Tribunale Ordinario di Salerno
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale di Salerno – seconda sezione civile – composto dal giudice unico:
dott.ssa Paola Corabi
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n.10648 del Ruolo Generale dell'anno 2018
avente ad oggetto: inadempimento contrattuale
TRA
rapp.ta e difesa dagli avv.ti Remigio Fiorillo e Vincenzo Fiorillo ed elett.te Parte_1
domiciliata presso il loro studio in Salerno, alla via SS Martiri Salernitani, 31
ATTRICE
E
e rapp.ti e e difesi dall'avv.to Giovanni Clemente ed elett.te Controparte_1 Controparte_2
domiciliati presso il suo studio in Eboli, al Viale Amendola, 84
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Come da comparse conclusionali in atti

Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, la sig.ra ha convenuto in giudizio i Parte_1 sigg. e per le seguenti conclusioni:”1) dichiarare la Controparte_1 Controparte_2
intervenuta risoluzione del contratto preliminare per cui è causa, per avvenuto recesso dell'attrice ex art. 1385 c.c., con la condanna dei convenuti, in solido, al pagamento del doppio della caparra versata ( ovvero euro 20.000,00 ) oltre che alla restituzione della somma di euro 9.000,00 versata a titolo di ulteriore acconto prezzo, ed oltre agli interessi ex art. 1284 4° comma c.c. dalla notifica della citazione;
2) in via gradata per il caso di mancato accoglimento della domanda ex art. 1385 c.c., dichiarare comunque la risoluzione del contratto per grave inadempimento dei convenuti condannando questi ultimi alla restituzione, oltre che della somma di euro 10.000,00 contenuta nell'assegno pagato contestualmente alla stipula del contratto preliminare ( ovvero del titolo ove questo non fosse stato già incassato prima della sentenza ), anche della ulteriore somma di euro 9.000,00 pagata a titolo di acconto prezzo dalla attrice, ed oltre agli interessi ex art. 1284 4° comma c.c. dalla notifica della citazione;
con vittoria di spese del presente grado di giudizio, ivi comprese le spese generali, con distrazione in favore dei difensori anticipanti”.
Esponeva l'attrice di aver stipulato un contratto preliminare di compravendita con i coniugi CP_1
e in data 20.10.17, avente ad oggetto un immobile nel Comune di
[...] Controparte_2
Pontecagnano Faiano, i cui convenuti non erano ancora i proprietari ( dovendo essi previamente effettuare una divisione di un compendio più ampio con altri comproprietari ), privo delle condizioni di agibilità, sia per l'esistenza di un manufatto abusivo, sia per la non conformità alla normativa vigente dei relativi impianti. Per tale motivo, il prezzo pattuito era di euro 70.000,00, di cui euro 10.000,00 versati con assegno, contestualmente al preliminare, a titolo di caparra confirmatoria ed il restante importo di euro 60.000,00 da pagarsi in rate mensili consecutive. Faceva presente di aver versato, in favore della parte promittente venditrice, oltre all'assegno di €.
10.000,00, anche €. 9.000,00 e che, sempre in base agli accordi, prima della stipula dell'atto definitivo di vendita fissato per il 30.01.18, avrebbe dovuto effettuare, a sue spese, l'attività relativa all'abbattimento di un manufatto abusivo esistente. Adempimento, in parte eseguito attraverso la predisposizione della prevista pratica edilizia amministrativa, predisposta dal suo tecnico incaricato e mai sottoscritta dai promittenti venditori. Aggiungeva che quest'ultimi si rifiutavano di ricevere il pagamento relativo alla mensilità di maggio 2018, nonostante la ripetuta richiesta dell'IBAN per effettuare il bonifico, rimanendo, così, inadempiente agli accordi contrattuali.
Con propria comparsa, si costituivano e i quali Controparte_1 Controparte_2 concludevano: “Voglia il Tribunale adito per le ragioni su esposte, rigettare la domanda attorea perchè inammissibile e comunque infondata in fatto ed in diritto, con condanna dell'attrice al pagamento delle spese di giudizio. Riservandosi di proporre con giudizio a parte, in caso di contestazione, domanda di declaratoria di risoluzione di diritto del contratto preliminare ex art.1456 c.c. in quanto l'attrice è risultata morosa nel pagamento di due rate del prezzo in odio alla clausola del solve et repete”.
Successivamente alla prima udienza di comparizione delle parti, concessi i termini di cui all'art. 183 cpc ed espletata la prova orale, la causa veniva rinviata per le conclusioni,giacchè ritenuta matura per la decisione.
La causa veniva trattenuta a sentenza con ordinanza del 10.03.25, con concessione dei termini di cui all'art. 190 cpc, da questo giudice in sostituzione temporanea sull'ex ruolo del GI dott.ssa Iervolino.
Nel merito la domanda attorea è fondata.
La questione in esame ha ad oggetto l'inadempimento degli obblighi contrattuali che, a dire dell'attrice, si sarebbe verificato a causa del comportamento omissivo della parte convenuta- promittente venditrice, la quale non avrebbe dato luogo al trasferimento della proprietà in capo ad essa (parte acquirente), per essersi rifiutata sia a ricevere il pagamento della rata mensile, sia a sottoscrivere la SCIA per la demolizione del manufatto abusivo;
mentre, a dire della parte convenuta, l'inadempimento si sarebbe verificato a causa del comportamento dell'attrice, dovuto al mancato versamento delle rate mensili di euro mille per i mesi di maggio e giugno 2018, con conseguente risoluzione del preliminare ex art. 1456 cc e diritto della parte venditrice a trattenere le rate già versate a titolo di indennizzo e non di caparra ex art. 1835, atteso che, per patto espresso, esso (assegno di €. 10.000) andava incassato alla stipula dell'atto notarile.
Si osserva che il contratto preliminare di compravendita è un accordo con il quale le parti si impegnano a stipulare in un secondo momento il contratto definitivo di vendita. Può avvenire che una delle parti, una volta firmato il preliminare, non voglia più procedere alla stipula del definitivo, rendendosi in tal modo inadempiente rispetto agli accordi assunti nel contratto preliminare. Il recesso, dunque, può essere chiesto da parte di entrambe le parti, prima che sia data esecuzione al contratto. Se la parte che ha versato la caparra è inadempiente, la parte che l'ha ricevuta può recedere dal contratto trattenendosi la caparra, al contrario, se inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della somma versata a titolo di caparra.
La caparra confirmatoria ha la funzione di garantire l'adempimento del contratto e anticipare in via riconvenzionale l'importo del danno patito in caso di inadempimento.
Nel caso in esame, vanno esaminate le condizioni di entrambe le parti in relazione alla rispettiva posizione che esse assumono nel caso in oggetto. Si precisa che nell'indagine sull'inadempienza contrattuale da compiersi, al fine di stabilire se e a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottare sono gli stessi di quelli relativi ad una controversia basata su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambe le parti in relazione al contratto, in modo tale da stabilire quale di esse abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro contraente al mantenimento del negozio (Cass. N.
553/09), ovvero si sia resa responsabile delle trasgressioni che si rivelino idonee a turbare il sinallagma contrattuale.
Dalla documentazione in atti, risulta che il contratto preliminare del 20.10.2017, sottoscritto da entrambe le parti ( – parte promittente acquirente – e , Parte_1 Parte_2 [...]
, e – parte promittente venditrice) si presenta come CP_2 Parte_3 Controparte_1
una scrittura privata stipulata in forma scritta. I suddetti signori (parte promittente venditrice) sono comproprietari dell'immobile in oggetto rispettivamente per 5/12, 5/12, 1/12 e 1/12. Emerge dal detto preliminare che e si sono impegnati a stipulare atto Controparte_1 Controparte_2 notarile di divisione e relativo atto di frazionamento catastale con gli altri proprietari entro l'inizio di gennaio 2018, al fine di alienare a favore dell'attrice la piena proprietà con lo strumento del patto di riservato dominio ex art. 1523 cc, l'acquisizione del diritto di proprietà, previo pagamento dell'intero prezzo pattuito. La poi, si è impegnata ad espletare la pratica urbanistica prima Pt_1 della stipula dell'atto notarile, per l'abbattimento del manufatto abusivo. In relazione al prezzo, esso viene fissato in euro 70 mila, di cui euro 10 mila a titolo di caparra che vengono versati alla sottoscrizione della scrittura privata ( preliminare), da incassarsi alla stipula dell'atto notarile ed euro 60 mila da versarsi in 60 rate mensili di pari importo. Viene stabilito nel contratto che il pagamento va effettuato entro il giorno della scadenza di ciascuna rata e non può essere sospeso o ritardato per nessun motivo, avendo la parte promissaria acquirente accettato la clausola del solve et repete. Si legge, ancora, che la parte promissaria acquirente è immessa nel possesso del bene alla stipula dell'atto notarile e, a favore della stessa, si conviene la risoluzione di diritto del contratto preliminare con il conseguente diritto di ricevere dalla parte promittente venditrice il doppio della caparra versata ai sensi dell'art. 1386 cc, nel caso di vizi occulti o irregolarità urbanistiche o edilizie tali da impedire la stipula del definitivo (clausola risolutiva espressa ex art. 1456cc); pertanto al verificarsi di uno degli eventi specificati, il contratto si considera risolto di diritto a seguito di comunicazione dalla parte interessata alla parte inadempiente, salvo che la stessa parte promissaria acquirente non voglia, invece, mantenere in vita il contratto e chiedere comunque il risarcimento dei danni subiti.
Ciò posto, occorre esaminare le reciproche posizioni delle parti in causa. Nel caso in esame, che ha ad oggetto la denuncia di inadempienze reciproche, è necessario, come già anticipato, comparare il comportamento di entrambe le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi e alla oggettiva entità degli adempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti ed abbia causato il comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma. Tale accertamento è fondato sulla valutazione dei fatti e delle prove.
È pacifico, in base all'art. 2967 cc, che chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento. Chi eccepisce l'inefficacia di tali fatti ovvero eccepisce che il diritto si è modificato o estinto deve provare i fatti su cui l'eccezione si fonda.
Prendendo in esame la corrispondenza intercorsa tra le parti, per il tramite dei rispettivi difensori, appare non del tutto chiara la posizione di entrambe le parti in causa. Ed invero, da una parte l'attrice invita parte convenuta a fornire la documentazione anche edilizia e urbanistica necessaria per la stipula del definitivo e dichiara di aver pagato la rata di euro 1.000,00 mensili come stabilito nel preliminare ( racc. del 30.05.18); dall'altra parte, i convenuti pongono la mancata stipula del definitivo a carico della per essere - la stipula del definitivo - sottoposta all'adempimento Pt_1
da parte di quest'ultima della condizione relativa all'abbattimento del manufatto abusivo, come previsto nel preliminare ( comunicazione del 16.06.18). Ancora, l'attrice attribuisce il mancato abbattimento del manufatto abusivo al comportamento dei convenuti, i quali, a suo dire, si sarebbero sottratti alla sottoscrizione della SCIA, oltre a non favorire il pagamento della rata di euro mille ( racc. 28.06.18); diversamente, i convenuti lamentano il mancato pagamento della rate di maggio e giugno 2018 da parte della ed invocano l'applicazione dell'art. 1456 cc. Pt_1
Dalle dichiarazioni rese in sede di prova testimoniale emerge che il si sarebbe Controparte_1
rifiutato di ricevere la rata relativa alla mensilità del mese di maggio 2018, la cui consegna era stata tentata più di una volta. Infatti, il teste , compagno della all'epoca Testimone_1 Pt_1
dei fatti, tanto dichiara e aggiunge di essere stato presente, avendo accompagnato la Pt_1 presso l'azienda agricola del Beretta, sia in data 2.05.18 che in data 8.05.18. Dichiara inoltre, che le somme relative alle rate precedenti furono accettate dal ( “Preciso che i soldi che da CP_1
furono precedentemente accettati gli vennero consegnati sempre da me e dalla mia CP_1 compagna, l'attrice che glieli portavamo presso la sua azienda”). Asserisce che il Pt_1
non rilasciava quietanza di pagamento e che preferiva il pagamento in contanti(“Quando CP_1 noi, io e la portavamo le somme al , sino a raggiungere la complessiva cifra di € Pt_1 CP_1
9.000,00, il non rilasciava quietanza di pagamento e si duoleva del fatto che noi CP_1
portavamo i soldi con assegno bancario e non in contanti affermando di preferire tale ultima modalità di pagamento”).
Risulta provato, dunque, non solo che la ebbe a consegnare, nelle mani dei convenuti, Pt_1
l'assegno bancario della somma di euro 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ( circostanza non contestata), ma anche che la somma di euro 9.000,00 è stata pagata a titolo di acconto prezzo ( rate da euro 1.000,00 mensili). Anche questa ultima circostanza è assolutamente provata dal fatto che lo stesso difensore della parte convenuta (pec del 15.09.18) chiede di voler trattenere le rate versate e di voler ottenere il pagamento di quelle maturate dal mese di maggio 2018.
Si evidenzia, inoltre, come da missiva in atti, che parte convenuta ha ritenuto di non presentarsi presso lo studio del Notaio in Pontecagnano Faiano. È chiaro che, fuori dai casi di Per_1
legittimo impedimento che potrebbero giustificare un differimento della data del rogito, chi non si presenta dal notaio per la firma del contratto definitivo è inadempiente e contro il suo inadempimento, l'altro contraente può difendersi ricorrendo al giudice.
In definitiva, non è stato dato mai seguito al preliminare, poiché le condizioni ivi stabilite non sono state rispettate e quindi la proprietà dell'immobile è rimasta in capo ai convenuti, giacchè il trasferimento di essa sarebbe avvenuto con il pagamento dell'ultima rata di prezzo o dell'anticipato pagamento del prezzo ( come disposto nel contratto preliminare di vendita).
Condizione che non si è verificata e che, sulla base delle risultanze probatorie, viene addebitata alla parte convenuta per inadempimento di quanto stabilito nel preliminare.
Per le motivazioni esposte va pronunciata la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della parte convenuta con conseguente restituzione, in favore dell'attrice, della somma di euro 10.000, contenuta nell'assegno consegnato a titolo di caparra e della somma di euro

9.000 pagata a titolo di acconto prezzo, oltre agli interessi legali dalla domanda al soddisfo.
Le spese processuali seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, in applicazione di cui al D.M. n. 55/14.

PQM

Il Tribunale di Salerno - Seconda Sezione – in persona del GOP Paola Corabi in funzione di giudice monocratico – definitivamente pronunciando sulla domanda come in epigrafe proposta, respinta ogni altra istanza, deduzione ed eccezione, così provvede:
1) Pronuncia la risoluzione del contratto preliminare del 20.10.17, per inadempimento dei convenuti;

2) Condanna parte convenuta alla restituzione in favore dell'attrice della somma di €. 10.000 versata a titolo di caparra, nonché della somma di €.

9.000 versata dall'attrice a titolo di acconto prezzo, oltre agli interessi legali dalla domanda al soddisfo;

3) Condanna parte convenuta al rimborso delle spese processuali in favore dell'attrice, che liquida in complessive €.4.329,00, di cui €.520,00 per spese ed €. 3.809,00 per onorari di difesa, oltre il rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15% degli onorari, CPA ed
IVA come per legge, con attribuzione al difensore dichiaratosi antistatario.
Salerno, 2.06.25 il gop dott.ssa Paola Corabi