N. R.G. 1749/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI FIRENZE
SEZIONE ER CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice, dott. Silvia Orani, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
ai sensi dell'art. 281 sexies cpc ella causa civile di I Grado iscritta al n.r.g. 1749/2023 promossa da:
, quale titolare dell'impresa individuale ED LI di Ugo Bolla, con CP_1 sede legale in Firenze - Corso dei Tintori n. 23R, e , entrambi Controparte_2 rappresentati e difesi dagli avv.ti Lapo Guadalupi e Cristina Calabresi ed elettivamente domiciliati presso gli indirizzi di posta elettronica certificata e Email_1 vvocati.prato.it, come da procura alle liti in atti Email_2
ATTORI
contro in proprio e quale procuratore generale di Controparte_3
e legale rappresentante di Controparte_4 Controparte_5
con sede in Firenze, Via Ricasoli 34, rappresentato e difeso dall'avv. Egle Ricca ed
[...] elettivamente domiciliato presso l'indirizzo di posta elettronica certificata come da procura alle liti in atti Email_3
, , e CP_6 Controparte_7 Controparte_8
, tutti rappresentati e difesi dall'avv. Francesco Ferlito ed elettivamente Controparte_9 domiciliati presso e nel di lui studio in Firenze, via Puccinotti n. 45, come da procura alle liti in atti pagina 1 di 17 CONVENUTI

con sede in Firenze, via Montebello 17/a, in persona del Controparte_10 legale rappresentante pro-tempore rappresentata e difesa dagli avv.ti Francesco Controparte_11
D'LL e LV GI ND ed elettivamente domiciliata presso il primo in Firenze, via Giusti, n. 3, come da procura alle liti in atti
ER MA
OGGETTO: intermediazione immobiliare.
CONCLUSIONI
per parti attrici: come da memoria conclusionale autorizzata. Pertanto: “Tutto ciò premesso, come sopra rappresentati, difesi e domiciliati insistono per l'accoglimento delle conclusioni, sia nel merito che istruttorie, come formulate in atti e quindi affinché l'Ecc.mo Tribunale adito, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa, Voglia in tesi, accertare e dichiarare che
l'atto di cessioni di quota di s.r.l. concluso il 25 novembre 2021 (repertorio n. 1992 – raccolta n.
1215) e registrato a Firenze il 30/11/2021 al n. 50365 Serie 1 T, in quanto tale o quale atto simulato volto ad addivenire alla compravendita dell'immobile posto in Firenze, Corso Tintori 4 in angolo con Via Magliabechi n. 1, è riconducile all'attività di mediazione svolta dalla sig.ra
e dal sig. , titolare della ditta individuale CE Immobiliare e, per Controparte_2 CP_1
l'effetto, dichiarare tenuti e, quindi, condannare i convenuti, al pagamento, a titolo di compenso per l'attività di mediazione prestata in loro favore dagli attori, della somma di euro 228.000,00 oltre accessori di legge per quanto di rispettiva competenza di parte venditrice e parte acquirente e/o della diversa, maggiore o minore, somma che sarà ritenuta di giustizia dall'Ill.mo
Giudicante; in ipotesi, qualora sia provato anche il coinvolgimento della terza chiamata
nonché l'avvenuto incasso di somme a titolo di provvigione da parte di Controparte_10 quest'ultima, in applicazione dell'art. 1758 c.c., voglia il Tribunale di Firenze condannare la
a pagare in favore dei sig.ri e , titolare della Controparte_10 Controparte_2 CP_1 ditta individuale CE Immobiliare, la somma che sarà ritenuta di giustizia oltre accessori di legge e interessi dal dì del dovuto al saldo. in via istruttoria, si insiste per l'ammissione delle prove istruttorie come formulate nella seconda memoria autorizzata ex art. 183, VI comma, c.p.c. del 2 febbraio 2024. In ogni caso, con vittoria di spese e compensi di causa, come da nota spese che si allega”.
pagina 2 di 17 per parte convenuta in proprio e quale procuratore Controparte_3 generale di e legale rappresentante di Controparte_4 come da comparsa di costituzione e risposta. Pertanto: “Per Controparte_5 quanto fin qui allegato, eccepito ed argomentato, si chiede dunque che il Tribunale di Firenze, contrariis reiectis, in via preliminare dichiari la carenza di legittimazione passiva della
[...]
e del Sig. in proprio;
in via principale, nel Controparte_12 Controparte_3 merito, accertata e dichiarata l'assenza di nesso causale della pretesa attività rispetto alla conclusione dell'affare, rigetti la domanda formulata dai Signori e in Controparte_2 CP_1 qualità contro la Sig.ra Sig.ra ed, in subordine, ove non accolta Controparte_4
l'eccezione di carenza di legittimazione passiva, contro la Società e del Sig. Controparte_5
in proprio;
in via subordinata, nella denegata ipotesi che fosse CP_3 CP_3 ritenuto causalmente rilevante l'intervento degli attori nella vicenda de qua, si chiede che la domanda sia comunque rigettata, per mancata iscrizione nel registro presso la Camera di
Commercio sezione d) del ruolo;
In ulteriore subordine, in denegata ipotesi, sia accertato e dichiarato il carattere del tutto residuale dell'attività informativa e disponga eventualmente una provvigione in proporzione a tale carattere. Con ogni riserva istruttoria. Con vittoria di spese e onorari di causa”.
per parte convenuta , , CP_6 Controparte_7 CP_8
e : come da memoria conclusionale autorizzata. Pertanto:
[...] Controparte_9
“Voglia il Tribunale di Firenze, ogni diversa e contraria istanza, eccezione e deduzione reietta:
NEL MERITO IN TESI Dichiarare inammissibili, improponibili e comunque respingere tutte le domande formulate, nei confronti dei sigg.ri Controparte_7 Controparte_9
e da parte del sig. , quale titolare dell'impresa Controparte_8 CP_6 CP_1 individuale ED LI DI UG LA e dalla sig.ra con Controparte_2 condanna di questi ultimi a rimborsare ai comparenti ed alla società Controparte_13 le spese legali relative al presente giudizio ovvero, in subordine, ferma la domanda di
[...] rimborso delle spese legali ai comparenti, con condanna del sig. e della sig.ra CP_14
a rilevare i comparenti da quanto gli stessi dovesse essere tenuti a Controparte_2 corrispondere alla predetta società per spese legali. IN IPOTESI 1) Determinare l'importo della provvigione spettante al sig. , quale titolare dell'impresa individuale ED CP_1
LI DI UG LA ed alla sig.ra per l'attività di mediazione Controparte_2 da questi ultimi svolta con riferimento all'atto di cessioni delle quote sociali della società
Parte_1 pagina 3 di 17 concluso il 25 novembre 2021 con firme autenticate ai rogiti del Notaio dott.ssa Persona_1 di Firenze, rep. n. 1.992, racc. n. 1.215, registrato all'Agenzia delle Entrate di Firenze il 30 succ. al n. 50.365, serie 1T, tenendo conto dell'attività di mediazione svolta, per il medesimo affare, dalla società 2) Condannare la società Controparte_13 Controparte_13
in persona del legale rappresentante pro tempore, a restituire ai sigg.ri
[...] CP_7
e l'importo
[...] Controparte_9 Controparte_8 CP_6 determinato in base al punto 1) che precede, maggiorato di IVA, in base alla seguente ripartizione: quanto al 28% in favore della sig.ra quanto all'11% Controparte_7 in favore dei sigg.ri e ciascuno e quanto al 50% in favore della sig.ra CP_9 Controparte_8
Con vittoria di spese e di competenze del presente procedimento. IN VIA CP_6
ISTRUTTORIA (…)”.
per la terza chiamata: come da memoria conclusionale autorizzata. Pertanto: “Tutto ciò premesso I sottoscritti procuratori n.n. Chiedono Che il Giudice adito voglia, contrariis rejectis:
Nel merito in via principale: dichiarare inammissibili e/o improponibili e/o rigettare la domanda di condanna e di restituzione dei sig.ri Controparte_7 Controparte_9 [...]
e e spiegata nei confronti della comparente, in quanto infondata in CP_8 CP_6 fatto e in diritto, per tutti i motivi di cui in narrativa, nonché dichiarare inammissibili e/o improponibili e/o rigettare la domanda di condanna e di restituzione formulata dagli attori sig.
, quale titolare dell'impresa individuale CE Immobiliare di Ugo Bolla, e la sig.ra CP_1 nei confronti della società comparente con il deposito delle note scritte ex art. Controparte_2
127 ter cpc, per tutti i motivi di cui in narrativa;
Con vittoria di spese, competenze professionali, spese di CTU e CTP ove ammessa consulenza tecnica d'ufficio”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, , quale titolare dell'impresa individuale CP_1
ED LI, e hanno convenuto in giudizio Controparte_2 CP_6
e
[...] Controparte_7 Controparte_8 Controparte_9
, nonché la Controparte_3 Controparte_4 società (oggi , chiedendone, previo Controparte_15 Controparte_5 accertamento della riconducibilità dell'atto di cessione di quote societarie tra loro concluso il
25.11.2021 all'esito della propria attività di mediazione, la condanna al pagamento della somma di euro 228.000,00, oltre accessori di legge, a titolo di provvigione.
In particolare, a sostegno della domanda proposta, gli attori hanno dedotto: pagina 4 di 17 - di essersi occupati dal giugno del 2019, quali mediatori iscritti al REA, della commercializzazione del compendio immobiliare “AZ DO”, posto in Firenze, Corso Tintori
n. 4 e, antistante alla sede dell'agenzia CE Immobiliare;

- che tale immobile era di proprietà della società “Immobiliare Corso s.a.s.”, di cui era socia legata da un rapporto d'amicizia all'agente CP_6 Testimone_1
- che la propria attività per la vendita di AZ DO è iniziata con una prima trattativa nel giugno 2020, non conclusasi positivamente, ed è proseguita fino al marzo 2021, allorquando si proponeva quale acquirente;
Controparte_3
- di aver avuto con quest'ultimo, nel marzo 2021, sia tramite e-mail che WhatsApp, un confronto sull'immobile, interrotto a causa del prezzo eccessivo chiesto dai venditori, e che il dialogo era ripreso nel giugno 2021, allorquando avvisavano il signor della diminuzione del CP_3 corrispettivo della vendita;

- che lo scambio era esitato nell'organizzazione di un sopralluogo, avvenuto il 28.6.2021;
- che in tale data il signor era stato ricevuto da la quale gli aveva CP_3 Tes_1 CP_2 presentato al bar sottostante l'agenzia; CP_6
- che l'incontro era proseguito nell'androne di AZ DO, fin quando il signor si CP_3 era allontanato improvvisamente riferendo di non avere più tempo per la visita;

- di aver continuato successivamente, nell'assenza di notizie del signor la propria CP_3 opera, proponendo l'immobile ad altri clienti, finché il commercialista di fiducia della signora aveva riferito loro che era stata accettata dai venditori la proposta di acquisto veicolata da CP_6 altro mediatore, circostanza confermata dalla stessa la quale aveva tuttavia CP_6 omesso di rivelare che l'acquirente era il Sig. come poi appreso da alcuni articoli di CP_3 giornale;

- che, segnatamente, in data 25.11.2021 CP_6 Controparte_7 [...]
e avevano ceduto le rispettive quote della società “ CP_8 Controparte_9 Parte_1
a , rappresentata dal figlio;

[...] Controparte_4 Controparte_3
- che tale operazione era stata realizzata allo scopo di trasferire il compendio immobiliare oggetto della loro attività di mediazione, per la quale non era stata corrisposta la provvigione (pari al 2% del prezzo d'acquisto secondo gli usi della città di Firenze, luogo in cui l'attività era stata espletata), nonostante l'invio di richieste di pagamento ed il successivo procedimento di pagina 5 di 17 mediazione, conclusosi con esito negativo;

- la spettanza a proprio favore della provvigione anche se l'affare si era concluso tra i convenuti mediante cessione di quote anziché con compravendita immobiliare.
Si è regolarmente costituito in giudizio - in proprio e Controparte_3 quale procuratore generale di e legale rappresentante Controparte_4 di chiedendo al Tribunale: Controparte_5
- in via preliminare, di dichiarare la carenza di legittimazione passiva della convenuta
(a cui “ è stata fusa per Controparte_5 Controparte_15 incorporazione) e la propria, in quanto alla cessione di quote avevano partecipato i singoli soci di detta Società e lui stesso vi aveva preso parte solo in nome e per conto della madre
[...]
Controparte_4
- nel merito, il rigetto della domanda attorea, in via principale per l'assenza di nesso causale tra la pretesa attività dei mediatori e la conclusione dell'affare, in quanto le sommarie informazioni da questi fornite sul compendio immobiliare gli erano già note, gli stessi non avevano dato risposte soddisfacenti in merito al possibile cambio di destinazione del complesso immobiliare, l'incontro con – che, abitando nei dintorni, passava accidentalmente in quel momento di CP_6 fronte all'agenzia - era stato del tutto casuale e, in ogni caso, non era stato fatto riferimento a
AZ DO, dopo di che l'affare era stato successivamente concluso, a seguito della prima visita al complesso immobiliare nel settembre 2021, per effetto dell'attività di altra mediatrice,
Controparte_11
- in via subordinata, il rigetto per mancata iscrizione degli attori nel registro presso la Camera di
Commercio sezione d) del ruolo, ossia quella abilitante alla mediazione in materia di cessioni di quote, poiché l'iscrizione nella sezione che specificamente rileva a seconda della natura dell'affare è presupposto fondamentale per il maturare del diritto alla provvigione;

- in ulteriore subordine, ove fosse ritenuto causalmente rilevante l'intervento degli attori, accertare il carattere del tutto residuale dell'attività informativa e quantificare la provvigione in proporzione alla sua portata.
Si sono regolarmente costituiti in giudizio anche CP_6 CP_7
contestando le deduzioni attoree
[...] Controparte_8 Controparte_9
e chiedendo al Tribunale:
- in via preliminare, di autorizzare la chiamata in causa dell'agenzia immobiliare
[...]
CP_13
pagina 6 di 17 - nel merito, in via principale, di respingere la domanda attorea, ribadendo, da un lato, la casualità dell'incontro tra i Signori e la quale non era mai stata informata CP_3 CP_6 dell'interesse del primo all'acquisto di AZ DO e mai aveva partecipato a visite dell'immobile per lui organizzate dagli attori (come confermato dall'assenza di qualsiasi riferimento a nella corrispondenza tra le signore Controparte_3 Controparte_16 allegata dagli attori), dall'altro, l'esclusivo ruolo avuto dalla mediatrice Controparte_11 dell'agenzia immobiliare ella conclusione dell'affare, a fronte del Controparte_13 quale era stata corrisposta la dovuta provvigione;

- nel merito, in via subordinata, di determinare l'importo della provvigione spettante agli attori tenendo conto dell'attività di mediazione svolta dalla società e Controparte_13 condannare quest'ultima a restituire ai signori CP_6 CP_7
ale importo ai sensi dell'articolo
[...] Controparte_8 Controparte_9
1758 c.c.
Differita dal Giudice la prima udienza con decreto del 13.7.2023 a seguito della chiamata in causa del terzo, oggi quest'ultima si è regolarmente costituita, Controparte_10 chiedendo il rigetto della domanda di condanna e restituzione dei signori CP_6
e in quanto Controparte_7 Controparte_8 Controparte_9 infondata, deducendo a sua volta:
- l'incontestata decisività dell'attività espletata per la conclusione dell'affare, non riconducibile a quella allegata dagli attori e dagli stessi indimostrata;

- l'inapplicabilità al caso di specie dell'art. 1758 c.c., posto che l'affare era stato concluso unicamente per il proprio tramite su incarico dei convenuti;

- la diversità dell'affare di cui affermano essersi occupati gli attori, in quanto, dal punto di vista oggettivo, si trattava di compravendita immobiliare e non di cessione di quote societarie e, dal punto di vista soggettivo, vedeva coinvolta solo i signori e e non le altre parti CP_6 CP_3 dell'atto di cessione del 25.11.2021;
- la necessità, in ogni caso e in subordine, di determinare la quota dovuta ex art. 1758 c.c. in base all'opera prestata, di minima importanza nel caso degli attori.
A seguito della chiamata in causa di nelle note di trattazione Controparte_10 redatte in vista della prima udienza del 5.12.2023, gli attori hanno formulato nei confronti di detta società la seguente domanda: “in ipotesi, qualora sia provato anche il coinvolgimento della terza chiamata nonché l'avvenuto incasso di somme a titolo di provvigione da Controparte_10 parte di quest'ultima, in applicazione dell'art. 1758 c.c., voglia il Tribunale di Firenze pagina 7 di 17 condannare la a pagare in favore dei sigg.ri sig.ra e sig. Controparte_10 Controparte_2
, titolare della ditta individuale CE Immobiliare, la somma che sarà ritenuta di CP_1 giustizia oltre accessori di legge e interessi dal dì del dovuto al saldo”.
All'esito della prima udienza, sostituita con trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., le parti, autorizzate dal Giudice, hanno depositato le rispettive memorie ex art. 183 comma VI c.p.c.
All'udienza del 17.09.2025 sono state assunte le prove orali ammesse, con escussione dei testi
, e AZ OU. Tes_2 Testimone_3 Testimone_4
Esaurita l'istruttoria, il Giudice, concessi i termini per il deposito di memorie scritte, ha fissato per l'8.10.2025 l'udienza di discussione orale, all'esito della quale la causa è stata trattenuta in decisione ex art. 281 sexies ultimo comma c.p.c.
* * *


1. Sull'eccezione preliminare sollevata dal convenuto . Controparte_3
L'eccezione tempestivamente sollevata dal convenuto - il quale ha Controparte_3 chiesto al Tribunale, in via preliminare, di dichiarare la carenza di legittimazione passiva della società subentrata alla “ a seguito Controparte_5 Controparte_15 di fusione) e del signor in proprio - non viene passata in rassegna, Controparte_3 potendo la causa essere decisa nel merito, sulla base della nozione della ragione più liquida (cfr
Cass. Sez. 5 - , Ordinanza n. 363 del 09/01/2019: “In applicazione del principio processuale della "ragione più liquida", desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost., la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente le altre, imponendosi, a tutela di esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica e sostituisca il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare ai sensi dell'art. 276 c.p.c.” conformi ex multis Cass. Sez. 5 -, Sentenza n. 11458 del
11/05/2018; Sez.

6 - L, Sentenza n. 12002 del 28/05/2014; Sez. U, Sentenza n. 9936 del
08/05/2014).


2. Sulla domanda formulata dagli attori in via principale.
La domanda proposta in via principale dagli attori, di condanna dei convenuti alla corresponsione della provvigione, è infondata per i motivi in fatto e in diritto di seguito esposti.
Prendendo le mosse dal dato normativo, occorre richiamare l'articolo 1754 c.c., che definisce il pagina 8 di 17 mediatore come “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”.
La mediazione tipica è quindi contraddistinta tanto dall'attività svolta dal mediatore, consistente nella messa in relazione delle parti per la conclusione di un affare, quanto dalla sua imparzialità, posto che egli agisce nell'interesse di tutte le parti (trattasi, come efficacemente affermato da
Cass. civ. sez. II, n. 23422/2022, di “attivazione imparziale di relazionalità determinativa di un affare”), carattere questo che difetta nell'ipotesi di mediazione atipica unilaterale, ove il mediatore – solitamente in base ad un contratto di mandato – agisce su incarico di una sola parte per perseguire esclusivamente il suo interesse.
In disparte ogni considerazione in merito alla controversa natura giuridica della mediazione – qualificata da alcuni quale mera attività materiale foriera di responsabilità civile, da altri quale vero e proprio contratto tipico nonché, dall'orientamento che oggi sembra prevalere, quale ipotesi di contatto sociale qualificato, fonte di un rapporto contrattuale – in questa sede appare necessario e sufficiente sottolineare che ai sensi dell'art. 1755 c.c.: “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento”.
La provvigione si appalesa, dunque, quale compenso dovuto al mediatore per l'attività da esso svolta. A ben vedere, dal dato letterale è possibile ricavare precise indicazioni sui presupposti richiesti per il maturare di tale diritto.
È anzitutto necessario che l'affare – inteso, secondo giurisprudenza costante, quale operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti – sia stato effettivamente concluso;
tuttavia, ciò rappresenta un presupposto indispensabile ma non sufficiente: la norma richiede altresì che la conclusione dell'affare sia avvenuta per effetto dell'intervento del mediatore.
È proprio sul rapporto di causalità tra attività del mediatore e conclusione dell'affare che la vicenda per cui è causa impone di soffermarsi.
Sul punto, la costante giurisprudenza di legittimità – richiamata anche dalle parti in causa – ritiene che il diritto alla provvigione sorga tutte le volte in cui sia rintracciabile il rapporto causale tra l'attività intermediatrice e la conclusione dell'affare, che sussiste “quando il mediatore abbia utilmente messo in relazione le parti intervenendo nelle varie fasi delle trattative, cosi da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, nel senso che quest'ultima possa ritenersi conseguenza dell'opera prestata dall'intermediario, tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso”(ex multis Cass. civ., sez. II, ord. n. 538/2024). pagina 9 di 17 Evidentemente, il paradigma a cui riferirsi nel condurre l'accertamento del nesso di causalità non
è quello della causalità condizionalistica ma quello – meno rigoroso – della causalità adeguata.
Nota anche come teoria dell'equivalenza delle condizioni, la tesi condizionalistica considera le condizioni che conducono ad un determinato evento tutte necessarie, ancorché da sole insufficienti, alla sua causazione.
Applicata al caso della mediazione, la teoria comporterebbe il riconoscimento del diritto alla provvigione in virtù della sola messa in relazione delle parti, che ben potrebbe essere considerata
“condicio sine qua non” della conclusione dell'affare. Nondimeno, “la messa «in relazione di due o più parti per la conclusione di un affare» (art. 1754 c.c.) non è elemento sufficiente, di per sé, a far ritenere che l'affare sia «concluso per effetto» dell'intervento del mediatore (art. 1755
c.c.)” (Cass. civ., sez. II, sent. n. 3165/2023).
Invero, come nel settore penalistico, quale correttivo agli inconvenienti della teoria condizionalistica, anche in ambito civilistico è stata sviluppata la teoria della causalità adeguata, secondo la quale – affinché possa ritenersi accertato un rapporto di causalità tra condotta ed evento – è necessario non solo che una determinata circostanza (qui l'attività di mediazione) sia condicio sine qua non senza la quale l'evento (qui la conclusione dell'affare) non si sarebbe verificato ma – anche - che lo stesso sia adeguata rispetto all'evento realizzatosi.
Come affermato dalla giurisprudenza di legittimità (vedi Cass. civ. da ultimo citata) è proprio nell'ottica della causalità adeguata che dev'essere interpretato il termine “effetto” di cui all'art. 1755 c.c., nel senso che “il concetto di «effetto» si arricchisce della qualità della
«adeguatezza»”, di talché - ai fini del diritto alla provvigione – l'attività svolta dal mediatore deve appalesarsi adeguata alla conclusione dell'affare alla luce di tutte le circostanze del caso concreto.
In altre parole, essa deve sostanziarsi in un quid pluris rispetto alla mera messa in relazione delle parti di cui all'articolo 1754 c.c. Invero, è necessario distinguere quest'ultima disposizione, che delinea la figura del mediatore come colui che mette in relazione le parti, dall'articolo 1755 c.c., il quale detta le condizioni del diritto alla provvigione. Aderendo alla teoria condizionalistica, si verificherebbe una sovrapposizione tra le due norme, riconoscendo il diritto alla provvigione sulla base della sola messa in relazione delle parti;
mentre la teoria della causalità adeguata consente di apprezzare l'articolo 1755 c.c. nel pieno della sua portata normativa “di ordine negativo: diretta a negare, per l'appunto, che la semplice messa in relazione delle parti sia requisito idoneo, di per sé, a far reputare l'affare concluso per effetto dell'intervento del mediatore”(così Cass. da ultimo citata). pagina 10 di 17 Svolte queste necessarie premesse, occorre valutare l'attività svolta dagli attori al fine di verificare – secondo il modello appena delineato – l'effettiva sussistenza del diritto alla provvigione da essi invocato.
Tale attività è pacificamente consistita, in un primo momento, nel fornire ad uno dei convenuti, il signor informazioni inerenti al compendio immobiliare “AZ DO” e riguardanti CP_3 la storia, le caratteristiche, le misure, le planimetrie catastali, la destinazione d'uso del AZ ed il prezzo di vendita. Dallo scambio di messaggi WhatsApp allegati dagli attori e pacificamente scambiati tra le parti, si evince che, a fronte di queste prime informazioni, non è sorto nel Sig. un effettivo interesse all'affare in quanto, da un lato, riteneva il prezzo dell'immobile CP_3 fuori mercato e dall'altro, nutriva dubbi sulla possibilità di effettuare il cambio di destinazione d'uso dell'immobile.
In un secondo momento, l'attività degli attori si è concretizzata nell'invito rivolto al Sig.
a recarsi a visitare l'immobile atteso il decremento del prezzo;
dinanzi a tale invito, il CP_3 convenuto ha manifestato l'intenzione di fissare un appuntamento ma a condizione che la proprietà si obbligasse ad accettare un'offerta vincolata al cambio di destinazione. A fronte di queste richieste, gli attori – in particolare – hanno riferito al potenziale acquirente che CP_1 avrebbero “lavorato” in tal senso.
Oggetto di contestazione è invece l'incontro tra – una delle socie della CP_6
“Immobiliare Corso s.a.s.”, proprietaria del complesso immobiliare “AZ DO – e
[...]
. Controparte_3
Nella prospettiva degli attori, l'incontro – di cui è contestata anche l'esatta collocazione temporale¹ - era stato da loro organizzato con lo specifico fine di mettere in relazione con la proprietaria il potenziale acquirente nonché procedere ad una prima visita dell'immobile.
Effettivamente, sempre nell'ottica attorea, in tale occasione “la sig.ra riceveva Controparte_2 il sig. in agenzia e al bar sottostante veniva presentato alla sig.ra , CP_3 CP_6 tuttavia la visita del complesso immobiliare non ha avuto luogo in quanto “una volta entrati nell'androne di AZ DO, inaspettatamente, il sig. riferiva di non avere più CP_3 tempo e si allontanava lasciando la sig.ra interdetta, con la proprietaria” (cfr pag. 4 CP_2 atto di citazione).
Di detta circostanza i convenuti forniscono una ricostruzione assai diversa e, in particolare, riferiscono di un incontro del tutto casuale, dovuto non ad una precedente organizzazione da parte ¹ Gli attori lo collocano in data 28.6.2021. come da pag. 4 dell'atto di citazione;
il convenuto lo colloca CP_3 tra la fine di marzo e aprile 2021, come da pag. 7 della comparsa di costituzione e risposta. pagina 11 di 17 dei mediatori ma, unicamente, all'accidentale passaggio della signora – che abita nei CP_6 dintorni – nei pressi dell'agenzia, proprio nel momento in cui vi si trovava il signor CP_3
Nella prospettiva dei convenuti, l'incontro si è concretizzato in una fugace presentazione delle parti ad opera della signora scevra da qualsivoglia riferimento a AZ DO. CP_2
Tali assunti hanno trovato conferma nelle dichiarazioni del teste – di cui è Testimone_3 incontestata l'attendibilità e che ha reso una deposizione coerente e non contraddittoria - presente a detto incontro, il quale ha riferito che “La Signora conosciuta quel giorno per la CP_2 visita alla villa, uscendo dall'agenzia che si trova in corso dei Tintori, insieme a noi, ha visto la
Signora e ce l'ha presentata. Non si è parlato di AZ DO, sono CP_6 avvenute le presentazioni e si è parlato solo della parte della villa che avevamo visitato e dove eravamo stati in auto con la Signora si è parlato alla mia presenza di AZ CP_17
DO” (cfr verbale udienza del 17.9.2025).
Dunque, a detta dei convenuti, l'affare si sarebbe concluso in un momento successivo, esclusivamente in virtù dell'opera di intermediazione svolta dalla signora della Controparte_11
terza chiamata in causa – alla quale è stata corrisposta la dovuta Controparte_13 provvigione.
Peraltro, è opportuno precisare che le altre prove orali assunte sono irrilevanti ai fini della prova del nesso di causalità. In particolare, i testimoni e non Tes_2 Testimone_4 hanno riferito circostanze utili, in quanto il primo si è limitato ad affermare che “la vendita è sempre stata programmata con riferimento a quote della Società, non all'immobile, per questioni fiscali” (cfr verbale dell'udienza del 17.09.2025) e la seconda si è soffermata sulla ricostruzione della mediazione svolta dalla signora (aspetto che verrà esaminato al paragrafo 2); la CP_11 deposizione del teste AZ OU è irrilevante perché il teste si è limitato a riferire circostanze apprese dal e come tale prive di efficacia probatoria². CP_3
A ben vedere, l'attività in cui si è concretizzata l'opera svolta dagli attori non può essere ritenuta
“adeguata” nel senso sopra precisato e non è quindi sufficiente a far maturare il diritto degli stessi alla provvigione.
Invero, essa si è risolta nella mera comunicazione di alcune sommarie informazioni al convenuto
– che, comunque, egli ben poteva aver già reperito altrove, essendo incontestata la CP_3 messa in vendita di AZ DO per il tramite di più mediatori alle condizioni reperibili su ² Cfr Cass. Sez. 1, Sentenza n. 569 del 15/01/2015: “in tema di prova testimoniale, i testimoni "de relato actoris" sono quelli che depongono su fatti e circostanze di cui sono stati informati dal soggetto che ha proposto il giudizio, così che la rilevanza del loro assunto è sostanzialmente nulla, in quanto vertente sul fatto della dichiarazione di una parte e non sul fatto oggetto dell'accertamento, fondamento storico della pretesa (…)”; conformi ex multis Cass. Sez. 1 - , Ordinanza n. 4530 del 20/02/2025. pagina 12 di 17 riviste e siti specializzati (cfr pag. 11 comparsa di costituzione e risposta e documenti n. 5 e 6 ad essa allegati) – e nell'indicazione del prezzo di vendita (e relative modifiche).
Non può invece considerarsi raggiunta la prova – il cui onere gravava sugli attori, in virtù del principio generale per il quale è il mediatore a dover provare la causalità – che l'incontro tra i signori e possa valere quale concreta messa in relazione delle parti ex CP_3 CP_6 art.1754 c.c.
Difatti, la disposizione chiarisce che la messa in relazione deve avere uno specifico fine, ossia “la conclusione di un affare”, non potendo, dunque, risolversi in un generico contatto tra le parti.
Considerata la circostanza pacifica che l'immobile di cui si discute non è mai stato visitato dal convenuto per il tramite degli attori e attese le dichiarazioni del teste CP_3 Tes_3
– della cui attendibilità, come detto, non v'è ragione di dubitare – nel caso di specie il
[...] contatto è consistito in una mera presentazione, dove alcun riferimento è stato fatto alla conclusione di un affare inerente a AZ DO.
Nondimeno, anche a voler considerare tale incontro quale messa in relazione delle parti, per le ragioni suesposte ciò non sarebbe comunque sufficiente ai fini del diritto alla provvigione. È mancata quell'attività ulteriore e più articolata – come, a titolo esemplificativo, le visite all'immobile, la sottoscrizione di concrete proposte d'acquisto o di vendita, lo svolgimento di documentate trattative tra le parti sulle condizioni dell'affare ecc. - che avrebbe dotuto costituire il quid pluris idoneo a qualificare l'attività dei mediatori in termini di antecedente logico necessario della conclusione dell'affare.
Nel caso di specie vi sono poi ulteriori elementi che non ci si può esimere dal considerare.
In primo luogo, risulta essere pacifico che l'affare sia stato concluso grazie alla decisiva opera svolta dalla mediatrice della Controparte_11 Controparte_13
Orbene, sul punto, occorre sottolineare che - come affermato a più riprese dalla giurisprudenza di legittimità – se l'intervento di un secondo mediatore non è elemento di per sé idoneo a recidere automaticamente il nesso causale avviato dal primo³, tuttavia “non sussiste il diritto alla provvigione quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare in ³ Così Cass. civ., Ord. n. 403/2024: “Affinché, quindi, si recida il nesso di causalità tra l'attività del mediatore e la successiva conclusione dell'affare è necessario che dopo una prima fase delle trattative avviate con l'intervento del mediatore e che non abbia dato esito positivo, la finalizzazione dell'affare sia indipendente dall'intervento del mediatore che le aveva poste originariamente in contatto (Cass. n. 22426 del 16/10/2020), non potendosi però escludere a priori la sussistenza del nesso causale sol perché alla iniziale fase delle trattative ne sia seguita un'altra con l'intervento di un secondo mediatore (Cass. n. 869 del 16/01/2018). È sempre necessario che sia verificata la permanenza, anche a seguito dell'ingerenza del nuovo mediatore, dell'efficacia causale dell'attività posta in essere dal primo mediatore, efficacia da valutare secondo le regole della causalità adeguata”. pagina 13 di 17 maniera indipendente da quell'originario intervento, per effetto d'iniziative nuove, non ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate” (Cass. n. 538/2024, già citata). In altre parole, a fronte dell'importanza del ruolo della seconda mediatrice, è impossibile affermare che la presentazione delle parti sia stato antecedente logico necessario di un affare che, in base alle risultanze processuali, si sarebbe concluso comunque.
In secondo luogo, va considerato che la messa in relazione delle parti sarebbe avvenuta tra il signor e la Signora mentre l'affare è stato concluso tra quest'ultimo CP_3 CP_6 unicamente quale rappresentante della madre e, oltre alla signora dalla restante parte dei CP_6 soci. Ora, tale differenza sul piano soggettivo, sebbene, come chiarito dalla Suprema Corte - non valida di per sé ad escludere un eventuale nesso causale⁴, assume tuttavia un rilievo significativo se considerata alla luce degli ulteriori indici sin qui passati in rassegna.
Infine, altro elemento di per sé non idoneo a recidere il nesso causale⁵ ma che può risultare significativo in una valutazione complessiva, è dato dalla differenza sul piano oggettivo tra l'affare oggetto dell'asserita attività degli attori – ossia una compravendita immobiliare - e quello effettivamente concluso, sostanziatosi nella cessione di quote societarie.
In definitiva, per le motivazioni sin qui esposte, difetta il nesso causale tra l'affare concluso dai convenuti e l'attività svolta dagli attori, di talché questi ultimi non hanno maturato il relativo diritto alla provvigione.
Ne consegue il rigetto della domanda principale attorea, con consequenziale assorbimento di quelle poste in via subordinata dai convenuti⁶.

3. Sulla domanda formulata dagli attori in via subordinata
Proseguendo nell'esame del merito della causa, è necessario esaminare la domanda proposta in via subordinata dagli attori, anch'essa infondata per le ragioni che seguono.
Muovendo anche in questo caso dal dato normativo, occorre richiamare l'articolo 1758 c.c., a mente del quale: “Se l'affare è concluso per l'intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione”.
A ben vedere, il diritto del singolo mediatore al pagamento di una quota della provvigione presuppone che l'affare sia stato concluso – anche – per il suo intervento. In altre parole, è richiesto – di nuovo – l'accertamento del nesso causale tra l'attività del singolo mediatore e l'affare concluso.
Ora, dal difetto – nei termini sopra delineati – del nesso causale tra l'attività svolta dagli attori e l'affare concluso dai convenuti consegue inesorabilmente la non applicabilità della disposizione appena richiamata, attesa la mancanza del requisito previsto dalla legge per la sua applicazione.
Ad abundantiam, giova chiarire che, nel caso di specie, neppure può parlarsi di “intervento di più mediatori”, posto che è pacificamente mancato qualsiasi coordinamento tra l'opera asseritamente svolta dagli attori e quella della terza chiamata in causa. Né può affermarsi che quest'ultima si sia in qualche modo avvantaggiata dell'attività compiuta dai primi. Invero, è emerso dagli atti e, in particolare, dalla deposizione della teste , che l'opera della seconda Testimone_4 mediatrice – – è stata del tutto indipendente da quella degli agenti e Controparte_11 CP_1 [...]
In questo senso, la teste ha infatti riferito di aver lei stessa fatto il nome di CP_2 CP_3
a (cfr verbale dell'udienza del 17.09.2025), circostanza dalla quale
[...] Controparte_11
è poi scaturita la messa in relazione di quest'ultimo con la società venditrice del complesso immobiliare proprio da parte della CP_11
Dunque, difettano anche i requisiti – richiesti dalla giurisprudenza di legittimità – dell'avere agito simultaneamente e di comune intesa alla conclusione dell'affare, ovvero dell'aver agito autonomamente, ma giovandosi l'uno dell'attività espletata dall'altro. Sul punto, giova richiamare quanto affermato da Cass. civ., Sez. II, sent. n. 8443/2000: “Il diritto alla divisione della provvigione tra più mediatori sorge, a norma dell'art. 1758 c.c., soltanto quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, ma giovandosi l'uno dell'attività espletata dall'altro, alla conclusione dell'affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell'affare”.
Da quanto esposto consegue quindi il rigetto altresì della domanda avanzata in via subordinata dagli attori nonché l'assorbimento della domanda restitutoria formulata dai convenuti CP_6 pagina 15 di 17 e CP_6 Controparte_7 Controparte_8 Controparte_9 avverso la terza chiamata in causa⁷.


4. Sulle spese di lite.
Vengono poste a carico degli attori, in applicazione del principio generale della soccombenza, a norma dell'art. 91 c.p.c., le spese di lite sostenute dai convenuti ed altresì quelle sostenute dalla terza chiamata, per le quali trova applicazione il principio di causalità, secondo cui “Attesa la normale responsabilità dell'attore per aver dato luogo al giudizio con una pretesa infondata, una volta rigettata la domanda principale, le spese sostenute dal terzo, chiamato a titolo di garanzia impropria, vanno poste a carico del soccombente che ha provocato e giustificato la chiamata in garanzia, salvo che l'iniziativa del chiamante si riveli palesemente arbitraria” (Cass. Sez. 3,
Sentenza n. 6514 del 02/04/2004; conformi ex multis: Cass. Sez. 3, Sentenza n. 17770 del
05/09/2005; Sez. 3, Sentenza n. 8363 del 08/04/2010, Sez. 2, Sentenza n. 23552 del 10/11/2011;
Sez. 6 - 3, Sentenza n. 2492 del 08/02/2016).
La liquidazione ha luogo come da dispositivo in applicazione del DM 147/2022, nella cui vigenza si è svolta l'attività difensiva, avuto riguardo al valore delle domande proposte ed ai parametri medi per tutte le fasi del giudizio.
La condanna è comprensiva del rimborso delle spese generali, nella misura del 15% dei compensi, IVA e CPA come per Legge.


P.Q.M.


il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone così dispone:
1) Rigetta le domande proposte da e nei confronti di CP_1 Controparte_2 in proprio e quale procuratore generale di Controparte_3
e legale rappresentante di Controparte_4 Controparte_5
nei confronti di , ,
[...] CP_6 Controparte_7 CP_8
;
[...] Controparte_9 ⁷ “Voglia il Tribunale di Firenze …2) Condannare la società in persona del legale rappresentante Controparte_13 pro tempore, a restituire ai sigg.ri e Controparte_7 Controparte_9 Controparte_8 CP_6 l'importo determinato in base al punto 1) che precede, maggiorato di IVA, in base alla seguente ripartizione: quanto al 28% in CP_ favore della sig.ra quanto all'11% in favore dei sigg.ri e ciascuno e Controparte_7 Controparte_8 quanto al 50% in favore della sig.ra . CP_6 pagina 16 di 17 Co 2) Rigetta la domanda proposta da e e dichiara assorbite CP_1 CP_2 quelle di , , e CP_6 Controparte_7 Controparte_8
verso Controparte_9 Controparte_10
Co 3) Condanna e alla rifusione, a favore di CP_1 CP_2 [...] in proprio e quale procuratore generale di Controparte_3 [...]
e legale rappresentante di Controparte_4 Controparte_5 CP_6
, , e e
[...] Controparte_7 Controparte_8 Controparte_9 delle spese di lite, che liquida per ciascuna delle tre parti Controparte_10 vittoriose in € 14.103,00 per compensi di Avvocato, spese generali in misura pari al 15% dei compensi, oltre IVA e CPA come per Legge.
Firenze, 26.10.2025.
Il Giudice dott.ssa Silvia Orani
Provvedimento redatto con la collaborazione della dott.ssa Ilaria Pedace, Magistrato Ordinario in tirocinio.
pagina 17 di 17 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ⁴ Sul punto, si veda Cass. civ., sez. III, sent. n. 4381/2012 secondo la quale “l'identità dell'affare, anche dal punto di vista soggettivo, deve valutarsi non in relazione alla nozione giuridica di parte, ma ad una nozione più ampia, che individua come parte il soggetto che ha beneficiato dell'efficacia causale dell'attività del mediatore con la realizzazione del concreto interesse economico perseguito, anche se l'affare si concluda con soggetti diversi da colui che inizialmente ha conferito l'incarico, ma a lui legati da rapporto di continuità e da identità dell'interesse economico da realizzare”. ⁵ In questo senso, Cass. civ., Sez. II, Ord. n. 16973/2024, “il mediatore ha diritto alla provvigione anche ove le parti concludano l'affare, senza che possa assumere rilievo la veste giuridica da costoro prescelta, ma solo il raggiungimento dello scopo economico, per perseguire il quale esse avevano dato incarico al mediatore”. ⁶ Ed in particolare, per parte convenuta : “in via subordinata, nella denegata Controparte_3 ipotesi che fosse ritenuto causalmente rilevante l'intervento degli attori nella vicenda de qua, si chiede che la domanda sia comunque rigettata, per mancata iscrizione nel registro presso la Camera di Commercio sezione d) del ruolo;
In ulteriore subordine, in denegata ipotesi, sia accertato e dichiarato il carattere del tutto residuale dell'attività informativa e disponga eventualmente una provvigione in proporzione a tale carattere”; per parte convenuta e CP_6 Controparte_7 Controparte_8 Controparte_9
“IN IPOTESI 1) Determinare l'importo della provvigione spettante al sig. , quale titolare dell'impresa CP_1 individuale ED LI DI UG LA ed alla sig.ra per l'attività di mediazione da Controparte_2 questi ultimi svolta con riferimento all'atto di cessioni delle quote sociali della società
[...]
, concluso il 25 novembre 2021 con firme autenticate Parte_1 Parte_1 ai rogiti del Notaio dott.ssa di Firenze, rep. n. 1.992, racc. n. 1.215, registrato all'Agenzia delle Persona_1 Entrate di Firenze il 30 succ. al n. 50.365, serie 1T, tenendo conto dell'attività di mediazione svolta, per il medesimo affare, dalla società Controparte_13 pagina 14 di 17