R.G. n. 7215/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BERGAMO
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Raffaella Dimatteo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 7215/2024 promossa da:
, rappresentata e difesa Parte_1 P.IVA_1 dall'Avv. Marco Geroni, elettivamente domiciliata come da procura in atti
Parte ricorrente
Contro
, rappresentato e difeso dall'Avv. Nabil Ryah, Controparte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato come da procura in atti
Parte convenuta

Conclusioni
Conclusioni per parte ricorrente
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, In via preliminare: accertare e dichiarare in capo a la legittimazione Parte_1 attiva a chiedere il rilascio dell'immobile di cui al foglio 27, mappale 6825, sub. 705 cat. A04, rendita cat. euro 162,68, attualmente occupato illegittimamente dal signor CP_1 In via principale e di merito: Accertare la risoluzione del contratto di locazione stipulato dal signor avvenuta in data CP_1 31.07.2020 e comunicata al servizio telematico dell'Agenzia delle Entrate in data 06.08.2020 e, per l'effetto, ordinare l'immediata liberazione e il rilascio del bene nelle medesime condizioni in cui è stato locato;
Accertare e dichiarare che l'indennità di occupazione sia quantificata in euro 300,00 per ogni mese di occupazione e, per l'effetto, condannare il Signor al pagamento in favore di Controparte_1 delle indennità di occupazione dal giugno 2024 sino all'effettivo utilizzo Parte_1 ovvero fino all'effettivo rilascio oltre, ad interessi legali dal dovuto al saldo. In ogni caso Condannare la controparte al pagamento delle spese di lite, oltre ad IVA e CPA.”

Conclusioni per parte convenuta
“In via principale: rigettare l'intimazione di sfratto avanzata da , non Parte_1 sussistendone i presupposti per i motivi in narrativa. In ogni caso: condannare al pagamento di tutte le spese processuali. Parte_1 In via istruttoria: con riserva di ogni ulteriore deduzione e/o produzione.”
Motivi in fatto e in diritto
Sentenza redatta in conformità al canone normativo dettato dall'art. 132, II comma n. 4 c.p.c. e dalla norma di cui all'art. 118 disp.att. c.p.c., sicché la motivazione consiste nella succinta esposizione dei fatti rilevanti della causa e delle ragioni giuridiche della decisione, anche con riferimento a precedenti conformi.


1. Premessa sul procedimento di convalida di sfratto per finita locazione. La società
[...]
, ai sensi dell'art. 657 cod.civ., ha chiesto al Tribunale di Parte_1
Bergamo di convalidare lo sfratto per finita locazione intimato al signor Controparte_1 conduttore dell'immobile sito in Romano di Lombardia, via Fabio Filzi n. 22, III piano.
La società intimante ha dedotto che il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato l'1 febbraio
2020 tra l'intimato e il precedente proprietario dell'immobile è scaduto il 30 gennaio 2024, pertanto il signor continua ad occuparlo senza titolo da allora e nonostante i plurimi CP_1 solleciti di rilascio.
Nel corso del procedimento (cfr. verbale di udienza del 10 dicembre 2024) la società
[...] ha dedotto che l'immobile occupato dal signor non coincide con Parte_1 CP_1
l'immobile oggetto del contratto di locazione oggetto dell'intimazione e a supporto ha osservato che il mappale dell'immobile oggetto del contratto di locazione allegato all'atto di intimazione di sfratto per finita locazione (n. 2426 sub 6) non coincide con il mappale dell'immobile occupato dal signor
(n.6825 sub 705). CP_1
1.2. Con ordinanza del 17 dicembre 2024 è stata rigettata la domanda di convalida di sfratto con la motivazione che qui si riporta per esteso:
Il Giudice Premesso che la società ha chiesto al Parte_1 Tribunale di Bergamo di convalidare lo sfratto per finita locazione, intimato al conduttore signor Controparte_1 rilevato che il contratto di locazione oggetto di causa è stato stipulato il 1 febbraio 2020 tra e Parte_2 Controparte_1 precisato che in seguito alla produzione documentale esibita in data 12 novembre 2024 può essere dichiarata la legittimazione attiva della società Parte_1
Rilevato che nell'atto di intimazione la società ha dedotto che il Parte_1 contratto di locazione è scaduto il 30 gennaio 2024 e che il signor da allora Controparte_1 continua ad occuparlo senza titolo;
evidenziato il disposto delle clausole n. 4 e n. 7 del contratto di locazione, riprodotte qui di seguito tramite screenshot:

evidenziato che l'art. 2 della legge n. 431/1998, espressamente richiamato nella suddetta clausola n. 7, prevede che la locazione di immobile ad uso abitativo può essere stipulata per una durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni;
rilevato che, dunque, il termine di efficacia del contratto di locazione stipulato dal signor con il signor scade nel 2028; Parte_2 Controparte_1 rilevato inoltre che non è stata fornita la prova della sussistenza di una delle circostanze contemplate dall'art. 3 della legge n. 431/1998; ritenuto, pertanto, che il contratto di locazione oggetto di causa non è ancora scaduto sicchè il signor lo occupa legittimamente;
Controparte_1

Rilevato che nel corso dell'udienza del 10 dicembre 2024 parte intimante ha eccepito che l'immobile attualmente occupato dal signor non coincide con l'immobile Controparte_1 oggetto del contratto di locazione dallo stesso stipulato;
evidenziato che la società società unipersonale ha posto quale causa Parte_1 petendi della domanda il contratto di locazione prodotto sub doc. 1; evidenziato inoltre che la società non ha né allegato né provato la Parte_1 propria legittimazione ad agire per richiedere la liberazione di talaltro immobile (non ha, in altri termini, allegato e provato il diverso titolo in ragione del quale ritiene di poter fondare una domanda di condanna al rilascio di un diverso immobile);

Richiamato, a fine di completezza, il disposto dell'art. 1602 cod.civ.; Per tutti questi motivi, Rigetta la domanda di convalida di sfratto.
1.3. In ragione del contegno processuale dell'intimato, qualificato quale opposizione alla convalida, ai sensi degli artt. 667 e 426 c.p.c., è stato disposto il mutamento del rito


2. Prospettazione difensiva di parte ricorrente. La società ricorrente Parte_1 società unipersonale ha chiesto di dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato col signor avvenuta il 31 luglio 2020 e comunicata al servizio telematico dell'Agenzia delle CP_1
Entrata il 6 agosto 2020 e, per l'effetto, ha chiesto di ordinare l'immediata liberazione e il rilascio del bene, con condanna del convenuto al pagamento dell'indennità di occupazione.
2.1. La società ricorrente ha dedotto che in sede di stipula del contratto di compravendita dell'immobile oggetto di causa (venduto dagli eredi del signor con cui il signor Parte_2 aveva stipulato il contratto di locazione) i venditori hanno dichiarato che l'immobile era CP_1 libero da persone e cose. Quanto dichiarato dai venditori - precisa l'odierna ricorrente - ha trovato conferma nei registri dell'Agenzia delle Entrate, consultate dopo la stipula del contratto preliminare, da cui risultava che il contratto di locazione, ora oggetto di causa, era stato risolto.
Solo dopo il perfezionamento della compravendita, l'acquirente avrebbe scoperto che l'immobile era occupato dal signor CP_1
2.2. La ricorrente ha dedotto altresì che “sebbene ci siano state delle variazioni catastali, il sig. occupa la medesima unità immobiliare, nonostante la variazione dell'oggetto del contratto CP_1 di locazione da lui sottoscritto in data 01.02.2020.”
2.3. La società ricorrente ha dedotto inoltre che il contratto di locazione oggetto di causa è stato risolto per mutuo consenso delle parti che lo hanno sciolto il 31 luglio 2020, come comprovato dall'attestazione dell'Agenzia delle Entrate del 6 agosto 2020. A supporto, parte ricorrente osserva:
“Il motivo della risoluzione è facilmente individuabile: l'immobile oggetto dell'originario contratto di locazione era stato cancellato a seguito della variazione catastale del 16 luglio 2020.” Le parti, qualora avessero inteso proseguire il rapporto di locazione – aggiunge parte ricorrente – “avrebbero dovuto sostituire il contratto originario con uno nuovo, contenente la nuova identificazione dei mappali. Solo costituendo un nuovo rapporto giuridico avrebbero potuto sistemare la situazione;
tuttavia, nessuno si occupò di stipulare questo nuovo contratto.”


3. Prospettazione difensiva di parte convenuta. Si è costituito in giudizio il signor
[...] che ha chiesto il rigetto della domanda attorea. CP_1
3.1. Parte convenuta ha eccepito, in particolare, che, come si evince dal regolamento contrattuale, le parti hanno espressamente richiamato l'art.2 della L. n. 431/1998, determinando la durata del contratto in quattro anni prorogabili automaticamente di altri quattro anni. Il locatore, peraltro – aggiunge parte convenuta – con la pattuizione della clausola contrattuale n. 7 ha rinunciato alla facoltà di disdettare il contratto alla prima scadenza, facoltà che, in ogni caso, non ha mai esercitato.


4. Rigetto della domanda di parte ricorrente. La domanda formulata da parte ricorrente è infondata e pertanto deve essere rigettata.
4.1. Il contratto di locazione ad uso abitativo oggetto di causa è stato stipulato il 1 febbraio 2020.
Ai sensi dell'art. 2 della legge n. 431/1998, espressamente richiamato nella clausola n. 7 del contratto di locazione, la locazione di immobile ad uso abitativo può essere stipulata per una durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni.
Il contratto oggetto di causa si è pertanto rinnovato fino al 31 gennaio 2028.
Peraltro, il locatore ha rinunciato alla facoltà di disdetta, dopo i primi quattro anni;
tale facoltà, ad ogni modo – come correttamente osservato da parte convenuta – non è stata esercitata. 4.2. Quanto rilevato nel paragrafo che precede non risulta superato dalle eccezioni formulate da parte ricorrente.
Risultano inconferenti le deduzioni svolte dalla ricorrente in ordine alle variazioni catastali che, contrariamente a quanto ritenuto dalla società non “cancellano” un immobile Parte_1 nella sua esistenza;
in altri termini, qualora intervengano variazioni catastali relative ad un immobile non muta l'oggetto della locazione, mutando piuttosto taluni dati identificati dello stesso.
4.3. Risulta inconferente altresì quanto dedotto da parte ricorrente in ordine alla annotazione del registro dell'Agenzia delle Entrate dell'intervenuta risoluzione del contratto per mutuo consenso.
Tale risoluzione doveva essere provata per via documentale e tale prova documentale non può dirsi raggiunta tramite la produzione della copia della registrazione presso l'Agenzia delle Entrate prodotta dalla ricorrente, non costituendo tale annotazione prova dell'intervenuto contratto di risoluzione.
Il contratto di locazione ad uso abitativo, quale requisito posto a tutela del contraente debole (cd. forma di protezione), prevede il requisito della forma scritta ad substantiam; in ragione della suddetta ratio di protezione, deve ritenersi applicabile alla disciplina della locazione ad uso abitativo il principio del contrarius actus, in virtù del quale un negozio che risolve per mutuo consenso un precedente contratto formale deve, a sua volta, rispettare, a pena di nullità, il medesimo vincolo di forma. In sintesi, un contratto formale può essere risolto per mutuo consenso a condizione che il patto di risoluzione rispetti la stessa forma.
Parte ricorrente ha dedotto di esser stata impossibilitata a procurarsi il documento con cui è stato risolto il contratto di locazione, ragion per cui ha chiesto di essere ammessa a provare per testimoni l'intervenuta risoluzione. Parte ricorrente non ha però illustrato le ragioni di tale impossibilità; a pagina 11 della memoria del 28 marzo 2025 la società si è limitata ad Parte_1 affermare di aver acquistato l'immobile nel maggio del 2024, mentre il contratto di locazione era stato risolto nel 2020; nulla è stato affermato in ordine all'eventuale rifiuto degli eredi del signor a consegnare il documento, qualora nella loro disponibilità. Pt_2

Per questi motivi

, ai sensi dell'art. 1602 cod.civ., norma che disciplina l'opponibilità del contratto di locazione al terzo acquirente, la società è tenuta a rispettare la Parte_1 locazione cui è subentrata dal giorno dell'acquisto dell'immobile, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.


5. Spese di lite. La condanna alle spese segue il regime della soccombenza di cui all'art. 91 c.p.c. e le spese pertanto sono poste a carico di parte ricorrente. Visto il D.M. 55/2014, modificato dal D.M.
147/2022, tenuto conto del valore della causa individuato con riferimento al valore annuo del canone di locazione, applicati i valori medi per la fase di studio e per la fase introduttiva ed i valori minimi per la fase istruttoria e per la fase decisionale, per compenso professionale è liquidato l'importo di € 1.702,00, oltre 15% per spese forfetarie, IVA e CPA.



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa ed ulteriore istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1. Rigetta le domande formulate da parte ricorrente.
2. Condanna la società alla rifusione delle Parte_1 spese di lite in favore di che liquida in € 1.702,00 per compenso Controparte_1 professionale, oltre 15% per spese forfetarie, IVA e CPA.
Indica in 30 giorni il deposito della sentenza

Bergamo, 26 giugno 2025
Il Giudice
Dott.ssa Raffaella Dimatteo