N. R.G. 458/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ALESSANDRIA
In composizione monocratica, in persona del Giudice Istruttore in funzione di Giudice
Unico, Dott. Diego Gandini, all'udienza del 17 ottobre 2025, a mezzo lettura del dispositivo e delle ragioni in fatto e diritto della decisione, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt.
429, comma 1, 447 bis, comma 1, c.p.c., pronuncia la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n.° 458/2025 R.G., avente ad oggetto “altri istituti edel diritto delle locazioni” (codice 144999), promossa da
(c.f. ), come rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1 dall'Avv.to Marcello Traversa, del Foro di Alessandria
E
(c.f. , come rappresentato e difeso Parte_2 C.F._2 dall'Avv.to Marcello Traversa, del Foro di Alessandria
RICORRENTI
CONTRO
(c.f. ) CP_1 C.F._3
RESISTENTE CONTUMACE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte ricorrente, come da note difensive autorizzate depositate in data 29 settembre
2025 ed a verbale d'udienza 17 ottobre 2025 richiamate a formarne parte integrante:
<Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Alessandria contrariis reiectis,
Nel merito
- Accertare e dichiarare, per i motivi tutti esposti in atti, la risoluzione alla data del
31/07/2024 del contratto di locazione stipulato in Valenza in data 24/06/2020 tra i sigg.ri
e , in qualità di proprietari, e la sig.ra in Parte_1 Parte_2 CP_1
pagina 1 di 7 qualità di conduttrice e conseguentemente Voglia l'Ill.mo Tribunale condannare la sig.ra
(C.F.: ) all'immediato rilascio dei locali oggetto del CP_1 C.F._3
predetto contratto, mediante lo sgombero di sé, cose sue e persone anche interposte.
- Voglia l'Ill.mo Tribunale condannare la sig.ra (C.F.: CP_1
) al pagamento a favore dei ricorrenti dell'importo mensile di €. 250,00 C.F._3
– ovvero la somma meglio vista e ritenuta dalla S.V. Ill.ma anche all'esito dell'attività istruttoria – a titolo di indennità di occupazione a far data dal mese di gennaio 2025 e sino alla data dell'effettivo rilascio;

- Voglia l'Ill.mo Tribunale condannare la sig.ra (C.F.: CP_1
) al pagamento a favore dei ricorrenti dell'importo giornaliero di €. C.F._3
7,75 a titolo di penale contrattualmente prevista, a far data dal 01/09/2024 sino alla data dell'effettivo rilascio, ovvero la diversa somma meglio vista e ritenuta dalla S.V. Ill.ma anche all'esito dell'attività istruttoria
In via istruttoria: [Omissis].
Con condanna alle spese e alle competenze legali del presente giudizio oltre accessori di legge>>.
Per parte convenuta contumace: nessuna.
RITENUTO IN FATTO
Con ricorso depositato in data 27 febbraio 2025, e Parte_1 Pt_2
esponevano che:
[...]
1) con contratto sottoscritto in data 24 giugno 2020, registrato presso l'Agenzia delle
Entrate in data 25 giugno 2020, avevano concesso in locazione, ad uso abitativo, a CP_1
, l'unità immobiliare sita in Valenza (AL), Via Noce, civico numero 35, piano 3,
[...]
censita al N.C.E.U. del Comune di Valenza al foglio 32, mappale 698, subalterno 5, categoria
A2, classe 2;
2) veniva tra le parti pattuito canone di locazione annuo pari ad € 3.000,00 da pagarsi in n.° 12 rate mensili anticipate di € 250,00 caduna entro il giorno 5 di ogni mese ed oltre le spese di condominio ed accessorie tutte a carico del conduttore;

3) la durata del contratto veniva fissata in anni 4 a decorrere dal 01 agosto 2020 e termine al 31 luglio 2024;
4) le parti, con successiva scrittura privata, stabilivano quindi di risolvere consensualmente il contratto alla data del 31 luglio 2024, escludendo pertanto qualsiasi riconduzione;

pagina 2 di 7 5) successivamente, la conduttrice chiedeva di differire il rilascio dei locali al 31 agosto
2024;
6) la proprietà acconsentiva a tale differimento;

7) successivamente ancora, nonostante le reiterate richieste da parte della proprietà medesima, l'odierna resistente si rifiutava tuttavia di riconsegnare l'immobile;
8) veniva pertanto promosso, nei confronti della stessa, procedimento di mediazione presso l'Organismo di Mediazione dell'Ordine degli Avvocati di Alessandria, il quale esitava negativamente, stante la mancata partecipazione della parte invitata;

9) quest'ultima, in data 14 gennaio 2025, aveva poi versato alla proprietà ultimo importo di € 500,00 a titolo di indennità di occupazione;

10) all'attualità, la conduttrice proseguiva quindi nel rifiuto di rilasciare i locali già oggetto di locazione, continuando a chiedere alla propria controparte di differire la riconsegna delle relative chiavi.
Per tali motivi, e erano quindi a chiedere: Parte_1 Parte_2
a) accertamento e declaratoria di intervenuta risoluzione consensuale del contatto di locazione sottoscritto in data 24 giugno 2020;
b) conseguente condanna della conduttrice all'immediato rilascio CP_1 dell'immobile oggetto di tale contatto;

c) condanna della stessa al pagamento di indennità di occupazione, a far tempo dal mese di gennaio 2025, sino a tale effettivo rilascio;

d) dato atto che l'art. 18 del più volte citato contratto di locazione testualmente disponeva che <nell'ipotesi di ritardata consegna dell'immobile alla scadenza contrattuale, ovvero in caso di anticipata risoluzione del contratto, il conduttore, oltre al canone di locazione, si obbliga a corrispondere una penale giornaliera di €. 7,75 per ogni giorno di ritardo nella riconsegna dell'immobile rispetto alla data di scadenza e/o risoluzione, salvo comunque il maggior danno ex art. 1591 c.c.>>, sua condanna, infine, al pagamento di detta penale a far data dal 01 settembre 2024, parimenti sino all'effettivo rilascio.
Disertato da parte resistente, come detto, l'incontro di mediazione nel contempo promosso dai ricorrenti e nella sua contumacia (in quanto non costituitasi in giudizio nei termini e nelle forme ella dalla legge demandate, ancorché regolarmente notifica del ricorso introduttivo e del pedissequo decreto di fissazione udienza 05 marzo 2025), all'udienza del 17 ottobre 2025 il giudizio perviene ora in decisone delle conclusioni come in epigrafe dalle parti rassegnate.
RITENUTO IN DIRITTO
pagina 3 di 7 Sussiste la competenza per materia e territorio, ex art. 447 bis c.p.c., dell'adito
Tribunale di Alessandria, nel cui Circondario è ubicato l'immobile oggetto dell'azionato contratto di locazione.
Le domande attoree sono fondate e debbono per gli effetti essere accolte.
In ordine, difatti, al mancato rilascio dell'immobile già oggetto di locazione ed al mancato versamento della relativa indennità di occupazione, a fronte del contratto di locazione sottoscritto tra le parti e debitamente registrato presso il competente Ufficio dell'Agenzia delle Entrate nonché della successiva scrittura di risoluzione consensuale dello stesso, agli atti, non risulta, nella fattispecie, parte resistente aver in alcun modo provato, come era viceversa suo onere ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1218, 2697 c.c., né essersi offerta di provare, che l'inadempimento alle proprie obbligazioni (restitutoria e di versamento di indennità di occupazione per, illegittima, protrazione nella detenzione dell'immobile a decorrere dal mese di gennaio 2025) sia stato determinato da impossibilità delle relative prestazioni derivanti da cause ella stessa non imputabili.
E nemmeno risulta essere stata fornita prova di eventuali inadempimenti di parte locatrice legittimanti eccezione ex art. 1460 c.c.
Provata essendo per gli effetti l'intervenuta risoluzione consensuale del contatto oggetto di causa, a far data dal 31 agosto 2024, consegue condanna di PI SI:
- all'immediato rilascio, libera da persone e cose, in favore di e Parte_1
dell'unità immobiliare sita in Valenza (AL), Via Noce, civico numero 35, Parte_2
piano 3, censita al N.C.E.U. del Comune di Valenza al foglio 32, mappale 698, subalterno 5, categoria A2, classe 2;
- al versamento, parimenti in favore di e ex Parte_1 Parte_2
art. 1591 c.c., degli importi derivanti a titolo di indennità di occupazione, nella misura mensilmente computata di € 250,00, a far data dal mese di gennaio 2025 sino all'effettivo rilascio dell'immobile stesso;

- al versamento, sempre in favore di e ex art. Parte_1 Parte_2
1382 c.c., degli importi derivanti a titolo di penale (pattuita per il semplice ritardo, e pertanto esigibile, ex art. 1383 c.c., unitamente all'indennità di occupazione di cui all'art. 1591 c.c.), nella misura giornalmente computata di € 7,75, a far data dal 01 settembre 2024, sino all'effettivo rilascio dell'immobile stesso.
In punto indennità di occupazione a scadere sino al suddetto rilascio, difatti, può anzitutto richiamarsi il principio per cui <in tema di locazione di immobili urbani, la condanna del conduttore al pagamento dei canoni da scadere sino alla riconsegna
pagina 4 di 7 dell'immobile locato, dal medesimo comunque dovuti a seguito della risoluzione della locazione a titolo di danni per la protratta occupazione dell'immobile (ai sensi dell'art.
1591 c.c.), costituisce ampliamento della domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, che trova fondamento nella particolare disposizione dell'art. 664, comma 1, c.p.c.>>, trattandosi di <ipotesi specifica di condanna cd. in futuro, di carattere tipico e di natura eccezionale, con la quale l'ordinamento tutela l'interesse del creditore all'ottenimento di un provvedimento nei confronti del debitore prima ancora che si verifichi l'inadempimento>> (così, in motivazione, Cass. civ., Sez. III, n.° 25599/2016; nello stesso senso, già, Cass. civ., Sez. III, n.° 11603/2005, e Cass. civ., Sez. III, n.° 6245/1992).
Nonché il più pregnante principio per cui, quando <venga intimato sfratto per morosità e, a seguito dell'opposizione del conduttore, sorga controversia>> tra le parti, la domanda formulata dalla parte locatrice “in primo grado” e <diretta ad ottenere - oltre la risoluzione del contratto - anche la condanna dei conduttori al pagamento dei canoni scaduti
e da scadere, non può considerarsi [...] né una domanda nuova [...], né una domanda diretta ad ottenere l'adempimento dopo che era stata richiesta la risoluzione, vietata ai sensi del comma 2 dell'art. 1453 c.c., perché, nel caso in cui il locatore abbia proposto domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità, l'ulteriore richiesta di pagamento dei canoni scaduti e da scadere non incorre nel divieto stabilito>> da tale norma, <in quanto il locatore, richiedendo anche il pagamento dei canoni, non intende far rimanere in vita il rapporto fino alla scadenza pattuita o imposta dalla legge, ma, al contrario, esige contemporaneamente alla risoluzione del contratto, il pagamento di quanto dovutogli dal conduttore come corrispettivo per il godimento dell'immobile>>, ponendosi tale ulteriore richiesta, pertanto, come <un ampliamento quantitativo di quella originaria che, mantenendo inalterati i termini della contestazione, determina soltanto una modificazione della medesima domanda originaria>> (cfr., ancora, Cass. civ., Sez. III, n.° 6245/1992).
Ampliamento, si è pure precisato, che non deriva dall'applicazione diretta dell'art. 664, comma 1, c.p.c., ma che in tale norma <trova sostanzialmente la sua ratio>>, giacché essa prevede <una delle ipotesi particolari di c.d. condanna in futuro (quella, cioè, in cui
l'ordinamento valorizza l'interesse del creditore ad ottenere un provvedimento a carico del debitore prima ancora che si verifichi l'inadempimento dell'obbligato), secondo la previsione di un mezzo di tutela giurisdizionale non di tipo generale, ma eccezionale e tipico, del quale non è consentito, tuttavia, allargare per analogia l'area di applicabilità oltre le ipotesi>>
(tutte, e non solo quella contemplata dalla norma suddetta;
si veda Cass. civ., Sez. III, n.°
24819/2023), <espressamente previste di risoluzione della locazione>> che trovano titolo in pagina 5 di 7 un <inadempimento del conduttore>> (così, nuovamente, Cass. civ., Sez. III, n.°
11603/2005, relativa, non a caso, ad una fattispecie in cui la richiesta di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, e di condanna dello stesso a pagare i canoni non solo scaduti ma anche a scadere fino al rilascio del bene, era stata proposta dal locatore addirittura in via riconvenzionale, e dunque al di fuori del procedimento ex art. 658 c.p.c.).
Del resto, se così non fosse, ovvero se non si potesse prescindere dall'instaurazione del procedimento di convalida di sfratto (o dal suo esito), non si comprenderebbe il senso dell'affermazione compiuta dalla Suprema Corte, secondo cui <la condanna del conduttore al pagamento dei canoni da scadere sino alla riconsegna dell'immobile locato>> trova la sua ragion d'essere nel fatto che essi risultano <dal medesimo comunque dovuti a seguito della risoluzione della locazione a titolo di danni per la protratta occupazione dell'immobile (ai sensi dell'art. 1591 c.c.)>> (così, sempre, Cass. civ., Sez. III, n.° 25599/2016).
Ad ogni modo, ed infine, secondo ratio riferibile ed applicabile a qualsivoglia domanda, non deve omettersi di considerare che <nel nostro ordinamento sono ammesse, in omaggio al criterio della economia dei giudizi, le sentenze nelle quali l'efficacia della condanna è subordinata al verificarsi di un determinato evento futuro ed incerto o al sopravvenire di un termine o all'adempimento di una controprestazione in quanto con esse non si pronuncia una condanna da valere per il futuro, se ed in quanto sia giudizialmente accertato il verificarsi di un evento, ma si accerta l'esistenza attuale dell'obbligo di eseguire una determinata prestazione ed il condizionamento, pure attuale, di tale obbligo al verificarsi di una circostanza ulteriore il cui avvenimento si presenta differito ed incerto (Cass. 12.7.1996 n.
6329)>>, sempreché, ovviamente, <il verificarsi di tale circostanza non debba essere il frutto di altri accertamenti di merito da svolgersi in un ulteriore giudizio di cognizione, ma possa essere semplicemente fatto valere in sede esecutiva mediante opposizione alla esecuzione (Cass. 25.2.1999 n. 1642)>> (in termini, Cass. civ., Sez. II, n.° 4809/2000).
Come è, in punto rilascio dell'unità immobiliare oggetto di causa da parte della conduttrice all'avente diritto, nella fattispecie oggi portata all'attenzione del procedente
Ufficio.
Altro dovere per gli effetti al procedente Ufficio non residua che pronunciare in conformità agli assunti motivi che precedono.
Le spese di lite, liquidate come in parte dispositiva, sulla scorta dei parametri di cui al
DM n.° 147/2022 (nel valore prossimo alle medie tariffarie per le cause di valore compreso pagina 6 di 7 tra € 1.100,01 ed € 5.200,00 per le fasi di giudizio effettivamente occorse di attivazione della mediazione, studio, introduttiva e decisoria), seguono la soccombenza.

P.Q.M.


Visti gli artt. 413 e ss. 447 bis c.p.c.; ogni diversa istanza, eccezione e deduzione respinta;
definitivamente pronunciando;

- accertata l'intervenuta risoluzione consensuale del contratto di locazione sottoscritto, in data 24 giugno 2020 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data 25 giugno 2020, tra e in qualità di locatori, e in Parte_1 Parte_2 CP_1 qualità di conduttrice, avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Valenza (AL), Via Noce, civico numero 35, piano 3, censita al N.C.E.U. del Comune di Valenza al foglio 32, mappale
698, subalterno 5, categoria A2, classe 2, a far data dal 31 agosto 2024;
- condanna all'immediato rilascio, libera da persone e cose, in favore CP_1 di e dell'unità immobiliare sita in Valenza (AL), Parte_1 Parte_2
Via Noce, civico numero 35, piano 3, censita al N.C.E.U. del Comune di Valenza al foglio 32, mappale 698, subalterno 5, categoria A2, classe 2;
- condanna al versamento, parimenti in favore di CP_1 [...]
e degli importi derivanti a titolo di indennità di occupazione, Parte_1 Parte_2 nella misura mensilmente computata di € 250,00, a far data dal mese di gennaio 2025 sino all'effettivo rilascio dell'immobile stesso;

- condanna al versamento, sempre in favore di CP_1 Parte_1
e degli importi derivanti a titolo di penale nella misura giornalmente Parte_2 computata di € 7,75 a far data dal 01 settembre 2024, sino all'effettivo rilascio dell'immobile stesso.
- condanna alla rifusione delle spese legali da CP_1 Parte_1
e nel presente giudizio affrontate che, in favore degli stessi, si liquidano in Parte_2 complessivi € 1.701,00 (millesettecentouno/00), oltre rimborso forfetario a titolo di spese generali, Cassa Forense ed I.V.A., se dovute, nelle rispettive misure di legge, ed oltre €
131,09 (centotrentuno/00) a titolo di esposti.
Così deciso in Alessandria, lì 17 ottobre 2025
Il Giudice
Dott. Diego Gandini
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