N. R.G. 4929/2023
TRIBUNALE DI LECCE
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del dott. Italo Mirko De Pasquale, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., all'esito dell'udienza del 17.09.2024, la seguente
SENTENZA nella causa di primo grado iscritta al numero d'ordine di r.g. 4929/2023, pendente tra
, in persona dell'amministratore p.t., rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1
Riccardo Rodelli;

RICORRENTE
contro contumace;
Controparte_1
CONVENUTO
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., depositato in data 10.07.2023, il Parte_1
ha convenuto dinanzi all'intestato Tribunale al fine di
[...] Controparte_1 sentire accogliere le seguenti conclusioni “Voglia l'On.le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale: a) accertare e dichiarare che le delibere assembleari del 22 settembre e 4 ottobre 2021 siano inesistenti, perché mai convocate e mai tenute e che alcuna delibera abbia autorizzato l'amministratore a sottoscrivere contratto con il sig. Pt_2 [...]
b) Per l'effetto dichiarare, anche incidenter tantum, che il dott. abbia agito CP_1 Pt_2 quale falsus procurator al momento della sottoscrizione del contratto di locazione del 25 novembre 2021. c) Accertare e dichiarare quindi che il contratto di locazione tra il Parte_1
e il sig. del 25 novembre 2021 è inefficace e non opponibile al
[...] CP_1 condominio per tutto quanto in premessa. e) con vittoria di spese e compensi professionali e ogni altro diritto fatto salvo” [il corsivo ripropone testualmente le conclusioni rassegnate nel ricorso ex art. 281 decies c.p.c.].
Ha dedotto: che, in sede di assemblea del 19 aprile 2022, i comproprietari del condominio
” avevano preso atto delle dimissioni irrevocabili dell'amm. p.t. e avevano Pt_1 Pt_2 nominato quale amministratore condominiale lo studio ON & AN snc;
che in quell'assemblea i condomini erano stati informati dal precedente amministratore, nonché condomino del palazzo, che “essendo impossibilitato a convocare l'assemblea condominiale causa covid 19, nel mese di settembre 2021 ha comunicato a mezzo mail a tutti i condomini la possibilità di poter installare un'antenna LI presso il terrazzo condominiale, ottenendo l'approvazione della maggioranza dei condomini per un totale di millesimi 553,00, di
pagina 1 di 4 sottoscrivere un contratto preliminare per la suddetta installazione. Nel caso in cui
l'installazione non dovesse andare a buon fine verrebbe meno la validità del contratto”; che nella successiva assemblea del 20 luglio 2022, i condomini erano stati notiziati dal nuovo amministratore che quest'ultimo “… era stato contattato da IA per stabilire le modalità di intervento di installazione dei cavi necessari e del posizionamento della cabina esterna.
L'amministratore comunicava che la ditta IA ha avuto tutte le autorizzazioni necessarie per installare l'antenna come da contratto firmato dal sig. precedente amministratore. Si Pt_2 comunica che i precedenti cavi passeranno tramite una tubazione esterna presso il retro prospetto box che sarà adiacente alle tubazioni del gas mantenendo la stessa colorazione del prospetto così come descritta dalla ditta IA. L'assemblea ne prende atto. Il sig. delegato Pt_3 dal condominio fa presente che non vi è nessuna delibera di Parte_4 approvazione di tale antenna e chiede all'amministratore di inviare a stretto giro tutta la documentazione autorizzativa di tale installazione confermando il diniego più volte espresso.
L'assemblea deliberava di dare mandato all'amministratore di discutere nella prossima assemblea del mese di settembre, le modalità di ripartizione della somma di € 6.000,00 annuali che sarà versata da IA quale compenso per l'installazione dell'antenna”; che la successiva delibera del 12 ottobre 2022 era stata approvata quasi all'unanimità dei presenti, eccezion fatta del condomino , il quale aveva riferito al punto n. 3) quanto segue: “l'avv. Parte_5 esibisce la documentazione in atti del giudizio civile ed in particolare due delibere del Pt_1 settembre/ottobre 2021 relative all'installazione dell'antenna che non sono presenti nei registri ufficiali e non sono mai state comunicate a nessuno dei condomini e nemmeno al subentrato amministratore ed un contratto Controparte_2 stipulato tra ed IA per un canone di € 12.000,00 annuali (malgrado e lo CP_1 Pt_2 stesso avessero rappresentato per iscritto il canone massimo offerto da IA fosse di CP_1
€6.000,00) e pertanto, alla luce delle nuove circostanze, l'assemblea delibera di interrompere con effetto immediato i lavori di installazione dell'antenna IA, L'amministratore informa che ha dato mandato all'avv. Durante per difendere le ragioni del (su indicazione del Parte_1 precedente amministratore e alla luce di quanto emerso sulla irregolarità dell'iter di Pt_2 approvazione dell'istallazione procederà alla revoca del suddetto difensore, provvedendo in caso di necessità alla nomina di un nuovo procuratore. (doc.3) Al punto 4) varie ed eventuali il figlio delegato della sig.ra dichiara di non riconoscere la firma della madre in calce alla Testimone_1 delibera del 22 settembre 2021. (doc.4)”; che la sig.ra aveva sporto denuncia- Testimone_1 querela per l'apposizione di firma apocrifa a suo nome;
di aver compreso in maniera completa e dettagliata quanto accaduto e svolto dall'amministratore in relazione al montaggio Pt_2 dell'antenna sul lastrico solare, solo a seguito delle assemblee del 19 aprile, del 20 luglio, nonché del 12 ottobre 2022; di aver verificato con consulenza tecnica dell'ing. che la firma Parte_6 apposta dalla sig.ra era apocrifa e che il falso era stato commesso proprio dallo Testimone_1 stesso che con successiva delibera del 21 ottobre 2022 aveva revocato dall'incarico Pt_2
l'avv. Durante, nominato per assistere il condominio nel giudizio ex art. 700 c.p.c. promosso dal condominio Avv. al fine di ottenere la sospensione dell'esecuzione dei Parte_4 lavori per l'installazione dell'antenna, in quanto aveva appreso che, in realtà, l'avv. Durante aveva assunto in quel giudizio una posizione differente rispetto ai reali interessi del condominio anche all'esito del fatto che non vi era alcuna delibera che aveva autorizzato il dott. a Pt_2
pagina 2 di 4 sottoscrivere con il convenuto un contratto di locazione dei lastrici solari condominiali per il montaggio di una antenna radiofonica;
che mai alcuna deliberazione assembleare aveva autorizzato l'amministratore a sottoscrivere il contratto di locazione;
che il dott. aveva Pt_2 sottoscritto il contratto di locazione del 25 novembre 2021 senza averne i poteri quale falsus procurator. convenuto non si è costituito, nonostante rituale notifica, sicché, Controparte_1 con ordinanza, resa all'esito dell'udienza del 19.03.2024, ne è stata dichiarata la contumacia.
La causa, istruita documentalmente, all'udienza del 17.09.2024 è stata decisa con la presente sentenza.
La domanda attorea è fondata e, pertanto, merita accoglimento per le ragioni di cui appresso.
Ed invero, non si rinviene in atti un valido portato assembleare autorizzativo della sottoscrizione di un contratto di affitto del lastricato solare per l'installazione di un'antenna LI sul terrazzo condominiale.
Va rammentato difatti che, nell'epoca dell'emergenza sanitaria da Covid-19, le assemblee condominiali potevano volgersi da remoto. Ebbene, nel caso in scrutinio, non risulta che sia stata seguita la procedura espressamente disciplinata dall'art. 66 comma III disp. att. c.c. ai sensi del quale “l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”.
Tanto non si rinviene né nel verbale dell'assemblea del 22 settembre 2021 né in quello del 4 ottobre 2021.
Per di più, nella riunione del 19 aprile 2022, svoltasi in presenza, non è stata formalmente avviata una votazione tra i condomini, atteso che al punto 9) del verbale risulta solo un riepilogo dei precedenti contatti intercorsi via mail tra l'allora amministratore del ed alcuni Parte_1 condomini ed un espresso dissenso formulato dall'avv. . Parte_4
Nella riunione condominiale del 20 luglio 2022, poi, il sig. , delegato dal condomino Pt_3
aveva fatto presente “che non vi è nessuna delibera di approvazione di Parte_4 tale antenna … confermando il diniego più volte espresso”
Risulta altresì che nella riunione del 12 ottobre 2022 l'assemblea aveva deliberato di
“interrompere con effetto immediato i lavori di installazione dell'antenna LI” e, nella riunione del 21 ottobre 2022, aveva preso atto della “inesistenza delle delibere autorizzative dell'antenna nel registro delle delibere condominiali”.
Così ricostruiti in fatto i termini della vicenda, il Condominio ricorrente ha avviato il presente giudizio al fine di ottenere un accertamento nonché una declaratoria di inefficacia del contratto di locazione del 25 novembre 2021 perché sottoscritto dal falsus procurator, dott. Pt_2
Orbene, ritiene questo Tribunale che il contratto di locazione stipulato dal dott. in Pt_2 assenza di alcuna autorizzazione assembleare e, quindi, dei conseguenti poteri rappresentativi, sia privo di effetti nei confronti del Condominio, potendo essere tutt'al più recepito nella sfera pagina 3 di 4 giuridica di quest'ultimo, in applicazione analogica del disposto dell'art. 1399 c.c., qualora lo stesso, a mezzo di atti o comportamenti concludenti, provenienti dal legale rappresentante avente allo scopo adeguati poteri rappresentativi, manifesti univocamente la volontà di avvalersene.
Costituisce difatti ius receptum (cfr, Cassazione civile sez. III, 17/05/2022, n.15841) che “il negozio posto in essere da chi sia privo del potere rappresentativo è un negozio perfetto, ma privo di efficacia. Peraltro, tale inefficacia (temporanea) del contratto, proprio perché non si verte in ipotesi di nullità, non è rilevabile d'ufficio, ma soltanto su eccezione di parte, mentre legittimato a sollevare tale eccezione, cioè a dolersi dell'operato di colui che abbia stipulato il contratto come rappresentante senza averne i poteri, è unicamente lo pseudo rappresentato, non anche dell'altro contraente, al quale compete eventualmente solo il risarcimento del danno per avere confidato senza colpa sulla efficacia del contratto”.
Ne deriva la pronuncia di cui in dispositivo.
Le spese seguono la soccombenza.


PQM


1) accerta e dichiara che il contratto di locazione tra il e il sig. Parte_1 CP_1 del 25 novembre 2021 è inefficace e non opponibile al condominio;

2) condanna il convenuto a rifondere al ricorrente le spese di lite che liquida in euro 2.906,00 per compensi, euro 518,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario, IVA e CAP come per legge.
Manda alla cancelleria per gli adempimenti.
Lecce, 17 settembre 2024
Il Giudice
(dott. Italo Mirko De Pasquale)
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