TRIBUNALE ORDINARIO DI VENEZIA
PRIMA SEZIONE CIVILE
n. 3007/2024 R.G.
VERBALE DI CAUSA
Oggi 18 febbraio 2025, innanzi al Giudice, dott. Alice Zorzi, sono comparsi:
per l'avv. MILLIACCIO;
Parte_1
per l'avv. RECH CP
l'avv. MILLIACCIO che conclude come da memoria integrativa depositata nella fase di opposizione dando atto che l'immobile è stato rilasciato a seguito di esecuzione in data 13.11.2024
insistendo per l'eccezione di inammissibilità per tardività delle avverse domande e allegazioni e in subordine per l'infondatezza delle stesse;
precisa il credito per canoni di locazioni impagati con conteggio al 13.11.2024 pari ad € 44.128,81 per sorte capitale e per € 673 per spese di registrazione del contratto di locazione;
si riporta alle verbalizzazioni di udienza precedenti;
deposita la nota spese in udienza;

L'avv. RECH chiede il rigetto dell'eccezione di inammissibilità in quanto il deposito avvenuto su altro fascicolo non può essere considerato tardivo essendo effettuato il 27.02.2024 e pertanto ciò
non determina alcuna nullità ma semmai una mera irregolarità anche in difetto di espressa norma di legge che commini a riguardo una nullità processuale;
nel merito ed in via istruttoria conclude come da memoria integrativa della fase di opposizione ove ammessa;

Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza dandone lettura in udienza.
Il Giudice
dott.ssa Alice Zorzi
pagina 1 di 9 REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE CIVILE DI VENEZIA
Il Giudice
Dr.ssa Alice Zorzi
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
nella causa civile iscritta al n. 3007/2024 R.G. promossa:
da
(C.F./P.IVA , in persona del Presidente l.r.p.t. Parte_1 P.IVA_1
Rev. Mons. Can. , rappresentata e difesa dall'avv. Francesca Milliaccio ed Parte_2
elettivamente domiciliata presso il suo Studio in Venezia, Mestre, Corso del Popolo, 44/4,
giusta procura in atti;

RICORRENTE
contro
(C.F. ) rappresentata e difesa dall'avv. CP C.F._1
Francesca Rech, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Venezia, Dorsoduro
3520, giusta procura in atti;

RESISTENTE

Controparte_2
RESISTENTE CONTUMACE
pagina 2 di 9 Conclusioni
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. ha notificato ad e a intimazione di Parte_1 CP Controparte_2
sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, stante l'inadempimento dei medesimi rispetto alle obbligazioni assunte in forza del contratto di locazione a uso abitativo dell'unità immobiliare di proprietà dell'intimante, sita a Venezia, Castello n.
1009, Calle delle Ancore, sottoscritto il 31.05.2019 e registrato in pari data presso l'Agenzia delle Entrate-Ufficio Territoriale di Venezia 2, con proroga prevista alla prima scadenza per altri quattro anni sino al 31.05.2027, con un canone locativo mensile pattuito in € 1.200,00 da aggiornarsi annualmente secondo gli indici ISTAT e da corrispondersi in rate mensili di pari importo.
Parte intimante ha chiesto altresì, in via subordinata, in caso di opposizione, di emettersi ordinanza di rilascio, provvisoriamente esecutiva, dell'immobile suddetto libero da beni di proprietà della locatrice e/o persone, anche interposte, e fissarsi la data dell'esecuzione; in ogni caso di emettersi decreto d'ingiunzione di pagamento, immediatamente esecutivo a carico di parte intimata e a favore dell'istante per l'importo complessivo di € 45.706,24 per canoni impagati dalla mensilità di ottobre
2020 alla corrente di settembre 2023 ed € 673,00 per quota spese di registrazione del contratto di locazione in riferimento a un conguaglio 2019 e alle annualità dal 2020 al
2023, oltre agli interessi ex lege dalle singole scadenze al saldo, nonché all'ammontare dei canoni e degli oneri accessori a scadere fino all'esecuzione dello sfratto e alle spese da sostenersi, ivi incluso per la registrazione della risoluzione contrattuale e ogni altra dovuta o debenda, spese di lite integralmente rifuse.
pagina 3 di 9 2. , opponendosi alla convalida dello sfratto, si è costituita in giudizio CP
contestando tutto quando dedotto da controparte e precisando che l'immobile presenta innumerevoli e gravi problematiche sia alle strutture che agli impianti tali da renderlo inadatto all'uso, riducendone fortemente il godimento;
deducendo inoltre che, ha segnalato tempestivamente alla i vizi ed i difetti dell'immobile e di aver Parte_1
posto in essere, a proprie cure e spese, interventi di manutenzione;
deducendo inoltre che, nel frattempo, atteso che ha abbandonato l'immobile, è rimasta Controparte_2
la sola obbligata al pagamento del canone e, nonostante i due figli a carico e in piena crisi lavorativa, ha cercato di ottemperare ai pagamenti chiedendo numerose volte che il canone venisse rivisto ed adeguato al ribasso;
deducendo infine che, ristabilitasi la situazione lavorativa, ha iniziato a corrispondere, a titolo di canone di locazione, la somma di € 800,00 mensili.

3. L'opponente ha pertanto chiesto, in via principale;
di respingersi tutte le domande formulate da parte intimante;
in via riconvenzionale, di accertare e dichiarare che l'immobile concesso in locazione presentava sin dall'inizio e tuttora presenta vizi e difetti tali da renderlo parzialmente inutilizzabile e comunque tale da ledere le legittime aspettative dei conduttori di poterlo godere in maniera adeguata e conseguentemente condannarsi la in persona del legale rappresentante p-t, a risarcire Parte_1
il danno subito dai conduttori mediante la rideterminazione del canone di locazione in misura ridotta del 50% rispetto al canone contrattuale, ovvero nella misura, maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, con vittoria di spese e competenze legali.

4. Alla luce dell'opposizione il Giudice, con ordinanza del 17.01.2024, mutava il rito,
ordinava il rilascio dell'immobile e fissava udienza ex art. 420 cpc con termine alle parti fino al 27.02.2024 per l'integrazione degli atti introduttivi.
Nel termine indicato solo depositava atti integrativi, mentre Parte_1
depositava l'atto nel fascicolo corretto solo il giorno successivo. Si CP
pagina 4 di 9 aggiunga che ha ritualmente depositato la domanda di mediazione Parte_1
obbligatoria e ha rilevato l'infondatezza dell'avversa opposizione deducendo che, a tutt'oggi, nonostante l'ordinanza esecutiva di rilascio emessa in data 17.01.2024, i conduttori non hanno riconsegnato spontaneamente l'immobile, né sanato la morosità;
deducendo che gli stessi si sono resi gravemente inadempienti omettendo di corrispondere, per oltre tre anni, il previsto pagamento del canone;
deducendo che l'immobile è stato oggetto di recenti interventi di restauro e che, all'atto della consegna, si trovava in perfetto stato di conservazione;
deducendo che, fermo restando l'obbligo contrattuale assunto dai conduttori di provvedere in via diretta alle manutenzioni ordinarie relative all'immobile, non vi è traccia di alcuna comunicazione rivolta a né si rinviene alcuna delle segnalazioni che la resistente Parte_1
avrebbe inviato in relazione alle lamentate condizioni dell'immobile; deducendo che i rapporti interni tra la signora e il signor , così come quelli tra la CP P_
conduttrice e il padre dei di lei figli, non abbiano e non possano avere alcuna rilevanza ai fini del giudizio, né possano interferire sul legittimo diritto di veder adempiuti gli obblighi contrattualmente assunti.
ha pertanto chiesto, in via principale, di respingere l'avversa Parte_1
opposizione e così le domande tutte di controparte, in quanto infondate in fatto e diritto e, per l'effetto, accertare e dichiarare risolto, per inadempimento dei conduttori, il contratto di locazione, a uso abitativo, sottoscritto il 31.05.2019, intercorrente tra corrente in Venezia - Mestre, via Andrea Costa, 16, c.f. e P.I. Parte_1
e i signori e , confermando l'ordinanza di P.IVA_1 CP Controparte_2
rilascio emessa in corso di causa in data 17.01.2024; condannare e CP
al rilascio immediato dell'unità immobiliare, qualora già non Controparte_2
intervenuto, in favore della condannare e Parte_1 CP P_
, in solido tra loro, al pagamento, in favore di della somma
[...] Parte_1
di € 47.991,97 a titolo di canoni di locazione scaduti, conteggiati sino al mese di pagina 5 di 9 febbraio 2024 e degli ulteriori importi debendi rapportati all'entità del canone per indennità di occupazione senza titolo, oltre agli ulteriori a scadere e oltre a interessi maturati e maturandi da ciascuna debenza al saldo effettivo sino al rilascio dell'unità
immobiliare medesima, salvo il maggior danno;
condannare e CP P_
, in solido tra loro, al pagamento, a favore della
[...] Parte_1
dell'importo di € 673,00 quale quota a carico per spese di registrazione del contratto di locazione inerente le annualità 2019-2023, oltre agli interessi maturati e maturandi da ciascuna scadenza all'effettivo saldo e al sostenimento, in via esclusiva, dei costi fiscali di risoluzione;
con condanna alla rifusione delle spese, anche forfettarie nella misura del 15% e compensi della corrente lite, ivi incluso in riferimento al procedimento di sfratto per morosità di cui al proc. NRG 234/2024, nonché delle spese, sia vive che di assistenza legale, relative all'attivata procedura di mediazione n.102/2024 avanti la
Camera Arbitrale di Venezia.
con la memoria integrativa ex art 667 c.p.c. ha richiamato l'opposizione CP
e nel merito, in via riconvenzionale, ha chiesto di accertare e dichiarare che l'immobile concesso in locazione presentava sin dall'inizio e tuttora presenta vizi e difetti tali da renderlo parzialmente inutilizzabile e comunque tale da ledere le legittime aspettative dei conduttori di poterlo godere in maniera adeguata e conseguentemente condannarsi la in persona del legale rappresentante p.t., a risarcire il danno Parte_1
subito dai conduttori mediante la rideterminazione del canone di locazione in misura ridotta del 50% rispetto al canone contrattuale, ovvero nella misura, maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, con vittoria di spese e competenze legali;
in via istruttoria di ammettersi prova per testi.

5. All'udienza del 04.07.2024 il Giudice formulava la seguente proposta conciliativa: “la
signora si impegna a versare la somma di € 20.000 in due rate da CP
€10.000, la prima rata entro 15 giorni dall'intervenuta accettazione, la seconda rata a
15 giorni dal rilascio che tuttavia deve avvenire entro il 30.08.2024, CP
pagina 6 di 9 rilascia l'immobile mantenendo il mobilio all'interno a tacitazione dell'ulteriore
pretesa, inoltre si impegna al pagamento per intero dei canoni a scadere CP
fino al rilascio, con rifusione delle spese di lite del presente giudizio quantificate in
una somma pari ad € 2.700 oltre spese vive documentate oltre rimborso forfettario pari
al 15% oltre accessori come per legge”; assegnando termine di giorni 7 per manifestare le intenzioni. Parte resistente successivamente non aderiva alla proposta, a fronte dell'adesione di parte ricorrente.

6. Il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, fissava udienza di discussione al
18.02.2025 e la causa viene ora decisa come segue.
Preliminarmente appare opportuno chiarire che il deposito effettuato da CP
nel fascicolo errato è da intendersi quale mero errore materiale e, nel rispetto del principio di conservazione degli atti e tenuto conto delle attestazioni di cancellaria,
melius re perpensa, viene preso in considerazione dalla scrivente. Tuttavia, quanto alle istanze istruttorie formulate a prova orale dalle parti le stesse non trovano accoglimento in quanto generiche, irrilevanti o vertenti su fatti non contestati;
mentre si terranno in considerazione i documenti depositati e allegati agli atti.
Chiarito tale aspetto la domanda di parte ricorrente è fondata e pertanto trova accoglimento.
E' fatto non contestato e documentalmente provato che , a partire dal mese CP
di gennaio 2021, si è resa inadempiente corrispondendo, a titolo di canone, una minor somma pari ad € 800,00 in luogo della somma pattuita pari ad € 1200,00.
Le contestazioni, in ordine ai vizi dell'appartamento, formulate da parte resistente non solo non giustificano la scelta di rendersi inadempiente rispetto all'obbligo assunto di pagare il canone di locazione ma non risultano sufficientemente provate e documentate ed, in ogni caso, non appaiono a tal punto impeditive del godimento del bene posto che la stessa anche a seguito di ordinanza di rilascio, non ha ritenuto di CP
rilasciare spontaneamente l'immobile locato.
pagina 7 di 9 La prova documentale, invece, fornita dalla resistente in ordine alla sostituzione/riparazione della caldaia (doc. 6 bis e 6 quinquies fascicolo della resistente) ben potrà trovare accesso anche in questo giudizio e, trattandosi di spesa che la proprietà deve sostenere, sia in relazione a quanto pattuito nel contratto di locazione sia perché trattasi di manutenzione straordinaria, dovrà essere rimborsata alla resistente in compensazione alle somme da quest'ultima dovute.
Alla luce di quanto esposto il ricorso viene accolto con compensazione della somma di
€ 4089,06, versata da per la sostituzione e riparazione della caldaia, dal CP
corrispettivo dovuto a favore di per i canoni di locazione scaduti e Parte_1
pari ad € 44.128,81 oltre ad € 673 per la registrazione del contratto di locazione.
Malgrado la ritenuta compensazione delle somme versate da per la CP
riparazione e sostituzione della caldaia, non può non valorizzarsi l'ammontare del debito complessivo formatosi nei confronti della e il contegno Parte_1
processuale tenuto nel corso delle due fasi di giudizio dall'opponente, donde la soccombenza di anche ai fini della condanna alle spese di lite. CP

7. Le spese di lite vanno liquidate, in applicazione del DM 55/2014 e successive modifiche,
tenuto conto dello scaglione di riferimento e dell'attività processuale svolta, secondo i valori medi per la fase introduttiva e di studio e decisionale, nulla per la fase istruttoria non celebrata, in una somma pari ad € 4106,00 oltre rimborso forfettario pari al 15% oltre accessori come per legge, per la fase di intimazione, oltre ad € 5810,00 oltre rimborso forfettario pari al 15% oltre accessori come per legge, per la presente fase, oltre ad €
536,00, oltre accessori come per legge e spese vive di attivazione, a titolo rimborso delle spese di mediazione, oltre ad € 1.111,00 oltre spese generali pari al 15% oltre accessori come per legge, oltre ad € 1157,91 per spese vive, per la fase di esecuzione e considerati i valori minimi stante la tipologia di attività svolta.
pagina 8 di 9

P. Q. M.


Il Giudice, pronunciando in maniera definitiva sulla presente controversia, disattesa ogni diversa istanza:
DICHIARA risolto il contratto di locazione;

CO parte resistente al pagamento in favore di parte ricorrente della somma di €
40.712,75 a titolo di canoni scaduti e spese di registrazione, oltre interessi dalla domanda al saldo e già decurtata la compensazione di € 4089,06;

8. CO alla rifusione delle spese di lite a favore della ricorrente CP
liquidate in una somma pari ad € 4106,00 oltre rimborso forfettario pari al 15% oltre accessori come per legge, per la fase di intimazione, oltre ad € 5810,00 oltre rimborso forfettario pari al 15% oltre accessori come per legge, per la presente fase, oltre ad €
536,00, oltre accessori come per legge e spese vive di attivazione, a titolo rimborso delle spese di mediazione, oltre ad € 1.111,00 oltre spese generali pari al 15% oltre accessori come per legge, oltre ad € 1157,91 per spese vive.
Sentenza pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Venezia, 18 febbraio 2025
Il Giudice
dott.ssa Alice Zorzi
pagina 9 di 9