N. R.G. 3146/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE 03 Terza sezione CIVILE
VERBALE UDIENZA CARTOLARE DELLA CAUSA n. r.g. 3146/2024
Il Giudice, lette le note di trattazione depositate, preso atto delle conclusioni rassegnate dalla parte ricorrente nella contumacia della parte convenuta, successivamente pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c..
28 luglio 2025
Il Giudice dott. Sabrina Luperini
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
03 Terza sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Sabrina Luperini ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3146/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FALAI ALBERTO Parte_1 C.F._1 (C.F. ), con elezione di domicilio in VIA DI FABBIOLLE 38 50023 C.F._2 IMPRUNETA, presso il difensore avv. FALAI ALBERTO
PARTE RICORRENTE contro
(C.F. ) CP_1 P.IVA_1 PARTE RESISTENTE-CONTUMACE
Oggetto: Azione per il risarcimento del danno da inadempimento del Mediatore immobiliare
CONCLUSIONI
La parte ricorrente ha concluso come da note scritte depositate in sostituzione alla partecipazione all'udienza dell'8 luglio 2025.
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Oggetto del contendere e svolgimento del giudizio
Il ricorrente dopo aver inutilmente tentato la procedura di negoziazione Parte_1 assistita, ha adito l'intestato Tribunale al fine di ottenere la condanna della convenuta, la società di mediazione immobiliare al pagamento dell'importo di €. 10.000,00, oltre interessi CP_1 legali, a titolo di risarcimento dei danni per il grave inadempimento di detta società, agli obblighi generali di buona fede e correttezza di cui all'art. 1175 c.c. e al canone di diligenza professionale qualificata, dovuto dal mediatore ex art. 1176-1759 c.c., con riguardo all'affare, il contratto preliminare di vendita del 4.10.2023, concluso dal ricorrente e tale sig.ra tramite l'attività di Persona_1
pagina 2 di 7 mediazione immobiliare del sig. mediatore e legale rappresentante della convenuta Persona_2
CP_1
Nel ricorso introduttivo, l' ha dedotto ed allegato che il predetto mediatore ha Pt_1 Per_2 taciuto le condizioni economiche e lo status di fallita della parte promissaria acquirente Persona_1 ed ha fornito comunicazioni non veritiere, circa l'avvenuto deposito della caparra prevista nel contratto preliminare concluso, per poi rendersi irreperibile.
Il ricorrente, dolendosi del fatto che, stante la riscontrata insolvibilità della promissaria acquirente, qualsiasi azione giudiziale verso la stessa per l'inadempimento al contratto preliminare concluso con l'intermediazione della società convenuta, costituirebbe per il medesimo un inutile aggravio di spese legali, ha domandato il risarcimento dei danni patrimoniali subiti, quantificati nella somma di euro 10.000,00, pari alla caparra che avrebbe dovuto incamerare, comprensiva del lucro cessante e del danno emergente, cui avrebbe potuto ragionevolmente sommare i mancati ricavi derivanti dai frutti civili dell'immobile nel periodo ottobre 2023 – gennaio 2024, in cui il ricorrente era vincolato alle obbligazioni nascenti dal predetto contratto preliminare, oltre alle spese tecniche sostenute per redigere la relazione tecnica e l'attestato di prestazione energetica.
La società convenuta ritualmente evocata in giudizio, ha omesso la propria Controparte_2 costituzione, meritando di essere dichiarata parte contumace.
La causa, di natura prettamente documentale, passa in decisione dinnanzi a questo nuovo giudice, nelle more divenuto assegnatario, sulle conclusioni come precisate dal ricorrente all'udienza cartolare dell'8 luglio 2025.
La domanda è fondata e meritevole di accoglimento.
-Sulla procedibilità del giudizio
Nel caso, va preliminarmente rilevato la procedibilità della domanda del ricorrente tesa Pt_1 ad ottenere il risarcimento dei danni subiti a causa della mancata ottemperanza da parte del mediatore immobiliare al dovere di comportamento secondo correttezza ex art. 1175 c.c., nonché per l'inadempimento dello stesso mediatore all'obbligo di agire secondo la diligenza professionale di cui all'art. 1176, comma 2-1759 c.c. (vd. doc. 19 allegato al ricorso). ha difatti assolto alla condizione di procedibilità di cui all'art. 3, comma I, D.Lgs Pt_1
132/2014, secondo cui, chi intende proporre in giudizio una domanda di pagamento a qualsiasi titolo di somme non eccedenti cinquantamila euro, fuori dei casi previsti dalla Legge mediazione, deve, tramite il suo avvocato, invitare l'altra parte a stipulare una convenzione di negoziazione assistita
-Sugli obblighi del mediatore immobiliare pagina 3 di 7 Prima di passare al merito, non è poi forse inutile richiamare la disciplina che regola la responsabilità del mediatore immobiliare.
Ebbene, dalla legge 39/1989 si desume la natura professionale del mediatore: l'attività del mediatore è difatti subordinata alla frequenza di un corso e al superamento del relativo esame, ai fini dell'iscrizione al Registro Imprese e alla riscossione della provvigione.
Il mediatore immobiliare, pertanto, secondo gli art. 1175, 1176 e 1759 c.c., benchè non sia tenuto, se non in forza di uno specifico impegno contrattuale, a svolgere apposite indagini di natura tecnico giuridica, riveste un ruolo che gli impone di “svolgere ogni attività complementare o necessaria per la conclusione dell'affare”.
A mente di quanto disposto dall'art. 1759 c.c. “Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Il mediatore risponde dell'autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite”.
Secondo quanto affermato dalla Suprema Corte di Cassazione, “il mediatore -tanto nell'ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell'ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (cd. mediazione atipica)-, ha, ai sensi dell'art. 1759, co. I, c.c., l'obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, nel cui ambito è incluso l'obbligo specifico di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza qualificata propria della sua categoria, idonee ad incidere sul buon esito dell'affare” (Cass. ordinanza 11371/2023).
La Cassazione, ha puntualizzato che il criterio della media diligenza professionale che ispira la condotta del mediatore, con riferimento al proprio dovere di informazione nei confronti delle parti contraenti, ai sensi dell'articolo 1759 c.c., comporta in senso positivo l'obbligo per l'agenzia immobiliare di fornire ogni informazione conosciuta o facilmente conoscibile nonché, in senso negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle (Cass. sentenza 34503/2023).
Secondo la suprema Corte, l'obbligo del mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulle conclusione di esse, non è limitato alle circostanze conoscendo le quali le parti o taluna di esse non avrebbero dato il consenso a quel contratto, ma si estende anche alle circostanze che avrebbero indotto le parti a concludere il contratto con diverse clausole e condizioni (Cass. sentenza 2277/1984; Cass. 965/2019).
pagina 4 di 7 La Corte ha affermato che tra le circostanze che possono influire sulla conclusione dell'affare, oggetto dell'obbligo in positivo di comunicazione del mediatore, rientra anche quella relativa alla capacità patrimoniale e alla solvibilità delle parti, ciò specie nell'ipotesi, quale ricorre nel caso di specie, in cui si abbia la dazione di somme a titolo di anticipo di pagamento o caparra;
detta informazione, costituisce difatti un indubitabile elemento di rilievo per la sicurezza dell'affare, poiché le parti devono poter confidare nella possibilità di recupero in caso di inadempienza della controparte
(Cass. sentenza 20512/2020).
Per costante giurisprudenza, la responsabilità del mediatore per violazione del dettato di cui all'art. 1759 cc, ha natura di responsabilità contrattuale, pertanto, l'intermediario inadempiente, è tenuto a risarcire il danno cagionato al contraente che abbia ricevuto informazioni mendaci, ovvero non le abbia proprio ricevute, a mente di quanto previsto all'art. 1218 e ss. c.c.
In punto di oneri probatori, giova ricordare che, come noto, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento, deve soltanto provare la fonte del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento
(Cass. SS.UU. 13533/2001).
Nel merito
Alla luce dei sopra richiamati principi, va rilevato che la società convenuta, è venuta meno agli obblighi probatori cui era chiamata, a fronte delle contestazioni del ricorrente, di aver assolto diligentemente al proprio compito.
La domanda del ricorrente è meritevole di accoglimento, atteso che il mediatore è venuto Per_2 meno all'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque facilmente riconoscibili con la comune diligenza richiesta in relazione al tipo di prestazione dal medesimo dovuta, e, è altresì venuto meno, al divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli avrebbero imposto di astenersi dal darle.
E' difatti documentalmente provato che il Sig. ebbe a sottoscrivere per accettazione, Pt_1 presso l'agenzia , alla presenza del mediatore, Sig. la proposta CP_1 Persona_2
d'acquisto, già sottoscritta dalla proponente, Sig.ra in cui la predetta si impegnava ad Persona_1 acquistare la proprietà dell'immobile dell' al prezzo di euro 360.000,00, obbligandosi a versare Pt_1 la somma di euro 10.000,00, a titolo di caparra confirmatoria, mediante deposito al Notaio di Per_3
Firenze (doc. 7). pagina 5 di 7 Dalla conversazione intercorsa mediante chat whatsapp, si evince che il ha fornito vane Per_2 assicurazioni circa l'avvenuto deposito della caparra, inviando la foto di un assegno bancario di euro
10.000,00, intestato al Notaio di Firenze, asseritamente emesso e lasciato in deposito Persona_4 dalla sig.ra presso l'agenzia immobiliare (doc. 9), che, Persona_1 Controparte_1 nell'irreperibilità del l' ha appreso non essere mai giunto in deposito al notaio il Per_2 Pt_1 Per_3 quale, in risposta alle richieste del ricorrente, con mail del 24 gennaio 2024, così scriveva: “Sono volentieri a Vostra disposizione ma, al contempo, Vi segnalo di non avere mai ricevuto nessun incarico in relazione alla proposta allegata. Vedo anche che, all'articolo relativo al prezzo, si parla di una caparra che sarebbe dovuta essere depositata sul mio conto corrente e che non ho mai ricevuto…”
(doc. 14).
E' documentalmente provato che la promissaria acquirente è titolare di due codici Persona_1 fiscali ed è stata socia accomandataria della società fallita “Yab di AD FA e C. s.a.s.” e titolare del solo diritto di abitazione di un immobile sito in LU (RM) (docc. 17-18).
L ha dato altresì prova che fra la e la tramite il mediatore Pt_1 CP_1 Persona_1
avevano in precedenza concluso altri affari. Per_2
Pertanto, è da ritenere che, come sostenuto dal ricorrete, il predetto non poteva che Per_2 essere a conoscenza della condizioni economiche in cui versava la parte promittente al momento di intermediazione dell'affare per cui è causa, la qual cosa, già di per sé, rende responsabile il CP_3 verso il cliente per aver taciuto circostanze rilevanti sull'affare proposto. Pt_1
La responsabilità del emerge ancor più, per aver fornito informazioni inveritiere circa Per_2
l'avvenuto deposito della caparra.
Va quindi condiviso quanto sostenuto dal ricorrente secondo cui questi, non solo è Pt_1 legittimato a rifiutare il pagamento della provvigione, ma ha anche diritto di ottenere il risarcimento del danno subito.
Ai fini della quantificazione del danno, posto che non compete al ricorrente l'onere di dimostrare che se avesse saputo della situazione economica del compratore avrebbe agito diversamente, va osservato che l' avvenuta conclusione o meno dell'affare, riveste un importante ruolo.
Difatti, qualora l'affare venga concluso, ai sensi degli artt. 1223 ss. c.c., il contraente non informato, potrà pretendere dal mediatore, l'intero danno derivatogli dalla definizione dell'affare, sia per quanto concerne il danno emergente che per quanto concerne il lucro cessante.
Invece, nell'ipotesi di mancata conclusione dell'affare, si profila un risarcimento di norma qualificato come “interesse negativo”, cioè limitato alle spese affrontate e al guadagno non conseguito per il tempo perso nel corso delle trattative. pagina 6 di 7 Il compendio istruttorio in atti, rimasto incontestato dalla società convenuta rimasta contumace, porta a ritenere provata la fondatezza della domanda del ricorrente, sia nell' “an” che nel “quantum”, dato che l' ha limitato l'entità del risarcimento del danno, alla sola caparra che con tutta Pt_1 probabilità aveva diritto di incamerare dalla parte promittente acquirente per l'inadempimento agli impegni assunti nel contratto sottoscritto con l'intermediazione della società convenuta.
La società convenuta va pertanto condannata, a titolo di risarcimento del danno da inadempimento subito dal ricorrente, al pagamento della somma di €. 10,000,00.
Detta somma, in quanto debito derivante da obbligazioni contrattuali risarcitorie, al pari dei debiti cd. di valore, va maggiorata degli interessi legali dalla data della presente pronuncia al soddisfo.
-Sulle spese di lite
Le spese di lite vanno regolate secondo il criterio della soccombenza e pertanto poste a carico della convenuta. CP_4
Dette spese vengono liquidate come da dispositivo sulla base dei parametri minimi aggiornati al
DM 147/2022, tenuto di conto dell'attribuito e della ridotta attività posta in essere.


PQM

il Tribunale di Firenze, definitivamente pronunciando nel presente giudizio, disattesa o assorbita ogni diversa istanza, così provvede:
-accoglie la domanda di cui al ricorso e per l'effetto condanna la società convenuta nella persona del legale rappresentante p.t., al pagamento di favore del ricorrente CP_1
, al pagamento della somma di €. 10.000,00, oltre interessi legali, come in parte Parte_1 motiva;

-condanna la predetta società convenuta al pagamento in favore del predetto ricorrente, delle spese di lite, liquidate nella misura di € 2.540,00 per compenso, € 237,00 per spese esenti, oltre 15% a titolo di rimborso forfettario spese, Iva e Cap, come per legge.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura a seguito di discussione orale sostituita dal deposito di note di trattazione scritte.
Firenze, 28 luglio 2025
Il Giudice Onorario dott. Sabrina Luperini
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