N. R.G. 2622/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di NOVARA
Prima CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario, dr.ssa Monica Bellini, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2622/2021 promossa da:
(C.F. ), e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Sandro Bussi ed elettivamente C.F._2 domiciliati presso il suo studio in Novara, via Giuseppe Ravizza n. 3, giusta delega in atti;

attori contro
(C.F. , e (C.F. Controparte_1 C.F._3 CP_2
), C.F._4 convenuti contumaci
(C.F. ), con il patrocinio Controparte_3 P.IVA_1 dell'avv. Maide Braccioletti ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in
Sant'Elpidio a Mare, via Falerienze 2160, giusta delega in atti;
convenuta
C.F. ), Controparte_4 C.F._5 terza chiamata
Avente ad oggetto: nullità atto di donazione.
Conclusioni di parte attrice: Parte attrice precisa le seguenti conclusioni: ““Respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, piaccia al Giudice del Tribunale di Novara accertare e dichiarare la nullità assoluta dell'atto di donazione a rogito Notaio Per_1
07/08/2020 Repertorio n.231134, Raccolta n. 37325, con il quale
[...] Controparte_1
pagina 1 di 16 e hanno ceduto a quote indivise di proprietà CP_2 Controparte_3 immobiliari dagli stessi ereditate, per tutti i motivi indicati negli scritti difensivi, e conseguentemente revocare e porre nel nulla gli effetti della donazione stessa, con ripristino della originaria massa ereditaria. Con ogni conseguente provvedimento in merito alla cancellazione della trascrizione dell'atto di donazione. Con il favore delle spese del presente giudizio, onorari compresi.””
Conclusioni di parte convenuta: “Piaccia all'Ill.mo tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, in via preliminare: dichiarare l'improcedibilità della presente azione poiche' la materia stessa e' soggetta alla disciplina di cui al D.lgs. N. 28/2020 succ. mod. con ogni conseguenza di legge;
Nel merito: - in via principale: rigettare in toto le domande avanzate dagli attori in quanto infondate in fatto ed in diritto per tutti i motivi di cui alla superiore narrativa;
- in via subordinata: nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda avanzata in via principale, accertare e dichiarare che l'associazione ha agito in buona fede e, per l'effetto, tenerla Controparte_3 indenne da ogni spesa conseguente la domanda del presente giudizio ivi comprese delle spese tutte esborsate a seguito dell'atto di donazione. In ogni caso con vittoria dei compensi di lite.
Fatto e motivi della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato e Parte_1 Parte_2 evocavano in giudizio , e la Controparte_1 CP_2 Controparte_3 per sentir accogliere le seguenti conclusioni: “Respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, piaccia al Giudice del Tribunale di Novara accertare e dichiarare la nullità assoluta dell'atto di donazione a rogito Notaio 07/08/2020 Repertorio Persona_1
n.231134, Raccolta n.37325, con il quale e hanno ceduto a Controparte_1 CP_2 quote indivise di proprietà immobiliari dagli stessi ereditate, in Controparte_3 spregio ai diritti degli altri coeredi, per tutti i motivi indicati in premessa, e conseguentemente revocare e porre nel nulla gli effetti della donazione stessa, con ripristino della originaria massa ereditaria”.
A fondamento della domanda gli attori deducevano (a) che e Pt_1 Parte_2 unitamente alla madre ed ai fratelli e CP_2 Controparte_4 Controparte_1 acquisivano per successione del padre, signor deceduto in Novara in Persona_2 data 2/02/2015, la proprietà indivisa dei beni immobili allo stesso derivati per pagina 2 di 16 successione della RA , come da dichiarazione di successione e Persona_3 successiva domanda di annotazione;
(b) che i beni immobili caduti in successione erano costituiti da un appartamento sito in immobile di pregio storico e sottoposto a vincolo, in Novara, Via Carlo Bescape' n. 6, con posto auto al piano terreno, ed autorimessa ubicata in zona periferica della città di Novara, in quartiere Santa Rita, Via Scalise n. 17, erroneamente indicata come “di compendio” nella domanda di annotazione prodotta come documento n. 02, non avendo nulla a che fare con l'immobile “storico” ubicato in pieno centro cittadino;
(c) che i OR , comproprietaria di 1/3 degli CP_2 immobili caduti in successione, e comproprietario in misura di 1/6 Controparte_1 come gli altri suoi fratelli, con atto a rogito Notaio di Porto Sant'Elpidio Persona_1 in data 7/08/2020, provvedevano a donare le rispettive proprietà' indivise dell'appartamento di Via Bescape' e del relativo posto auto, nonche' dell'autorimessa di
Via Scalise, all'associazione Funima International – Onlus, con sede in Sant'Elpidio a
Mare, Via Molino I° n.1824 (doc. n. 03); (d) che era interesse degli attori medesimi, comproprietari di quota indivisa degli stessi beni, impugnare la donazione, sia in considerazione della impossibilità' per i coeredi di cedere quote indivise di beni caduti in successione, sia perche' il contenuto dell'atto pubblico contiene affermazioni del tutto non veritiere, tali, comunque, da viziare di nullità' la cessione gratuita del bene.
Pertanto ne eccepivano la nullità giacche' la donazione della quota indivisa di un bene appartenente ad una massa ereditaria, doveva considerarsi nulla in quanto il bene oggetto di donazione non era ancora di proprietà' del donante, ma era di proprietà anche degli altri eredi ed in quanto l'atto conteneva dichiarazioni palesemente non corrispondenti alla realtà e, di fatto, avente ad oggetto un bene completamente diverso da quello effettivamente caduto in successione.
Si costituiva in giudizio la e contestava l'avversa domanda. Controparte_5
La stessa evidenziava che i sigg. e si determinavano a Controparte_1 CP_2 donare alla la loro quota di comproprietà' immobiliare Controparte_3 indivisa pervenuta loro per successione mortis causa del fu che, a sua Persona_2 volta, aveva ricevuto l'immobile in proprietà' per successione legittima della de cuius nello specifico trattavasi di un appartamento sito in via Bescape' n. 6 con Persona_3 annessa cantina e posto auto, oltre ad un'autorimessa sita in via Scalise n. 17, beni entrambi in Novara.
pagina 3 di 16 A tal fine i donanti fornivano al Notaio dott. sia le planimetrie catastali Persona_1 che l'atto di successione della de cuius con cui attestavano la Persona_2 provenienza e consistenza dei beni oggetto di donazione e tutti facenti parte della massa ereditaria.
Orbene dai suddetti atti, prodotti anche dagli attori, si evinceva facilmente che non corrispondeva a verità' quanto dagli stessi asserito in punto di nullità della donazione di beni indivisi poiche' le quote donate erano riferite a tutti gli immobili costituenti l'intera massa ereditaria e dunque facenti parte della c.d. “quotona ereditaria” che invece era trasferibile ex lege.
Lo stesso doveva dirsi per cio' che riguardava gli abusi edilizi segnalati dagli odierni attori posto che, al Comune di Novara - previo accesso effettuato da primaria agenzia immobiliare del posto e incaricata da non risultava Controparte_3 avanzata alcuna richiesta di sanatoria dai sigg.ri ; né mai era stato Parte_3 notificato ai comproprietari donanti alcun atto amministrativo sanzionatorio in tal senso.
Vero era, invece, che la sig.ra già proprietaria dell'immobile sito in via Persona_3
Bescape' n. 6, in data 23.10.2000 presentava al Comune di Novara la pratica di D.I.A che si concludeva con il rilascio del certificato di agibilità.
Nessun altro atto era depositato al Comune di Novara;
né a firma della sig.ra Per_3
ne' a firma del sig. né dei sigg. , ,
[...] Persona_2 Controparte_1 Pt_1
e Pt_2 CP_2
Gli odierni attori, invero, facevano riferimento ad abusi edilizi che interesserebbero l'intero complesso condominiale denominato “Palazzo Mazza”; abusi che sarebbero stati perpetrati dalla società “Conservatorio Srl” che aveva depositato presso i competenti uffici comunali di Novara la pratica di ristrutturazione edilizia dell'intero complesso condominiale, come facilmente evincibile dagli atti.
Quindi, allo stato, la dante causa del fu e gli aventi causa di Persona_2 quest'ultimo, sino al momento della donazione di cui trattasi non avevano affatto avanzato alcuna istanza di tipo edilizio presso il Comune di Novara, eccezion fatta di quella sopra indicata e dunque nulla poteva e doveva essere indicato nell'atto pubblico di donazione in quanto i donatari non erano titolari di alcuna pratica edilizia, neanche in sanatoria, depositata presso la P.A.
pagina 4 di 16 Tra l'altro, da quanto era dato conoscere, l'amministrazione comunale di Novara, a seguito della presentazione del progetto di ristrutturazione prodotto in atti da controparte e depositato dalla ditta “Conservatorio Srl”, era rimasta totalmente silente non emettendo mai un provvedimento di diniego e/o invito a sanare l'opera e/o riscontro di abuso edilizio né di acquisizione del bene al patrimonio comunale.
Orbene così ripercorsi i termini della questione preliminarmente deve rilevarsi che ai fini della decisione, non essendosi presentata parte convenuta all'udienza preposta, verranno considerate le conclusioni dalla stessa assunte in comparsa di costituzione.
Sempre in via preliminare deve essere disattesa l'eccezione di nullità' della CTU per difetto del contraddittorio atteso che, trattandosi di nullità relativa, doveva essere sollevata dalla parte nella prima istanza o udienza successiva al deposito della
Consulenza medesima e non potrà' a tal fine valere la memoria non autorizzata depositata telematicamente da parte convenuta e denominata “preverbale” (peraltro neppure richiamata nel verbale d'udienza successivo) che dovrà' essere dichiarata inammissibile.
Passando al merito, nel caso de quo in primo luogo si discute in ordine alla ricostruzione dell'asse ereditario in quanto a dir dell'attrice, gli immobili de quo costituivano quota parte di un compendio ereditario di ampio respiro comprendente anche due mobili registrati mentre, a dir di parte convenuta, costituivano gli unici beni immobili facenti parte dell'asse ereditario con conseguente nullità o meno dell'atto dispositivo in oggetto.
Sul punto deve osservarsi che la Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che “in forza di una lettura sistematica degli artt. 769 e 771 c.c., ritenendo che possibile e lecito oggetto di donazione siano solo i beni facenti parte del patrimonio del donante al momento in cui viene compiuto l'atto di liberalità, tali non potendosi ritenere quelli di cui il donante e' comproprietario pro indiviso di una quota ideale di un più ampio compendio, ha ritenuto che la donazione di cosa altrui, o anche solo parzialmente altrui, sarebbe nulla e non inefficace, uniformandosi cosi' alla pressoche' costante giurisprudenza di legittimità che nel tempo si e' reiteratamente espressa nel senso della nullità della donazione di bene altrui (cfr. Cass. n. 3315/1979; Cass. n. 6544/1985; Cass.
11311/1996; Cass. 10356/2009; Cass. 12782/2013)”.
La Suprema Corte, nell'affermare quanto sopra, dichiarava di riferirsi a due specifiche ipotesi: quella della donazione di beni che il donante ritenga, per errore, propri, perché la pagina 5 di 16 mancata conoscenza dell'altruità' determina l'impossibilità assoluta di realizzazione del programma negoziale, e, quindi, la carenza della causa donativa, e quella in cui oggetto della donazione sia un bene solo in parte altrui, perché appartenente pro indiviso a più comproprietari per quote differenti e donato per la sua quota da uno dei coeredi, quando ovviamente vi siano più beni a comporre la comunione ereditaria, potendo il coerede disporre della sua quota di partecipazione alla comunione ereditaria, ma non di una quota del singolo bene compreso nella massa destinata ad essere divisa, prima che la divisione venga operata e il bene entri a far parte del suo patrimonio.
Pertanto il Supremo Consesso opera una distinzione tra il trasferimento di una quota indivisa sull'intera massa comune (cosiddetta quotona) e trasferimento di una quota pro indiviso di un più ampio compendio (cd. quotina) sancendo la nullità dell'atto dispositivo solo in quest'ultimo caso non potendosi ritenere tali beni facenti parte del patrimonio del donante.
Ora, da quanto risulta dalla documentazione in atti il compendio ereditario era costituito al momento dell'apertura della successione da appartamento sito in fabbricato in
Novara, Via Carlo Bescape' n.6, con posto auto al piano terreno, ed autorimessa ubicata in quartiere Santa Rita, Via Scalise n.17, e da due beni mobili registrati (autovettura
UL e Ford Mondeo) e da titoli e conto corrente per un totale di euro 14.917,00 circa di cui nulla si dice nell'atto introduttivo (salvo quanto risulta dalla denuncia di successione).
Risulta, altresì, dalla pratica 9581/2015 presentata dall' che CP_6 CP_2
, , e in qualità di Controparte_1 Parte_1 Parte_2 Controparte_4 unici eredi legittimi deceduto ab intestato il 02.02.2015 dichiara(va)no Persona_2 che nella successione predetta era caduto in successione il seguente veicolo UL ….
Ne chiedevano l'intestazione a proprio nome e contestualmente dichiaravano di vendere il veicolo al prezzo di euro 250,00 a . Parimenti nella pratica n. 9586/2015: CP_2
, , e CP_2 Controparte_1 Parte_1 Parte_2 Controparte_4 in qualità di unici eredi di deceduto ab intestato il 02.02.2015 Persona_2 dichiaravano che nella successione predetta era caduto il seguente veicolo Ford
Mondeo.. ne chiedevano l'intestazione a proprio nome e contestualmente dichiaravano di vendere il veicolo al prezzo di euro 100,00 a ” Controparte_1
pagina 6 di 16 Quindi, seppur vero e' che inizialmente il compendio ereditario all'atto dell'apertura della successione risultava composto oltre che dai beni immobili e mobili sopra descritti anche da due mobili registrati al momento dell'atto dispositivo in oggetto tali beni registrati non facevano più parte del compendio ereditario e nulla si dice ( né si documenta) in ordine alle giacenze sul conto corrente e conto titoli in essere all'atto dell'apertura della successione.
Pertanto avendo la comunione ereditaria ad oggetto solo i beni immobili sopra descritti e oggetto dell'atto dispositivo ( per espressa affermazione di parte attrice il compendio era formato dai beni immobili oggetto di trasferimento e dalle due autovetture) e in mancanza dall'incarto processuale di elementi di segno contrario, il caso de quo non può ritenersi ricompreso del perimetro delimitato dal Supremo Consesso con conseguente reiezione della domanda sul punto.
Diversamente deve, invece, argomentarsi in ordine alla eccepita nullità della donazione in quanto avente ad oggetto un immobile abusivo e contente dichiarazioni non veritiere.
La CTU espletata in corso di causa evidenzia che “Oggetto di successione/donazione sono due lotti di immobili che per brevità verranno individuati nella presente come Lotti
A e B, come di seguito contraddistinti:
Lotto A unità abitativa residenziale, con annessa cantina pertinenziale, ubicata nel centro storico di Novara in via Bescape' n.6, facente parte del complesso condominiale denominato “Palazzo Mazza”, (FOTO 1- … -11) ed individuata catastalmente al NCEU: foglio 163 particella 12831 sub.13 (piano seminterrato S1 – piano terra e piano primo) cat. A/2 cl.2, vani 3 rendita 492,84; posto auto ubicato presso la corte comune interna di “Palazzo
Mazza” in Novara in via Bescape' n.6, individuato catastalmente al NCEU: foglio 163 particella 12831 sub.27 (piano terra) cat.C/6 cl.1 mq.11.00 rendita 27,84 (FOTO 12)
Lotto B autorimessa ubicata presso la corte comune di un edificio condominiale sito in
Novara in via Aldo Maria Scalise n.17, individuato catastalmente al NCEU foglio 50 particella 649 sub.8 (piano terra) cat. C/6 cl.3 mq 13.00 rendita 28.20 (FOTO 13)
Gli immobili del Lotto A ricadono entro il pregevole complesso residenziale di Palazzo
Mazza, sito nel centro storico della citta' di Novara, che per gli aspetti architettonici di significativo rilievo della costruzione originaria lo vedono anche sottoposto a tutela da parte della competente Soprintendenza per i beni architettonici.
pagina 7 di 16 Il sopralluogo effettuato presso lo stabile ha consentito di rilevare la consistenza, la ripartizione degli ambienti e le caratteristiche tecnico-costruttive dell'appartamento oggetto di trattazione. L'unità abitativa (sub. 13) e' dislocata nell'ala est del complesso condominiale, a piano primo/sottotetto, con ingresso autonomo dalla corte comune attraverso scala interna. E' costituita da una sala/atelier sviluppata ad un primo livello di imposta, oltre ad un soggiorno centrale dotato di ampie finestrature in affaccio a due terrazzi a tasca realizzati nella falda di copertura con interposto locale cucina, in posizione rialzata. Un'ulteriore rampa di scale interna di sei gradini conduce alla zona notte, aperta sul soggiorno, dotata di adiacente bagno ricavato nella zona piu' bassa del sottotetto. L'immobile si presenta in buono stato di conservazione, interamente arredato e dotato di impianti e servizi. (FOTO 1- … -11)
Come sopra precisato, completano il lotto A anche una cantina pertinenziale, sita al piano interrato con accesso dall'androne principale di Palazzo Mazza ed un posto auto esterno, collocato entro la ORle corte comune dello stesso . (FOTO 12) CP_7
L'accesso agli atti svolto presso il Comune di Novara ha consentito di reperire i titoli abilitativi che hanno interessato gli immobili sopra descritti ed in particolare:
Lotto A – via Bescape' 6 - Concessione Edilizia UEP 6096 del 5/10/98 (vedi allegato 0).
Trattasi di concessione edilizia originaria, relativa all'intero immobile condominiale per intervento di “Ristrutturazione edilizia”. L'istanza tuttavia non conteneva previsione di interventi edilizi sull'ala condominiale est (ex sub. 32) interessata dall'attuale vertenza.
Committente dell'opera all'epoca era la società' Conservatorio Srl e progettista l'ing.
. La sottoscritta CTU ha visionato gli elaborati, che riportavano per l'unità' CP_8 in questione solo lo stato di fatto presente nella successiva istanza, senza opere in progetto.
DIA CNS 5301/1 UEP 7031 prot. del 11.08.98. Tale istanza rappresentava una variante in corso d'opera alla precedente Conc. Ed. (allegato 1), ove venivano richieste modifiche interne al sub. 32, in particolare era proposto lo spostamento dell'attuale scala interna di accesso, la realizzazione di due nuovi terrazzi a pozzo entro la falda di copertura, oltre alla realizzazione di partizioni interne, di un abbaino a copertura del nuovo locale cucina ed apertura di un lucernario in falda. A tali previsioni progettuali, la
Commissione Edilizia, durante la seduta d'esame del 5/10/1998, dava responso pagina 8 di 16 “contrario” in merito alla traslazione della rampa di scala ed alla formazione dei balconi a tasca, con invito di inoltro di parere alla competente Soprintendenza per tali questioni.
Nota comune di Novara del 30.10.98 CNS 5301/1 prot. UEP 9680 con diniego terrazzi a pozzo (allegato 2)
-DIA CNS 5301/1 UEP 7066 prot. del 5/8/99. Istanza di variante in corso d'opera con rettifica della precedente DIA UEP 7031: permane la proposta di spostamento scala interna, ma vengono eliminate le modifiche esterne di progetto, con riproposizione della falda di copertura senza apertura di terrazzi a tasca (allegato 3).
Nota prot. UEP 9671del 10/11/99 Area Tecnica Comune di Novara, con rinnovo di richiesta di inoltro alla competente Soprintendenza degli interventi segnalati dalla CE del 5/10/98 e nella DIA UEP 7066 in riferimento allo spostamento della scala interna
(allegato 4)
-DIA CNS 5301/1 UEP 8638 del 27/10/2000. Ultima variante in corso d'opera che attesta il mantenimento della scala interna di accesso nella posizione preesistente del sub.13, cosi' come riscontrato in sito dalla sottoscritta (allegato 5)
-Fine lavori del 25.05.2004 P.G.N.52776 RI 10/8742 (allegato 6) fascicolo
10/09.14.2 /13427
-Agibilità' edilizia rilasciata il 15.07.2004 prot.52777 con riferimento alla situazione progettuale attestata con DIA CNS 5301/1 UEP 8638 del 27/10/2000 (allegato 7)
Il reperimento presso l' della documentazione catastale, aggiornata Controparte_9 alla data odierna, ha confermato quanto già' presente in atti, con planimetrie dell'unità immobiliare NCEU f.163 particella 12831 sub. 13 conformi alla DIA CNS 5301/1 UEP
8638 del 27/10/2000 (Allegato 8)
Lotto B – via A.M. Scalise n.17
Licenza edilizia prot.15659 del 21/10/1963 “Costruzione n. 20 autorimesse”
(allegato 9)
La documentazione catastale, aggiornata alla data odierna, ha presente in atti, con planimetria dell'unità immobiliare NCEU foglio 50 particella 649 sub. 8, conforme alla
Licenza edilizia prot. 15659 del 21/10/1963 (Allegato 10)
Conclusioni in merito alla conformità' degli immobili.
Lotto A – Dal raffronto tra quanto riscontrato in sito in sede di sopralluogo e la documentazione edilizia e catastale vigente, considerato che, come precisato al punto 2,
pagina 9 di 16 non sono emerse presso gli uffici pubblici ulteriori istanze edilizie oltre a quelle sopra elencate, e' possibile attestare la non conformità' dell'immobile rispetto ai titoli autorizzativi ottenuti ed alla denuncia catastale depositata presso l'Agenzia del
Territorio. La disposizione planimetrica interna dell'unità immobiliare residenziale identificata al NCEU f.163 sub.16 e' risultata nello stato di fatto diversa da quanto documentato presso i pubblici uffici, sia per distribuzione interna dei locali, sia per le quote altimetriche dei piani di imposta (gli elaborati grafici di cui alla DIA CNS 5301/1
UEP 8638 del 27/10/2000 riportano l'appartamento su un unico livello, mentre nella realtà' i piani di calpestio sono tre, collegati da rampe di scale). Agli atti risulta che solo una porzione dell'intera unità' dovesse essere abitabile vale a dire sia la prima sala adiacente all'ingresso, la quale avrebbe dovuto avere funzione di zona giorno/notte con annesso bagno. In realtà l'intera unità e' stata adattata a residenza, con l'unico servizio igienico dell'alloggio ubicato nella porzione di sottotetto dichiarata non abitabile, ubicata all'estremità' opposta rispetto all'entrata. Si segnala inoltre che sono presenti alcune finestre a tetto non autorizzate. Abusi significativi riguardano anche i prospetti esterni, in quanto si attesta che e' stata portata a termine la realizzazione dei terrazzi a pozzo, presenti nello stato di fatto cosi' come a suo tempo proposti nella variante in corso d'opera nel 1998 ma mai autorizzati in quanto cassati dal parere della Commissione
Edilizia del 5/10/98. Al riguardo si riscontra non essere mai stata fatta pervenire al
Comune di Novara alcuna istanza depositata presso la competente Soprintendenza atta a discutere e, se del caso, a confutare, quanto espresso dalla Commissione Edilizia nella seduta del 1998.
Lotto B – Il rilievo effettuato in sito presso l'autorimessa di via Scalise ha messo in evidenza alcune difformità' geometriche rispetto al progetto architettonico allegato alla
Licenza Edilizia del 1963, con lunghezza pari a 5.40m rispetto a 4.90m dichiarato in atti,
e pertanto fuori dal limite delle tolleranze dettate dalla L.R. n.19 del 8/7/99, pari al 2%.
Anche in riferimento a tale immobile pertanto si attesta la non conformità' edilizia.
Le ricerche effettuate presso l'ufficio tecnico del comune di Novara ai terminali di archiviazione non hanno portato al reperimento di alcuna altra istanza/sanatoria in capo alla dante causa e/o ai suoi eredi, o al Condominio “Palazzo Mazza”, riconducibili all'immobile oggetto della presente verifica. Analogamente per l'autorimessa di via A.M.
Scalise”.
pagina 10 di 16 Pertanto dalle risultanze della Ctu si evince che l'immobile in oggetto di cui al lotto
A, peraltro sottoposto a tutela, dopo la sua costruzione avvenuta in data antecedente al
1967, e' stato oggetto di interventi di ristrutturazione e precisamente (a) DIA CNS
5301/1 UEP 7031 prot. del 11.08.98. (variante in corso d'opera alla precedente Conc. Ed.
(allegato 1), ove venivano richieste modifiche interne al sub.32, in particolare era proposto lo spostamento dell'attuale scala interna di accesso, la realizzazione di due nuovi terrazzi a pozzo entro la falda di copertura, oltre alla realizzazione di partizioni interne, di un abbaino a copertura del nuovo locale cucina ed apertura di un lucernario in falda) cui la
Commissione Edilizia, durante la seduta d'esame del 5/10/1998, dava responso
“contrario” in merito alla traslazione della rampa di scala ed alla formazione dei balconi a tasca, con invito di inoltro di parere alla competente Soprintendenza per tali questioni
(Nota comune di Novara del 30.10.98 CNS 5301/1 prot. UEP 9680 con diniego terrazzi a pozzo (allegato 2);
(b) DIA CNS 5301/1 UEP 7066 prot. del 5/8/99. Istanza di variante in corso d'opera con rettifica della precedente DIA UEP 7031 (permane la proposta di spostamento scala interna, ma vengono eliminate le modifiche esterne di progetto, con riproposizione della falda di copertura senza apertura di terrazzi a tasca (allegato 3) cui segue Nota prot. UEP
9671del 10/11/99 Area Tecnica Comune di Novara, con rinnovo di richiesta di inoltro alla competente Soprintendenza degli interventi segnalati dalla CE del 5/10/98 e nella
DIA UEP 7066 in riferimento allo spostamento della scala interna (allegato 4)
© DIA CNS 5301/1 UEP 8638 del 27/10/2000. Ultima variante in corso d'opera che attesta il mantenimento della scala interna di accesso nella posizione preesistente del sub. 13, cosi' come riscontrato in sito dalla sottoscritta (allegato 5)
(d) Fine lavori del 25.05.2004 P.G.N.52776 RI 10/8742 (allegato 6) fascicolo
10/09.14.2 /13427
(e) Agibilità' edilizia rilasciata il 15.07.2004 prot.52777 con riferimento alla situazione progettuale attestata con DIA CNS 5301/1 UEP 8638 del 27/10/2000 (allegato
7)
Il Lotto B aveva costituito oggetto di progetto architettonico allegato alla Licenza
Edilizia del 1963.
pagina 11 di 16 Ora gli estremi degli atti autorizzativi come sopra riportati, indipendentemente dalla conformità' del realizzato rispetto all'assentito, non venivano pero' riportati nell'atto di trasferimento per cui e' causa.
Infatti nell'atto di donazione alla voce “dichiarazioni della conformità catastale ai sensi dell'art. 19 comma 14 del DL n. 78/10 …. si fa rinvio ai fini della identificazione del compendio oggetto del presente atto alle planimetrie depositate in catasto e la parte donante quale parte intestataria dichiara che i dati catastali e le planimetrie sono conformi allo stato di fatto del compendio oggetto del presente atto e che non sussistono difformità' fiscalmente rilevanti tali da influire sul calcolo della rendita catastale e dar luogo alla presentazione di nuove planimetrie o di modifiche dei data catastali ai sensi della suddetta L. 122/201”.
Sempre nel richiamato atto alla voce “Urbanistica” si legge: “la parte donante……dichiara che le unità' in oggetto sono state edificate in epoca anteriore al dì
1 settembre 1967 e che successivamente non sono intervenute modifiche, ristrutturazioni o abusi necessitanti il rilascio di licenze, concessioni o permessi neppure in sanatoria. La parte donataria, come sopra rappresentata, prende atto che, tra i documenti in possesso della parte donante non risulta esservi alcun provvedimento comprovante il conseguimento dell'agibilità', per cui qualora non fosse mai stata rilasciata, la parte donataria, … terrà' comunque indenne la parte donante da obblighi o responsabilità al riguardo, ma la parte donante garantisce che, all'epoca della loro realizzazione le case in oggetto possedevano tutte le caratteristiche ed i requisiti che all'epoca erano necessari ai fini della cosiddetta ”agibilità' di fatto”.
Cosi' riportate le risultanze processuali deve osservarsi che la Corte di Cassazione, con sentenza resa a sezioni unite in data 22 marzo 2019, n. 8230, ha affermato che «La nullità' comminata dall'art. 46 d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli art. 17 e 40 l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del 3° comma dell'art. 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità «testuale», con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio,
a quell'immobile; pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli pagina 12 di 16 estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto e' valido a prescindere dal profilo della conformità' o della difformità' della costruzione realizzata al titolo menzionato».
La Suprema Corte, nel ripercorrere l'evoluzione storica della nullità' prende le mosse dall'inquadramento della nullità' nel contesto dell'art 1418 c.c. il quale contempla 1) la nullità' per contrasto con norme imperative (comma 1); 2) la nullità' per mancanza di requisiti essenziali o per illiceità' della causa, dell'oggetto o dei motivi (comma 2); 3) la nullità «testuale», espressamente prevista da norme di legge (comma 3).
Dopo attento esame la Corte esclude che la nullità' in esame possa farsi rientrare in una delle due tipologie prima elencate (commi 1 e 2 dell'art. 1418), e in particolare che essa sia comminata per la violazione di una norma imperativa, o per illiceità' dell'oggetto o della causa e che induce ad escluderlo innanzitutto la circostanza che le stesse disposizioni esaminate contemplano la possibilità' di stipulare alcuni negozi giuridici, ai quali le prescrizioni in oggetto non trovano applicazione e che d'altra parte l'ambito di applicazione della disciplina non si estende ai negozi ad effetti obbligatori. In altri termini: non esiste una norma imperativa che vieti la circolazione degli immobili abusivi, altrimenti pure i negozi appena menzionati dovrebbero essere nulli in mancanza di indicazione in essi degli estremi del titolo abilitativo edilizio. Per la stessa ragione, non puo' ipotizzarsi una illiceità' dell'oggetto, o della causa negoziale.
Quindi, muovendo dal dato normativo, il Collegio ritiene di dover affermare che si e' in presenza di una nullità che va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art. 1418 il quale pero' e' applicabile nei soli casi espressamente previsti dalla legge. Non e', cioe', estensibile al di fuori delle ipotesi normativamente contemplate. La c.d. «nullità virtuale» trova, infatti, applicazione solo nelle fattispecie rientranti nei primi due commi dell'art. 1418 c.c. Cio' significa che l'ambito della sanzione di nullità non puo' estendersi all'ipotesi in cui sia stato menzionato nell'atto il titolo abilitativo edilizio, ma la costruzione sia difforme rispetto a quanto autorizzato.
A sostegno di tale conclusione la Corte evidenzia cheLa finalità' di contrasto dell'abusivismo edilizio, unitamente a quella di protezione dell'affidamento dell'acquirente, deve essere contemperata con
l'esigenza di tutela dei traffici giuridici: la quale risulterebbe irrimediabilmente compromessa ove si sanzionasse con la nullità' anche la difformità della costruzione rispetto al titolo.
pagina 13 di 16 L'abusivismo edilizio e' piuttosto contrastato con l'irrogazione delle sanzioni penali e amministrative;
non, invece, a mezzo della sanzione civilistica della nullità. In tal modo, percio', i diversi interessi sono adeguatamente bilanciati, in applicazione dei canoni di ragionevolezza e proporzionalità che costituiscono presupposto di legittimità costituzionale della disciplina.
La Corte (punto 7.3 della richiamata sentenza) evidenzia che la finalità' delle menzioni e dichiarazioni prescritte dalla disciplina in esame consisterebbe – oltre che nel contrasto all'abusivismo edilizio, quantomeno della forma piu' eclatante rappresentata dall'assenza dei prescritti titoli abilitativi – nell'informazione dell'acquirente per effetto della quale quest'ultimo, utilizzando la diligenza dovuta in rebus suis, e', infatti, posto in grado di svolgere le indagini ritenute piu' opportune per appurare la regolarità urbanistica del bene, e cosi' valutare la convenienza dell'affare, anche, in riferimento ad eventuale mancata rispondenza della costruzione al titolo dichiarato.
In conclusione, mentre la nullità' del contratto e' comminata per il solo caso della mancata inclusione degli estremi del titolo abilitativo, l'interesse superindividuale ad un ordinato assetto di territorio resta salvaguardato dalle sanzioni di cui si e' dato conto al §

3.1. e, nel caso degli abusi piu' gravi, dal provvedimento ripristinatorio della demolizione.
La Suprema Corte individua, poi, un preciso requisito – implicito nelle previsioni della legislazione urbanistica in commento – che e' quello della «riferibilità'» del titolo abilitativo edilizio, menzionato in atto, all'immobile di cui trattasi, in concreto e non in astratto. Solo in presenza di tale riferibilità puo' ritenersi concretizzato il presupposto – desunto dalla disciplina della conferma – dell'indicazione di un titolo edilizio realmente esistente, essenziale ai fini della validità dell'atto.
Detto cio', il caso in oggetto si caratterizza – quanto al lotto A - per l'esecuzione, successivamente alla costruzione inziale avvenuta ante 1967, di importanti lavori di ristrutturazione per i quali erano stati richiesti titoli abilitativi non menzionati nell'atto di trasferimento mentre in relazione al lotto B il titolo abilitativo iniziale non veniva riportato nell'atto di trasferimento.
Ora, dall'esame del combinato disposto dell'art. 46, comma 5-bis, dell'art. 23, comma 01,
e dell'art. 10, comma 1, lett. c), del d.P.R. n. 380 del 2001 si ricava che devono essere indicati nell'atto dispositivo, a pena di nullità', anche gli estremi del titolo abilitativo edilizio, relativo a «interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della pagina 14 di 16 volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso, nonche' gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni». In altri termini, la legge impone l'indicazione in atto, a pena di nullità', non solamente degli estremi del titolo iniziale, ma anche di quelli del titolo successivamente rilasciato, ove si tratti di una ristrutturazione «importante», sulla base dei parametri sopra citati.
Cio' significa che se la ristrutturazione e' stata eseguita abusivamente, l'atto e' valido nella misura in cui citi il titolo abilitativo iniziale;
se invece la ristrutturazione e' stata eseguita in base a un regolare titolo edilizio, l'atto e' nullo se di esso non sono citati gli estremi cio' in quanto il sistema della legge – a tutela della sicurezza dei traffici giuridici e quindi anche dell'affidamento dei subacquirenti – e' imperniato sul dato «formale» dell'obbligatoria indicazione in atto degli estremi dei titoli abilitativi, nei casi e nei termini testualmente previsti (tra cui rientrano anche quelli di cui al comma 5-bis dell'art. 46 del
T.U, e quindi in tali casi l'alienante e' obbligato a indicare, a pena di nullità, gli estremi di tutti i titoli abitativi esistenti.
Quindi, assorbita ogni ulteriore questione, in assenza dei titoli abilitati successivi alla realizzazione iniziale, pur in presenza di una successiva, radicale trasformazione dell'unità abitativa, in relazione al lotto A e in assenza del titolo abilitativo inziale in relazione al lotto B la domanda dev'essere accolta, dichiarandosi conseguentemente la nullità dell'atto di donazione in questione.
Deve, inoltre, essere disposta la trasmissione degli atti unitamente alla presente sentenza, attese le risultanze della CTU, alla Procura della Repubblica per eventuali determinazioni di Sua competenza.
Le spese di lite andranno poste a carico dei convenuti in applicazione del principio della soccombenza e si liquidano come in dispositivo tenuto conto del valore della causa e dell'effettiva attività svolta nella misura richiesta da parte attrice nella nota spese depositata, i cui esposti risultano inferiori rispetto ai parametri valori medi di cui al DM
55/14 mentre andranno compensate tra gli attori e la terza chiamata, Controparte_4
Le spese di CTU devono essere poste definitivamente a carico dei convenuti.


P.Q.M.


pagina 15 di 16 Il Tribunale di Novara, definitivamente decidendo nella causa di cui in epigrafe, rigetta ogni contraria istanza , eccezione e deduzione, così pronuncia:
1)Accerta e dichiara la nullità dell'atto di donazione a rogito Notaio Persona_1
07/08/2020 Repertorio n.231134, Raccolta n. 37325, con il quale e Controparte_1
hanno ceduto a quote indivise di proprietà CP_2 Controparte_3 immobiliari dagli stessi ereditate;

2)Ordina l'annotazione della presente sentenza a margine alla trascrizione dell'atto indicato al capo 1;
3)Condanna i convenuti, in persona del legale Controparte_3 rappresentante, e al pagamento delle spese di lite che si CP_2 Controparte_1 liquidano in complessivi euro 6.500,00 per compensi, oltre euro 624,80 per anticipazioni, oltre, spese gen, cpa e Iva di legge;

4)Compensa le spese di lite tra gli attori e la terza chiamata;

5)Pone le spese di CTU definitivamente a carico dei convenuti;

6)Manda alla Cancelleria per la trasmissione degli atti del giudizio unitamente alla presente sentenza alla Procura della Repubblica per eventuali determinazione di Sua competenza.
Novara, 22 gennaio 2025
Il Giudice Onorario
( dr.ssa Monica Bellini)
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