REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa CH VA, all'esito dell'udienza, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., fissata per il 9.7.2025, ha pronunciato in data 6.8.2025 la seguente
SENTENZA EX ART. 127-TER C.P.C.
nella causa civile iscritta al n. 40707 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024,
TRA
C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa, giusta procura in calce all'intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, dagli avv.ti Carlo Valente e Francesca
Intersimone, nonché elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. Maria
IA UA in Roma, lungotevere Flaminio n. 22.
– PARTE ATTRICE –
E

(C.F. , Controparte_1 P.IVA_2 rappresentata e difesa, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale, dall'avv. Italo Sciscione, presso il cui indirizzo di p.e.c.
è elettivamente domiciliata. Email_1
– PARTE CONVENUTA –
1 CONCLUSIONI:
- per l'attrice, “In via principale, nelle ipotesi sub i) e ii) -1) dichiarare l'avvenuta risoluzione del contratto di locazione sottoscritto in data 21 settembre 2022 da in persona Parte_1 dell'Amministratore Delegato e legale rappresentante pro tempore, e in Controparte_2 persona del legale rappresentante pro tempore, a cui è subentrata Controparte_3 in persona del legale rappresentante pro tempore, ora in liquidazione, relativamente alle seguenti unità immobiliari siti in Roma e precisamente, “Via Torino 110-111-112-113-114 – Via Nazionale
259 e sottostanti locali;
- Via Torino 107 piano cantinato – Via Torino 98 piano terrazzo (vano tecnico per condizionamento); - Via Torino 105-106, piano ammezzato, piano cantinato, il tutto meglio evidenziato nelle planimetrie allegate Sub “A – B- C” in colorazione giallo, azzurro e verde, censite al N. C. E. U. di Roma rispettivamente al foglio 480, part. 127 sub 507 Cat. C/1 Cl. 6
R.C. € 56.249,90; foglio 480 part. 127 sub 41 Cat. C/2, Cl. 2 R.C. € 490,63; foglio 480 part.
127 sub 58 Cat. C/2 cl 8 R.C. 172,08; foglio 480 part. 127 sub 503 Cat. C/1 Cl 8 R.C.
13.034,85 unità immobiliare sita in Roma, alla Via V.E. Orlando 82/82° e i relativi locali sottostanti, evidenziati nella planimetria allegata al contratto e catastalmente censiti al N.C.E.U. di Roma al foglio 480, part. 164, Sub 14, Cat. C/1, classe 4, RC € 5.763,97 …” in forza delle clausole risolutive espresse di cui agli articoli 14 e 20 del contratto medesimo, ribaditi agli articoli 5
e 6 del contratto di cessione del contratto di locazione, e dell'articolo 7 del contratto di cessione del contratto di locazione o a seguito del mandato adempimento a seguito di diffida ad adempiere ex art.
1454 c.c. e In via subordinata, nella ipotesi sub iii) 2) pronunciare la risoluzione del contratto di locazione sottoscritto in data 21 settembre 2022 da in persona dell'Amministratore Parte_1
Delegato e legale rappresentante pro tempore, e in persona del legale Controparte_2 rappresentante pro tempore, a cui è subentrata in persona del Controparte_3 legale rappresentante pro tempore, ora in liquidazione, relativamente alle seguenti unità immobiliari siti in Roma e precisamente, “Via Torino 110-111-112-113-114 – Via Nazionale 259 e sottostanti locali;
- Via Torino 107 piano cantinato – Via Torino 98 piano terrazzo (vano tecnico per condizionamento); - Via Torino 105-106, piano ammezzato, piano cantinato, il tutto meglio evidenziato nelle planimetrie allegate Sub “A – B- C” in colorazione giallo, azzurro e verde, censite al N. C. E. U. di Roma rispettivamente al foglio 480, part. 127 sub 507 Cat. C/1 Cl. 6 R.C.
€ 56.249,90; foglio 480 part. 127 sub 41 Cat. C/2, Cl. 2 R.C. € 490,63; foglio 480 part. 127
2 sub 58 Cat. C/2 cl 8 R.C. 172,08; foglio 480 part. 127 sub 503 Cat. C/1 Cl 8 R.C. 13.034,85 unità immobiliare sita in Roma, alla Via V.E. Orlando 82/82A e i relativi locali sottostanti, evidenziati nella planimetria allegata al contratto e catastalmente censiti al N.C.E.U. di Roma al foglio 480, part. 164, Sub 14, Cat. C/1, classe 4, RC € 5.763,97 …” per grave e colpevole inadempimento di in persona del legale rappresentante pro Controparte_3 tempore, ai sensi degli articoli 1453 c.c. e segg. e per l'effetto in entrambi i casi - confermare
l'ordinanza di rilascio delle unità immobiliari sopra descritta, libere e sgombre di persona e cose;
- condannare ora in liquidazione, al pagamento dei canoni di Controparte_3 locazione scaduti, come indicati nell'atto di intimazione di sfratto per morosità che si intende qui trascritto, pari, sino alla mensilità di giugno 2024, a € 159.748,68 e per i canoni di locazione (o indennità di occupazione nella misura concordata convenzionalmente ai sensi dell'art. 17 del
Contratto, ovvero il canone locatizio maggiorato di una percentuale pari al 35%, salvo il risarcimento del maggior danno subito) maturati dal mese di luglio 2024 in avanti sino al rilascio dell'immobile, oltre interessi moratori al tasso previsto dal D. Lgs. 231/2002 e s.m.i., maturati e maturandi, nella misura e con la decorrenza contrattualmente prevista, sino all'effettiva consegna dell'immobile; In via ulteriormente subordinata, in caso di istruzione della causa, 3) dichiarare inammissibile il capitolo di prova 1) perché valutativo (“preteso ed imposto che la affidasse …”; ammettere Controparte_3
i capitoli di prova articolati nella propria memoria integrativa con i testi ivi indicati ed ammettere alla prova del contrario rispetto ai capitoli di prova avversaria, con i testi indicati Parte_1 dalla controparte e con i testi indicati nella propria memoria integrativa. In ogni caso, 4) condannare
benefit, ora in liquidazione, al pagamento delle spese vive, diritti ed Controparte_3 onorari del giudizio, oltre le spese forfetarie e gli accessori di legge”;
- per la convenuta, “Chiede volersi dichiarare l'improcedibilità della domanda attorea per omesso esperimento del procedimento di mediazione nei termini concessi dall'Ill.mo Tribunale adito giusta ordinanza del 07/10/2024 con conseguente revoca dell'ordinanza di rilascio. In via subordinata chiede volersi ammettere le istanze istruttorie articolate in calce alla memoria integrativa di parte convenuta e si oppone all'ammissione di quelle formulate da controparte, domandando per mero tuziorismo difensivo l'ammissione a prova contraria con i testi indicati nelle proprie memorie integrative. In ogni caso con vittoria di spese e compensi di lite da distrarsi in favore dello scrivente procuratore dichiaratosi antistatario ex art. 93 c.p.c.”.
3 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità, regolarmente notificato, la società operante nel settore immobiliare, conveniva in giudizio la Parte_1 [...] società benefit, esponendo: Controparte_3
- di avere in data 21.9.2022 concesso in locazione alla Controparte_2
l'unità immobiliare sita in Roma, via Torino 105/107 e 110/114 (meglio descritta in ricorso e nell'ordinanza di rilascio, n.d.s.), per lo svolgimento dell'attività di proiezione cinematografica e ristorazione, dietro corrispettivo mensile di € 25.000,00 (pari a € 300.000,00 annui), oltre I.V.A., ridotto per il primo anno a € 228.000,00 e per il secondo anno a € 276.000,00 annui, con aggiornamento automatico in base agli indici I.S.T.A.T. senza necessità di previa richiesta;

- che, ai sensi dell'art. 1 del contratto, la conduttrice si impegnava a svolgere a sua cura e spese ogni necessario lavoro di adeguamento dell'immobile;
- che, inoltre, ai sensi dell'art. 5, il pagamento del canone non poteva essere sospeso né ritardato da pretese od eccezioni del conduttore e che il ritardo nel pagamento dava luogo all'applicazione degli interessi di mora al tasso previsto dal D. Lgs. 231/2002 e s.m.i., con decorrenza automatica dal giorno di debenza del pagamento;

- che, ancora, ai sensi dell'art. 6, il conduttore era tenuto a versare gli oneri accessori secondo il preventivo annuale provvisorio, salvo conguaglio a consuntivo;

- che, infine stando al disposto dell'art. 8, “il solo fatto del mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone, nonché di quanto dovuto ai sensi del precedente art. 6, costituirà la Conduttrice in mora, con la conseguente possibilità per la Locatrice di richiedere la risoluzione di diritto del contratto, in danno del medesimo, ex art. 1454 c.c.”;
- che a tanto autorizzata da concludeva con CP_2 Pt_1 [...]
un contratto di sub-locazione avente le stesse caratteristiche di quello CP_3 originario;

4 - che la conduttrice si rendeva morosa nel pagamento delle fatture emesse a titolo di canone di locazione e oneri accessori per le mensilità da agosto a dicembre 2023 per € 152.862,54 e neppure consegnava la fideiussione prevista all'art. 20 del contratto di locazione (il quale stabiliva che, entro trenta giorni dalla sottoscrizione, la conduttrice dovesse consegnare una garanzia bancaria irrevocabile, autonoma e diretta “revolving” per l'importo di € 150.000,00, pari a sei mesi di mensilità, escutibile a prima richiesta);
- che, il 19.12.2023, e sottoscrivevano un accordo che Pt_1 CP_2
prevedeva, da un lato, un piano di rientro del debito all'epoca maturato mediante il versamento di dodici rate mensili di € 12.738,54 oltre il pagamento delle rate correnti e le spese legali e, dall'altro, la consegna della garanzia entro il 28.2.2024, stabilendo la decadenza dal beneficio del termine in caso di ritardato o mancato pagamento di una rata del piano di rientro;

- che, alla data del 28.2.2024, aveva maturato una esposizione CP_2
debitoria di € 127.385,46 e ancora non aveva consegnato né la garanzia prevista nel contratto di locazione, né la polizza di responsabilità civile per i danni derivanti dalla conduzione della propria attività, da emettere, secondo le previsioni dell'art. 14 del contratto, nel medesimo termine di trenta giorni dalla sottoscrizione;

- che, il 1°.3.2024, e sottoscrivevano un CP_2 CP_3 Pt_1
atto, regolarmente registrato, che prevedeva, tra l'altro: la cessione del contratto di locazione da parte di alle stesse condizioni e CP_2 CP_3 patti contenuti nel citato contratto, con il consenso di con la Pt_1 conseguenza che il canone di locazione relativo alla mensilità di marzo 2024, nonché la rata del piano di rientro relativa allo stesso mese, sarebbe stata a carico di il subentro di nel piano di rientro e l'obbligo CP_3 CP_3 di rispettare le condizioni esposte nello stesso, che prevedevano il pagamento mensile sia della rata del piano sia della fattura relativa al canone di locazione;

l'obbligo di di consegnare la polizza di responsabilità civile e la CP_3 garanzia fideiussoria entro trenta giorni dalla data di decorrenza dell'accordo
5 (ovvero entro il 31.3.2024), a pena di risoluzione di diritto del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c., come già previsto all'art. 15 del contratto di locazione;

l'obbligo di di dare avvio, sempre nel medesimo termine, ai lavori CP_3 di ristrutturazione dei locali, obbligo pure costituente oggetto di una clausola risolutiva espressa ai sensi e per gli effetti dell'art. 1456 c.c.;
- che ometteva di consegnare nel termine previsto tanto la CP_3
polizza assicurativa quanto la fideiussione e di dare inizio alle opere di ristrutturazione, come contestato da (che lamentava anche il mancato Pt_1 pagamento della fattura del canone di locazione) nel maggio 2024, invocando le clausole risolutive espresse presenti in contratto,
e chiedendo la convalida dello sfratto e l'emissione di ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva, ovvero, per il caso di opposizione, previa emissione di ordinanza provvisoria di rilascio, chiedendo dichiararsi la risoluzione del contratto e accogliersi le domande di condanna al rilascio e al pagamento del dovuto.
Si costituiva in giudizio la convenuta, la quale si opponeva alla convalida dello sfratto per morosità (obiettando che le diffide ad adempiere inviate da erano Pt_1 tutte successive alle contestazioni mosse da alla condotta CP_3 ostruzionistica posta in essere dalla locatrice, formalizzate in data 30.4.2024), e spiegava domanda per il risarcimento dei danni subiti, ossia le somme di denaro investite per avviare la propria attività, e, in particolare, € 270.610,63 in relazione alle fatture emesse dalla sub-locatrice € 39.967,20 in relazione alle fatture CP_2 emesse dalla società incaricata della progettazione dei lavori, € 71.370,00 in relazione alle fatture emesse per l'acquisto dei materiali necessari allo svolgimento della propria attività.
All'esito dell'udienza di convalida,con ordinanza del 7.10.2024, il Giudice originariamente designato per la trattazione del procedimento, “osservato che l'opposizione non è fondata su alcuna prova e meno che mai scritta sia con riferimento all'importo richiesto dalla locatrice a titolo di oneri di locazione e pagamento della pregressa esposizione debitoria del cedente, tenuto anche conto che non concorrono a formare detto importo i bonifici allegati dall'opponente per le mensilità di marzo e aprile 2024, già imputati da parte opposta a debiti pregressi risalenti al 2023
6 e che le deduzioni in ordine all'inadempimento di parte locatrice sono sfornite allo stato del minimo supporto probatorio”, ordinava in via provvisoria il rilascio dell'immobile e disponeva mutarsi il rito e integrarsi gli atti di causa, “invitando le stesse ad esperire il prescritto procedimento di mediazione”.
Nelle proprie memorie integrative, le parti contestavano le ricostruzioni avversarie e illustravano ulteriormente le proprie tesi.
Con istanza depositata il 9.1.2025, l'attrice dava atto di avere incardinato la procedura stragiudiziale e chiedeva differirsi l'udienza, fissata al 13.1.2025, onde consentire la conclusione della stessa;
provvedendo in pari data, il Giudice accoglieva l'istanza e fissava nuova udienza al 24.3.2025.
Il decreto veniva contestato dalla convenuta, la quale rilevava di non avere interesse al rinvio, contrariamente a quanto prospettato dalla controparte nella propria istanza, per essere la causa improcedibile a cagione del tardivo esperimento della procedura di mediazione obbligatoria.
Confermato il provvedimento, sul rilievo che l'improcedibilità non avrebbe potuto che essere dichiarata all'udienza di comparizione e previa integrazione degli scritti ai sensi dell'art. 426 c.p.c., la causa era rinviata per la trattazione e poi per la discussione conclusiva (previo rigetto delle istanze istruttorie) nelle forme dell'art. 127-ter c.p.c.
* * * * *

1. Sull'eccezione di improcedibilità dell'azione per mancato tempestivo esperimento del tentativo di mediazione.
Preliminare all'esame del merito della controversia è la delibazione dell'eccezione di improcedibilità per mancato tempestivo esperimento della procedura di mediazione.
Come noto, a mente dell'art. 5, d. lgs. 28/2010 (nella formulazione in vigore dal
7.4.2023, applicabile ratione temporis al giudizio), “1. Chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa a una controversia in materia di condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria e da diffamazione con il mezzo
7 della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari, associazione in partecipazione, consorzio, franchising, opera, rete, somministrazione, società di persone e subfornitura è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente capo. 2. Nelle controversie di cui al comma 1
l'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale.L'improcedibilità è eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d'ufficio dal giudice non oltre la prima udienza. Il giudice, quando rileva che la mediazione non è stata esperita o è già iniziata, ma non si è conclusa, fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine di cui all'articolo
6 [sei mesi, n.d.s.]. A tale udienza, il giudice accerta se la condizione di procedibilità è stata soddisfatta e, in mancanza, dichiara l'improcedibilità della domanda giudiziale. […] 4. Quando l'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale, la condizione si considera avverata se il primo incontro dinanzi al mediatore si conclude senza l'accordo di conciliazione. […]”.
Nella vicenda che ci occupa, con l'ordinanza di mutamento del rito del
7.10.2024, il Giudice originariamente designato per la trattazione del procedimento disponeva integrarsi gli atti di causa, “invitando le stesse ad esperire il prescritto procedimento di mediazione”. Con istanza depositata il 9.1.2025, l'attrice documentava atto di avere incardinato la procedura stragiudiziale il giorno precedente e chiedeva differirsi l'udienza, fissata al 13.1.2025, onde consentire la conclusione della stessa;
provvedendo in pari data, il Giudice accoglieva l'istanza e fissava nuova udienza al
24.3.2025.
Ebbene, deve rilevarsi come, nell'ordinanza de qua, l'allora istruttore, pur invitando le parti a esperire il prescritto procedimento di mediazione, non abbia tecnicamente rilevato l'improcedibilità (sebbene le parole adoperate potessero effettivamente ingenerare il dubbio): non tanto per le ragioni evidenziate nel decreto del 9.1.2025, non integralmente condivise dall'odierna decidente, ma perché il rilievo dell'improcedibilità si sarebbe dovuto accompagnare ad un rinvio dell'udienza di
8 durata pari ad almeno sei mesi, come prescritto dal combinato disposto degli artt. 5,
II comma, e 6 del decreto in esame.
Con l'ordinanza di mutamento del rito adottata dalla precedente assegnataria della controversia, per converso, la successiva udienza veniva fissata al 13.1.2025, e quindi a soli tre mesi di distanza dall'invito a procedere alla mediazione: con la dirimente conseguenza che comunque non potrebbe dichiararsi l'improcedibilità per non essersi tenuto il primo incontro di mediazione (adempimento rilevante ex art. 5,
IV comma citato) alla data di udienza originariamente fissata al mese di gennaio 2025, in quanto fissata prima del termine semestrale previsto dalla legge;
e poiché dalla documentazione allegata consta che l'incontro della mediazione si è effettivamente tenuto il 29.1.2025 - e dunque prima del decorso di sei mesi dal 7.10.2024, termine prima del quale non si sarebbe dovuta fissare la data di udienza - la questione deve ritenersi definitivamente superata.

2. Sulla domanda di accertamento della risoluzione di diritto del contratto.
La domanda di accertamento della risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c. è fondata.
Giova, anzitutto, osservare che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (così, ex multis, Cass. 15659/2011; 3373/2010;
9351/2007; 1743/2007; 13674/2006; 8615/2006; 20073/2004; 2387/2004; Id., sez. unite, 13533/2001; ancora Cass. 20288/2011: “Il creditore che agisce per il pagamento di un suo credito è tenuto unicamente a fornire la prova del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto e non anche a provare il mancato pagamento, poiché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che l'eccepisca; soltanto di fronte alla comprovata esistenza di un pagamento avente efficacia estintiva (cioè puntualmente eseguito con riferimento ad un determinato credito) l'onere della prova viene nuovamente a gravare sul creditore, il quale controdeduca che il pagamento deve imputarsi ad un credito diverso o più antico”).
9 La parte attrice ha prodotto in giudizio il contratto costituente fonte del suo diritto di credito (all. 2/2bis e 6/6bis all'atto di intimazione di sfratto per morosità) e ha allegato l'inadempimento della società conduttrice al pagamento dei canoni di locazione;
per tale via, ha onerato la locataria della dimostrazione, a mente dell'art. 2697 c.c., dei fatti estintivi, impeditivi e/o modificativi atti a paralizzare l'altrui pretesa.
La convenuta individua tali fatti alle dedotte ingerenze della locatrice, che non le avrebbero permesso di condurre a compimento il progetto commerciale in corso
(attivazione di un cinema e di un ristorante in zona centrale di Roma), frutto di ingenti investimenti della conduttrice: ingerenze che si concretizzavano nel pretendere compensi ingiustificati e nell'ostacolare l'installazione della canna fumaria, circostanze che la società ha domandato di provare mediante interrogatorio formale e testimonianze, onde confermare lo svolgimento del sopralluogo del 18.12.2024 nelle modalità descritte nella diffida versata in atti.
La prova richiesta non è stata ammessa dal Tribunale, palesandosi la stessa come inidonea ad incidere sulla decisione della controversia, per le ragioni di seguito esposte.
Risulta dalla lettura del contratto di locazione nel quale la convenuta è subentrata
(all. 2), così come del contratto di cessione del predetto (all. 6), che, nel termine del
31.3.2024, la società, a pena di risoluzione del vincolo negoziale (artt. 15 del contratto di locazione e 5.2 e 6.2 del contratto di cessione), avrebbe dovuto stipulare un'assicurazione con le caratteristiche richieste dall'art. 14 del contratto e consegnare la fideiussione bancaria di cui all'art. 20; la convenuta, dunque, alla data dell'incontro di aprile era già inadempiente al contratto.
Ancora: a lume dell'art. 7 del contratto, nel medesimo termine e sempre a pena di risoluzione, l'attrice avrebbe dovuto avviare i lavori, di talché eventuali condotte ostruzionistiche addebitate alla locatrice per il periodo successivo alla data del
31.3.2024 sarebbero comunque irrilevanti, perché alla data del 18 aprile le opere avrebbero dovuto essere già in corso (mentre, per altro profilo, la locatrice non era certo tenuta a comunicare i nominativi di professionisti per agevolare i lavori).
10 Pienamente legittima, pertanto, la dichiarazione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 15 del contratto di locazione, comunicata da Pt_1 con p.e.c. del 10.5.2024, nel rispetto delle formalità di cui all'art. 25 del contratto stesso
(cfr. all. 9 all'atto introduttivo).
Non solo: come pure contestato dall'attrice, alla data della comunicazione non risultava pagato il canone di locazione di maggio 2024 né la prima rata del piano di rientro concordato, già scaduti.
Ora, come noto, laddove le parti abbiano validamente pattuito che l'inadempimento ad una specifica obbligazione contrattuale costituisca causa di risoluzione del vincolo negoziale, è precluso al Giudice qualunque vaglio in ordine alla gravità dell'inadempimento, trattandosi di valutazione operata dalle parti nell'esercizio della loro libertà negoziale (cfr. Cass., 7.3.2001, n. 3343: “Allorché le parti del contratto di locazione, nell'ambito dei propri poteri di autonomia contrattuale, abbiano convenzionalmente stabilito, per quanto attiene all'uso della cosa locata, il divieto di ogni forma di innovazione, consentita solo con il consenso (scritto o orale) del locatore, ove il locatore si sia avvalso, ai sensi dell'art. 1456 cod. civ., della clausola risolutiva espressa, il giudice - chiamato ad accertare
l'avvenuta risoluzione del contratto per l'inadempimento convenzionalmente sanzionato - non è tenuto ad effettuare alcuna indagine sulla gravità dell'inadempimento stesso, giacché, avendo le parti preventivamente valutato che l'innovazione o la modifica dell'immobile locato comporta alterazione dell'equilibrio giuridico - economico del contratto, non vi è più spazio per il giudice per un diverso apprezzamento”; conforme Cass. 20.12.2012, n. 23624).
Ad ogni modo, quand'anche la condotta posta in essere dalla locataria non fosse pattiziamente assurta a causa di risoluzione ipso jure del contratto, è d'uopo ricordare che l'omesso pagamento dei canoni alle scadenze, costituendo la violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, renda inutile una valutazione specifica della gravità dell'inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto (in tali termini già Cass. n. 959/1980; conforme Cass. n.
4096/1978: "L'omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta
l'economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi
11 alcuna valutazione specifica della gravità dell'inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento"; "In tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell'inadempimento - riservata al giudice di merito - deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti": così ancora Cass. n. 24460/2005; conformi Cass. n. 19652/2004, n. 14234/2004, n. 2616/1990).
Nella specie, la conduttrice risulta integralmente morosa nel pagamento dei canoni dal maggio 2024, ossia da ben un anno e quattro mesi alla data della decisione, di talché il suo inadempimento è senz'ombra di dubbio grave e tale da giustificare appieno l'invocato scioglimento del vincolo negoziale. Non vi è dubbio, infatti, che vada valutato anche il comportamento della conduttrice successivo alla notifica dell'intimazione di sfratto, vertendosi nell'ambito di un rapporto di durata e dovendosi dunque valutare l'inadempimento con riferimento alle singole prestazioni dovute finché perduri il rapporto (cfr. Cass. 4.6.2002, n. 876: “In tema di contratto di locazione, ai fini dell'emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posto in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale posta dall'art. 1453 cod. civ. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronunzia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione così non è consentito all'attore di pretenderla), il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 cod. civ., a dare al locatore il corrispettivo convenuto (salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno) fino alla riconsegna”).
12 Né, si badi, il mancato pagamento del canone poteva giustificarsi con il preteso inadempimento di controparte, anche ove lo stesso fosse stato sussistente, alla luce del chiaro disposto dell'art. 5. 2 del contratto, il quale prevedeva che il pagamento del canone non possa essere “sospeso né ritardato da pretese od eccezioni della conduttrice, qualunque ne fosse il titolo”.
In virtù delle superiori considerazioni, deve dunque essere accolta la domanda di accertamento dell'intervenuta risoluzione di diritto del contratto e, conseguentemente, la domanda di rilascio dell'immobile (con conferma dell'ordinanza provvisoria emessa sul punto in corso di causa).

3. Sulla domanda di condanna al pagamento dei canoni di locazione, degli oneri accessori e dell'indennità di occupazione.
La domanda di condanna al pagamento dei canoni e oneri scaduti, oltre che del corrispettivo convenuto sino alla riconsegna effettiva, è fondata.
Giusta la non contestata quantificazione operata dalla locatrice, che il Tribunale ritiene di fare propria anche in considerazione della mancata partecipazione della convenuta alla mediazione, dalla quale è consentito trarre argomenti di prova ai sensi dell'art. 116, II comma c.p.c. (secondo il disposto dell'art. 12-bis, d. lgs. 4.3.2010, n.
28), la conduttrice va condannata a versare alla locatrice € 159.748,68 per canoni e oneri scaduti al mese di giugno 2024, successivo alla risoluzione, oltre interessi moratori al tasso previsto dal D. Lgs. 231/2002 e s.m.i., come previsto dall'art.

5.2 del contratto.
Dal mese di luglio 2024 e sino all'effettiva riconsegna, la convenuta va, altresì, condannata a versare alla controparte l'importo mensile previsto dall'art. 17 del contratto di locazione - “ultimo canone di locazione maggiorato di una percentuale pari al 35% oltre ad aggiornamento I.S.T.A.T.” - oltre interessi legali (da calcolarsi ai sensi dell'art. 1284, I comma, c.c. e, a far data dalla domanda giudiziale, ai sensi del IV comma, stante la mancata determinazione della misura degli interessi nell'art. 17 citato): ai sensi dell'art. 1591 c.c., infatti, “Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno”.
13 4. Sulla domanda risarcitoria della convenuta.
La convenuta non ha riproposto nelle proprie conclusioni la domanda di risarcimento dei danni asseritamente subiti in virtù della condotta della locatrice;
ad ogni buon conto, alla luce delle considerazioni formulate nei precedenti paragrafi, il
Tribunale ritiene insussistente alcuna responsabilità contrattuale della locatrice e addebitabile alla sola condotta della locataria la risoluzione del contratto, con conseguente infondatezza della pretesa risarcitoria spiegata da quest'ultima.

5. Sulle spese di lite e sulla sanzione accessoria.
La soccombenza della convenuta ne determina la condanna alla rifusione delle spese del giudizio, liquidate in dispositivo sulla scorta dei parametri medi previsti dal
D.M. 55/2014, aggiornato al D.M. 147/2022, per le controversie di valore ricompreso tra € 52.001,00 ed € 260.000,00.
Da ultimo, la convenuta, non avendo partecipato al procedimento di mediazione senza giustificato motivo (come risulta dal verbale negativo di mediazione prodotto da parte attrice in data 30.1.2025), va altresì condannata, giusto il disposto dell'art. 12- bis, d. lgs. 28/2010 – applicabile al presente giudizio, introdotto dopo il 28.2.2023 – al pagamento in favore dell'Erario di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, contrariis rejectis, così provvede:
- accerta l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione per cui è causa alla data del 10.5.2024;
- per l'effetto, conferma l'ordinanza di rilascio emessa in corso di causa;

- condanna la parte convenuta a corrispondere alla parte attrice l'importo di €
159.748,68 a titolo di morosità maturata sino al giugno 2024, oltre interessi moratori al tasso previsto dal D. Lgs. 231/2002 e s.m.i. sino al saldo;

- condanna la parte convenuta, ai sensi dell'art. 1591 c.c., a versare alla parte attrice un importo mensile pari all'ultimo canone di locazione maggiorato di una percentuale pari al 35%, aggiornato sulla base degli indici I.S.T.A.T., oltre interessi
14 legali da calcolarsi ai sensi dell'art. 1284, I comma, c.c. dalle singole scadenze e, a far data dalla domanda giudiziale, ai sensi del IV comma, sempre dalle singole scadenze e sino all'effettiva riconsegna;

- condanna la parte convenuta a rifondere alla parte intimante le spese processuali, liquidate in € 800,00 per esborsi ed € 14.103,00 per compenso, oltre spese generali al 15%, C.P.A. e I.V.A. come per legge;

- condanna la parte convenuta al versamento in favore dell'Erario di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio;

- manda alla Cancelleria per gli adempimenti di rito, anche in relazione all'esecuzione della condanna di cui al punto che precede.
Così deciso in Roma, 6.8.2025.
Il Giudice
CH VA

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