TRIBUNALE DI MASSA SEZIONE CIVILE PROCEDIMENTO N.1593 /2021
Udienza del 06/10/2025 ad ore 10,48 dinanzi al Giudice MA NE
Sono presenti per parte attrice l'avv. DAMIAN LUCA Parte_1
per parte convenuta AMMINISTRATORE. Controparte_1 [...]
l'avv. GABRIELLI SILVIO Pt_2
L'avv. DAMIAN LUCA discute la causa insistendo per l'accoglimento delle conclusioni già precisate, si riporta agli atti
L'avv. GABRIELLI SILVIO discute la causa insistendo per l'accoglimento delle conclusioni già precisate, si riporta agli atti
I procuratori delle parti chiedono congiuntamente che il giudice disponga compensazione delle spese del procedimento ed eccezione di quelle di consulenza
I procuratori dichiarano di rinunciare ad essere presenti alla lettura della sentenza e si allontano .
Il Giudice
Dato atto, ad ore 11 sospende l'udienza per la trattazione degli altri procedimenti e ad ore 12,30 si ritira in camera di consiglio.
Ad ore 13,30 al termine della camera, decide come da sentenza in separato foglio allegato al presente verbale e da lettura del dispositivo e delle motivazioni in udienza
Il Giudice
MA NE
1 TRIBUNALE DI MASSA SEZIONE CIVILE PROCEDIMENTO N.1593 /2021

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Massa, in composizione monocratica nella persona del Giudice
MA NE, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al 1593/2021 del Ruolo Generale dell'anno
2021 , trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del
06/10/2025
promossa da
rappresentata e difesa dall'avv. DAMIAN Parte_1 C.F._1
LUCA, elettivamente domiciliata presso lo studio del per mandato in atti
Attrice
contro
. Controparte_2 Parte_2 P.IVA_1
rappresentato e difeso dall'avv. GABRIELLI SILVIO ed elettivamente domiciliato ai fini del presente procedimento presso lo studio del difensore per procura in atti
Convenuto
OGGETTO: impugnazione delibera e revisione tabelle millesimali _____
CONCLUSIONI DELLE PARTI COME PRECISATE ODIERNA Parte attrice: “accertare e dichiarare che sussiste la condizione di errore delle tabelle millesimali, ragione della modifica voluta dall'assemblea. In caso contrario annullare la delibera. Nel caso in cui tale condizione sussista - accertare e dichiarare che le tabelle approvate in revisione alla data del 16 gennaio 2020 e confermate in data 18 giugno 2021 (non comunicata), presentano errori in relazione al disposto della L. 762 del 1967 e alla circolare ministeriale 12480 del 1966 perché calcolate sulle superfici e non sulle volumetrie, perché i coefficienti dei lastrici sono superiori a quelli consentiti dalla circolare ministeriale, perché tutti i coefficienti utilizzati tendono a favorire i fondi e per questa ragione dichiarabili annullabili. - alla luce di ciò, stante la non approvazione definitiva e i vizi ed errore sopra lamentati dichiarare il diritto dell'attore di ottenere la revisione e/o la modifica delle suddette tabelle millesimali non definitive;
- disporre la revisione delle tabelle millesimali sulla base delle risultanze istruttorie disponendo CTU e/o di quanto ritenuto di
2 giustizia dichiarando l'annullabilità delle delibere impugnate di approvazione delle nuove tabelle revisionate del 16 gennaio 2020 e del 16 giugno 2021 confermativa;
accertare e dichiarare come effettive e definitive a seguito di Ctu, le tabelle che risulteranno da perizia come quelle di riparto per il condominio San Luigi di Aulla (MS) risultanti dall'attività istruttoria. Con vittoria di spese e competenze professionali tutte, oltre rimborsoforfettario 15%, I.V.A. E C.P.A. come per legge Parte convenuta "Piaccia all'Ill.mo Tribunale, contrariis reiectis, nel merito: rigettare tutte le domande proposte dall'attrice nei confronti del in persona dell'amministratore e legale rappresentante pro tempore, Sig.ra in Controparte_1 CP_3 quanto inammissibili, ed, in ogni caso, infondate in fatto ed in diritto nonchè sfornite di prove, atteso che le determinazioni del C.T.U., espressamente accettate da parte convenuta, hanno sostanzialmente confermato la correttezza delle tabelle approvate dall'assemblea, con lievi differenzeche non incidono sulla loro validità. Con vittoria di spese e competenze professionali tutte, oltre rimborso forfettario del 15%, IVA e CPA come per legge o quanto meno compensazione delle spese di lite."

ai sensi dell'art. 132 comma i n. 4 c.p.c. come modificato dalla l.69/2009 n. 69 si omette l' esposizione dello svolgimento del processo
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va preliminarmente rilevato che il convenuto, nella propria comparsa CP_1
conclusionale da atto di accettare e prestare consenso alle tabelle predisposte dal
CTU.
Tuttavia, in assenza di specifica delibera assunta ai sensi dell'art. 1136 comma II
c.c., che il condominio non produce, non si può ritenere che tale circostanza comporti cessazione della materia del contendere, non rientrando fra i poteri dell'amministratore né accettare nuovi criteri di riparto né transigere la lite.
Nel merito la domanda avanzata da parte attrice risulta fondata e deve essere accolta nei termini che seguono.
Sotto il profilo storico risulta incontestato che il abbia dato corso a CP_1
revisione delle tabelle millesimali con delibera del 2013, incaricando il geom.
e che, in due diverse deliberazioni, oggetto della odierna impugnazione, CP_4
abbia poi approvato tabelle che recepivano le osservazioni (corrette) in tema di applicazione dei criteri di determinazione del valore delle singole unità.
VA osservato che l'errore che da luogo a revisione ex art 69 disp.att.c.c. è il c.d.
errore- calcolo, ovvero l'applicazione di parametri erronei sotto il profilo oggettivo,
mentre non possono essere modificate tabelle che si basino su valutazioni discrezionali che certamente il tecnico è chiamato a compiere nella valutazione e applicazione dei coefficienti di valore;
in tal senso si è espressa costante giurisprudenza di legittimità e di merito nell'ultimo ventennio, osservando che
3 “l'errore determinante la revisione delle tabelle millesimali, a norma dell'art. 69 disp. att. c.c., è costituito dalla obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità
immobiliari e quello tabellarmente previsto. La parte che chiede la revisione delle tabelle millesimali non ha, tuttavia, l'onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, potendo limitarsi a fornire la prova anche implicita di siffatta divergenza, dimostrando in giudizio l'esistenza di errori,
obiettivamente verificabili, che comportano necessariamente una diversa valutazione dei propri immobili rispetto al resto del Il giudice, a sua volta, sia per CP_1
revisionare o modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura delle stesse, deve verificare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi – quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità,
l'esposizione – incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, adeguarvi le tabelle,
eliminando gli errori riscontrati.” (Trib. Roma 25.6.2020 n. 9108, Cass.
21950/2013).
Nel caso di specie i dati forniti dall'attrice in ordine alla erroneità dei parametri fatti propri dalla delibera assembleare era sufficientemente articolata, anche a fronte delle allegazioni tecniche del Geom. così che si deve ritenere che la stessa Parte_3
abbia assolto all'onere ex art 2697 comma I c.c. che alla stessa incombeva,
La successiva CTU elaborata dall'arch. , seppur a fronte di un quesito bizzarro Per_1
(vieppiù alla luce della giurisprudenza sopra richiamata, che lascia spazio ai soli parametri oggettivi, fra i quali certo non rientrano le imprecisioni o i coefficienti di valutazione) e di una altrettanto non univoca risposta sintetica al quesito da parte del CTU (“si sono evidenziate delle imprecisioni nelle dimensioni e nell'andamento degli ambienti delle diverse unità, nelle dimensioni delle aperture, nelle dimensioni e nell'indicazione dei balconi e delle terrazze. Si è rilevata la mancata considerazione nel calcolo di alcuni coefficienti di riduzione, in particolare per alcuni ambienti o unità come ad esempio per i locali sotto copertura a terrazza o sotto tetto e per
4 particolari servitù”) ha consentito di accertare, nello svolgimento del tema tecnico da parte dell'ausiliario incaricato dall'ufficio, che costui ha vagliato unicamente dati oggettivi riferiti ad altezza, orientamento, estensione, e anche la valutazione dei coefficienti è stata considerata non già nella sua estensione discrezionale fatta dal tecnico (pag. 7 rel. Arch. “si sono evidenziate delle imprecisioni CP_5 Per_1
nelle dimensioni e nell'andamento degli ambienti delle diverse unità, nelle dimensioni delle aperture, nelle dimensioni e nell'indicazione dei balconi e delle terrazze. Si è rilevata la mancata considerazione nel calcolo di alcuni coefficienti di riduzione, in particolare per alcuni ambienti o unità come ad esempio per i locali sotto copertura a terrazza o sotto tetto e per particolari servitù.p recedente”) ma nella oggettiva applicazione di parametri diversi a situazioni analoghe oppure oggettivamente errati rispetto ai requisiti oggettivi del bene, dunque unicamente a parametri che comportavano una divergenza effettiva e oggettiva fra valore dell'unità immobiliare individuale e la quota millesimale attribuita (vieppiù a fronte della mancata illustrazione e motivazione, da parte del tecnico condominiale, di eventuali ragioni discrezionali che lo hanno indotto a simili scelte, non essendo allegata alcuna relazione esplicativa).
L'elaborato millesimale predisposto dal CTU può dunque essere posto in adozione in via giudiziale dal condominio.
La circostanza che il per due volte, abbia scientemente approvato CP_1
tabelle contenenti errori (ossia discrasie rispetto ai valori applicabili in via oggettiva secondo i relativi parametri tecnici, come evidenziato già allora in via pregiudiziale dal tecnico della odierna attrice) comporta evidente vizio delle relative delibere e rende fondata la domanda di parte attrice anche sotto tale profilo.
Costituisce ormai jus receptum, sin dal Cass. Sez. un. 18477/2010, che abbia natura negoziale unicamente l'adozione di criteri di riparto che siano in deroga ai parametri di cui agli art. 1123 e ss. c.c., norme certamente derogabili ma non in via
5 assembleare e maggioritaria, essendo necessaria apposita convezione fra i condomini;
nel caso di specie l'assemblea non ha inteso scientemente derogare ai criteri di legge ma ha invece adottato tabelle che si sono rivelate errate, pur a fronte di osservazioni che avrebbero dovuto indurre a nuova valutazione assemblare, dunque ponendo in esercizio un elaborato viziato.
Anche alla luce di Cass. Sez. un. 9839/2021, la nullità ha carattere tipico e assolutamente residuale, così che le delibere oggi impugnate devono ritenersi affette da annullabilità: “sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalle legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, numeri 2) e 3), cod. civ. e che è
sottratta al metodo maggioritario;
sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, secondo comma, cod. civ.”
LA richiesta concorde delle parti esime dal pronunciarsi in tema di spese, mentre quelle tecniche possono parimenti compensarsi (metà in capo al e metà CP_1
in capo alla attrice), alla luce della ingiustificata e aprioristica mancata partecipazione di costei al procedimento di mediazione, come da verbale 22.6.2021, che ha impedito qualunque ipotesi di bonario componimento


P.Q.M.


Il Tribunale definitivamente pronunciando, nella causa civile in epigrafe
6 Accoglie la domanda avanzata da e, per l'effetto, accerta e dichiara che Parte_1
le tabelle millesimali approvate dalle assemblee del 16.1.2020 e 16.6.2020 sono affette da errore ai sensi del comma 1 n. 1) dell'art. 69 disp. att. c.c. e,
conseguentemente, dispone la loro revisione secondo i nuovi millesimi indicati nella relazione svolta dal CTU
Arch. Per_1
Annulla le delibere assembleari 16.1.2020 e 16.6.2020
Respinge ogni altra domanda delle parti
Dispone integrale compensazione delle spese di lite, su accordo delle parti, e di CTU.
Così deciso dal Tribunale di Massa il 06/10/2025
Il Giudice
MA NE
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