R.G. n. 4133/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli Nord
Sezione II Civile in persona del giudice unico dott. Maurizio Spezzaferri ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n.4122/2022 del Ruolo Generale degli Affari
Contenziosi dell'anno 2022, trattenuta in decisione all'udienza a trattazione scritta del 12-12-2025 previa concessione di termini per il deposito di scritti conclusionale in sede di discussione ex art. 281 sexies c.p.c. e vertente
TRA
( ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
( ), entrambi rappresentati e difesi dall'Avv. Raffaele C.F._2
Chianese ed elett.te dom.ti in Aversa (Ce), alla Via Rosano n. 5, presso il suo studio, in virtù di mandato a margine dell'atto di citazione;

ATTRICE
E
( , rapp.to e difeso, giusta mandato in atti, CP_1 C.F._3 dall'avv. Michele Misurelli, elett.te domicilito presso lo studio Misurelli in Napoli alla Via del Parco Margherita n. 37;
CONVENUTA
CONCLUSIONI
Per le parti come da note scritte (10-12-2025 per parte attrice e 11-12-2025 per parte convenuta) che espressamente si richiamano per l'accoglimento delle rispettive richieste ed eccezioni, come formulate in corso di causa nei rispettivi scritti difensivi.
1
IL GIUDICE Dott. Maurizio Spezzaferri R.G. n. 4133/2022
MOTIVI DELLA DECISIONE


1.In fatto. Con atto di citazione notificato, i signori e Pt_1 Pt_2
convenivano in giudizio la NO innanzi al Tribunale di Napoli Nord, CP_1 chiedendo l'accertamento del grave inadempimento, la legittimità del recesso e la condanna della convenuta al pagamento delle somme ivi indicate. Deducevano in particolare che, mediante scrittura privata denominata proposta d'acquisto immobiliare, era stata manifestata la volontà di acquistare dalla NO CP_1
un appartamento sito in Casoria, alla via Indipendenza n. 60, piano quinto, identificato al N.C.E.U. al foglio 1, particella 934, sub 43, per il prezzo complessivo di euro 210.000,00, garantendosi la libera commerciabilità del bene e l'assenza di vincoli o trascrizioni pregiudizievoli.
In esecuzione dell'accordo, gli attori versavano alla promittente venditrice la somma di euro 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e ulteriori euro
40.000,00 quale acconto sul prezzo, mediante cambiali tutte onorate.
Successivamente, i promissari acquirenti richiedevano un mutuo fondiario alla per il pagamento del saldo, ma dalla relazione Controparte_2 ipocatastale notarile preliminare emergeva sull'immobile la trascrizione n.
15741/11633 del 28 maggio 1996, relativa ad un atto unilaterale d'obbligo edilizio a favore del Comune di Casoria e contro la NO , vincolo non menzionato CP_1
nel contratto preliminare e privo di atto di svincolo.
A causa di tale trascrizione la banca rigettava la richiesta di mutuo. Con raccomandata dell'11 ottobre 2021 gli attori contestavano alla convenuta il grave inadempimento e dichiaravano di recedere dal contratto, chiedendo il pagamento di euro 20.000,00 a titolo di doppio della caparra e la restituzione di euro 40.000,00 versati a titolo di acconto.
La convenuta riscontrava con nota PEC dell'8 novembre 2021, affermando di aver richiesto al Comune di Casoria il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria per la rimozione del vincolo, senza tuttavia produrre documentazione attestante l'avvenuto svincolo. Gli attori replicavano con nota PEC del 30 novembre
2021, evidenziando la persistenza della trascrizione e l'assenza di provvedimenti comunali. In data 17 dicembre 2021 gli attori avviavano procedura di mediazione presso l'organismo “Mediacon Noi S.r.l.”, conclusasi con verbale negativo il 30 marzo 2022 per mancata adesione della convenuta.
2
IL GIUDICE Dott. Maurizio Spezzaferri R.G. n. 4133/2022
Successivamente la NO alienava l'immobile a terzi in data 1° aprile 2022, CP_1
dopo aver ottenuto il permesso di costruire in sanatoria n. 35/2019 e versato gli oneri concessori.
1.1. Mediante comparsa del 13.4.2022 la convenuta si costituiva in giudizio contestando integralmente le domande attoree e deducendo, in primo luogo, che l'importo complessivamente versato dagli attori non era di euro 50.000,00 bensì di euro 45.000,00, di cui euro 10.000,00 a titolo di caparra e euro 35.000,00 quale acconto prezzo, dichiarandosi disponibile alla restituzione della somma effettivamente accertata.
Sosteneva, inoltre, che il contratto preliminare non era subordinato all'ottenimento del mutuo e che la mancata erogazione del finanziamento non poteva costituire causa di recesso, essendo il negozio pienamente efficace.
Rappresentava che l'immobile era liberamente commerciabile, avendo ottenuto il permesso di costruire in sanatoria n. 35/2019 e adempiuto agli oneri concessori, e che il prezzo pattuito era congruo e liberamente determinato dalle parti. Quanto alla trascrizione dell'atto unilaterale d'obbligo edilizio, si evidenziava che tale vincolo non era ostativo alla stipula dell'atto definitivo né alla concessione del mutuo, come dimostrato dal successivo rogito di vendita a terzi e dall'erogazione del mutuo da parte dello stesso istituto bancario, avvenuti in data 1° aprile 2022.
Sottolineava di aver sempre agito con correttezza e buona fede, sostenendo spese di manutenzione e tributi sull'immobile e rendendosi disponibile alla stipula dell'atto definitivo, come da comunicazione dell'8 novembre 2021, mentre gli attori, pur rassicurando circa la disponibilità economica, non avevano adempiuto.
Chiedeva pertanto il rigetto delle domande e la conferma della legittimità della ritenzione della caparra.
1.2. Trattato il giudizio mediante concessione dei termini ex art. 183 c.p.c., le parti confermavano le deduzioni sopra sintetizzate e avanzano istanze istruttorie.
Subentrato lo scrivente al precedente G.I., mediante ordinanza del 28-1-
2025, veniva ordinato alla convenuta di corrispondere agli attori la somma non contestata di €.35.000,00 ai sensi dell'art. 186 bis c.p.c. e, confermando il rigetto della prova orale, si disponeva il rinvio della causa al 12-12-2025 per la decisione della causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. previa concessione di termini a ritroso
3
IL GIUDICE Dott. Maurizio Spezzaferri R.G. n. 4133/2022
per il deposito di scritti conclusioni per l'udienza fissata a trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.


2. In diritto. La domanda attorea è fondata e va accolta nei limiti di seguito indicati.
Dalla documentazione rimessa in atti, risulta come le parti avevano sottoscritto il contratto preliminare sopra riportato impegnandosi a stipulare il contatto definitivo di compravendita relativamente al cespite immobiliare indicato in citazione;
in particolare, secondo la prospettazione attorea, era stata versata la caparra ex art. 1385 c.c. nella misura di euro 10.000,00 oltre ad euro € 40.000,00, a titolo di acconto sul prezzo.
Parte convenuta, contesta in parte solo l'entità della somma complessiva indicata, confermando invece che “i versamenti effettuati sono pari ad €. 45.000,00 di cui €. 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, ed €. 35.000,00 a titolo di acconto prezzo…” (pag. 2 della comparsa di costituzione).
E', inoltre, incontestato come, al momento della stipula del preliminare allegato, era esistente la trascrizione di un atto unilaterale d'obbligo edilizio autenticato dal Notaio di Santa Maria Capua Vetere il 3-5-1996 e Persona_1
trascritto a Napoli il 28-5-1996 ai nn. 15741/11633 a favore del Comune di Casoria
e contro la convenuta con il quale questa si era obbligata per sé e per i CP_1
suoi aventi causa a determinare, tra l'altro, il prezzo di cessione dell'alloggio sulla base dei criteri ivi indicati (cfr. documentazione allegata da entrambe le parti).
Al momento della sottoscrizione del preliminare per cui è causa, tra l'altro, le parti avevano convenuto all'art. 2 che “l'immobile, al rogito notarile, dovrà essere garantivo da evizione ed esenti da vincoli, gravami, privilegi, trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche, libero da persone e cose” (cfr. contratto allegato dalle parti).
2.1. Tanto premesso, alla controversia sopra riassunta, a parere dello scrivente, trovano applicazione i seguenti principi.
La sola presenza di una trascrizione di atto unilaterale d'obbligo edilizio non costituisce, di per sé e automaticamente, causa di risoluzione del preliminare con diritto alla restituzione (o al raddoppio) della caparra;
occorre verificare se, in concreto, tale vincolo incida in modo grave sulla possibilità e convenienza
4
IL GIUDICE Dott. Maurizio Spezzaferri R.G. n. 4133/2022
dell'acquisto, integrando un inadempimento non di scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c.
La giurisprudenza di legittimità tende a scomporre il problema tenendo conto della natura del vincolo urbanistico/convenzionale, della sua incidenza sulla commerciabilità del bene con successiva valutazione della rilevanza dell'inadempimento ai fini della risoluzione del contratto [arg. ex Cassazione civile sez. II, 29/09/2025, (ud. 29/01/2025, dep. 29/09/2025), n.26316].
La trascrizione dell'atto unilaterale d'obbligo edilizio rileva, sul piano pubblicitario, per rendere opponibili ai terzi i vincoli che gravano sull'immobile, analogamente alla trascrizione del preliminare o della domanda ex art. 2932 c.c. che tutela il promissario acquirente rispetto ad atti dispositivi successivi.
In chiave rimediale, non si riconosce alla sola circostanza della trascrizione
(in quanto tale) la funzione di trasformare automaticamente il vincolo in causa di risoluzione;
ciò che viene in rilievo è se il contenuto dell'atto d'obbligo – come reso conoscibile dalla trascrizione – si ponga in contrasto con le obbligazioni assunte dal promittente venditore nel preliminare (ad esempio, promessa di bene “libero da vincoli” o privo di limiti sul prezzo), sì da integrare un inadempimento grave (arg. ex Cassazione civile sez. un., 06/07/2022, n.21348).
Nel caso in analisi, l'“atto unilaterale d'obbligo edilizio” con cui il proprietario si obbliga, per sé e per i propri aventi causa, a determinare il prezzo di cessione dell'immobile secondo criteri convenzionati integra un vincolo pubblicistico di conformazione della proprietà, idoneo a incidere in modo stabile sul regime circolatorio del bene e sul contenuto economico dei successivi contratti di trasferimento. In ambito negoziale tra privati, tale vincolo non può essere ignorato né derogato liberamente, sicché la sua presenza condiziona la validità,
l'efficacia e la concreta esecuzione dei contratti di compravendita (definitivi e preliminari) aventi ad oggetto il bene gravato.
La moderna letteratura notarile, condivisa dallo scrivente, colloca gli atti d'obbligo edilizi nel fenomeno della “proprietà conformata”, quale esito di strumenti negoziali (convenzioni o atti unilaterali) che la P.A. utilizza, ai sensi dell'art. 11 l. 241/1990, per perseguire finalità pubbliche in materia urbanistica e edilizia. Tra le varie figure (vincoli di destinazione, asservimento, inalienabilità, obblighi di dare/facere) rientrano anche i vincoli che impongono limiti al prezzo di
5
IL GIUDICE Dott. Maurizio Spezzaferri R.G. n. 4133/2022
cessione, tipici dell'edilizia convenzionata (art. 35 l. 865/1971; art. 18 d.P.R.
380/2001), talora assunti proprio tramite atto unilaterale d'obbligo in luogo della convenzione bilaterale.
L'atto d'obbligo che stabilisce un prezzo massimo di cessione è ricondotto a un vincolo di destinazione/limitazione funzionale del bene, di natura pubblicistica, che incide sul valore di scambio e sulla circolazione dell'immobile, ma non ne impedisce in sé la commerciabilità: il bene resta trasferibile, purché nel rispetto del regime di prezzo imposto.
I vincoli derivanti da atti d'obbligo edilizi, ove trascritti ai sensi dell'art. 2645‑quater c.c., assumono efficacia erga omnes, in quanto espressione di obbligazioni propter rem o, comunque, di vincoli oggettivi inerenti al fondo. Il vincolo segue il bene nei successivi trasferimenti, legando non solo il proprietario che ha stipulato l'atto, ma tutti gli aventi causa, i quali sono tenuti a rispettare il regime di prezzo convenzionato;
la trascrizione ha funzione di pubblicità-notizia obbligatoria, ma la mancata trascrizione, pur rilevante sul piano dell'opponibilità, non elimina la natura pubblicistica del vincolo né la sua rilevanza ai fini della regolarità urbanistica ove la fonte legislativa lo imponga.
Ne consegue, sul piano civilistico i seguenti precipitati: il vincolo di prezzo massimo incide sul contenuto del diritto di proprietà, degradando la piena libertà di determinazione del corrispettivo;
i contratti che fissino un prezzo in contrasto con il limite imposto, se quest'ultimo trae origine da norma imperativa (es. edilizia convenzionata ex art. 35 l. 865/1971), sono esposti alla sanzione di nullità
(quantomeno parziale) delle pattuizioni eccedenti, con sostituzione di diritto del prezzo legale e diritto alla restituzione dell'eccedenza; se il limite è solo pattizio, opera la disciplina dell'art. 1379 c.c. e delle eventuali sanzioni convenzionali previste nell'atto d'obbligo.
Si individuano, quindi, divieti/limiti di alienazione di fonte legale (ad es. divieto di vendere a prezzo superiore a quello convenzionato previsto dalla legislazione sull'edilizia agevolata/convenzionata) e limiti derivanti esclusivamente da convenzioni o atti unilaterali d'obbligo privi di base legale.
Solo per i primi la violazione del vincolo sul prezzo comporta, in linea di principio, nullità dell'assetto negoziale in contrasto con la norma imperativa oltre ulteriori conseguenze di natura amministrativa con eventuali incommerciabilità del
6
IL GIUDICE Dott. Maurizio Spezzaferri R.G. n. 4133/2022
bene ex art. 46 d.P.R. n. 380/2001 e art. 40 Legge n. 47/1985; mentre per i secondi,
(vincoli solo pattizi di prezzo massimo o divieti di alienare a prezzo superiore, introdotti dall'atto d'obbligo senza base legale), non si determina nullità ex lege del contratto di cessione in violazione del limite, ma un inadempimento contrattuale del soggetto tenuto al rispetto del vincolo, valutabile ai sensi degli artt. 1218 ss. c.c.
Assumono così rilievo le sanzioni espressamente previste nell'atto d'obbligo (es. decadenza da agevolazioni, risoluzione, clausole penali), ferma restando la possibilità di azioni risarcitorie.
2.2. Tanto premesso, a parere dello scrivente, l'omessa indicazione, in sede di preliminare, dell'esistenza di un vincolo di prezzo massimo gravante sull'immobile, ove il promissario acquirente abbia confidato in una piena libertà di
“price‑setting”, costituisce violazione degli obblighi informativi e di garanzia sulla situazione giuridica del bene, potenzialmente rilevante ai sensi degli artt. 1337,
1375, 1477 e 1489 c.c.
La mancata indicazione, nel contratto preliminare di compravendita, dell'esistenza dell'atto unilaterale d'obbligo edilizio regolarmente trascritto integra, nel caso di specie, un inadempimento di particolare gravità del promittente venditore, idoneo a giustificare, ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c., la risoluzione del contratto, il recesso del promissario acquirente e le conseguenti pretese restitutorie e risarcitorie (doppio della caparra confirmatoria ed integrale ripetizione degli acconti prezzo versati).
2.3. Come emerge in sede di prova documentale, il vincolo sopra indicato era già conosciuto dalla proprietaria fin dalla sottoscrizione del preliminare e, a parere dello scrivente, averlo sottaciuto non ha posto parte attrice nella condizione di valutare ab inizio la convenienza dell'affare anche tenendo conto della necessità di approntare i fondi (anche mediante richieste di mutuo) per il pagamento complessivo del prezzo.
In primo luogo, l'atto unilaterale d'obbligo edilizio – specie se afferente all'imposizione di un prezzo massimo di cessione o di altri limiti oggettivi al godimento e alla circolazione del bene – si configura, secondo l'orientamento consolidato della Cassazione, come onere reale o, comunque, come vincolo di natura pubblicistica idoneo a seguire il bene nei successivi trasferimenti, incidendo direttamente sul contenuto del diritto acquistato e sulla possibilità per l'acquirente
7
IL GIUDICE Dott. Maurizio Spezzaferri R.G. n. 4133/2022
di valorizzare l'immobile secondo l'assetto di interessi presupposto in sede di trattative e di conclusione del preliminare.
Ne discende che la completa e corretta rappresentazione della situazione giuridica del bene, comprensiva dei vincoli urbanistico‑convenzionali, non costituisce un profilo meramente accessorio, bensì un elemento essenziale dell'oggetto della prestazione dovuta dal promittente venditore, il quale è tenuto, in base ai canoni di buona fede e correttezza contrattuale, a rendere edotta la controparte di ogni peso non apparente idoneo ad incidere in modo apprezzabile sull'utilità finale perseguita.
In particolare, nell'ipotesi di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri,
l'acquirente ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e
1223 del Codice civile (cfr. Cassazione civile sez. II, 28/02/2007, n.4786).
In secondo luogo, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che la conoscibilità di vincoli urbanistici e convenzionali gravanti sul bene non può essere presunta in danno del promissario acquirente sulla sola base della loro trascrizione o della astratta possibilità di accesso alla relativa documentazione, occorrendo invece una specifica informazione e, nei casi in cui il vincolo incida sul valore e sulla funzione economica del bene, un espresso richiamo nel contenuto del contratto.
La mancata dichiarazione, nel preliminare, dell'atto d'obbligo edilizio, a fronte di un prezzo pattuito come se il bene fosse “libero” da tali limiti, determina quindi una divergenza rilevante tra la qualità giuridica dell'immobile promessa e quella effettiva, riconducibile, in termini sistematici, alla garanzia per oneri non apparenti di cui all'art. 1489 c.c., con la conseguenza che il promissario acquirente può legittimamente chiedere la risoluzione del contratto qualora emerga, alla luce dell'interpretazione complessiva del regolamento negoziale, il suo affidamento sulla piena edificabilità/commerciabilità del bene in assenza di quei vincoli. (cfr.
Cassazione civile sez. III, 26/06/2018, n.16795).
In tale contesto, la gravità dell'inadempimento non è misurata soltanto sul dato formale dell'omessa menzione del vincolo, ma sulla concreta incidenza di tale omissione sull'equilibrio sinallagmatico e sulla causa concreta del contratto: da un lato, il promissario acquirente ha assunto obblighi di natura economica (caparra,
8
IL GIUDICE Dott. Maurizio Spezzaferri R.G. n. 4133/2022
acconti prezzo, impegni finanziari correlati) sulla base dell'affidamento di acquistare un bene pienamente commerciabile e liberamente rivendibile a valori di mercato;
dall'altro, la successiva emersione dell'atto d'obbligo trascritto evidenzia che l'immobile è, sin dall'origine, assoggettato a un regime di vincolo che limita in modo significativo il valore di scambio e le possibilità di ulteriore alienazione, alterando la convenienza economica dell'operazione e frustrando lo scopo pratico perseguito. La violazione degli obblighi informativi e di garanzia del promittente venditore si presenta, pertanto, non come mero inadempimento marginale o riparabile, ma come condotta idonea a compromettere radicalmente l'interesse del promissario acquirente alla conclusione del definitivo, secondo il parametro di cui all'art. 1455 c.c., così come sistematicamente inteso dalla Cassazione in tema di gravità dell'inadempimento nei contratti preliminari.
Nel caso in trattazione, solo con la verifica notarile in sede di concessione del mutuo da parte della del 14-1-2020 è emersa Controparte_2
la presenza di riferita trascrizione a favore del Comune di Casoria e contro la CP_1
(cfr doc. parte convenuta con riferimento all'allegata attestazione notarile).
[...]
Inoltre, secondo condivisibile orientamento di legittimità, “in tema di contratto preliminare, l'esistenza di un vincolo reale sul bene oggetto del futuro trasferimento, che non sia stato dichiarato dal promittente venditore e non fosse conosciuto dal promissario compratore, legittima quest'ultimo all'attivazione dei rimedi a tutela della propria posizione, quali l'istanza di risoluzione del contratto ovvero - qualora egli voglia, comunque, darvi esecuzione - la sospensione del pagamento del prezzo ancora dovuto" (Cfr. Cass. Sez. II, n. 23956/2013).
2.4. Nel presente giudizio, a prescindere dalla richiesta del mutuo da parte attrice (di cui non vi è emergenza documentale oltre alla citata dichiarazione notarile), è emerso che parte convenuta, anche dopo aver ricevuto la raccomandata del 7-10-2021 con cui parte attrice aveva contestato il grave inadempimento con richiesta di restituzione delle somme versate oltre che al doppio della caparra ex art. 1485 c.p.c., non ha prodotto e/o depositato apposita attestazione resa dal Comune di Casoria con la quale lo stesso avrebbe rilasciato il proprio nulla osta alla cancellazione della suddetta formalità (solo richiamata nella nota di riscontro alla richiesta di parte attrice nonché nell'art. 7 del successivo atto notarile di vendita
9
IL GIUDICE Dott. Maurizio Spezzaferri R.G. n. 4133/2022
del medesimo immobile a rogito del Notaio rep. n. 5718 del 1-4-2022, Persona_2
in allegato alla produzione di parte convenuta).
2.5. In forza di tali elementi e valutazioni, va accolta pertanto la domanda dell'attore con diritto dello stesso al doppio della caparra versata al momento della stipula oltre interessi legali dalla domanda (Cass. 2017/22657).
Non trova invece applicazione, come richiesto dalla difesa di parte attrice, la normativa di cui al D.lgs. 9 ottobre 2002 n. 231 in tema di interessi, in quanto la stessa si applica solo ai “ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali”, cioè nei contratti a titolo oneroso che hanno per oggetto la consegna di merci o la prestazione di servizi e sono esclusi dall'ambito soggettivo e oggettivo le persone fisiche che agiscono per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale.
A tali ultimi soggetti si applicano le regole codicistiche generali sugli interessi di mora, non dal D.lgs. 231/2002.
Alcuna prova è stata dedotta anche in relazione ad eventuali danni da svalutazione monetaria e per la dazione di ulteriori somme come acconto prezzo rispetto a quelle di cui all'ordinanza emessa in data 28-1-2025.
Difatti, lo scrivente non ha ritenuto di ammettere la prova testimoniale sugli indicati pagamenti in contanti, indicati nella memoria di secondo termine ex art. 183, sesto comma, c.p.c. di parte attrice, in quanto è noto che gli artt. 2721 e 2726
c.c. stabiliscono come la prova dei pagamenti non possa essere data per testimoni qualora il valore dell'oggetto ecceda Lire 5.000,00 (oggi € 2,58), salvo il prudente apprezzamento del giudizio.
Senonché quando oggetto del pagamento sia un importo di considerevole consistenza (come quello indicato per tre trance da 5000,00 euro), appare irragionevole che le parti non lascino traccia documentale (es. quietanza di pagamento) e in questo caso la prova testimoniale del fatto (il pagamento di una somma di denaro) non può di regola essere ammessa e il relativo rischio ricade su chi a accettato di pagare in contanti senza richiedere una ricevuta scritta.
3. Le spese di giudizio, seguono la soccombenza e, viste le notule di parte, si liquidano come in dispositivo.
3.1. In tema di spese stragiudiziali, quelle sostenute per la procedura di mediazione obbligatoria devono essere assimilate alle spese processuali e seguire il
10
IL GIUDICE Dott. Maurizio Spezzaferri R.G. n. 4133/2022
regime di riparto delle spese di lite, in quanto funzionali e strumentali alla condizione di procedibilità della domanda giudiziale.
L'art. 20, comma 1-bis, D.M. 55/2014 in vigore riconosce, tra l'altro, il diritto alla liquidazione delle spese per la fase di mediazione;
gli importi indicati in fattura (in allegato n. 6 della nota spese del 10-12-2025 che espressamente si richiama, comprensiva degli oneri e accessori) sono congrui e rispettosi della tabella ministeriale n. 25 bis per il valore oggetto di decisione.
Si intende dare applicazione al principio di diritto espresso in Cass.
24481/2020 e Cass. nn. 32306/2023 e 5389/2024 le cui pronunce sono state rese in materia di spese di mediazione obbligatoria.
È stato affermato che tali spese sono assimilabili e parificabili alle spese processuali;
da ciò, pertanto, il principio che tali spese stragiudiziali di mediazione debbono seguire il riparto delle spese di lite c.d. processuali pure.
3.2. Alla luce della mancata ingiustificata partecipazione alla procedura di mediazione della parte convenuta, essa va condannata ex art. 8 comma 4 bis del
D.L.vo n. 28.2010 come modificato dall'art. 84 della L. n. 98.2013, al versamento all'entrata del bilancio dello Stato dell'importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio.
3.3. La richiesta di parte attrice di condanna al risarcimento dei danni per mancata partecipazione personale e per ingiustificato diniego al procedimento di mediazione ex D.Lgs. n. 28/10 non può trovare applicazione in quanto la previsione
è stata inserita per le causa instaurate dal 18-10-2022. In ogni caso, manca ogni elemento istruttorio in merito alla perpetrazione di ulteriori nocumenti oltre alla rifusione delle spese, come disciplinate nel presente giudizio.
3.4. Per la liquidazione si fa applicazione del D.M. n. 55 del 2014 attualmente vigente, avuto riguardo al valore effettivo della controversia ex art. 5 del citato individuato (alla luce delle motivazioni della presente sentenza e dell'effettivo decisum) come richiamato nella notula di parte, per le fasi ivi previste nella misura media, ad eccezione della fase istruttoria (misura minima) che non ha visto l'ammissione di prova costituenda ma solo documentale, considerato l'effettivo svolgimento della causa, la posizione personale delle parti.
Inoltre, non trova applicazione alla fattispecie l'aumento del 30% di cui all'art. 4, comma 2, del DM in quanto la posizione delle due parti risulta essere la
11
IL GIUDICE Dott. Maurizio Spezzaferri R.G. n. 4133/2022
medesima avendo riguardo alle medesime questioni senza trattazione di aspetti fattuali e giuridici differenziati;
inoltre, nella documentazione allegata non risulta utilizzate particolari tecniche informatiche che consentano di ritenere applicabile l'art. 4, comma 1 bis, se non meri depositi telematici di atti come prescritto dalla normativa vigente.
Per la voce spese, in quanto già sostenute, si è tenuto conto di quanto documentato da parte attrice come oneri già sostenuti, non essendo previsto alcun parametro che le possa surrogare.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli Nord - Sezione II Civile -, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, sulla domanda di cui al procedimento in epigrafe indicato, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:

1. In accoglimento della domanda proposta da e Parte_1 Parte_2
dichiara la risoluzione del contratto preliminare di vendita stipulato
[...] dagli attori e da dell'immobile sito in Casoria (Na), alla Via CP_1
Indipendenza n. 60, individuato in atti, per grave inadempimento della promittente alienante CP_1

2. In parziale accoglimento della domanda, condanna a pagare in CP_1
favore degli attori, in solido, la somma di euro=20.000,00= per quanto in motivazione oltre interessi al tasso legale dalla domanda al saldo con conferma di quanto altro prescritto nell'ordinanza di pagamento della ulteriore somma di euro=35.000,00= ex art. 186 bis c.p.c. emessa il 28-1-
2025, che espressamente si richiama con interessi al tasso legale dalla domanda;

3. condanna al rimborso in favore di delle spese Parte_3 Parte_4
di lite che liquida in euro=810.74= per esborsi ed euro=6.713,00= per compenso, oltre 15% per rimborso forfettario, oltre IVA e CPA e delle spese di mediazione sopra indicate;
disponendo la distrazione di dette spese in favore del difensore costituito che si è dichiarato antistatario ai sensi dell'art. 93 del c.p.c.

4. visto l'art. comma 4 bis del D.L.vo n. 28.2010 come modificato dall'art. 84 della L. n. 98.2013, condanna al versamento all'entrata del CP_1
12
IL GIUDICE Dott. Maurizio Spezzaferri R.G. n. 4133/2022
bilancio dello Stato dell'importo previsto dalla legge e corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio, per la loro mancata ingiustificata partecipazione alla procedura di mediazione obbligatoria.
Sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege.
Così deciso in Aversa, 23 dicembre 2025
Il Giudice
Dott. Maurizio Spezzaferri
13
IL GIUDICE Dott. Maurizio Spezzaferri