Sentenza n. 31/2026
Depositata il 16/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della LIGURIA Sezione 1, riunita in udienza il
15/12/2025 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
PIOMBO BRUNO, Presidente
DR IE, AT
BOLOGNESI MAURO, Giudice
in data 15/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 635/2024 depositato il 10/10/2024

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Genova - Via Fiume, 2 16121 Genova GE
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 219/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado GENOVA sez. 3
e pubblicata il 01/03/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20201T039018000 REGISTRO 2020
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 764/2025 depositato il
16/12/2025
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza n. 219 dell'8.1.2024 la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Genova accoglieva il ricorso proposto da Resistente_1 S.r.l. avverso l'accertamento con il quale l'Agenzia delle Entrate aveva rettificato in Euro 268.000,00 il valore dichiarato in Euro 205.000,00 nell'atto di acquisto, registrato il 16.12.2020, dell'immobile sito in Genova, Indirizzo_1.
L'Ufficio stimava il valore in E/mq. 2.625,00
Nel costituirsi in giudizio l'Ufficio proponeva, in via cautelativa, di definire con il valore di Euro 242.634,00, proposta che non veniva accettata.
Le spese venivano compensate.
Propone appello l'Agenzia delle Entrate basato sui seguenti motivi:

1. Illegittimità della sentenza per errata interpretazione della normativa sul controllo del valore ex art. 51 comma TUR 131/86 applicata dall'Ufficio e per aver completamente frainteso il metodo di calcolo utilizzato nella rettifica.

2. Il giudice travisa il comportamento dell'ufficio il quale, nella fase precontenziosa (in sede di adesione e di mediazione) rideterminava il valore dell'immobile, dapprima in Euro 252.000,000 e poi in Euro 242.000,00 affermando che l'ufficio “dimostra con tale condotta di non avere convinzioni ben precise sul valore dell'immobile compravenduto”.

3. Nella parte in cui critica gli immobili assunti dall'ufficio come parametro di riferimento, affermando che siano del tutto diversi per il contesto e la zona di ubicazione, più signorile, e contestando, inoltre, il fatto che tre dei quattro atti notarili siano stati sottoscritti nel 2018, periodo Pre Covid.

4. Non condivisibile la tesi dell'abbattimento del valore in quanto immobile locato in misura superiore al 6% riconosciuto dall'Ufficio.
Così concludeva: “Chiede a codesta onorevole Corte di Giustizia Tributaria di II grado:
di accogliere l'appello, ed in riforma della sentenza di I grado, confermare l'avviso di rettifica del valore aggiunto.
Con vittoria di spese di primo e secondo grado”.
Si costituiva la Resistente_1 S.r.l. descrivendo le caratteristiche dell'immobile e sottolineando come la perizia del Geom. Nominativo_1, incaricato dalla Banca_1 per la concessione del mutuo, aveva stimato il valore in Euro 225.000,00 per l'immobile considerato vuoto. Al successivo stato di occupazione doveva farsi conseguire una diminuzione del 30%.
Eccepisce il difetto di motivazione dell'accertamento e la violazione degli artt. 51 e 52 del DPR n. 131/86.
Così conclude: “

Per questi motivi

, la società Resistente_1 S.r.l., come sopra rappresentata e difesa, chiede a codesta on.le Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado di rigettare l'appello dell'Ufficio e di confermare la sentenza di primo grado. Con riserva di ulteriormente dedurre e produrre nei termini di rito.
Con vittoria delle spese di giudizio di entrambi i gradi di giudizio”.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Come riconosce lo stesso Ufficio, i riferimenti ai valori OMI rappresentano un mero “parametro di riferimento”
e non possono essere considerati elementi particolarmente rilevanti.
Maggior rilievo va invece attribuito ai valori risultanti da atti aventi ad oggetto immobili similari e ciò con riguardo alle loro caratteristiche ed alla loro ubicazione. Nella fattispecie parte contribuente ha rilevato che gli immobili presi a raffronto hanno caratteristiche superiori e sono situati in contesti migliori. Non costituiscono pertanto elementi da cui derivare il maggior valore a quello in oggetto, considerata anche la diminuzione delle quotazioni derivanti dalla particolare situazione nell'anno 2020 a seguito dell'”emergenza Covid”.
Anche sotto il profilo dello stato di occupazione dell'immobile, è condivisibile quanto affermato in sentenza circa il deprezzamento di un immobile occupato rispetto ad uno stato “libero”.
Maggior rilievo assume viceversa la stima eseguita dal consulente della Banca finalizzata alla stipulazione del mutuo contratto per l'acquisto. Tale valutazione è stata di Euro 225.000,00, considerando l'immobile libero.
Dalla cronistoria dei contratti di locazione riassunta dall'Ufficio si evince che sino al momento della vendita era locato a terzi, mentre il giorno stesso della vendita è stato locato dalla acquirente Società agli stessi conduttori. Lo stato di occupazione, pur con tale particolarità, è pertanto comprovato.
L'appello viene pertanto respinto.
Le spese vengono compensate considerate le incertezze connesse alla materia di valutazione immobiliare.

P.Q.M.

Respinge l'appello. Spese compensate.