REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
In persona della Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n.r.g.
21011 dell'anno 2024 e vertente
TRA
, parte elettivamente domiciliata in Parte_1
Roma, VIA DELL'ASTRONOMIA n. 5, presso lo studio dell'Avv. PROIETTI DARIA e dell' Avv. VITTORIO
MAZZOCCA che la rappresentano e difendono come da procura in atti
ATTORE
E
parte elettivamente domiciliata in CP_1
Roma, VIA CRESCENZI0 n. 43, presso lo studio dell' Avv.
AN NI IL che la rappresenta e difende come da procura in atti
CONVENUTO
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità
All'udienza del 29/05/2025, a seguito della discussione orale della causa, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
L'attrice, con contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto in data 22.6.2023, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate Roma 1 in data 3.7.2023, ha concesso in locazione alla sig.ra nata a CP_1
Roma (RM) il 14.10.1977, l'unità immobiliare di sua
1 proprietà sita in sito in Roma, viale dell'Umanesimo n.
199, piano attico, int.9, composta di n. 8,5 vani e dotata, altresì, dei seguenti elementi accessori: cantina e posto macchina in autorimessa.
L'unità immobiliare è stata inoltre locata ammobiliata, con pensili della cucina, piano cottura, forno, lavastoviglie, tre armadi a muro, due vetrine.
L'immobile è stato concesso in locazione per la durata di anni tre, con decorrenza dal 1.9.2023 al 31.8.2026. Ai sensi dell'art. 2 del predetto contratto, il canone annuo di locazione veniva pattuito in € 21.000,00 (Euro ventunomila/00), da corrispondersi a mezzo bonifico bancario in n. 12 rate mensili di € 1.750,00 ciascuna, entro e non oltre il giorno cinque di ogni mese di competenza.
Sempre nell'art. 2, si prevedeva che con la medesima periodicità del pagamento del canone mensile il conduttore doveva versare alla locatrice la somma di €
550,00 (Euro cinquecentocinquanta/00) a titolo di oneri accessori, così ripartita: 250,00 € (Euro duecentocinquanta/00) da imputarsi a spese condominiali e 300 (Euro trecento/00) da imputarsi a spese di riscaldamento.
Parte attrice rileva che l'irregolarità nell'adempimento si verificava già in relazione al pagamento del primo canone di locazione e in relazione alla prima mensilità di oneri accessori i quali, alla scadenza concordata (5 settembre
2023), non venivano corrisposti, neppure in parte, dalla conduttrice.
Solo il 24 settembre 2023, dopo che la locatrice aveva provveduto a contattare la compagnia assicuratrice garante della fideiussione, avveniva il pagamento di parte di quanto pattuito: la conduttrice corrispondeva la
2 somma di € 1.750,00 cioè una somma pari al solo canone di locazione, ma insufficiente ai fini del pagamento degli oneri accessori contrattualmente previsti (550,00 €, di cui 250,00 € per spese condominiali e 300,00 per il riscaldamento).
La medesima situazione si verificava in occasione di tutte le successive mensilità. Infatti, allo scadere del termine contrattualmente stabilito per i mesi di settembre, ottobre, novembre, dicembre 2023, nonché per i mesi di gennaio, febbraio e marzo 2024, non venivano puntualmente corrisposti né il canone né gli oneri accessori. Mentre il primo (il canone), per ciascuna mensilità, veniva poi corrisposto (con l'eccezione di marzo
'24), sebbene sempre in grave ritardo, per i secondi (gli oneri accessori), si verificava, per tutte le mensilità, un integrale inadempimento.
Al momento dell'intimazione la conduttrice avrebbe omesso di versare gli oneri accessori relativi ai mesi di settembre, ottobre, novembre, dicembre 2023, gennaio, febbraio, marzo 2024. A questi si aggiunge il mancato versamento del canone di locazione del mese di marzo
2024, ancora non corrisposto al cinque del medesimo mese. La morosità complessiva al momento dell'intimazione ammontava dunque ad € 5.600,00 € (di cui 3.850,00 € per oneri accessori e 1.750,00 € per il canone del mese di marzo 2024).
Tutto ciò premesso l'istante intimava lo sfratto per morosità alla sig.ra con invito a lasciare CP_1 immediatamente libero da persone e/o cose l'immobile sito in Roma, viale dell'Umanesimo n. 199, piano attico, int. 9., nella piena disponibilità dell'istante e, all'uopo la citava a comparire innanzi al Tribunale Civile di Roma,
Sezione e Giudice da designarsi, all'udienza del
3 20/05/2024, ore di rito, con invito a costituirsi nei modi e nei termini di legge e con l'avvertimento che non comparendo, ovvero comparendo e non opponendosi, il
Giudice provvederà a convalidare lo sfratto ai sensi dell'art. 663 c.p.c., per ivi sentir accogliere le seguenti
CONCLUSIONI.
“Voglia l'On. Tribunale adito convalidare l'intimato sfratto per morosità nei confronti della sig.ra nata CP_1
a Roma (RM) il 14.10.1977, residente in [...] alla
Via Andrea del Castagno, n. 84, 00142, ed elettivamente domiciliata presso i locali oggetto di locazione (siti in
Roma, viale dell'Umanesimo n. 199, piano attico, int. 9,
00144), C.F. , con provvedimento C.F._1 immediatamente esecutivo;
emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo a carico della sig.ra CP_1
nata a [...] il [...], residente in
[...]
Roma (RM) alla Via Andrea del Castagno, n. 84, 00142, ed elettivamente domiciliata presso i locali oggetto di locazione (siti in Roma, viale dell'Umanesimo n. 199, piano attico, int. 9, 00144), C.F. , per C.F._1
l'importo complessivo di € 5.600,00, derivante dalle spese accessorie, relative ai mesi di settembre, ottobre, novembre, dicembre 2023, gennaio, febbraio, marzo 2024,
e dal canone di locazione per il mese di marzo 2024; nonché per gli ulteriori canoni di locazione e oneri accessori maturati e maturandi fino all'effettiva esecuzione dello sfratto, oltre interessi come per legge, spese e competenze di lite;
in caso di opposizione, emettere ordinanza di rilascio provvisoriamente esecutiva dell'immobile di cui in premessa con contestuale fissazione della data di esecuzione della stessa e, per
l'effetto, disporre il mutamento del rito per il prosieguo del giudizio nelle forme del rito speciale, concedendo termine
4 per il deposito di memorie integrative;
con vittoria di spese
e competenze di lite da liquidarsi anche in caso di sopraggiunta sanatoria della morosità. Con riserva di proporre separato giudizio per eventuali danni riscontrati all'immobile al momento del rilascio, nonché per quelli derivati dalla ritardata restituzione e, comunque, per tutti quelli derivati dall'inadempimento del contratto di locazione di cui in oggetto.”
Si costituiva in giudizio parte convenuta opponendosi alla convalida e provvedendo al saldo delle morosità intimate, con esclusione delle somme intimate per oneri accessori.
Essendo stato effettuato il pagamento delle morosità intimate e ricorrendo pertanto i gravi motivi ostativi il giudice, chiusa la prima fase del procedimento sommario con il diniego dell'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio, disponeva la trasformazione del rito ai sensi degli articoli 667 e 426 c.p.c., con assegnazione dei termini perentori per l'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito in cancelleria di memorie e documenti.
Si depositava verbale attestante l'esito negativo del tentativo obbligatorio di mediazione.
Parte convenuta depositava le memorie ex art. 426 cpc formulando altresì domanda riconvenzionale con istanza di differimento dell'udienza ai sensi dell'art. 418 cpc., a seguito della quale il giudice assegnava termini a parte attrice per repliche in ordine a quanto dedotto da parte convenuta nella domanda riconvenzionale.
La causa, esaurientemente istruita senza ulteriore ammissione dei mezzi istruttori, è stata discussa e decisa all'odierna udienza.
5 La conduttrice ha estinto la morosità intimata, versando il canone di marzo il 18/03/2024, ed euro 4.950 in data
20/05/2024, a titolo di oneri accessori.
Anche i canoni di aprile e maggio sono stati pagati, il
20/04/2024 e il 20/05/2024.
A tal proposito rileva la parte convenuta che al momento della notifica dell'intimazione, non era decorso il termine di venti giorni di cui all'art. 5 legge n. 392/1978, atteso che il termine per il pagamento del canone di marzo era fissato contrattualmente al giorno 5 del mese, e che l'intimazione è stata notificata il 22 dello stesso mese.
Pertanto, l'unica morosità astrattamente idonea a provocare la risoluzione del contratto era quella relativa agli oneri accessori.
Tale eccezione è fondata.
Infatti, ai sensi dell'art. 5 legge n. 39271978
“…..omissis… il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista… costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell'art. 1455 c.c.”.
Il legislatore, a tutela del bene primario costituito dalla casa di abitazione, ha voluto con questa norma stabilire un margine di tolleranza a favore del conduttore, oltre il quale, la sussistenza dell'inadempimento grave è sottratta al giudizio del giudice, perché sussistente ai sensi di legge.
Tuttavia al momento dell'intimazione e dell'istaurazione del contraddittorio tra le parti, il termine dei venti giorni previsto dall'art. 5 citato non era ancora decorso e pertanto tale morosità non avrebbe dovuto ab origine essere intimata.
Ora, nelle memorie ex art. 426 cpc., parte attrice non fa menzione di altre sopravvenute morosità per canoni.
6 Se queste fossero state eccepite, contrariamente a quanto sostenuto da parte convenuta, esse non avrebbero costituito “domanda nuova”, perché la domanda iniziale, proposta con la fase sommaria di richiesta di ordinanza di convalida di sfratto per inadempimento grave causato dalla morosità, va a riversarsi anche nella fase di merito in presenza di morosità sopravvenute, in relazione alle quali deve decidersi con la sentenza che chiude il giudizio, ma in risposta sempre all'originaria richiesta di risoluzione del contratto per il grave inadempimento causato dalla morosità.
Tuttavia parte attrice non eccepisce morosità sopravvenute nel corso del giudizio.
Quanto poi agli oneri condominiali, è noto che l'onere della prova della debenza degli oneri accessori, nel corso del giudizio di merito, soggiace ad una vera e propria inversione, venendo ad incombere sul locatore l'onere di provare la sussistenza degli oneri intimati.
La prova che la legge richiede è duplice.
Gli oneri dovuti devono risultare quali debiti consolidati dal conguaglio delle spese condominiali e, nell'impossibilità di intraprendere da parte del
Condominio, un'azione diretta nei confronti del conduttore, il proprietario locatore deve fornire in giudizio prova dell'avvenuto pagamento degli oneri, elemento che consente al giudice la ripetizione dell'indebito in suo favore.
Parte attrice tuttavia non ha fornito alcuna prova documentale a riguardo.
Anche la domanda riconvenzionale di parte convenuta non può accogliersi, ma non tanto perché la stessa non è stata oggetto di procedura di mediazione. Infatti la
7 recente sentenza della Cassazione Sezioni Unite del 7 febbraio 2024, n. 3452 sulla mediazione obbligatoria, in relazione alla domanda riconvenzionale, esprime il seguente principio di diritto: “La condizione di procedibilità prevista dall'art. 5 D.Lgs. n. 28 del 2010 sussiste per il solo atto introduttivo del giudizio e non per le domande riconvenzionali, fermo restando che al mediatore compete di valutare tutte le istanze e gli interessi delle parti ed al giudice di esperire il tentativo di conciliazione, per l'intero corso del processo e laddove possibile”.
La domanda riconvenzionale non è accoglibile in quanto, per la parte relativa ai lavori che si dichiarano di straordinaria manutenzione, non è suffragata da prove documentali sufficienti, non potendosi considerare tali le copie delle fatture di anticipo e saldo versate in atti le quali al contrario, sembrano avere ad oggetto proprio lavori di manutenzione ordinaria come la ritinteggiatura.
Nè può avere alcuna valenza probatoria il contenuto della perizia tecnica di parte sull'impianto elettrico un quanto non autorizzata, né possono assurgere ad elemento probatorio la richiesta testimonianza de relato di terzi soggetti estranei al rapporto contrattuale.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da con atto di Parte_1 citazione notificato nei confronti di così CP_1 decide:
1) respinge la domanda di risoluzione del contrato di locazione avente ad oggetto l'immobile sito in Roma, viale dell'Umanesimo n. 199, piano attico, int.9, non essendo stato provato l'inadempimento di parte conduttrice.
8 2) Respinge la domanda riconvenzionale formulata da parte convenuta.
3) Accoglie l'opposizione formulata da parte convenuta perché fondata in diritto;

4) condanna parte attrice al pagamento in favore di parte convenuta delle spese di giudizio, liquidate in complessivi Euro 1.200,00 per compensi, oltre oneri di legge.
Così deciso in Roma, 29/05/2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Manuela Scoppetta

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