N. R.G. 59123/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
DECIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Ettore Favara ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 59123/2021 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio Parte_1 C.F._1 dell'avv. PALMA PAOLO e dell'avv. CACCIATO INSILLA ELISA ( ) VIALE ANGELICO 70 00195 ROMA;
, elettivamente C.F._2 domiciliata in VIALE ANGELICO 70 00195 ROMA, presso il difensore avv. PALMA PAOLO PARTE ATTRICE contro
(C.F. ), con il patrocinio Controparte_1 C.F._3 dell'avv. FERRAIUOLO MADDALENA, elettivamente domiciliato in VIA DEI GRACCHI, 20 00192 ROMA, presso il difensore avv. FERRAIUOLO MADDALENA PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
Fatto e diritto.
Con atto di citazione ritualmente notificato, la Sig.ra Parte_1 conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale civile di Roma la Sig.ra al fine CP_1 di far accertare la risoluzione del contratto preliminare stipulato inter partes per avveramento della clausola risolutiva espressa, ex art. 1456 c.c.; in subordine per far accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare stipulato pagina 1 di 8 inter partes per inadempimento del venditore, ex artt. 1482 e 1453 c.c.; in ogni caso e per l'effetto, al fine di sentire condannare la convenuta alla restituzione della somma versata a titolo di caparra confirmatoria per l'acquisto dell'immobile di proprietà della convenuta nella misura del doppio, ex art. 1385 secondo comma cc, per un importo pari ad Euro 10.000,00 (diecimila/00), oltre interessi legali e rivalutazione monetaria, o in subordine alla restituzione della somma versata a titolo di caparra confirmatoria, ex art. 1385 primo comma cc, per un importo pari ad Euro 5.000,00 (cinquemila/00), oltre interessi legali e rivalutazione monetaria o alla diversa somma maggiore o minore ritenuta di giustizia.
Riferisce l'attrice che essa, dopo aver formulato in data 10/2/2021 proposta di acquisto dell'immobile di proprietà della convenuta, sito in Roma, Via Casilina n. 1912 H, veniva informata dall'Agenzia Immobiliare RE/MAX Opzione Casa, con sede in Roma in Via Massa di San Giuliano 251, che all'esito delle verifiche effettuate sull'immobile era emersa la presenza di una ipoteca giudiziale iscritta il 19/06/2014 ai nn. Registro Particolare 8663 e Registro Generale 68000 derivante da decreto ingiuntivo per la somma di € 39.964,46 (ipoteca ulteriore rispetto all'unica dichiarata al momento della proposta di acquisto). Quindi la sig.ra resa Pt_1 edotta di tale circostanza, non aveva più inteso acquistare l'immobile, non solo perché gravato da ulteriore vincolo ma anche e soprattutto per la perdita di fiducia dovuta al fatto che tale circostanza era stata taciuta dalla proprietà che aveva dichiaro il contrario (ovvero che nessun altro vicolo oltre quello derivante dal mutuo gravasse sulla casa).
Si costituiva in giudizio la Sig.ra e contestava la domanda attorea CP_1 spiegando domanda riconvenzionale al fine di far accertare il diritto alla ritenzione della caparra ricevuta, imputando la mancata conclusione della compravendita alla responsabilità della parte promissaria acquirente.
Le parti chiedevano di essere ammesse alle prove articolate nelle rispettive memorie istruttorie. Il Giudice ammetteva solo l'interrogatorio formale e le prove testimoniali formulate da parte convenuta, volte a dimostrare l'esistenza di un accordo successivo alla proposta di acquisto avente ad oggetto la rinuncia a far valere il diritto di recesso dell'acquirente, rinviando per l'espletamento dell'interrogatorio formale;
poi, in seguito al riesame del proprio provvedimento, ammetteva la prova richiesta anche da parte attrice. Esaurita la prova per testi, il Giudice rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni.
La domanda di restituzione del doppio della caparra, sia in forza della clausola risolutiva espressa, sia in forza del presunto inadempimento da parte della venditrice delle obbligazioni assunte è infondata e deve essere rigettata, così come la domanda di restituzione della caparra;
per contro, va accolta la domanda riconvenzionale di proposta dalla convenuta e tesa all'accertamento del diritto della stessa a trattenere pagina 2 di 8 tale caparra.
Preliminarmente, deve rilevarsi che il contratto posto a base delle citate domande deve essere qualificato, dopo la sua avvenuta accettazione da parte della venditrice, come preliminare di compravendita - in conformità con la esplicita qualificazione ad esso data dalle parti -, essendo in esso descritto puntualmente il contenuto delle obbligazioni ed, in particolare, dell'immobile da trasferire ed essendovi previsto un termine entro il quale effettuare direttamente il rogito, senza alcun riferimento, ancorché larvato, alla stipulazione di un successivo contratto preliminare.
L'attrice ha individuato la prima causa petendi della propria domanda nell'avvenuto avveramento della clausola risolutiva espressa contenuta nell'art. 8 del contratto.
Tale disposizione contempla, quale causa di risoluzione di diritto del contratto, l'accertata difformità della situazione inerente l'esistenza sull'immobile di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli e la dichiarazione negativa resa quale garanzia da promittente venditore con l'accettazione del contratto preliminare e della sua dichiarazione contenuta nell'art. 1 a.
La preventiva individuazione da parte dei contraenti di un'ipotesi di risoluzione di diritto, com'è noto, dispensa la parte che la invoca dall'onere di allegare. motivare e documentare la gravità dell'inadempimento, dato che la stessa viene preventivamente valutata dalle parti. Tuttavia, per poter ritenere verificata la circostanza descritta nella citata previsione negoziale, la stessa deve essere preventivamente interpretata e contestualizzata, essendo caratterizzata nella sua formulazione vaga da una certa genericità e indeterminatezza. L'avveramento della condizione non viene infatti descritto dalle parti in modo puntuale dato che la fattispecie risolutiva viene fatta coincidere non con l'accertamento dell'esistenza di vincoli od oneri ma, in modo piuttosto generico e indeterminato, con tutta la fase della verifica di conformità, senza individuare un preciso momento).
Ebbene, in base agli ordinari canoni ermeneutici, la previsione di una fattispecie di risoluzione di un contratto preliminare di compravendita va interpretata secondo il principio di buona fede fissato dall'art. 1366, c.c. Un altro fondato motivo per sottoporre la citata disposizione convenzionale al vaglio di una interpretazione moderata, ispirata al principio di buona fede, risiede nel potenziale carattere vessatorio della stessa, dato che la dichiarazione di conformità e libertà sottoscritta dal venditore era stata predisposta dall'Agenzia sul modulo a stampa in accordo con il compratore che firmava per primo (e peraltro riempiva con la previsione del termine di 5 giorni, accettando la dichiarazione di libertà dell'immobile da vincoli prima che tale dichiarazione con la sottoscrizione del contratto fosse resa dal dichiarante.
Dunque, per evitare la sanzione del suo possibile carattere vessatorio, essa deve pagina 3 di 8 essere interpretata – in base al principio di conservazione – in senso non formalistico, limitandone la portata alla tutela dell'interesse del compratore ad acquistare, nel lasso di tempo necessario per la stipula del contratto definitivo, validamente e senza rischiare di essere esposto a evizione un immobile libero da pesi e vincoli, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli
In coerenza con tale sua descritta ratio, l'effetto risolutivo del contratto deve essere riferito non già (formalisticamente) al possibile esito negativo degli accertamenti demandati all'Agenzia, ma, in modo molto più sostanziale e pregnante, alla concreta prospettiva del venir meno della possibilità di stipula del contratto definitivo (o alla rilevata eccessiva rischiosità di tale stipulazione).
D'altro canto, trattandosi di una ipotesi di risoluzione connessa all'emergere – in un contratto preliminare – di iscrizioni o trascrizioni non dichiarate al momento della conclusione del contratto, la stessa va letta in armonia con la disciplina della garanzia dettata dall'art. 1482, c.c. per il sopravvenuto accertamento di vincoli o garanzie derivanti anche da trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli, quindi in modo conforme e quanto meno non deteriore rispetto alla disciplina prevista dal legislatore della ben più grave (e difficilmente rimediabile) situazione dell'emergere di tali vincoli dopo il perfezionamento della compravendita.
In tale prospettiva, non può non attribuirsi valenza ermeneutica decisiva alla circostanza, che, come previsto nell'art. 3 del preliminare, il rogito poteva avvenire fino al 30 giugno 2021, prorogabile – come chiarito nella postilla a mano - fino al 31 luglio senza penale. Nello stesso art. 3 è poi esplicitamente previsto che l'immobile promesso in vendita “al momento dell'atto notarile dovrà essere libero da oneri e pesi, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti e iscrizioni ipotecarie”, il che conferma che la ratio della risoluzione è connessa alla prospettiva della non fattibilità del rogito a causa della persistenza di una iscrizione pregiudizievole;
e colloca in prossimità del rogito il momento in cui potrebbe operare la risoluzione di diritto, e non certo, come preteso da parte attrice, a distanza di pochi giorni dalla conclusione del preliminare.
Deve dunque escludersi che l'emergere di una astratta situazione di difformità rispetto alla dichiarazione nelle prime fasi della vita del contratto (tra febbraio e marzo), abbia determinato lo scattare della clausola risolutiva, che era invece connessa ad una situazione diversa e ad una fase più avanzata.
Va d'altra parte rilevato che, anche a voler ammettere l'astratta applicabilità di tale previsione alla da poco emersa presenza sull'immobile di un'iscrizione ipotecaria non dichiarata, lo stesso comportamento negoziale di parte attrice lascia pensare che essa non aveva interpretato tale clausola come efficace, avendo comunicato alla controparte non già lo scioglimento ipso iure del contratto ma la sua intenzione di pagina 4 di 8 recedere dallo stesso e di chiedere indietro la restituzione del doppio della caparra, il che presuppone la convinzione che il contratto non fosse risoluto e la volto di attivare una delle clausole in esso previste.
Venendo all'esame della richiesta di risoluzione per inadempimento, prescindendo dalla operatività della clausola, in tale prospettiva è ovviamente indispensabile che sia allegata e documentata la gravità dell'inadempimento rispetto all'interesse delle parti consacrato sinallagmaticamente nella causa contrattuale.
Per dimostrare la gravità dell'inadempimento connesso all'emergere della non veridicità della garanzia prestata in sede di accettazione della proposta irrevocabile, parte attrice produce documentazione ma soprattutto invoca l'esito della testimonianza del marito della dalla stessa chiesta ed espletata;
mentre parte Pt_1 convenuta oltre a produrre documentazione ha affidato alla testimonianza dell'Agente immobiliare la prova dell'avvenuta conclusione tra le parti di un accordo CP_2 verbale teso a non fare rilevare l'inadempimento connesso alla detta iscrizione, al fine di liberare l'immobile dall'ipoteca.
In generale, occorre rilevare, quanto alle prove per testi ammesse, che entrambe sono state svolte nei confronti di soggetti astrattamente non disinteressati all'esito della causa: uno in quanto marito non divorziato e in regime di comunione dei beni, l'altra (la sig.ra in quanto agente immobiliare virtualmente passibile di un'azione di CP_2 inadempimento alternativa a quella iniziata contro la (pertanto CP_1 potenzialmente interessata a che l'attrice trovi soddisfazione in questo giudizio). Per tale motivo, di tali testimonianze, entrambi ammissibili (quella della in CP_2 particolare, in quanto interesse di mero fatto che non legittimerebbe il suo intervento nel presente giudizio) si terrà conto solo nella misura in cui le loro dichiarazioni risultino intrinsecamente o estrinsecamente congrue, anche alla luce di altri elementi di valutazione documentali o presuntivi.
Ebbene, applicando tale principio, deve evidenziarsi che, mentre le dichiarazioni di parte compratrice non risultano suffragate da elementi esterni, quelle rese dal teste di parte convenuta sono intrinsecamente coerenti e confermate nella loro veridicità da elementi di riscontro esterno.
E' infatti incontestabile che, dallo scambio di email prodotto dalle parti, emerge che era proprio la a sollevare per la prima volta la questione dell'ipoteca, al CP_1 fine di sincerarsi, prima di procedere alla liberazione dell'immobile, delle intenzioni della propria controparte contrattuale;
e che poi la stessa convenuta l'aveva utilmente avviata a soluzione – come dalla stessa documentato - in poco più di un mese dalla stipula del preliminare;
al contrario, sempre dall'esame dei documenti, emerge che la pur essendo informata della problematica, non aveva mai lamentato nulla o Pt_1 chiesto chiarimenti. Peraltro, mette da conto evidenziare, sotto il profilo pagina 5 di 8 dell'atteggiamento soggettivo, sempre in base all'esame della documentazione, che non c'è prova della malafede del venditore e cioè del fatto che lo stesso abbia accettato di stipulare nella consapevolezza dell'esistenza di tale peso, dato che la sua ignoranza della formalità appare, alla luce delle circostanze emerse circa l'origine del debito da una cessione di crediti, quanto meno non implausibile.
Alla luce di tali elementi di riscontro deve ritenersi che la testimonianza resa dalla pur in presenza di un suo possibile interesse, pare genuina, e deve ritenersi CP_2 tale anche in relazione alla circostanza che il compratore, al momento della formalizzazione della proposta irrevocabile, era verosimilmente già informato dell'esistenza delle formalità, come emerge dalla data della visura prodotta da parte convenuta, la cui consegna da parte della stessa attrice alla convenuta nell'incontro del 15 marzo 2021 – della quale riferisce la teste in modo intrinsecamente CP_2 coerente credibile - appare riscontrata dal fatto che la relativa interrogazione non risulta richiesta dalla convenuta il cui codice fiscale non coincide con quello indicato nella visura.
Credibili poi, in quanto parimenti riscontrate da elementi esterni, le dichiarazioni della circa l'incontro tenuto tra le parti il 6 marzo e concluso con la rinuncia CP_2 della a far valere l'iscrizione al fine di consentire alla di attivarsi Pt_1 CP_1 urgentemente per liberare l'immobile pagando il debito e circa il successivo incontro del 15 marzo nel quale, successivamente al pagamento del debito, la Pt_1 comunicava la sua intenzione di non acquistare l'immobile chiedendo la restituzione della caparra.
La verosimiglianza di tali affermazioni è riscontrata dal fatto che nel carteggio intercorso sono continui i riferimenti della all'incontro del 6 marzo e alla CP_1 richiesta di confermare interesse alla stipula e condotta processuale, mentre tale affermazione reiterata non risulta ma contestata dalla controparte, che ne avrebbe avuto tutto l'interesse.
In ogni caso, per assurdo, anche se non fosse provato che le parti avessero raggiunto un accordo di rinuncia della parte acquirente a fare valere la possibile causa di risoluzione, risulta evidente che parte acquirente, non denunciando l'esistenza dell'iscrizione ipotecaria alla propria controparte, non chiedendo mai spiegazioni, né interloquendo con la stessa (almeno fino alla riunione del 6 marzo 2021, ma a sentire l'attrice neppure in tale data) aveva adottato un atteggiamento poco rispettoso del principio di buona fede ed attendista, finalizzato a guadagnare tempo senza mettere la controparte in condizione di prevedere la sua intenzione a brevissimo tempo di non acquistare l'appartamento - e, come dimostrato -di acquistarne un altro.
Quali che siano state le motivazioni di tale condotta, appare del tutto strumentale e pretestuosa la risposta alla richiesta di pare convenuta di procedere a stipula pagina 6 di 8 (telegramma del 13 marzo 2021) e alla comunicazione di avvenuta purgazione dell'ipoteca (avvenuta, a quanto documentato, in data antecedente alla mail del 7 aprile 2021, nella quale si fa riferimento a tale adempimento e si chiede la stipula dell'atto integrativo); risposta nella quale si mette in dubbio la circostanza, invece qui provata, della cancellazione, si fa riferimento a irregolarità urbanistiche (in questo giudizio del tutto indimostrate e, dunque, pretestuose) e si esercita (contraddittoriamente rispetto alla presente domanda) il recesso - confermando la rinuncia a far valere la clausola risolutiva espressa).
Va poi evidenziato che, in base a quanto emerso dall'istruttoria, tale iniziativa negoziale - di recedere dal contratto ed attivare il patto di caparra a causa della presunta grave inadempienza relativa alla iscrizione ipotecaria - veniva azionata in un momento nel quale ormai la condizione del bene, in conseguenza degli sforzi profusi dalla venditrice, come dalla stessa documentato, era prossimo alla libertà da pesi ed oneri e, dunque, proprio quando era venuto meno il presupposto per attivare la risoluzione o per esercitare il recesso.
Infine, tale risoluzione andrebbe dichiarata in relazione ad un presunto inadempimento cristallizzato in un momento (nel marzo del 2021) veramente primigenio, ossia a distanza da un mese dalla stipulazione e a 3 o 4 mesi prima della data prevista per la stipula dell'atto notarile, il che da un lato rende vane tutte le contestazioni circa la non immediata esecuzione della cancellazione e dall'altro, alla luce di quanto evidenziato sulla ratio dell'art. 1482, c.c., rende del tutto prematura qualsiasi valutazione di gravità irreparabilità dell'inadempimento che è necessaria per configurare l'invocata risoluzione del contratto.
D'altro canto, se è vero che, per citare una sentenza di legittimità citata dall'attrice (Cass. n. 13208 del 2013) “Sotto il primo aspetto, perché ai sensi dell'art. 1482 c.c., (la cui applicabilità analogica al contratto preliminare è costantemente affermata dalla giurisprudenza di questa Corte: cfr. Cass. nn. 3565/02, 15380/00, 9498/94 e 4450/82) il promissario acquirente, se la cosa promessa è gravata da garanzie reali (o da pignoramento: o sequestro) non dichiarate(i) dal promittente venditore, può sia sospendere il pagamento del prezzo, sia domandare la risoluzione del contratto avendo egli la facoltà e non già l'obbligo di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la cancellazione dei gravami (cfr. Cass. nn. 19097/09 e 15380/00)” è anche vero che la stessa sentenza prosegue “In ogni caso, fin tanto che questi ultimi non siano cancellati è legittimo il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto definitivo (cfr. Cass. n. 1431/79)”, e che dunque anche la scelta di chiedere la risoluzione del contratto presuppone un inadempimento attuale al momento della richiesta di risoluzione e non giustifica la risoluzione del preliminare laddove tale situazione sia stata eliminata, con o senza consenso del promissario acquirente.
Infine, in base al terzo comma dell'art. 1482, c.c., “se l'esistenza delle garanzie reali pagina 7 di 8 o dei vincoli sopra indicati era nota al compratore, questi non può chiedere la risoluzione del contratto”. Pertanto, poiché come si è visto dall'esame della prova per testi, è emersa la prova della conoscenza da parte del compratore di tale vincolo anche in data antecedente al preliminare in atti, in ogni caso non sarebbe applicabile la disciplina della risoluzione - e, di conseguenza, di quella del recesso, fondata sui medesimi presupposti.
Le spese di lite sono regolate in base al criterio della soccombenza e si liquidano come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. Rigetta le domande proposte da Parte_1

2. In accoglimento della domanda riconvenzionale proposta da CP_1
, dichiara il diritto della stessa di ritenere la caparra ricevuta in
[...] occasione della conclusione del contratto preliminare per cui è causa;

3. Condanna a rimborsare a le Parte_1 Controparte_1 spese di lite, che liquida in € 2.540,00 per onorari, oltre IVA, CP e 15% rimborso forfetario spese generali.

Roma, 25 settembre 2025
Il Giudice
dott. Ettore Favara
pagina 8 di 8