficio esponeva che: la sussistenza di più unità immobiliari all'interno dello stesso fabbricato (da qualificarsi come “villa”), non escludeva l'attribuzione della categoria A/8; l'attribuzione della categoria catastale si riferiva soltanto alla tipologia edilizia ed alle caratteristiche costruttive dell'unità immobiliare e queste potevano essere tali da comportare il classamento in categoria A/8 senza necessità individuare le caratteristiche di pregio;
la villa ricadeva, secondo il “Quadro Urbanistico” del Piano delle
Regole del Comune di Angera, nel “Tessuto delle aree di pregio”; la villa godeva della presenza di un ampio giardino esterno, ben curato e con presenza di essenze ad alto fusto.
Con memoria illustrativa il ricorrente denunciava la pretesa illegittimità dell'acquisizione di materiale fotografico nel corso del sopralluogo, in quanto – a suo dire – ciò avrebbe comportato un'inammissibile integrazione della motivazione dell'atto impugnato nel corso del giudizio di impugnazione già pendente.
In particolare, il ricorrente lamentava: i) l'indebita integrazione della motivazione dell'avviso di accertamento,
a seguito di anomalo accesso nei locali privati di abitazione durante la fase della mediazione tributaria obbligatoria in assenza di preventiva autorizzazione del PM all'accesso in abitazione privata;
ii) la violazione dell'art. 17-bis D.Lgs. n. 546/1992 applicabile ratione temporis in relazione alla pretesa incompletezza dell'attività istruttoria dell'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate-Territorio ante notifica dell'avviso di accertamento e al suo completamento in pendenza dei termini per la mediazione nonché l'indebita interferenza da parte dell'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate/Territorio, che ha emesso l'atto impugnato, nella fase della mediazione che per legge è di stretta competenza di un differente Ufficio dell'Agenzia delle Entrate, terzo e autonomo. Lamentava, cioè, il ricorrente che l'accesso all'abitazione, in sede di mediazione, sarebbe stato posto in essere da funzionari dello stesso Ufficio accertatore anziché, come imposto dalla norma, da una struttura diversa;
iii) il mancato rispetto del termine di preavviso e delle formalità richieste in caso di accesso ispettivo all'immobile; iv) la mancanza di elementi obiettivi che giustifichino la qualificazione dell'unità immobiliare accertata come abitazione in villa munita di dotazioni e finiture di lusso ed eccedenti l'ordinario, sia in relazione alle caratteristiche costruttive che alla zona di ubicazione e alla ridotta ampiezza del giardino pertinenziale.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Ritiene il Collegio che il ricorso debba essere rigettato.
Va esclusa la sussistenza di un difetto di motivazione dell'atto impugnato.
In tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio e l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita;
mentre, ove vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate, al fine di consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e di delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso (Cass., Sez. 5 - , Ordinanza n. 29754 del 19/11/2024).
Nel caso di specie l'Ufficio ha ritenuto di effettuare un diverso classamento dell'unità immobiliare, peraltro conforme a quello preesistente all'inserimento della procedura docfa promossa dal contribuente, valutando diversamente l'immobile stesso in assenza di contestazioni circa la sua consistenza materiale quale dichiarata dallo stesso contribuente.
Va solo soggiunto che le fotografie in questione non valgono ad integrare la motivazione dell'atto, come asserito dal ricorrente, ma solo la prova della condizione effettiva dell'immobile, di cui non è invece richiesta l'allegazione all'avviso di accertamento.
Nel merito l'operato dell'Ufficio deve ritenersi corretto, attese le caratteristiche di pregio emerse anche in occasione del sopralluogo eseguito in sede di mediazione.
Va osservato che detto corredo fotografico non risulta affatto acquisito in modo illegittimo, trattandosi di ritrarre lo stato dell'immobile quale lo stesso si presentava e che ben avrebbe potuto essere oggetto di ispezione o accertamento tecnico disposto da questa Corte. Tali fotografie sono state acquisite nel contraddittorio con la parte in sede di mediazione e non in modo coattivo. Non vi sono contestazioni circa la rispondenza delle fotografie allo stato di fatto effettivo dell'immobile sicchè le stesse possono essere assunte quale documentazione suscettibile di essere posta a fondamento della decisione.
Le finiture di pregio e l'esistenza di un parco annesso al fabbricato costituiscono elementi idonei a fare ritenere appartenga alla classe A/8, così come del resto risultava incontestatamente prima dell'avvio della procedura docfa alla base del presente contenzioso.
In particolare, con riguardo al giardino pertinenziale, deve osservarsi che, in tema di classamento di immobili nelle categorie A8 (villa) e A7 (villini), l'esistenza di un giardino o di una corte, quale elemento differenziatore delle ville e dei villini rispetto alle unità immobiliari classificabili come abitazioni di tipo civile (A2), non assume rilevanza catastale solo se ad uso esclusivo dell'immobile abitativo da censire, ma anche ove sia ad uso comune con altre unità abitative, non precludendo di per sé l'inserimento del bene nelle predette categorie
A8 e A7, nel concorso con le altre caratteristiche tipologiche (Cass., Sez. 5 - , Ordinanza n. 9358 del
08/04/2024). Le spese possono essere interamente compensate tra le parti, considerata l'esistenza di un margine di incertezza ex ante delle valutazioni tecniche sul pregio dell'immobile.

P.Q.M.

La Corte respinge il ricorso e compensa le spese.
Varese, 28.10.2025
Il Giudice est.
dott. Nicola Cosentino Il Presidente
dott. Luca Petrucci