N. 3727/2023 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BUSTO ARSIZIO
SEZIONE Terza CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Angelo Farina ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3727/2023 promossa da:
, C.F. , nata il [...] a [...], residente in [...]CP_1 C.F._1
Maggiore Via Bellini n. 33, rappresentata e difesa, in virtù di procura in calce al presente atto, dall'Avv. Roberta Sciuccati, C.F. , con studio in Cerro Maggiore, Via Marelli C.F._2 n. 13, ed ivi elettivamente domiciliata (si dichiara di voler ricevere le notifiche all'indirizzo di posta elettronica certificata oppure a mezzo fax al numero 0331 Email_1
027048), ammessa al patrocinio a spese dello Stato
ATTORE contro
(nato a [...]-MI- il 23-09- 1976 – C.Fisc. ), CP_2 C.F._3 residente in [...], elettivamente domiciliato in Legnano (MI) via F. Cavallotti n. 11 presso lo Studio dell'Avv. Dario Ferrè (C.F. telefax C.F._4
0331.740295; pec dal quale è rappresentato e difeso Email_2
CONVENUTO
OGGETTO: Divisione di beni non caduti in successione
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni. Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione, conveniva in giudizio per sentir pronunciare lo CP_1 CP_2 scioglimento della comunione delle unità immobiliari in comproprietà con il convenuto
(appartamento e box), site in Cerro Maggiore Via G. Oberdan n. 8, e per sentir condannare il convenuto al risarcimento dei danni subiti dalla sig.ra a causa dell'uso esclusivo da CP_1 parte del convenuto anche della quota di proprietà della stessa attrice, nella misura di € 250,00 mensili, dalla data della richiesta (01/01/2023) fino al perdurare dell'utilizzo.
Si costituiva in giudizio tempestivamente il convenuto, che insisteva per il rigetto della domanda attorea, e in via riconvenzionale chiedeva l'accertamento della simulazione e della natura donativa dell'atto di acquisto dell'immobile, la revoca per ingratitudine della donazione, e la condanna dell'attrice alla rifusione delle spese condominiali versate dal convenuto.
Il Giudice disponeva ctu sull'immobile oggetto della domanda di divisione. All'esito del deposito della relazione, fissava udienza di precisazione delle conclusioni. Con provvedimento del 27.5.2025, il Giudice sottoponeva d'ufficio alle parti, ai sensi dell'art. 101 co 2 c.p.c., la questione inerente alle difformità urbanistico/edilizie dell'immobile.
***
Reputa il Tribunale che la domanda di divisione promossa da parte attrice debba essere dichiarata inammissibile, per le ragioni che seguono.
Sin d'ora si sottolinea che la motivazione terrà conto degli esiti della relazione della CTU. A tal proposito è opportuno evidenziare che le conclusioni cui è giunto il CTU sono sostanzialmente condivisibili ed idonee ad essere poste a fondamento della decisione, in quanto raggiunte sulla scorta di un congruo esame dei documenti ritualmente versati in causa;
inoltre le operazioni peritali si sono svolte nel pieno rispetto del principio del contraddittorio e le valutazioni del CTU risultano sviluppate ed applicate secondo un percorso argomentativo immune da vizi logici.
La relazione del ctu (pag. 11 ss) ha accertato che entrambi gli immobili (appartamento e autorimessa) oggetto della domanda attorea sono affetti da difformità urbanistico/edilizie, osservando in particolare che:
1) relativamente all'unità abitativa (..) “sono state eseguite alcune modifiche interne”, soggette a Scia, senza la presentazione del relativo titolo abilitativo, e pertanto abusive;

2) relativamente all'autorimessa non è stata presentata pratica edilizia.
Pur dando atto della sanabilità delle irregolarità, il ctu ha rilevato che la sanatoria non è allo stato effettuata, e che le irregolarità allo stato permangono (come precisato anche dalle parti).
Ha poi rilevato la difformità dell'immobile sul piano catastale, difettando due planimetrie catastali.
Osta all'ammissibilità della domanda di divisione la difformità urbanistico/edilizia del bene, quand'anche sanabile.
Sul punto, va richiamato il pronunciamento del Supremo Consesso nella massima composizione
(Cassazione civile sez. un., 07/10/2019, (ud. 16/04/2019, dep. 07/10/2019), n.25021), secondo il quale, tanto con riferimento alla divisione ordinaria quanto con riguardo a quella ereditaria, “va ribadito come l'ordinamento giuridico non possa consentire che le parti, attraverso il ricorso al giudice, conseguano un effetto giuridico ad esse precluso per via negoziale, così aggirando il complesso sistema di sanzioni posto a tutela dell'ordinato assetto del territorio;
nè il giudice potrebbe - contraddittoriamente - da un lato dichiarare la nullità delle divisioni negoziali poste in essere in violazione del D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46 e L. n. 47 del 1985, art. 40 e, dall'altro, disporre la divisione giudiziale dei fabbricati abusivi”. L'assunto posto a fondamento di tale conclusione è che la regolarità edilizia del fabbricato in comunione, come costituisce presupposto giuridico della divisione convenzionale, parimenti costituisce presupposto giuridico della divisione giudiziale;
più precisamente, costituisce condizione dell'azione ex art. 713 c.c. sotto il profilo della "possibilità giuridica" (in questo senso, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, Cass.,
Sez. Un., n. 23825 del 11/11/2009, secondo cui la sussistenza della dichiarazione sostitutiva di atto notorio, di cui alla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo, attestante l'inizio dell'opera in data anteriore al 2 settembre 1967, non costituisce un presupposto della domanda, bensì una condizione dell'azione, che può intervenire anche in corso di causa e sino al momento della decisione della lite;
da ultimo, Cass., Sez. 2, n. 6684 del 07/03/2019).
Pertanto, le Sezioni Unite concludono affermando che “non può pertanto il giudice disporre lo scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria) avente ad oggetto fabbricati, senza osservare le prescrizioni dettate dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 46 e dalla L. n. 47 del 1985, art. 40, comma 2, rispettivamente applicabili a seconda che l'edificio sia stato costruito successivamente o anteriormente alla entrata in vigore della L. n. 47 del 1985”.
Le implicazioni dell'arresto giurisprudenziali sono due. La prima è l'immobile è destinato a rimanere in comunione fin quando l'abuso non è sanato o demolito.
La seconda è che la regolarità urbanistica od edilizia del bene si configura come condizione dell'azione, perché individua un limite intrinseco al potere giurisdizionale. La predetta condizione può dirsi sussistente qualora le parti che propongono la domanda producano una dichiarazione sugli estremi della concessione edilizia ovvero una dichiarazione attestante l'inizio della costruzione in epoca anteriore al 1° settembre 1967 (v.anche Cass., 29.4.2016, n. 8489; Cass., 22.1.2018, n. 1505), il suo mancato soddisfacimento determina la inammissibilità della domanda.
Da ultimo, sotto il profilo processuale, deve rilevarsi, che la mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia dell'immobile da dividere è comunque rilevabile d'ufficio (v. la più volte citata Cass., sez. un., 7.10.2019, n. 25021), dall'altro, che, venendo qui in rilievo una condizione dell'azione, l'attore era in ogni caso tenuto a fornire la documentazione de qua, e quindi a dimostrare la sussistenza della detta condizione, a prescindere da qualsiasi avvertimento o sollecitazione del giudicante (cfr., con riferimento a diversa fattispecie ma con enunciazione di un principio che può estendersi al caso in esame, Cass., 29.9.2015, n. 19372; Cass., 4.3.2019, n. 6218).
La domanda di scioglimento della comunione deve pertanto dichiararsi inammissibile.
E' infondata la domanda di risarcimento del danno da occupazione sine titulo, avanzata da parte attrice nei confronti del convenuto, per mancata allegazione e prova del danno-conseguenza.
Grava sull'attore che intenda agire per tale risarcimento l'onere di allegare il danno-conseguenza che assume di aver patito. Quand'anche si voglia ritenere tale danno come in re ipsa o presunto sul piano probatorio, esso pur sempre richiede a monte una puntuale deduzione ed allegazione da parte dell'attore. Nel caso di specie, difetta qualsiasi allegazione e prova del danno-conseguenza, non essendo in particolare specificato in quale pregiudizio si sia tradotto l'impossibilità di godimento del bene (se ad esempio, esso si sia tradotto nel mancato godimento diretto, oppure nella mancata vendita o locazione).
La domanda va dunque respinta.
E' infondata la domanda riconvenzionale svolta dal convenuto, avente ad oggetto l'accertamento della simulazione e la revoca per ingratitudine della donazione.
Difetta qualunque prova dell'accordo simulatorio (essendo del tutto insufficiente, al riguardo, la circostanza che il convenuto abbia pagato il prezzo dell'immobile), e pertanto alcuna simulazione può ritenersi accertata.
Il negozio non può in ogni caso essere qualificato alla stregua di donazione indiretta, e pertanto non è soggetto alla relativa disciplina in punto di revocazione per ingratitudine.
La donazione indiretta si identifica con ogni negozio che, pur non avendo la forma della donazione, sia mosso da un fine di liberalità e abbia l'effetto di arricchire gratuitamente il beneficiario, sicché
l'intenzione di donare emerge solo in via indiretta dal rigoroso esame di tutte le circostanze del singolo caso, nei limiti in cui siano tempestivamente e ritualmente dedotte e provate in giudizio. Affinché possa parlarsi di donazione indiretta è, dunque, necessario accertare che il proprietario del denaro non avesse, al momento della dazione, altro scopo che quello della liberalità. Nel caso di specie, per il
Tribunale tale prova non è stata fornita dal convneuto, non potendosi sostenere che la sola circostanza che egli abbia corrisposto il prezzo dell'immobile sia sufficiente a comprovarne l'animus donandi.
Va respinta l'ulteriore domanda riconvenzionale svolta da parte convenuta, volta al rimborso delle spese condominiali.
Dagli assegni di cui ai doc. 8 e 10 di parte convenuta non si evince prova della circostanza che detti importi siano dovuti quali spese straordinarie, e che siano state versati per conto dell'attrice. La dicitura “pagato per conto di , riportata a penna in basso agli assegni in parola, non CP_1
è sufficiente a fornire tale prova, non solo perché si tratta all'evidenza di una aggiunta a penna, ma anche perché generica. Onde fornire tale dimostrazione, occorrerebbe la prova dei consuntivi condominiali, per provare l'entità del debito gravante sull'immobile in relazione ai millesimi e dunque l'ammontare gravante sulla convenuta. Tale prova non è stata offerta, e a maggior ragione non può desumersi dalla fattura di cui al doc. 9 di parte convenuta.
La domanda va dunque respinta.
Le domanda svolte da tutte le parti in causa sono dunque insuscettibili di accoglimento.
Ne deriva la compensazione delle spese, per soccombenza reciproca.
Le spese di ctu vengono poste in via definitiva per il 50 % a carico della parte convenuta(euro 1.150 oltre iva e accessori), e per il residuo 50 % (euro 1.150 oltre iva e accessori) a carico dell'Erario, essendo parte attrice ammessa al patrocinio a spese dello Stato.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. Dichiara inammissibile la domanda di scioglimento della comunione, svolta da parte attrice nei confronti di parte convenuta;

2. Rigetta ogni altra domanda svolta da parte attrice nei confronti di parte convenuta;

3. Rigetta tutte le domande riconvenzionali svolte da parte convenuta nei confronti di parte attrice;

4. Compensa le spese del presente giudizio;

5. Pone le spese di ctu per il 50 % a carico dell'Erario, e per il 50 % a carico di parte attrice.
Sentenza provvisoriamente esecutiva quanto alle statuizioni di condanna ed emessa a Busto Arsizio,
18 giugno 2025 e sottoscritta con firma digitale certificata
Il Giudice dott. Angelo Farina