N. R.G. 8507/2016
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SEZIONE II CIVILE
SENTENZA A VERBALE PRONUNCIATA ALL'UDIENZA DEL 07.05.2025
All'odierna udienza ad ore di rito davanti al Tribunale, nella persona del Giudice dott. Paolo
Corso, sono presenti i difensori delle parti (in sostituzione del difensore dei convenuti e CP_1
è presente l'avv. Maura Bande) che richiamano le conclusioni come in atti. Controparte_2
Il Giudice, dopo breve discussione orale, pronuncia sentenza mediante lettura del dispositivo ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. che viene depositata nel fascicolo telematico al termine dell'odierna udienza.
Il Giudice

pagina 1 di 20 N. R.G. 8507/2016
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Paolo Corso ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 8507/2016 avente il seguente OGGETTO:
intermediazione immobiliare, promossa da:
(P. IVA ), in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1 Parte_2
con il patrocinio dell'avv. Maria Luisa Lovicu, elettivamente domiciliata in via Ada Negri n. 12
[...]
- Cagliari, presso lo studio del difensore, giusta procura in calce all'atto di citazione.
ATTRICE contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Controparte_3 C.F._1
Marco Marchese, elettivamente domiciliata in Via San Lucifero n. 90 - Cagliari, presso lo studio del difensore, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta.
CONVENUTA
e contro
(C.F. e Controparte_4 C.F._2 Controparte_5
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Filippo Nissardi, elettivamente domiciliati in C.F._3
pagina 2 di 20 via Dante n. 47 - Cagliari, presso lo studio del difensore, giusta procura congiunta alla comparsa di costituzione e risposta.
CONVENUTI
e contro
(P.IVA ), in persona del Controparte_6 P.IVA_2
legale rappresentante , con il patrocinio dell'avv. Stefano Lai, elettivamente Controparte_7
domiciliata in via Palestrina n. 22 - Cagliari, giusta procura speciale a margine della comparsa di costituzione e risposta.
TERZA CHIAMATA

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 28.07.2016, l'agenzia immobiliare ha Parte_1
convenuto davanti a questo Tribunale e Controparte_3 Controparte_5 [...]
per ottenere la condanna al pagamento della provvigione per l'attività di Controparte_4
intermediazione immobiliare.
A sostegno della pretesa, la ha esposto, in sintesi, che: Parte_1
- con contratto sottoscritto il 06.03.2014, aveva conferito all'agenzia Controparte_3
attrice l'incarico di reperire un acquirente per l'immobile di sua proprietà, sito nel Comune di Teulada
(SU), località Sa Pinnetta, distinto in catasto alla Sezione I, Foglio 14, mappale 142, subalterno 16,
classe A/3, composto di 4,5 vani;

- il corrispettivo richiesto per la vendita era stato stabilito in € 350.000,00, mediante incarico conferito senza esclusiva e con scadenza alla data del 31.03.2015;
pagina 3 di 20 - in data 18.04.2014, mediante comunicazione avvenuta via e-mail, aveva CP_5
manifestato il proprio interesse a visitare l'immobile, in quanto corrispondente alle esigenze proprie e della coniuge Controparte_4
- in data 22.04.2014, , incaricato dell'agenzia attrice, aveva mostrato Testimone_1
l'immobile ai coniugi alla presenza di padre della venditrice CP_1 Persona_1 CP_3
[...]
- nella stessa data aveva firmato il foglio di attestazione di visita;
Controparte_4
- con comunicazione avvenuta via e-mail del 24.04.2014, i coniugi avevano manifestato la CP_1
necessità di chiarimenti sul prezzo dell'immobile e sulla possibilità di modifiche strutturali;

- la legale rappresentante della aveva confermato che il Parte_1 Parte_2
prezzo di vendita era di € 350.000,00 trattabili e la possibilità di eseguire modifiche, anche tramite tecnici che collaboravano con l'agenzia;
- con lettera del 10.01.2015, aveva revocato il mandato conferito Controparte_3
all'agenzia attrice, sostenendo di aver affidato la vendita della villa ad un'altra intermediaria;

- nel mese di giugno 2015, l'agenzia attrice aveva appreso che l'atto pubblico di vendita dell'immobile de quo era stato stipulato il 20.02.2015 con i coniugi per € 260.000,00 tramite CP_1
un'altra società di intermediazione;

- con nota del 29.07.2015, l'agenzia aveva richiesto il compenso per la mediazione svolta, nella misura convenuta del 3% più IVA del corrispettivo determinato per la vendita, in ragione della messa in contatto delle parti, quale antecedente necessario per la conclusione dell'affare;
pagina 4 di 20 - infatti, la venditrice era obbligata alla corresponsione della provvigione nel caso in cui la conclusione dell'affare fosse avvenuta con soggetti già contattati dall'agenzia, anche dopo la scadenza dell'incarico;
- inoltre, il preliminare di compravendita era stato stipulato in data 29.12.2014, durante la vigenza dell'incarico, in quanto quest'ultimo era cessato in data 19.01.2015.
Tanto premesso, l'agenzia immobiliare in persona del legale rappresentante Parte_1
ha rassegnato le seguenti conclusioni: Parte_2
“a) in via principale, accertare e dichiarare il diritto della società attrice alla Parte_1
corresponsione in suo favore della provvigione e/o compenso per l'attività di intermediazione
immobiliare prestata in favore delle parti convenute in relazione alla compravendita dell'immobile sito
nel Comune di Teulada - località Chia - "Punta Sa Pinneta" o "Perdalonga", distinta al catasto
Fabbricati Sez. I, F. 14 mapp. 142 sub. 16, piano T-1, categoria A3, il cui trasferimento si è
perfezionato con atto pubblico del 20.02.2015, notaio dott. Rep. Gen. n. 76.787 Persona_2
Volume n. 28.366;
b) sempre in via principale, determinare la provvigione e/o compenso di cui sopra nella misura
convenuta del 3%, più IVA secondo legge, del prezzo indicato al punto 2) dell'atto di conferimento
d'incarico di mediazione (€ 350.000,00) condannando la venditrice al Parte_3
pagamento in favore della società attrice della somma di € 10.500,00 più IVA e gli acquirenti
[...]
e in solido tra loro, al pagamento in favore della società attrice Controparte_4 Controparte_5
della somma di € 10.500,00 più IVA;

c) in via subordinata, determinare la provvigione e/o compenso di cui sopra nella misura
convenuta del 3%, più IVA secondo legge, del prezzo indicato all'art. 3 dell'atto pubblico di
pagina 5 di 20 compravendita (€ 260.000,00) o nella diversa misura, maggiore o minore che dovesse emergere in
corso di causa, condannando la venditrice al pagamento in favore della Parte_3
società attrice della somma di € 7.800,00 più IVA e gli acquirenti e Controparte_4 [...]
in solido tra loro, al pagamento in favore della società attrice della somma di € 7.800,00 CP_5
più IVA;

d) in via ulteriormente subordinata, nella contestata e denegata ipotesi in cui si ritenesse che
l'affare si è concluso con l'intervento anche di altro mediatore, determinare la quota spettante
all'attrice in proporzione al contributo fornito dalla stessa per la conclusione dell'affare,
quantificandolo in misura pari a ¾ della provvigione dovuta o in quella diversa che dovesse mergere
in corso di causa;

e) in tutti i casi con condanna dei convenuti alla corresponsione in favore dell'attrice degli
interessi legali dalla data di maturazione del credito fino al saldo;

f) in tutti i casi con vittoria di spese e competenze del presente giudizio, oltre spese generali, IVA
e CPA, come per legge”.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata il 13.10.2017 si sono costituiti in giudizio e esponendo in sintesi che: Controparte_4 Controparte_5
- preliminarmente vi era un difetto di giurisdizione di questo Tribunale, in quanto la giurisdizione apparteneva al Giudice belga, in virtù della disciplina a tutela del consumatore prevista dall'art. 18 del
Regolamento comunitario n. 1215 del 2012;
- gli acquirenti, domiciliati in Belgio, avevano acquistato una abitazione in Sardegna per utilizzo personale, cosicché avevano la qualità di consumatori;

pagina 6 di 20 - la società attrice doveva invece essere considerata professionista, in quanto le sue pretese avevano ad oggetto crediti maturati nell'esercizio della propria attività imprenditoriale;

- il comma 2 dell'art. 18 del Regolamento comunitario n. 1215 del 2012 disponeva che «l'azione
dell'altra parte del contratto contro il consumatore può essere proposta solo davanti alle autorità
giurisdizionali dello Stato membro nel cui territorio è domiciliato il consumatore»;
- nel merito, l'acquisto dell'immobile, con atto notarile del 20.02.2015, era riconducibile unicamente all'attività di intermediazione svolta dalla con cui erano entrati in Controparte_6
contatto sin dall'aprile del 2014;
- alla fine del 2014, , legale rappresentante della aveva Controparte_7 Controparte_6
proposto la vendita al prezzo di € 300.000,00 poi ridotto, a seguito di trattative, a € 260.000,00;
- l'attività della era stata indipendente rispetto a quella pregressa dell'attrice Controparte_6
, dalla quale non era conseguita alcuna trattativa tra le parti, dopo una iniziale richiesta di Parte_1
chiarimenti formulata nell'aprile del 2014;
- in particolare, l'agenzia attrice non aveva maturato alcun diritto alla provvigione in quanto aveva presentato l'immobile in vendita al prezzo di 350.000,00 euro, ovvero 90.000,00 euro in meno rispetto al prezzo di vendita;

- in ragione della rilevante differenza di prezzo, in quanto elemento essenziale del contratto,
l'affare concluso dai convenuti era autonomo e indipendente rispetto all'affare proposto loro, un anno prima, dall'agenzia immobiliare;
Parte_1
- inoltre, la pretesa dell'attrice si riferiva a una provvigione del 3% oltre IVA calcolata sul corrispettivo originario di € 350.000,00 richiesto dalla agli piuttosto che sul prezzo di Parte_1 CP_1
vendita di € 260.000,00;
pagina 7 di 20 - infatti, per effetto della mediazione della i convenuti avevano versato in suo Controparte_6
favore la provvigione di € 9.516,00, ovvero € 7.800,00, pari al 3% del prezzo di acquisto, oltre IVA,
tramite bonifico bancario in data 29.12.2014;
- pertanto, nel caso di riconoscimento della pretesa da parte del Giudicante, la Controparte_6
non aveva diritto all'intera provvigione ma solo ad una percentuale in proporzione al proprio intervento nella conclusione dell'affare;
- in via residuale, la vicenda aveva portato a un ingiustificato arricchimento della CP_6
ai danni degli
[...] Parte_4
Tanto premesso, e hanno rassegnato le seguenti Controparte_5 Controparte_4
conclusioni:
“affinché l'Ill.mo Tribunale, adversis rejectis, voglia disporre preliminarmente un differimento
della prima udienza (fissata per il 14.04.2017) allo scopo di consentire la rituale chiamata in causa
della , in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_6
nel rispetto dei termini di cui all'art. 163 bis cod. proc. civ;
previo ogni opportuno accertamento di
quanto fin qui illustrato:
I. IN VIA PREGIUDIZIALE: dichiarare il proprio difetto di giurisdizione, come anche eccepito
al capo 1 della premessa, in relazione alle domande proposte dalla nei confronti dei Parte_1
convenuti Signori e e/o dichiarare comunque tali Controparte_4 Controparte_5
domande inammissibili;

II. IN SUBORDINE, NEL MERITO, rigettare le avverse domande;

III. IN VIA DI MAGGIORE SUBORDINE:
pagina 8 di 20 a. accertare e liquidare, anche ai sensi dell'art. 1758 cod. civ. (nella misura che riterrà, entro il
totale complessivo di € 9.516,00 oltre IVA inclusa pagati alla ) le quote di Controparte_6
provvigione spettanti all'attrice ed alla Parte_1 Controparte_6
, con riferimento al contratto di compravendita in atti, in proporzione ai rispettivi interventi;

[...]
b. per l'effetto, con riferimento alla accertare e Controparte_6
liquidare (entro la cifra massima di € 5.199,99) la differenza, da quella indebitamente percepita, tra
(1) il suddetto pagamento di € 9.516,00 dei convenuti Signori E e (2) il CP_1 Controparte_4
minore importo corrispondente alla quota di provvigione della società, come determinata al capo che
precede;
c. condannare, pertanto, la a manlevare e tenere indenne i Controparte_6
convenuti dalle domande dell'attrice, limitatamente alla somma Controparte_8
indebita liquidata al precedente capo b, e/o alla restituzione in loro favore di detta somma;

d. condannare, in estremo subordine, la società terza chiamata ad indennizzare ex art. 2041 cod.
civ. gli stessi convenuti degli importi per i quali sussista il suo ingiustificato arricchimento, nella
misura che emergerà in corso di causa;

IV. IN OGNI CASO, con vittoria di spese e compenso professionale nonché spese forfetarie
(anche si sensi degli artt. 13 c. 10 l. 247/2012 e 2 c. 2 D.M. 10.03.2014 n. 55), CPA ed IVA”.
A mezzo di comparsa di risposta del 07.03.2017, si è costituita in giudizio CP_3
la quale, nel contestare la fondatezza delle avverse domande, ha esposto in sintesi che:
[...]
- la vendita dell'immobile in data 20.02.2015 ai coniugi si era perfezionata Parte_4
per effetto dell'attività di mediazione svolta dalla alla quale era Controparte_6
stato conferito incarico di vendita;

pagina 9 di 20 - la invece, non aveva svolto alcuna attività avente rilievo causale nella Parte_1
conclusione dell'affare;
- la convenuta venditrice, infatti, aveva conferito incarico di mediazione alla Parte_1
senza esclusiva, riservandosi di vendere l'immobile anche direttamente o tramite altre agenzie di mediazione, come di fatto era avvenuto;

- dalla stessa documentazione prodotta dalla d'altronde, era stato confermato che Parte_1
i coniugi erano venuti a conoscenza dell'immobile sia da un annuncio dell'attrice che di un'altra CP_1
agenzia di intermediazione;

- in particolare, a seguito del primo contatto tra la e gli non era seguita Parte_1 CP_1
alcuna trattativa né l'agenzia aveva comunicato alla venditrice il loro interesse all'acquisto, neanche con eventuale riduzione del prezzo di vendita;

- la venditrice, in considerazione dell'assenza di proposte d'acquisto, aveva manifestato la necessità di ridurre il prezzo di vendita, mentre la aveva continuato a pubblicizzare Parte_1
l'immobile al prezzo di € 350.000,00;
- pertanto, era stato conferito incarico alla con riduzione del prezzo di Controparte_6
vendita a 300.000,00 euro;

- alla fine dell'anno 2014, la aveva presentato la proposta di acquisto Controparte_6
avanzata dai coniugi per 240.000,00 euro;
CP_1
- a seguito di trattative tra le parti, la aveva indotto le parti a concludere Controparte_6
l'acquisto per € 260.000,00, riducendo la propria provvigione dal 3% al 2%;
pagina 10 di 20 - la convenuta venditrice non aveva avuto conoscenza che gli acquirenti avessero già visitato l'immobile tramite la poiché l'agenzia non aveva inviato alcuna comunicazione Parte_1
relativamente ai clienti contattati durante il rapporto di mediazione;

- sotto il profilo del quantum richiesto, era del tutto infondata la richiesta della provvigione del
3% oltre IVA sull'iniziale corrispettivo di € 350.000,00 piuttosto che sul prezzo di € 260.000,00
effettivamente corrisposto dai coniugi Parte_4
- alla infatti, era stata versata una provvigione di € 6.344,00, pari al 2% Controparte_6
+ IVA del prezzo di vendita indicato nell'atto notarile del 20.02.2015.
Tanto premesso, ha rassegnato le seguenti conclusioni Controparte_3
“- in via principale rigettare le avverse domande in quanto infondate;

- in via subordinata, per l'ipotesi di accoglimento totale o anche solo parziale delle domande
avverse, accertare e liquidare ai sensi dell'art. 1758 cod. civ. le quote di provvigione spettanti
all'attrice ed alla e condannare quest'ultima alla restituzione Parte_1 Controparte_6
della somma di € 6.344,00 o quell'altra anche diversa risultante ricevuta in eccesso, con interessi di
legge e maggior danno;

- con vittoria di spese e compenso professionale nonché spese forfetarie, CPA ed IVA”.
Con decreto del 17.03.2017, su richiesta dei convenuti ex art. 269 c.p.c., è stata autorizzata la chiamata in causa della con differimento della prima udienza di Controparte_6
comparizione al 13.10.2017.
A seguito della chiamata in causa, con comparsa di costituzione e risposta depositata il
13.10.2017, la si è costituita in giudizio contestando le avverse Controparte_6
pretese ed esponendo in sintesi che:
pagina 11 di 20 - dalle difese svolte dalla venditrice e dagli acquirenti si evinceva che l'attività di mediazione sulla compravendita del 20.02.2015 era stata svolta autonomamente dall'agenzia immobiliare chiamata in causa;
Controparte_6
- la legale rappresentante della , aveva contattato i coniugi Controparte_6 Controparte_7
e aveva concluso l'affare tra le parti al prezzo finale di euro 260.000,00; CP_1
- in particolare, gli acquirenti e avevano allegato che l'attività svolta era CP_1 Controparte_2
stata del tutto indipendente e autonoma rispetto a quella espletata dall'agenzia attrice, dalla quale non era scaturita alcuna trattativa;

- la venditrice aveva allegato che l'attività svolta dalla aveva portato alla CP_3 CP_6
conclusione della compravendita dell'immobile in modo del tutto autonomo e indipendente;

- a fronte dell'attività di mediazione svolta, sia gli acquirenti che la venditrice avevano versato alla quanto pattuito a titolo di provvigione;
Controparte_6
- le domande svolte dai convenuti nei confronti della terza chiamata erano incompatibili con le difese svolte, poiché l'attività di mediazione riconosciuta in capo ad essa era stata determinante e autonoma;

- pertanto, la chiamata in causa era inammissibile in ragione del difetto di legittimazione passiva della Controparte_6
- la venditrice aveva conferito incarico di mediazione senza esclusiva a svariate CP_3
agenzie, tra le quali anche l'agenzia attrice e la;
Controparte_6
- nel mese di aprile del 2014, la era entrata in contatto in maniera autonoma con i CP_6
coniugi CP_1
pagina 12 di 20 - in funzione delle richieste formulate, la aveva proposto agli l'acquisto Controparte_6 CP_1
dell'immobile di proprietà tuttavia, ad un prezzo ritenuto troppo elevato;
CP_3
- in data 04.11.2014, i coniugi avevano conferito incarico di mediazione;
CP_1
- in data 06.11.2014, procuratore speciale della venditrice, aveva conferito Persona_1
incarico di vendita dell'immobile alla Controparte_6
- le trattative avviate dalla avevano portato alla conclusione dell'affare al Controparte_6
prezzo di euro 260.000,00 e, inoltre, la provvigione dovuta dal venditore era stata abbassata dal 3% al
2%;
- le trattative svolte dalla e le modifiche sostanziali apportate alle condizioni Controparte_6
di vendita erano state determinanti per la conclusione dell'affare, oltre che svolte autonomamente rispetto all'attività pregressa della . Parte_1
Tanto premesso, la ha rassegnato le seguenti conclusioni: Controparte_6
"voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza,
IN VIA PRELIMINARE:
- accertare e per l'effetto dichiarare il difetto di legittimazione passiva in capo alla
[...]
in persona del legale rappresentante pro tempore, per quanto meglio Controparte_6
esplicato al punto n. 1 del presente atto;

NEL MERITO:
- rigettare tutte le domande dispiegate nei confronti della perché Controparte_6
inammissibili e infondate in fatto e diritto;

- con vittoria di spese e compensi professionali, oltre spese generali, Iva e CPA”.
La causa è stata istruita a mezzo interrogatorio formale e prove per testi.
pagina 13 di 20 Esaurita l'istruttoria, la causa è stata infine rimessa all'odierna udienza per la lettura del dispositivo ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. con assegnazione del termine di trenta giorni prima per il deposito di note conclusive.
******
Seguendo l'ordine logico delle questioni sottoposte alla decisione di questo Tribunale, deve essere preliminarmente esaminata l'eccezione sollevata dai convenuti in merito Controparte_8
al difetto di giurisdizione del Tribunale adito.
L'eccezione è infondata.
Al caso di specie, deve essere applicato il Regolamento UE n. 1215 del 2012, il quale disciplina il riparto di giurisdizione in materia civile e commerciale.
L'art. 7 del Regolamento prevede che una persona domiciliata in uno Stato membro può essere convenuta in un altro Stato membro: “a) in materia contrattuale, davanti all'autorità giurisdizionale
del luogo di esecuzione dell'obbligazione dedotta in giudizio;
b) ai fini dell'applicazione della presente
disposizione e salvo diversa convenzione, il luogo di esecuzione dell'obbligazione dedotta in giudizio
è: - nel caso della compravendita di beni, il luogo, situato in uno Stato membro, in cui i beni sono stati
o avrebbero dovuto essere consegnati in base al contratto, - nel caso della prestazione di servizi, il
luogo, situato in uno Stato membro, in cui i servizi sono stati o avrebbero dovuto essere prestati in
base al contratto”.
Pertanto, in applicazione della richiamata norma, la giurisdizione appartiene al Giudice italiano,
in quanto i servizi di intermediazione immobiliare sono stati espletati nell'ambito del territorio nazionale.
pagina 14 di 20 A risultati analoghi conduce l'applicazione della disciplina relativa al foro facoltativo quando vi siano più convenuti.
In proposito, l'art. 8 del medesimo Regolamento UE n. 1215 del 2012 prevede che una persona domiciliata in uno Stato membro può essere convenuta “in caso di pluralità di convenuti, davanti
all'autorità giurisdizionale del luogo in cui uno di essi è domiciliato, sempre che tra le domande esista
un collegamento così stretto da rendere opportuna una trattazione unica e una decisione unica onde
evitare il rischio di giungere a decisioni incompatibili derivanti da una trattazione separata”.
La norma è applicabile al caso di specie in quanto la convenuta è Controparte_3
residente in Italia dove è sorta l'obbligazione di pagamento della provvigione nei confronti della mediatrice, con la conseguente giurisdizione del giudice italiano ai sensi degli artt. 7 e 8 del
Regolamento comunitario 1215/2012.
Devono pertanto essere disattese le difese dei convenuti e in merito CP_1 Controparte_2
all'applicazione dell'art. 18 del medesimo Regolamento, in base al quale “l'azione dell'altra parte del
contratto contro il consumatore può essere proposta solo davanti alle autorità giurisdizionali dello
Stato membro nel cui territorio è domiciliato il consumatore”.
A sostegno dell'applicazione del foro del consumatore, i convenuti hanno evidenziato che la mediatrice italiana aveva pubblicato l'offerta di vendita dell'immobile in varie lingue su un sito web accessibile a tutti gli Stati membri dell'Unione Europea.
Per tale ragione, i convenuti hanno sostenuto che l'attività di mediazione dell'agenzia attrice era diretta verso il Belgio, stato membro nel quale risiedono, con conseguente applicazione del forum
consumatoris.
pagina 15 di 20 Infatti, l'art. 17, comma 1, lett. c) del Regolamento citato stabilisce che la giurisdizione può
essere attribuita al foro del consumatore quando l'attività commerciale è diretta verso lo Stato di domicilio del consumatore (“[…] qualora il contratto sia stato concluso con una persona le cui attività
commerciali o professionali si svolgono nello Stato membro in cui è domiciliato il consumatore o sono
dirette, con qualsiasi mezzo, verso tale Stato membro o verso una pluralità di Stati che comprende tale
Stato membro, purché il contratto rientri nell'ambito di dette attività”).
L'attività di mediazione di cui alla presente causa, tuttavia, non può essere considerata diretta verso il paese di domicilio dei consumatori belgi, con conseguente esclusione del forum consumatoris.
Infatti, l'attività dell'agenzia attrice – seppure pubblicizzata nel sito web - non risulta specificamente indirizzata verso il Belgio, essendo stata svolta interamente in Italia, dove si era svolta l'intera attività di intermediazione con gli peraltro in lingua italiana. Parte_4
Insegna in proposito la Suprema Corte infatti che, in materia di contratti di mediazione conclusi con consumatori appartenenti ad altro stato membro, non basta la mera accessibilità dell'offerta online
per ritenere che ci sia un'attività diretta verso un altro Stato membro, poiché è necessaria, a tal fine,
l'esistenza di forme di comunicazione o pubblicità intenzionalmente indirizzate a quel paese
(Cassazione Civile, Sez. Unite, ordinanza n. 18092 del 02.07.2024).
Pertanto, l'eccezione di difetto di giurisdizione deve essere rigettata.
******
Passando al merito, l'agenzia ha richiesto il pagamento della provvigione, in via Parte_1
esclusiva o quantomeno concorrente, per l'attività di mediazione svolta ai fini della vendita dell'immobile per cui è causa.
La domanda è infondata.
pagina 16 di 20 Deve essere richiamato in proposito l'art. 1755 comma 1 del Codice civile in base al quale il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
Sul punto insegna la Suprema Corte di Cassazione che il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice,
non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, poiché è sufficiente che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo - abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata (Cass. Civ.,
Sez. 2, Ordinanza n. 869 del 16/01/2018, Rv. 646668).
In linea di principio deve essere richiamato l'insegnamento formulato dalla Suprema Corte di
Cassazione, secondo il quale, poiché il diritto alla provvigione da parte del mediatore consegue non alla conclusione del negozio giuridico ma dell'affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più
atti strumentali - purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti - la condizione perché sorga il diritto alla provvigione è l'identità dell'affare proposto con quello concluso, che non è escluso quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale e sempre che la conclusione dell'affare sia collegabile al contatto determinato dal mediatore tra le parti originarie, che sono tenute al pagamento della provvigione (nella specie la S.C. ha cassato la sentenza d'appello che aveva negato il diritto alla pagina 17 di 20 provvigione per il solo fatto che le parti del contratto preliminare di vendita erano diverse da quelle che i mediatori avevano posto in contatto, senza verificare se detto contratto fosse la conseguenza di tale attività di mediazione: Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 20549 del 20/10/2004, Rv. 577783; Cass. Civ.,
Sez. 3, Sentenza n. 8126 del 03/04/2009, Rv. 607934).
Insegna altresì la Suprema Corte - in tema di concorso dell'opera di più mediatori alla conclusione dell'affare - che non sussiste il diritto alla provvigione quando una prima fase delle trattative avviate con l'intervento del mediatore non dia risultato positivo e la conclusione dell'affare,
cui le parti siano successivamente pervenute, sia indipendente dall'intervento del mediatore che le aveva poste originariamente in contatto (nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso un effettivo contributo causale, in ordine al perfezionamento di un contratto di compravendita immobiliare, nel contegno di un mediatore il quale, dopo aver fatto visionare alla potenziale acquirente il complesso edilizio oggetto di negoziazione, non era stato in grado di indicargliene il prezzo e si era rifiutato di accettare la sua proposta, tanto che l'affare si era poi concluso grazie all'intervento di altro intermediario: Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 22426 del 16/10/2020 Rv.
659402 – 01; massime precedenti conformi: N. 1120 del 2015 Rv. 633989 - 01).
Applicando i principi al caso di specie, si deve rilevare come sia pacifico e documentato in causa che, dopo il conferimento dell'incarico - non esclusivo - da parte della alla in CP_3 Parte_1
data 06.03.2014, non si era perfezionato il contratto di vendita dell'immobile con gli
[...]
Controparte_8
Infatti, l'affare era stato concluso solo in data 20.02.2015, quando - decorsi 11 mesi dall'incarico conferito alla - il rapporto di mediazione era già stato risolto in conseguenza della disdetta Parte_1
inviata dalla all'agenzia in data 10.01.2015 (doc. 5 del fascicolo di parte attrice). CP_3
pagina 18 di 20 La conclusione dell'affare, pertanto, era avvenuta per effetto dell'opera prestata dalla agenzia immobiliare che aveva operato autonomamente a seguito dell'incarico conferito in Controparte_6
data 06.11.2015 da parte del procuratore speciale (padre di Persona_1 CP_3
.
[...]
A conferma di quanto sopra esposto, è pacifico in causa che la aveva Controparte_6
intrattenuto rapporti professionali con gli già a partire dal mese di aprile 2014. Parte_4
Pertanto, anche in ragione dei pregressi rapporti con gli acquirenti, dopo pochi mesi dall'incarico ricevuto la aveva concluso l'affare con gli ad un prezzo CP_6 Parte_4
significativamente inferiore (260.000,00 euro anziché al prezzo iniziale di 350.000,00 euro) e con una diminuzione della provvigione spettante al mediatore (euro 6.344,00, pari al 2% del prezzo pattuito per la vendita, mentre la percentuale iniziale era del 3%).
Tanto premesso, si deve escludere che, per la conclusione dell'affare, sia stato determinante l'intervento della , essendo la compravendita intervenuta dopo un significato lasso di tempo Parte_1
dal conferimento dell'incarico e a seguito dell'intervento decisivo della che - al fine Controparte_6
di favorire la definizione della vendita - aveva proposto una riduzione del prezzo rinunciando ad una parte delle proprie provvigioni.
Per tale ragione, la domanda attrice non può essere accolta.
Il rigetto nel merito della domanda attrice di pagamento della provvigione rende superfluo l'esame dell'eccezione sul difetto di legittimazione passiva sollevata dalla Controparte_6
[...]
Le spese di lite sono liquidate in dispositivo - sulla base del valore della causa fino ad euro
26.000,00 tenuto conto dell'attività difensiva espletata - secondo la regola della soccombenza.
pagina 19 di 20

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando:

1. rigetta la domanda attrice;

2. condanna a rifondere a l'importo di euro 4.237,00 Parte_1 Controparte_3
oltre rimborso spese forfettario, IVA e CPA come per legge;

3. condanna a rifondere a e in Parte_1 Controparte_5 Controparte_4
solido tra loro, l'importo di euro 4.237,00 oltre rimborso spese forfettario, IVA e CPA
come per legge;

4. condanna a rifondere alla l'importo Parte_1 Controparte_6
di euro 2.540,00 oltre rimborso spese forfettario, IVA e CPA come per legge.
Cagliari, 07.05.2025
Il Giudice
dott. Paolo Corso
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