REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
I L T R I B U N A L E D I C A G L I A R I
SECONDA SEZIONE CIVILE in persona del dott. Antonio Angioi, in funzione di Giudice monocratico, ha pronunciato e pubblicato, mediante lettura del dispositivo e dei motivi della decisione, nella pubblica udienza del giorno 4 giugno 2025, la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 4116 del ruolo generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2019, proposta da in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1
elettivamente domiciliata presso l'indirizzo di posta elettronica certificata dell'avv.
Stefano Serra, che la rappresenta e difende per procura speciale in calce al ricorso
RICORRENTE
CONTRO in persona del legale Controparte_1
rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata presso l'indirizzo di posta elettronica certificata degli avv.ti Federica Strada, Valentina Vigliotti e Arturo
Pinchetti, che la rappresentano e difendono per procura speciale in calce alla comparsa di costituzione a ministero di nuovi difensori
RESISTENTE
E CON LA CHIAMATA DI in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_2
elettivamente domiciliata presso l'indirizzo di posta elettronica certificata dell'avv.
Antonello Angioni, che la rappresenta e difende per procura speciale in calce alla memoria difensiva
TERZA CHIAMATA
MOTIVI DELLA DECISIONE
1 Con ricorso depositato il 18 maggio 2019, ex art. 447-bis cod. proc. civ., la ha convenuto in giudizio la Parte_1 Controparte_1
per sentir accertare la successione di quest'ultima nel contratto di locazione in data 12 giugno 2013, concluso con la , divenuta Controparte_3 [...]
avente ad oggetto la porzione di terreno, di circa mq 200, sita in CP_2
Cagliari, località Pirri, distinta in catasto al foglio 3, particella 169, e la risoluzione del rapporto locatizio per decorso del termine di preavviso, a seguito di recesso della convenuta, con nota in data 1° luglio 2016, e per sentir, altresì, condannare la stante la sua inadempienza, alla Controparte_1 rimozione dell'impianto esistente e di tutto quanto installato nell'area in questione, con la fissazione di una somma di danaro per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione, nonché condannare al risarcimento dei danni derivanti dalla ritardata restituzione dell'immobile locato, oltre a rivalutazione ed interessi, deducendo a fondamento delle domande la diffida alla resistente per il rilascio, con nota in data 12 gennaio 2017, e la inopponibilità alla ricorrente delle questioni relative al rapporto interno tra la cedente ( e la cessionaria Controparte_2
( . Controparte_1
Si è costituita in giudizio la contestando la Controparte_1
ricostruzione in riferimento alla erronea cessione del contratto di locazione ed al mancato possesso dell'immobile locato, in capo alla cessionaria, e concludendo, previa autorizzazione alla chiamata in causa della per il Controparte_2
rigetto della domanda risarcitoria avanzata dalla ricorrente ovvero, in via subordinata, per la condanna della terza chiamata, stante la protratta occupazione, oltre il termine semestrale per il rilascio, per fatto ad essa imputabile in via esclusiva, a tenere indenne la resistente dalla domanda medesima.
Chiamata in causa, si è costituita in giudizio la Controparte_2 deducendo l'errore come vizio della cessione del contratto di locazione ed il difetto di volontà di scioglimento del rapporto locatizio e concludendo, previo annullamento della cessione e del recesso, per la dichiarazione della vigenza, sino alla naturale scadenza, del contratto di locazione stipulato tra la ricorrente e la terza chiamata.
2 Alla prima udienza, la ricorrente ha dichiarato di voler estendere alla terza chiamata le domande proposte contro la resistente, chiedendo la fissazione di una nuova udienza per la discussione.
La causa è stata istruita a mezzo di documenti e prova per testi.
***

1. I termini della controversia sono i seguenti.

1.1. La ha esposto quanto segue: che, con contratto in Parte_1
data 12 giugno 2013, la concedeva in locazione alla Parte_1 [...]
la porzione di terreno in questione;
che, con nota in data 24 giugno CP_3
2016, la dichiarava di avvalersi della facoltà di cessione, Controparte_2
comunicando alla locatrice il subentro nella conduzione della Controparte_1
che quest'ultima, con note in data 1° luglio 2016, oltre a confermare
[...]
di essere subentrata, comunicava di volersi avvalere della facoltà di recesso, fermo il termine di preavviso di sei mesi;
che la ricorrente, con nota in data 12 gennaio
2017, diffidava la resistente a procedere alla restituzione dell'immobile locato, ma l'obbligo restava inadempiuto;
che successivamente, con nota in data 6 marzo
2019, le due società, e Controparte_2 Controparte_1
invitavano la ricorrente a non prendere in considerazione le precedenti comunicazioni di cessione e risoluzione contrattuale, siccome frutto di un disguido, assumendo la persistente vigenza del rapporto a suo tempo in essere;
che erano inopponibili alla ricorrente, tuttavia, le questioni relative al rapporto interno tra la cedente e la cessionaria, al quale la locatrice ceduta era estranea;
che la dichiarazione unilaterale a carattere recettizio era valida ed efficace non appena pervenuta alla locatrice, producendo il suo effetto risolutivo al compimento del prescritto periodo di preavviso e precludendo la successiva pretesa di far rivivere un rapporto ormai estinto, a maggior ragione rispetto alla precedente conduttrice.

1.2. La ha esposto in replica quanto segue: Controparte_1
che la convenuta subentrava nel contratto di locazione al solo fine di provvedere alla rimozione dell'infrastruttura presente nell'immobile locato, di proprietà della originaria conduttrice, ed alla rimessione in pristino del sito, in forza dell'accordo quadro stipulato il 15 ottobre 2014, tra la e la Controparte_1
[... che, con raccomandata del 6 marzo 2019, la Controparte_4 Controparte_2
revocava la cessione del contratto de quo, dichiarandosi unica conduttrice
[...] dell'area compresa nella locazione erroneamente ceduta;
che le opere di ripristino potevano avvenire solo previa autorizzazione della mai Controparte_2
concessa; che la inoltre, mai veniva immessa nel Controparte_1 possesso dell'area in questione, sulla quale proseguiva l'attività; che, non essendo il subentro di fatto mai avvenuto, si configurava l'impossibilità sopravvenuta rispetto alla liberazione dell'immobile locato ed alla dismissione delle attrezzature ivi installate;
che la ricorrente, inoltre, implicitamente accettava che la locazione proseguisse in capo alla dal momento che riceveva e Controparte_2 tratteneva i canoni corrisposti da quest'ultima; che la resistente, invece, non aveva motivo di opporsi a che il possesso dell'area in questione restasse, come era sempre stato, in capo alla terza chiamata, l'unica ad assumere la responsabilità di tale stato di fatto.

1.3. La ha esposto in replica quanto segue: che la Controparte_2
originaria conduttrice continuava a versare il canone pattuito;
che le comunicazioni precedenti venivano inviate sul presupposto erroneo che la stazione radio dovesse essere disattivata, cioè per un errore che viziava la volontà negoziale;
che le conseguenze di tale errore venivano eliminate nel rapporto tra la e la che rispetto alla Controparte_1 Controparte_2 [...]
mancando la volontà di far cessare il contratto di locazione, il suo Parte_1
scioglimento non poteva verificarsi, nel senso che, non essendo intervenuta la cessione, nemmeno poteva ipotizzarsi il potere di recedere dal contratto stesso;
che nessun pregiudizio verrebbe a subire la ricorrente dalla prosecuzione del contratto, sino alla naturale scadenza, mentre alla terza chiamata, esercente un servizio pubblico, dall'anticipata dismissione deriverebbe un notevole pregiudizio.

2. La domanda principale di accertamento della risoluzione unilaterale del contratto di locazione è fondata.

2.1. Secondo un principio ricavabile dalla teoria generale ed acquisito anche a livello giurisprudenziale, a seguito del recesso il rapporto contrattuale si risolve e, poiché come per la costituzione anche per la ricostituzione del rapporto è
4 necessario il consenso dell'altra parte, la revoca dell'atto non può avere, di per sé,
l'effetto di ricostituire il rapporto stesso;
diverso è il caso in cui la revoca del recesso sia intervenuta prima della scadenza del preavviso e sia espressamente accettata dall'altra parte, la quale abbia dichiarato di voler proseguire il rapporto contrattuale, in quanto il recesso, in tal caso, per concorde volontà delle parti, non spiega efficacia alcuna sulla continuità del rapporto e sulla ordinaria funzionalità del sinallagma contrattuale (cfr. Cass. nn. 36 del 2011 e 23435 del 2016, nonché
Cass. n. 14493 del 2012, in tema di revoca del licenziamento e prosecuzione del rapporto di lavoro).

2.2. Nella specie, la ricorrente ha domandato l'accertamento dell'intervenuto recesso dal contratto di locazione, ai fini del rilascio, in proprio favore, dell'immobile locato;
di contro, la resistente ha eccepito l'implicita accettazione della prosecuzione del rapporto locatizio, in capo alla originaria conduttrice, come conseguenza della corresponsione dei canoni alla locatrice, e la terza chiamata ha impugnato gli atti di cessione del contratto di locazione e di recesso dal rapporto locatizio, invocandone l'annullamento per errore, negando di aver voluto cedere il contratto e di aver messo la cessionaria in condizione di recedere.

2.3. Ciò premesso, in disparte la contraddittoria deduzione di un errore come vizio del consenso, che presuppone che una volontà, per quanto viziata, fosse stata manifestata, e di una dichiarazione contraria ad un recesso, diretta a revocare la precedente manifestazione di volontà, la questione da decidere non è se fosse intervenuta una cessione del contratto di locazione, potendo una delle parti, avuto il consenso dell'altra, sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da quel contratto, ma se il recesso esercitato dalla cessionaria fosse poi revocabile, in particolare dalla cedente, nei rapporti con la contraente ceduta, cioè con la locatrice, la quale aveva consentito alla sostituzione e dichiarato pure di volersi avvalere dello scioglimento del rapporto locatizio.

2.4. In base a quello che risulta dal contratto di locazione stipulato per scrittura privata il 12 giugno 2013, registrato il 10 luglio 2013, sostitutivo di un analogo ed anteriore contratto, a decorrere dal 31 marzo 2014, avente ad oggetto
5 la porzione di terreno, di circa mq 200, sita in Cagliari, località Pirri, distinta in catasto al foglio 3, particella 169, su cui già insisteva un'infrastruttura per impianti di comunicazioni elettroniche, adibita alla diffusione di segnali radio, la locatrice e la conduttrice convenivano, Parte_1 Controparte_3
per quanto interessa: all'art. 2-bis, la facoltà della conduttrice di recedere anticipatamente dal contratto di locazione, con l'obbligo di darne preavviso almeno sei mesi prima;
agli artt. 3 e 3-bis, l'obbligo di corresponsione del canone annuale, pattuito nella somma di Euro 18.000,00, oltre a IVA, da corrispondere in rate mensili, entro il giorno trenta di ogni mese, ciascuna di Euro 1.500,00, oltre a
IVA (in totale, Euro 1.830,00), con l'aggiornamento del canone, a partire dal secondo anno, nella misura del 75% della variazione dell'indice ISTAT;
all'art. 7,
l'autorizzazione preventiva della locatrice alla cessione del contratto da parte della conduttrice, senza modifica della destinazione d'uso dell'immobile locato.

2.5. In base a quello che risulta dal contratto di cessione stipulato per scrittura privata il 1° giugno 2016, la cedeva alla Controparte_2 [...]
il contratto di locazione in corso. Controparte_1

2.6. In base a quello che risulta dalle successive comunicazioni: con lettera del 24 giugno 2016, la comunicava alla Controparte_2 Parte_1
l'intervenuta cessione del contratto;
con lettera del 5 luglio 2016, la
[...]
ugualmente comunicava alla Controparte_1 Parte_1
l'intervenuta cessione ed immediatamente comunicava, con altra lettera in pari data, spedita insieme con l'altra ed entrambe recapitate l'11 luglio 2016,
“l'anticipato recesso dal contratto di locazione […], fermo il termine di preavviso”; con lettera del 12 gennaio 2017, sul presupposto del decorso di detto termine, la diffidava la alla Parte_1 Controparte_1 restituzione dell'immobile locato;
con lettera del 6 marzo 2019, la Controparte_2
e la dichiaravano alla
[...] Controparte_1 Parte_1
che le precedenti comunicazioni di cessione e di risoluzione anticipata del contratto dovessero considerarsi “nulle”, in quanto conseguenza di un “mero disguido amministrativo”, e che il contratto dovesse proseguire tra la
[...]
e la alle stesse condizioni;
con lettera dell'8 CP_2 Parte_1
6 marzo 2019, in risposta, la di nuovo diffidava la Parte_1 [...] alla restituzione dell'immobile locato. Controparte_1

2.7. In base a quello che risulta dalle ricevute bancarie, venivano eseguiti più bonifici, da parte della della Controparte_1 Controparte_2
della Vodafone Towers s.r.l. e della Infrastrutture Wireless Italiane s.p.a.,
[...]
per il versamento delle mensilità successive alla scadenza, anche in corso di causa, almeno fino a gennaio 2022, sebbene a titolo non più di canone di locazione, bensì di “indennità di occupazione”.

2.8. Alla luce di quanto precede, si deve ritenere fornita la prova documentale: a) che il contratto di locazione avesse formato oggetto di risoluzione unilaterale per effetto del recesso comunicato da quella società che, in quel momento, rivestiva la qualità di conduttrice, con decorrenza dal giorno successivo al decorso del termine di preavviso semestrale, cioè a far data dal 12 gennaio
2017; b) che il contratto di locazione non potesse rivivere senza il consenso della locatrice, mai manifestato nemmeno in modo tacito ed anzi espressamente rifiutato, attraverso la reiterata richiesta di adempiere l'obbligo restitutorio, conseguente al venir meno del contratto e discendente dalla legge;
c) che le dichiarazioni posteriori della cedente e della cessionaria, riconducibili ad una risoluzione del contratto di cessione per mutuo consenso e ad una revoca del recesso della cessionaria da parte della cedente, non fossero opponibili alla contraente ceduta, trovando ostacolo nella tutela dell'autonomia della locatrice, contraria alla reviviscenza del rapporto locatizio ed ormai liberata dall'obbligo di conservare alla conduttrice – quella originaria o la sua avente causa – il godimento dell'immobile locato.

2.9. Sussiste, pertanto, il presupposto per la pronuncia dichiarativa della risoluzione unilaterale del contratto di locazione.

3. La prima domanda accessoria è anch'essa fondata e, in via consequenziale, deve pronunciarsi condanna al rilascio dell'immobile locato, nei confronti sia della conduttrice recedente sia della conduttrice originaria, la prima rimasta finora nella disponibilità giuridica e la seconda nella disponibilità materiale dell'area in questione, essendo entrambe obbligate a restituire alla
7 locatrice l'immobile stesso, libero dall'infrastruttura esistente, in quanto detenuto in base a un titolo ormai inefficace. In proposito, la liberazione non è differibile oltre mesi tre, avuto riguardo alle particolari circostanze di fatto, in special modo alla concorrenza di esigenze economiche connesse all'esercizio di un servizio di pubblica utilità, in capo alla conduttrice, da un lato, e di esigenze economiche connesse al decorso del tempo e già a lungo sacrificate, in capo al locatrice, dall'altro lato. Non può trovare accoglimento, infine, la richiesta di applicazione della misura di coercizione indiretta, ai sensi dell'art. 614-bis cod. proc. civ., in quanto il provvedimento in tal senso sarebbe manifestamente iniquo, sia perché il riconosciuto obbligo di rilascio può essere agevolmente eseguito a spese delle obbligate in caso di inosservanza sia perché la previsione di un mezzo indennitario per la protratta occupazione rende assolutamente ingiustificata la determinazione di alcuna somma di danaro specifica per il ritardo, dando luogo ad una inutile duplicazione.

4. La seconda domanda accessoria è anch'essa fondata e, in via consequenziale, deve pronunciarsi condanna al risarcimento dei danni per ritardata restituzione, da commisurare al canone mensile, variato in aumento a fini di aggiornamento annuale e moltiplicato per ciascuna mensilità successiva alla risoluzione e non corrisposta – per quanto chiarito dalla ricorrente, a specifica richiesta, sono avvenuti finora in modo spontaneo a suo favore versamenti mensili, sicché si discute solo delle mensilità successive – fino al rilascio, nell'ammontare legalmente determinato, a norma dell'art. 1591 cod. civ., con la precisazione che, secondo il più recente orientamento, si tratta di un'obbligazione risarcitoria da inadempimento contrattuale per protratta occupazione, che, sostituendosi a quella contrattuale di pagamento del canone di locazione, costituisce un debito di valore, sul quale non è dovuta IVA (Cass. n. 22592 del
2013).

5. La domanda trasversale subordinata, qualificabile come azione di regresso, è manifestamente fondata, infine, perché il debitore in solido che abbia pagato l'intero debito, se e quando abbia provveduto ad adempiere l'obbligazione, ex artt. 1298 e 1299 cod. civ., nei rapporti interni ben può ripetere dal condebitore,
8 ancorché la responsabilità solidale derivi da titoli diversi, quella parte del debito che è riferibile a quest'ultimo, nel caso in esame certamente pari alla totalità dei danni derivanti dal ritardo nella restituzione, in quanto tutti conseguenti alla contraddittoria manifestazione prima di una volontà dismissiva e poi di una volontà difforme, con la protratta occupazione dell'area in questione, per interesse esclusivamente riferibile alla conduttrice originaria e per causa imputabile in via esclusiva sempre e soltanto alla conduttrice originaria;
posizione qui accertata in via preventiva, prima, cioè, che il debito sia stato pagato, sebbene l'azione esecutiva, fondata sulla statuizione di condanna, non possa esercitarsi fino ad avvenuto pagamento.

6. Le domande riconvenzionali di annullamento del contratto di cessione e del recesso, nonché di accertamento della persistenza del rapporto locatizio, da ultimo, sono tutte inammissibili, non solo perché la terza chiamata si è costituita in giudizio con la memoria difensiva depositata il 20 novembre 2019, anziché almeno dieci giorni prima dell'udienza di rinvio, fissata nel decreto di differimento per il 27 novembre 2019, incorrendo perciò in decadenza, ai sensi dell'art. 416, commi 1 e 2, cod. proc. civ., rispetto alla facoltà di proporre domanda riconvenzionale, ma anche perché la terza chiamata non ha chiesto la fissazione di altra udienza, con istanza contenuta nello stesso atto, benché prescritta dall'art. 418, comma 1, cod. proc. civ., incorrendo anche per questa ragione in decadenza, rispetto alla riconvenzionale medesima.

7. Conclusivamente, le domande proposte dalla ricorrente vanno accolte, così come quella proposta dalla resistente;
le domande proposte dalla terza chiamata, invece, vanno dichiarate inammissibili.

8. Il regolamento delle spese di lite dipende dalle posizioni processuali assunte dalle parti. Nel rapporto tra la ricorrente e i soggetti contrapposti, le spese di lite seguono la soccombenza di questi ultimi e sono liquidate in dispositivo, tenuto conto del valore della causa, determinato in base all'ammontare dei canoni relativi al periodo controverso, e della complessiva attività svolta, per il procedimento di mediazione in relazione alla fase di attivazione e per il giudizio di merito in relazione alle fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisoria,
9 secondo i valori minimi stabiliti dalla disciplina regolamentare di cui al D.M. n.
55 del 2014, come modificato dal D.M. n. 37 del 2018 e dal D.M. n. 147 del 2022, tabella n. 2 e tabella n. 25-bis, quinto scaglione. Nel rapporto tra la resistente e la terza chiamata, le spese di lite seguono, viceversa, la soccombenza di quest'ultima e sono liquidate in dispositivo, secondo gli stessi criteri.

9. Infine, visto l'art. 8, comma 4-bis, del D.Lgs. n. 28 del 2010, applicabile ratione temporis, la convenuta va condannata a versare all'erario una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio, per non aver partecipato al procedimento obbligatorio di mediazione, in materia di locazione, senza giustificato motivo (nel verbale del primo incontro, concluso con esito negativo, in data 11 giugno 2018, è attestata l'assenza di una delle parti invitate davanti al mediatore, proprio la resistente, nonostante la sua regolare convocazione, per via della pretesa di parteciparvi con modalità telematiche, con la conseguente impossibilità di procedere al tentativo di conciliazione, che avrebbe facilmente consentito di comporre la controversia, almeno tra le due parti principali, in tempi più brevi e con minori spese, in sede stragiudiziale).


P.Q.M.


Il Tribunale, definendo il giudizio, respinta ogni contraria domanda ed eccezione:
1) accoglie la domanda principale e dichiara risolto per recesso della conduttrice, con decorrenza dal 12 gennaio 2017, il contratto di locazione stipulato per scrittura privata sottoscritta il 12 giugno 2013 e registrata il 10 luglio 2013, tra la quale locatrice, e la quale conduttrice;
Parte_1 Controparte_2
2) accoglie la prima domanda accessoria e condanna la resistente e la terza chiamata al rilascio, in favore della ricorrente, dell'immobile ad uso non abitativo sito in Cagliari, località Pirri, distinto in catasto al foglio 3, particella 169, nel termine di mesi tre;

3) accoglie la seconda domanda accessoria e condanna la resistente e la terza chiamata al pagamento, in favore della ricorrente, della somma di Euro 1.500,00, soggetta ad aggiornamento annuale, per ciascuna mensilità successiva alla risoluzione e non corrisposta, dalla data della decisione in avanti, fino al rilascio, a titolo di danni per ritardata restituzione, oltre agli interessi legali e alla
10 rivalutazione monetaria dalle singole scadenze al saldo;

4) accoglie la domanda trasversale subordinata e condanna la terza chiamata al pagamento, in favore della resistente, della stessa somma dovuta da questa alla ricorrente;

5) dichiara inammissibili le domande riconvenzionali proposte dalla terza chiamata;

6) condanna la resistente e la terza chiamata al rimborso, in favore della ricorrente, delle spese di lite, che liquida per il procedimento di mediazione in
Euro 504,00, a titolo di compensi, e per il giudizio di merito in Euro 7.051,50, a titolo di compensi, ed in Euro 545,00, a titolo di esborsi, oltre a spese generali, nella misura del 15%, ed accessori di legge;

7) condanna la terza chiamata al rimborso, in favore della resistente, delle spese di lite, che liquida in Euro 7.051,50, a titolo di compensi, ed in Euro 237,00, a titolo di esborsi, oltre a spese generali, nella misura del 15%, ed accessori di legge;

8) condanna la convenuta al pagamento, in favore dell'erario, di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio.
Così deciso in Cagliari, il 4 giugno 2025.
Il Giudice
(dott. Antonio Angioi)
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